CC BY
3УДК 338.45.69
В. С. Воробьев, И. Д. Акимова, О. В. Евсеева
Оценка рисков прогнозирования и реализации программы жилищного
строительства крупного мегаполиса
Поступила 16.05.2019
Рецензирование 20.06.2019 Принята к печати 26.06.2019
В условиях сокращения доходов бюджета и государственных расходов в социально значимых сферах, а также необходимости выполнения действующих обязательств социального характера государственно-частное партнерство становится одним из наиболее действенных механизмов стимулирования роста экономики страны и совершенствования социальной политики. Экономика страны требует ускоренного развития и обновления многих инфраструктурных объектов. Острой является проблема обеспеченности жильем и улучшения жилищных условий. Системный экономический кризис осложнил финансирование крупных инвестиционных проектов из бюджетов всех уровней.
В рамках реализации государственных гарантий разрабатываются различные комплексные целевые программы, направленные на повышение качества жизни граждан различных субъектов. Одной из таких программ является «Разработка инвестиционных проектов по реконструкции и застройке жилых массивов города» на 2004-2020 годы (г. Новосибирск), направленная на ликвидацию ветхого и аварийного жилья, реконструкцию и модернизацию жилищного фонда с привлечением частных инвестиций.
Государственно-частное партнерство дает возможность государству и частному бизнесу распределять риски проекта совместно, обеспечивая взаимную поддержку и получение дополнительных выгод для каждой из сторон. Распределение рисков между партнерами является важным фактором эффективного управления проектом.
В данной статье приводится экономическая эффективность использования бюджетных и внебюджетных инвестиций при строительстве и реконструкции комплекса объектов недвижимости. Определен экономический эффект при строительстве нового жилья по этапам указанной программы с привлечением бюджетных и частных вложений, а также при реконструкции жилищного фонда с привлечением средств частных застройщиков и бюджетов всех уровней. Проанализированы фактические итоги реализации программы, замечена положительная тенденция. Предложенный метод может быть применен для прогнозирования развития жилищного фонда города на перспективу.
Ключевые слова: жилищное строительство, реконструкция и модернизация жилищного фонда, комплексная целевая программа, капитальные вложения, инвестиционный проект, государственно-частное партнерство.
Одним из национальных проектов, сформулированных в Послании Президента РФ [1], является ликвидация аварийного жилья за счет нового строительства [2-5].
Необходимость реализации Указа Президента РФ [6] требует разработки обоснованных региональных программ, направленных на повышение доступности жилья для населения в Новосибирской области. Такие программы целесообразно реализовывать за счет развития комплексного жилищного строительства, включая строительство объектов социальной инфраструктуры на территориях массовой жилой застройки, развития малоэтажного жилищного строительства, внедрения новых подходов к расселению аварийного жилищного фонда, в том числе на основе государственно-частного партнерства (ГЧП) с привлечением инвестиционных средств застройщиков [6-11].
Комплексной целевой программой (КЦП) «Разработка инвестиционных проектов по реконструкции и застройке жилых массивов города» на 2004-2020 годы (г. Новосибирск), одним из разработчиков которой является соавтор настоящей статьи, предусматривалось решение ряда задач по улучшению и модернизации жилищного фонда г. Новосибирска на основе создания новых производств стройиндустрии и систем жизнеобеспечения [12]. Реализация данной программы намечалась в три этапа и была разделена по годам: I этап - 2004-2010 гг.; II этап - 2011-2015 гг.; III этап - 2016-2020 гг.
Объективные факторы производственного и экономического развития территорий кризисных явлений оказывают существенное влияние на реализацию долгосрочных программ. Поэтому актуальной задачей на определенном этапе их исполнения становится анализ рисков прогнозирования, направлен-
ных на корректировку инвестиционно-строительной деятельности региона. Оценка экономической эффективности использования бюджетных и внебюджетных инвестиций при строительстве и реконструкции жилищного фонда осуществлялась по данным инвестиционной программы. Проведение финансирования предусматривалось в три этапа с разделением по источникам капитальных вложений (табл. 1).
По каждому виду инвестиционных источников выполнены расчеты экономической эффективности по методике [13]. Экономический эффект при строительстве нового жилья показан в табл. 2.
Выполненные расчеты проиллюстрированы на рис. 1.
