CC BY
22
воде, потребность в паре покрывается парогенератором, существующий внутри предприятия;
- в теплое время года имеется избыток тепловой энергии, который может быть капитализирован за счет подачи воды в парогенераторы или с помощью восстановления парогенератора.
Вышеуказанные решения капитализируют преимущества когенерации, определенные квазинепрерывной годовой работой.
Использованные источники:
1. Электронный ресурс: http://progpu.ru/info/articles/chto-takoe-kogeneratsiya/
2. Электронный ресурс: http://www.esist.ru/kogeneraciya/
3. Быстрицкий Г.Ф., Бородич Е.А., Автономные и когенерационные установки энергоснабжения. - НТФ «Энергопрогресс», 2014 г.
УДК: 332.622
Петракова К. С. студент магистратуры Северо-Западный институт управления - филиал РАНХиГС
Санкт-Петербург ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
Аннотация. С появлением в России рыночных отношений возникла объективная необходимость независимой оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Проблемы оценки недвижимости давно решаются зарубежными и сравнительно недавно - российскими учеными-экономистами. В статье раскрыто понятие «коммерческой недвижимости», раскрыты ситуации, в которых потребуется оценка коммерческой недвижимости, проанализирована законодательная база, оценка объекта коммерческой недвижимости при помощи сравнительного подхода, доходный метод оценки коммерческой недвижимости и затратный метод. Получено, что использование оптимального метода оценки коммерческой недвижимости в итоге приведет к снижению затрат и обеспечит необходимую точность подсчетов.
Ключевые слова: коммерческая недвижимость, метод, подход, оценка, стоимость, объект.
Petrakova K.S.
GRADUA TE STUDENT SZIU RANEPA Saint-Petersburg
EVALUATION OF THE MARKET VALUE OF COMMERCIAL REAL ESTATE IN MODERN CONDITIONS.
Annotation. With the advent of market relations in Russia, an objective need arose for an independent assessment of the market value of commercial real estate. Problems of real estate valuation have long been solved by foreign and, relatively recently, by Russian economists. The article discloses the concept of
"commercial real estate", discloses situations in which the assessment of commercial real estate is required, analyzes the legislative framework, the assessment of a commercial real estate object using a comparative approach, the profitable method of evaluating commercial real estate and the cost method. It was obtained that the use of an optimal method for evaluating commercial real estate will ultimately lead to lower costs and will provide the necessary accuracy of calculations.
Keywords: commercial real estate, method, approach, valuation, cost, object
Предназначение коммерческой недвижимости связано с созданием прибыли для ее владельцев. Если по какой-то причине это не происходит, или существует необходимость ее продажи, дарения или передачи по наследству, оценка стоимости коммерческой недвижимости определит ее точную рыночную стоимость на данном этапе [3, c. 51].
Под коммерческой недвижимостью понимается объект, который используется для коммерческой цели, приносящей доход при управлении бизнес-структурой. Анализируемые объекты не предназначаются для жилья. Их использование связано с ведением и обслуживанием предпринимательства.
В каждом крупном городе на коммерческую недвижимость сформирован стабильный, устойчивый, спрос, с тенденцией постоянного увеличения. С той целью, чтобы определить оптимальное использование, а также получить сведения о его стоимости, доходности и ликвидности, проводят оценку коммерческой недвижимости.
Существуют следующие объекты оценки коммерческой недвижимости :
^ Торговая недвижимость: магазин, торговый и развлекательный мол, ларек, помещение свободного назначения, пригодное с целью ведения продаж.
^ Офисная недвижимость: бизнес-центр разного класса, административное здание, помещение свободного назначения, пригодное для использования в виде офиса и соответствующее законодательной базе, применимой к данному помещению.
^ Складская недвижимость: современный складской комплекс высокого класса, ангар, помещение в нежилом здании, которое может быть переоборудовано под складские цели.
^ Производственная недвижимость: завод, цех, производственное помещение в комплексе нежилых зданий.
> Гостиницы: хостел, отель, пансионат, санаторий и дом отдыха.
> Иные объекты. Сюда относится автомойка, клиника, салон красоты, аэропорт, вокзал и пр. [2, c. 15]
Рассмотрим ситуации, в которых потребуется оценка коммерческой недвижимости. Рыночная оценка позволяет определить реальную цену коммерческой недвижимости, сделать вывод об интересе рыночных
участников к объекту и возможностях его использования. Действующей законодательной базой предусматриваются следующие случаи для проведения оценки:
1. Совершение сделки с имуществом, которое принадлежит РФ и прочего государственного имущества, приватизация государственного имущества с целью выкупа, продажа для расчета государственной пошлины, передача в аренду. В представленных ситуациях оценка недвижимости требуется для того, чтобы минимизировать фиктивные сделки с коммерческой недвижимости по заниженной стоимости при выкупе, и завышенной стоимости, отдавая оценочные объекты в залог.
2. Оценка коммерческой недвижимости при внесении в уставный капитал организации. Проводится для того, чтобы увеличить уставной капитал и обеспечить интересы акционеров при наступлении банкротства организации.