Как видно из табл. 2 и рис. 1, затраты на строительство нового жилья, согласно полученным данным при бюджетном и внебюджетном инвестировании, окупаются на шестом году реализации КЦП. Такой срок окупаемости капитальных вложений (РР) вполне приемлем для основных участников ГЧП.
Внебюджетное финансирование, как правило, было связано с ипотечным кредитованием физических лиц, выступавших в роли инвесторов по отношению к застройщикам. Ценообразование (стоимость 1 м2 жилья) определялось рядом факторов, связанных с процентными ставками банков, местом застройки, типом жилья и др. Поэтому сроки реализации строительной продукции (квартир) имели различный характер. Экономический
Таблица 1
Финансирование программы, млрд р.
Вид инвестиционных источников Этап финансирования Всего
2004-2010 2011-2015 2016-2020
Строительство нового жилья, всего 37,333 39,725 50,239 127,297
за счет внебюджетных инвестиций 35,466 37,739 47,727 120,932
за счет бюджетного финансирования 1,867 1,986 2,512 6,365
Реконструкция и модернизация жилищного фонда, всего 5,000 5,716 5,716 16,432
за счет инвестиций федерального бюджета 1,250 1,429 1,429 4,108
за счет инвестиций областного и муниципального бюджетов 2,500 2,858 2,858 8,216
за счет частных инвестиций 1,250 1,429 1,429 4,108
Итого 42,333 45,441 55,955 143,729
Год Затраты Доход Эффект
2004 5,33 1,60 -3,73
2005 10,66 4,80 -5,86
2006 15,99 9,59 -6,40
2007 21,32 15,99 -5,33
2008 26,65 23,99 -2,66
2009 31,98 33,58 1,60
2010 37,33 44,78 7,45
2011 45,28 58,36 13,08
2012 53,23 74,33 21,10
2013 61,17 92,68 31,51
2014 69,11 113,42 44,31
2015 77,06 136,53 59,47
2016 87,11 162,67 75,56
2017 97,15 191,81 94,66
2018 107,20 223,97 116,77
2019 117,25 259,15 141,90
2020 127,30 297,34 170,04
Таблица 2
Экономический эффект при строительстве нового жилья, млрд р.
350,00 300,00 250,00
а 200,00
Э лр
§ 150,00 100,00 50,00 0,00 -50,00
• • • • •
• « • • • •
г
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
Годы
затраты .....доход ~ ~ "эффект
Рис. 1. Экономический эффект при строительстве нового жилья
эффект при новом строительстве с разделением по источникам финансирования, по данным статистических источников г. Новосибирска, отражен в табл. 3 и 4, на рис. 2 и 3.
По внебюджетным источникам инвестирования срок окупаемости затрат застройщика равнялся 5-6 годам.
Бюджетное финансирование определялось договорными условиями с муниципалитетом, и, как правило, срок окупаемости увеличивался на 1-2 года.
КЦП предусматривала, помимо строительства нового жилья, реконструкцию и мо-
дернизацию жилищного фонда с привлечением различных источников финансирования. Общий экономический эффект при реконструкции и модернизации представлен в табл. 5 и показан на рис. 4.
Реконструкция и модернизация зачастую менее материалоемки по сравнению с новым строительством. Кроме того, основные инвестиции приходятся на внебюджетное финансирование. В большей части объектами реконструкции и модернизации являлись здания, сооружения под офисы, торговые и бизнесцентры.
Таблица 3
Экономический эффект при строительстве нового жилья (внебюджетные источники), млрд р.
Год Затраты Доход Эффект
2004 5,07 1,52 -3,55
2005 10,13 4,56 -5,57
2006 15,20 9,12 -6,08
2007 20,27 15,20 -5,07
2008 26,33 23,10 -3,23
2009 30,40 32,22 1,82
2010 35,47 42,86 7,39
2011 43,01 55,76 12,75
2012 50,56 70,93 20,37
2013 58,11 88,36 30,25
2014 65,66 108,06 42,40
2015 73,21 130,02 56,81
2016 82,75 154,85 72,10
2017 92,30 182,54 90,24
2018 101,84 213,09 111,25
2019 111,39 246,51 135,12
2020 120,93 282,78 161,85
300 250 200 ё, 150 100 50 0 -50
Годы
^^^ затраты .....доход ~ ~ "эффект
Рис. 2. Экономический эффект при строительстве нового жилья (внебюджетные источники)
Таблица 4
Экономический эффект при строительстве нового жилья (бюджетное финансирование), млрд р.
Год Затраты Доход Эффект
2004 0,27 0,08 -0,19
2005 0,53 0,24 -0,29
2006 0,80 0,48 -0,32
2007 1,07 0,80 -0,27
2008 1,33 1,20 -0,13
2009 1,60 1,68 0,08
2010 1,87 2,24 0,37
2011 2,26 2,92 0,66
2012 2,66 3,72 1,06
2013 3,06 4,64 1,58
2014 3,46 5,67 2,21
2015 3,85 6,83 2,98
2016 4,36 8,13 3,77
2017 4,86 9,59 4,73
2018 5,36 11,20 5,84
2019 5,86 12,96 7,10
2020 6,37 14,87 8,50
16 ■ 1 А > •
11 ■ • • • •
12 1 П > 10 •
о Я ■ *
ч р • •
л6 2 4.
4 ■ 2 • •• IV«" 5
0 о . и • ^
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
^^"затраты .....доход ~~*эффект
Рис. 3. Экономический эффект при строительстве нового жилья (бюджетное финансирование)
45
40
35
30
а 25 ч & 20
15
10
5
0
Таблица 5
Экономический эффект при реконструкции и модернизации жилищного фонда, млрд р.
Год Затраты Доход Эффект
2004 0,71 0,21 -0,50
2005 1,43 0,64 -0,79
2006 2,14 1,29 -0,85
2007 2,86 2,14 -0,72
2008 3,57 3,21 -0,36
2009 4,29 4,50 0,21
2010 5,00 6,00 1,00
2011 6,14 7,84 1,70
2012 7,29 10,03 2,74
2013 8,43 12,56 4,13
2014 9,57 15,43 5,86
2015 10,72 18,64 7,92
2016 11,86 22,20 10,34
2017 13,00 26,10 13,10
2018 14,14 30,34 16,20
2019 15,29 34,93 19,64
2020 16,43 39,86 23,43
• • • •
• • • •
• • • • »
• • ✓
•
1»
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
Годы
затраты .....доход ~ ~ ^эффект
Рис. 4. Экономический эффект при реконструкции и модернизации жилищного фонда
Экономический эффект при реконструкции и модернизации жилищного фонда с финансированием из бюджетов разных уровней и внебюджетных источников отражен в табл. 6-8, рис. 5-7.
Данной программой предусматривалось финансирование также из областного и муниципального бюджетов, что показано в табл. 7 и 8.
Сравнение рис. 5 и 6 показывает большую эффективность федерального инвестирования по сравнению с областным и муниципальным.
Доходность реконструкции и модернизации относительно затрат при внебюджетном финансировании оказалась ниже. Это объясняется стремлением бизнеса не только к получению прибыли, но и к созданию престижа собственных фирм и имиджа капитала. Кроме того, его доход не в полном объеме отражен статистикой по известным причинам.
Общий экономический эффект данной целевой программы показан в табл. 9 и на рис. 8.
Таблица 6
Экономический эффект при реконструкции и модернизации жилищного фонда (средства федерального бюджета), млрд р.
Год Затраты Доход Эффект
2004 0,18 0,05 -0,13
2005 0,36 0,16 -0,20
2006 0,54 0,32 -0,22
2007 0,71 0,54 -0,17
2008 0,89 0,80 -0,09
2009 1,07 1,13 0,06
2010 1,25 1,50 0,25
2011 1,54 1,96 0,42
2012 1,82 2,51 0,69
2013 2,11 3,14 1,03
2014 2,39 3,86 1,47
2015 2,68 4,66 1,98
2016 2,96 5,55 2,59
2017 3,25 6,53 3,28
2018 3,54 7,59 4,05
2019 3,82 8,73 4,91
2020 4,11 9,97 5,86
12 10 8
» 6
д
длр
^ 4
• •
ш •••
9 а • •• • •
--
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
Годы
затраты .....доход ™ ™ "эффект
Рис. 5. Экономический эффект при реконструкции и модернизации жилищного фонда
(средства федерального бюджета)
Таблица 7
Экономический эффект при реконструкции и модернизации жилищного фонда (средства субъекта Федерации и муниципальные бюджетные ассигнования), млрд р.