3. Использование недвижимости в виде залога. Оценка коммерческой недвижимости позволит определить сумму залога в банк, такая оценка недвижимости позволяет банку понизить риски при выдаче кредита под залог имущества, при помощи использования залога [8, а 105].
4. Возникновение спора об объекте оценки. Когда ряд сторон претендуют на некоторый объект, который нельзя физически поделить, для компенсации имущественного ущерба требуется определение денежного эквивалента имущества для того, чтобы стороны смогли взять компенсацию своей имущественной доли.
5. Ипотечное кредитование. Любой объект, который находится в залоге у банка, должны оценить. Это требуется с той целью, чтобы у банка была гарантия возможности вернуть кредит при помощи реализации заложенного имущества, а также для расчета суммы, которую банк может выдать под этот объект.
6. Составление брачного договора, судебный процесс во время совершения развода. Размер денег, подлежащих выплате одной из сторон, будет определен на основании отчета об оценке.
7. Изъятие недвижимости у компании для государственных нужд. Когда объект требуется использовать для государственных нужд или снести при реконструкции, собственник должен получить выплату в размере рыночной стоимости его объекта. Оценщик, получивший квалификационный аттестат по оценке недвижимости, имеет право проводить оценку недвижимости и дать заключение о стоимости, которая подлежит изъятию.
8. Судебный процесс. При решении имущественного спора суд будет опираться на объективную информацию оценщика, что позволяет максимально не предвзято и точно определять размер компенсации или долей для сторон.
9. Определение кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость позволит определить, во сколько некоторый объект будет оцениваться государством.
10. Ликвидация или банкротство собственника объекта. В данной ситуации, без оценки не представляется возможным расчет суммы списываемой задолженности [8, ^ 107].
Для объективной и качественной оценки объекта, необходим детальный анализ функциональных характеристик, рассмотрение его расположения и транспортной доступности, проверка инженерной сет и коммуникаций, а также мощностей, учет качества отделки.
Перед оценщиками при осуществлении стоимости объекта недвижимости находятся следующие задачи, которые они должны решить.
Первое, рынок коммерческой недвижимости на данном этапе представляет собой активно развивающийся рыночный сегмент недвижимости, непрерывное увеличение цен на анализируемые объекты заставляет осторожно подходить к оценке коммерческой недвижимости и максимально корректно учитывать будущее денежное поступление при постоянно возрастающем спросе.
Второе, в достоверной оценке объекта коммерческой недвижимости заинтересованы не только собственники, но и потенциальные приобретатели, которые стремятся к оптимизации затрат в будущей сделке.
Также недвижимое имущество на сегодняшний день - самый привлекательный объект залога для кредитного учреждения, что создает потребность в независимой оценке представленного актива [6, ^ 40].
На основании цели и задач оценки, специалистом выбирается оценочный метод, позволяющий наиболее грамотно и достоверно учитывать каждый значимый критерий. Часто требуется пользоваться всеми оценочными методами: сравнительным, затратным и доходным. Одновременное использование представленных подходов отнимает больше времени, однако это позволит провести более детальный анализ.
Сравнительный подход может подходить для типовых объектов, которым с легкостью подбирается аналог, в том числе, в таком же районе. Для того, чтобы применять представленный подход, требуется иметь доступ к сведениям о продаже объектов с похожими составляющими. Оценщик будет сравнивать объект с аналогами и вносить корректировку для учета каждой различающейся характеристики. Представленный подход запрещается использовать при оценке уникального, не типового объекта и имущества, расположенного в районе, где отсутствует объект, схожий с оцениваемым.
Оценка объекта коммерческой недвижимости при помощи сравнительного подхода, позволит определить каков реальный спрос и предложение на похожие помещения или здания. Этот метод необходимо использовать, если речь идет об оценивании для сделки купли-продажи.
Положительные стороны сравнительного подхода - следующие:
> в расчете используют реальную цену продажи;
^ за основу берутся статистические данные, поэтому можно быть уверенным в достоверности расчета;
> применяют для каждого вида недвижимости;
^ допускается внесение корректировок при помощи корректировочного коэффициента;
> цена отражает инфляцию;
^ простота в применении при наличии всех сведений.
Отметим отрицательные стороны подхода:
> применяется для активного рынка, при его недостаточной активности сведения устаревают и уже не пригодны для сравнений;
> не может применяться для уникального объекта;
^ берет за основу только сведения о прошедшей продаже, без учета перспективы [5, с. 105].
При оценке недвижимости, которая приносит доход от арендных отношений, применяется доходный метод. В данной ситуации стоимость коммерческого объекта можно определить на основании наличия информации об уровне прогнозируемых дохода и расходов.
Доходность объекта сравнивают с иными инвестиционными инструментами, примером является банковский депозит. Не так давно ставки по депозитам в крупных банках равнялись в среднем около 10% годовых. Таким образом, инвестор и продавец коммерческой недвижимости при формировании цены брали за основу доходность не менее 12% годовых и окупаемость в течение 7-8 лет. На данном этапе доходность банковских рублевых депозитов равняется около 6%, значит, продавец и покупатель ориентируются на доходность в размере около 9% годовых и окупаемость в течение 10-11 лет. Недвижимость является хорошим стабильным инвестиционным инструментом, однако менее ликвидным, чем банковский депозит, от такого больше нельзя быстро избавиться. А значит, и доходность его должна быть выше [9].