Год Затраты Доход Эффект
2004 0,36 0,11 -0,25
2005 0,71 0,32 -0,39
2006 1,07 0,64 -0,43
2007 1,43 1,07 -0,36
2008 1,79 1,61 -0,18
2009 2,14 2,25 0,11
2010 2,50 3,00 0,50
2011 3,02 3,90 0,88
2012 3,64 5,00 1,36
2013 4,21 6,26 2,05
2014 4,79 7,70 2,91
2015 5,36 9,31 3,95
2016 5,93 11,08 5,15
2017 6,50 13,03 6,53
2018 7,07 15,16 8,09
2019 7,64 17,45 9,81
2020 8,22 19,91 11,69
25
20
15
&
д 10
лр
2 5
0
-5
• •
• ••• ^«
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
затраты
Годы доход
эффект
Рис. 6. Экономический эффект при реконструкции и модернизации жилищного фонда (средства субъекта Федерации и муниципальные бюджетные ассигнования)
Таблица 8
Экономический эффект при реконструкции и модернизации жилищного фонда (внебюджетные источники), млрд р.
Год Затраты Доход Эффект
2004 0,18 0,05 -0,13
2005 0,36 0,16 -0,20
2006 0,54 0,32 -0,22
2007 0,71 0,54 -0,17
2008 0,89 0,80 -0,09
2009 1,07 1,13 0,06
2010 1,25 1,50 0,25
2011 1,54 1,96 0,42
2012 1,82 2,51 0,69
2013 2,11 3,14 1,03
2014 2,39 3,86 1,47
2015 2,68 4,66 1,98
2016 2,96 5,55 2,59
2017 3,25 6,53 3,28
2018 3,54 7,59 4,05
2019 3,82 8,73 4,91
2020 4,11 9,97 5,86
12 10 8
«р 6
ч & 4
2 4 2
0
-2
Рис.
• • • • • I
Г^4 + -
2004 2006
2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
Годы
затраты .....доход ~ ~ "эффект
7. Экономический эффект при реконструкции и модернизации жилищного фонда (внебюджетные источники)
Таблица 9
Общий экономический эффект, млрд р.
Год Затраты Доход Эффект
2004 6,05 1,81 -4,24
2005 12,10 5,44 -6,66
2006 18,14 10,89 -7,25
2007 21,19 17,24 -3,95
2008 30,24 26,31 -3,93
2009 36,29 37,20 0,91
2010 42,33 49,90 7,57
2011 51,42 65,33 13,91
2012 60,51 83,48 22,97
2013 69,60 104,36 34,76
2014 78,69 127,96 49,27
2015 87,77 154,30 66,53
2016 98,96 183,98 85,02
2017 110,15 217,03 106,88
2018 121,34 253,43 132,09
2019 132,53 293,19 160,66
2020 143,72 336,31 192,59
400
350
300
250
.р 700
д
длр 150
100
50
0
-50
• • •
• • о
я t « * • Г*»
» * --
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
Годы
^^^ затраты .....доход ™
Рис. 8. Общий экономический эффект
При анализе фактически выполненных объемов работ в денежном выражении авторами были получены данные о выполнении программы на уровне 80-85 % от прогнозируемых. Учитывая незавершенность данной программы и почти полное ее выполнение,
•эффект
можно сделать вывод о том, что важнейшие целевые показатели были достигнуты. Предложенный в данной программе метод прогнозирования достаточен и может быть рекомендован для прогнозирования развития жилищного фонда города на перспективу.
Библиографический список
1. Послание Президента РФ Федеральному Собранию от 01.03.2018 «Послание Президента РФ Федеральному Собранию». Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения: 01.03.2019).
2. Матюхина И. Д. Концепция обоснования государственно-частного партнерства при реализации проектов в образовательной сфере // Экономика строительства. 2017. № 6. С. 56-68.
3. Брызгалова Р. М., Матюхина И. Д., Яньшина И. В. Основные направления взаимодействия государства и частного бизнеса в отрасли жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства // Вестник Сибирского государственного университета путей сообщения. 2017. № 2 (41). С. 27-33.
4. Воробьев В. С., Запащикова Н. П., Яньшина И. В. Оценка состояния инженерных сетей в системах коммунальной инфраструктуры и повышение эффективности энергосбережения // Науковедение : интернет-журнал. 2015. № 3 (28). URL: http://naukovedenie/ru (дата обращения: 01.03.2019).
5. Воробьев В. С., Запащикова Н. П., Синицына А. С. Методические подходы к управлению техническим состоянием многослойных ограждающих конструкций зданий // Вестник Сибирского государственного университета путей сообщения. 2017. № 2 (41). С. 40-46.
6. Указ Президента РФ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения: 01.03.2019).
7. Государственная программа Новосибирской области «Стимулирование развития жилищного строительства в Новосибирской области на 2015-2020 годы» : утв. Постановлением правительства Новосибирской области от 20.02.2015 № 68 -п. URL: www.pravo.gov.ru (дата обращения: 05.04.2018).
8. Петров Д. И. Распределение рисков между партнерами при реализации проектов ГЧП // Молодой ученый. 2015. № 10. С. 759-761.
9. Сосунова Л. А., Кошелев В. А. Анализ рисков в жилищном строительстве: методы и инструменты // Российское предпринимательство. 2014. Т. 15, № 3. С. 34-41.
10. Минаев Н. Н. Риски, возникающие при реализации программ энергосбережения в жилищно-коммунальном комплексе // Научное обозрение. 2014. № 8-1. С. 397-400.
11. Управление рисками при реализации малоэтажных проектов в строительстве / Н. В. Гусакова, О. И. Добрынина, Н. Н. Минаев, К. Э. Филюшина // Вопросы управления. 2017. № 1 (44). С. 172-182.
12. Решение Новосибирского городского Совета депутатов от 28.03.2005 № 575 «О стратегическом плане устойчивого развития города Новосибирска». URL: www.pravo.gov.ru (дата обращения: 01.03.2018).
13. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов : утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ 21.06.1999 № ВК 477. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения: 05.04.2019).
V. S. Vorobyev, I. D. Akimova, O. V. Evseeva
Risk Assessment of Forecasting and Implementing a Large City Housing Construction Program
Abstract. In the context of reducing the budget revenues and government spending in socially significant areas and the need to fulfill existing social obligations, a public-private partnership (PPP) is becoming one of the most efficient mechanisms to stimulate the country's economy and improve the social policy. The country's economy requires the accelerated development and renewal of many infrastructure facilities. The issue of housing provision and the improvement of housing conditions remains critical. The systemic economic crisis has complicated the financing of large investment projects from budgets of all levels.
One of the approaches to resolve the problem of reconstructing the basic housing stock is the public-private partnership. Within the framework of state guarantee implementation, various comprehensive targeted programs (CTPs), aimed at improving different subjects' citizens life quality, are being developed. One of such programs is "The Design of Investment Projects for the City Residential Areas' Reconstruction and Development" (Novosibirsk), targeted at the elimination of dilapidated and unsafe housing, reconstruction and modernization of the housing stock with the attraction of private investments.
The PPP allows the government and private business to share project risks, providing mutual support to obtain additional benefits for each party. The distribution of risks between partners in the PPP is an important factor for effective project management.
This paper presents the economic efficiency of using budgetary and extra-budgetary investments for the construction and reconstruction of real estate properties. The economic impact of budgetary and private investments during the construction of new housing at each stage of the Program, as well as during the reconstruction of the housing stock by soliciting funds from private developers and budgets of all levels is determined. The actual outcomes of the Program implementation with the forecasted ones are analyzed, a positive trend is obtained, thus, the proposed forecasting method can be applied for forward-looking predictions of the city's housing stock development.
Key words: housing; reconstruction; targeted program; capital investments; investment project; public-private partnership.
Воробьев Валерий Степанович - доктор технических наук, профессор кафедры «Технология, организация и экономика строительства», декан факультета «Строительство железных дорог» СГУПСа. E-mail: decansgd@stu.ru, vorobjev@stu.ru
Акимова Ирина Дмитриевна - аспирант кафедры «Технология, организация и экономика строительства» СГУПСа. E-mail: 9137615193@mail.ru
Евсеева Ольга Всеволодовна - аспирант кафедры «Технология, организация и экономика строительства» СГУПСа. E-mail: starchenko149@mail.ru