Доходный метод является достаточно популярным следующим причинам:
^ удобство для оценки почти всех коммерческих объектов, потому что все они могут приносить прибыльность;
> все владельцы объектов коммерческой недвижимости легко могут сравнивать сведения о доходности сходных объектов, это позволяет корректировать сумму выручки;
> очень точный расчет, основанный на конкретных цифрах;
> прогноз будет сделан на длительный период времени.
> Отметим отрицательные стороны доходного метода:
^ не представляется возможным применить его к объектам незавершенного строительства;
^ не представляется возможным применить его к недвижимости, которая не используется в качестве коммерческой;
^ в подходе не учитывается техническое состояние объекта;
^ расчет является трудоемким и сложным;
> прогноз, на основании которого производят расчеты, может не оправдаться [5, ^ 108].
Анализируемый подход лучше всего подойдет для оценки приносящей доход коммерческой недвижимости. Именно он используется, главным образом, когда требуется оценка инвестиционной привлекательности объекта, перспективности его приобретения для прибыли.
Выделяются следующие этапы процедуры оценки для применения доходного метода:
1. Составление прогноза будущей доходности от сдачи оцениваемой площади в аренду за период владения и на основании полученной информации определение потенциального валового дохода. ПВД находится в зависимости от площади оцениваемого объекта, существующей арендной ставки.
2. Определение потери от недоиспользования площади на основании рыночного анализа, исчисление действительного валового дохода. Потеря арендной платы наблюдается из-за неполной занятости объекта недвижимости либо из-за неуплаты аренды недобросовестным арендатором.
3. Расчеты издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, которые осуществляются при помощи анализа фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на анализируемом рынке [4, ^ 131].
4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта различными способами на основании выбранного оценочного метода. Для того, чтобы определить текущую стоимость объекта, пользуются следующими методами: прямая капитализация доходов, капитализация по норме отдачи на капитал, капитализация по расчетной модели; дисконтированные денежные потоки.
Затратный метод связан с оценкой технических расходов, которые сможет понести инвестор при необходимости построить самостоятельно объект, аналогичный оцениваемому. Анализируемый метод широко используют для оценки недостроенного объекта, специализированного имущества (котельная, проходная).
Сущность метода связана с тем, что никто не заплатит больше, чем та сумма, которую придется потратить на строительство подобного объекта. При расчете стоимости будет учтен износ объекта и прибыль, которую при строительстве сможет получить инвестор и подрядчики.
Отметим следующие положительные стороны затратного метода:
^ надежность при оценке нового объекта и того объекта, что находится в эксплуатации не больше 3-5 лет;
> является единственно возможным при слабой рыночной активности.
> Отрицательные стороны затратного метода следующие:
^ трудоемкость в сравнении со сравнительным методом; ^ в условиях меняющихся цен нелегко определить показатель затрат на строительство;
^ не представляется возможным к применению при оценке коммерческой недвижимости более семи лет [5, с. 110].
Так, есть различные методы для оценки недвижимого имущества, на основании поставленной цели оценщик сможет выбрать самый оптимальный, который по итогу приведет к снижению затрат и обеспечит необходимую точность подсчетов.
Использованные источники:
1. Об оценочной деятельности в РФ. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, №31, ст.3813.
2. Классические методы оценки недвижимости: Лекция / Сизов А.П. -М.:РГУП, 2017. - 40 с.
3. Методика финансового анализа деятельности коммерческих организаций / А.Д. Шеремет, Е.В. Негашев. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ИНФРА-М, 2008. - 208 с.
4. Основы управления недвижимостью: Практикум / Кожухар В.М. -М.:Дашков и К, 2017. - 200 с.
5. Оценка объектов недвижимости : учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров / под общ. ред. А.А. Варламова. — 2-е изд., перераб. и доп. — М. : ФОРУМ : ИНФРА-М, 2017. — 352 с.
6. Оценка приносящей доход недвижимости / Плотников А.Н. - М.:НИЦ ИНФРА-М, 2016. - 80 с.
7. Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости: Лекция / Бурмакина Н.И. - М.:РГУП, 2017. - 64 с.
8. Экономика и управление недвижимостью : учеб. пособие / Е.А. Савельева. — М. : Вузовский учебник : ИНФРА-М, 2017. — 336 с.
9. Как оценить коммерческую недвижимость правильно? Story expert. [Электронный ресурс] URL: https://stroy.expert/best_leader/kak-ocenit-kommerceskuu-nedvizimost-pravilno (дата обращения: 25.02.2019).
10. Оценка коммерческой недвижимости. ООО Март-Оценка. [Электронный ресурс] URL: https://www.mart-ozenka.com/info/articles/ocenka-kommercheskoy-nedvizhimosti/ (дата обращения: 25.02.2019).
