CC BY
46
УДК 332.7+519.86
ОЦЕНКА РИСКА ВОЗНИКНОВЕНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПУЗЫРЯ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА ИРКУТСКА
ij о о
© А.О. Алексеев1, Н.А. Торсунова2, И.А. Казимиров3
1,2Пермский национальный исследовательский политехнический университет, 614990, Россия, г. Пермь, Комсомольский проспект, 29. 3Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
В работе обсуждается подход к оценке риска возникновения экономического пузыря. Методика основана на сравнении ставок капитализации, определяемых разными методами: рыночной выжимки, учитывающим изменение рынков аренды и продажи жилой недвижимости, и методом, основанном на кумулятивном подходе, учитывающем компенсацию за риски объекта инвестирования. Обнаружена связь между возникновением кризиса на рынке недвижимости и ростом разницы между ставками капитализации, определяемыми кумулятивным подходом и методом рыночной выжимки, что может служить индикатором возникновения экономического пузыря на рынке жилой недвижимости. Это обстоятельство определяет высокую практическую значимость выполненной работы и полученных результатов. Мониторинг динамики изменения рыночных индикаторов города Иркутска показал, что угрозы возникновения экономического пузыря на рынке жилой недвижимости за исследуемый период не существовало. Ил. 15. Табл. 4. Библиогр. 9 назв.
Ключевые слова: экономический пузырь; жилая недвижимость; ставка капитализации; кумулятивный подход; метод рыночной выжимки.
EVALUATION OF ECONOMIC BUBBLE RISK ORIGINATION IN IRKUTSK RESIDENTIAL REALTY MARKET A.O. Alekseev, N.A. Torsunova, I.A. Kazimirov
Perm National Research Polytechnic University, 29 Komsomolsky Av., Perm, Russia, 614990. Irkutsk State Technical University 83 Lermontov St., Irkutsk, Russia, 664074.
The paper discusses an approach to the evaluation of economic bubble risk origination. The procedure is based on comparing capitalization rates, which are determined by various methods: by market release (comparable sales analysis) that takes into account the changes in the markets of real estate sale and rent, and a method based on cumulative approach considering compensation for the investee's risks. It is marked that there is correlation between the crisis in the realty market and the growing difference between the capitalization rates determined by the cumulative approach and by the method of comparable sales analysis. The last can indicate the origination of the economic bubble in the residential real estate market. This fact determines the high practical value of the performed work and obtained results. Monitoring of the changes in Irkutsk city market indicators has shown that there was no threat of the economic bubble origination in the residential real property market in the period under investigation. 15 figures. 4 tables. 9 sources.
Key words: economic bubble; residential real property; capitalization rate; cumulative approach; method of market release (comparable sales analysis).
Данное исследование посвящено совершенствованию методов количественного анализа рисков возникновения экономического пузыря на основе сравнения индикаторов рынка жилой недвижимости. Актуальность исследования для строительной отрасли объясняется необходимостью повышения степени обоснованности инвестиционных решений, которые в
настоящее время принимаются без достаточного анализа рисков возникновения экономического пузыря на рынке недвижимости. Экономическим пузырем (от англ. economic bubble)[1] называют явление продажи активов в больших объемах по ценам, превышающим реальную стоимость. Не является исключением рынок жилой недвижимости, где экономический пузырь обо-
1Алексеев Александр Олегович, кандидат экономических наук, доцент кафедры строительного инжиниринга и материаловедения, тел. (342) 2719245, e-mail: alekseev.real@gmail.com
Alekseev Alexander, Candidate of Economics, Associate Professor of the Department of Constriction Engineering and Materials Science, tel.: (342) 2719245, e-mail: alekseev.real@gmail.com
2Торсунова Наталья Александровна, студентка, тел. (342) 2719245, e-mail: n.taorsunova@yandex.ru Torsunova Natalya, Student, tel.: (342) 2719245, e-mail: n.taorsunova@yandex.ru
3Казимиров Илья Александрович, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: (3952) 605129, e-mail: ilya@angara.ru
Kazimirov Ilya, Associate Professor of the Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 605129, e-mail: ilya@angara.ru
значается термином housing bubble.
Возникновение экономического пузыря приводит к неэффективному перераспределению инвестиционных потоков. В работе [4] описываются основные стадии зарождения экономического пузыря, сопровождающиеся на первоначальном этапе повышенным интересом к инвестиционным активам со стороны обладателей финансовых средств, которые Кинделбергер называет «манией», что приводит к очевидному росту цен на активы; возникающие проблемы на других рынках, повышенная инфляция и многие другие причины могут привести к неопределенности на рынке и невозможности прогнозирования поведения участников рынка - эту стадию Кинделбергер называет «паникой»; снижение активности на рынке и падение цен является проявлением и причиной экономического кризиса, который Кинделбергер называет «крахом».
Рынок недвижимости по своей экономической сути является составной частью рынка инвестиций. Это объясняется способностью объекта сохранять инвестиции даже в условиях экономического спада и падения цен на недвижимость благодаря возможности получения, во-первых, денежного дохода от сдачи объекта в аренду, во-вторых, неденежного дохода, являющимся следствием роста стоимости объекта недвижимости.
Аналитические исследования рынка коммерческой недвижимости [3] показывают, что количество таких инвестиций стремительно растет (рис. 1). Необходимо отметить, что существенная доля рекордных инвестиций приходится на рынок коммерческой недвижимости Москвы, однако тенденция, иллюстрируемая на (рис. 1), показывает существенный рост инвестиционного интереса к рынку недвижимости.
Рынок жилой недвижимости России представляет собой особый сегмент, поскольку доля жилой недвижимости, приобретаемой в собственность, весьма велика по сравнению с западными странами. Также емкость рынка увеличена за счет высокой активности физических лиц, приобретающих жилую недвижимость в инвестиционных целях.
Преимуществом рынка жилой недвижимости как
объекта исследования является доступ к достаточному количеству первичной и вторичной информации о рынке и однозначная интерпретация классификации объектов исследования.
Формулировка гипотезы. Рыночная стоимость объектов недвижимости может быть определена методом прямой капитализации в рамках доходного подхода:
ЫУ = Ш1уаег , (1)
Яе
где МV - рыночная стоимость объекта недвижимости; N01 - чистый операционный доход; № - ставка капитализации.
Стоит отметить тот факт, что метод прямой капитализации относится к доходному подходу в случае, если ставка капитализации определена методом рыночной выжимки, фактически применяется метод сравнительного подхода - метод валовой ренты, а мультипликатор валовой ренты (МВР), где в качестве рентного дохода берется чистый операционный, является обратной величиной ставки капитализации:
1
(2)
МВРШ1 =
Rc
Это означает, что расчетная стоимость, полученная методом валовой ренты или методом прямой капитализации с использованием ставки капитализации, определенная методом рыночной выжимки, близка к значениям фактических цен, по которым свершаются сделки купли-продажи. Однако, в случае применения кумулятивного подхода (Build-up) в задаче определения ставки капитализации, результаты оценки недвижимости отличаются весьма существенно.
Возникшее противоречие между применяемыми методами может быть решено путем отказа от применения кумулятивного подхода, что нашло свое отражение в оценочной практике применительно к оценке жилой недвижимости, однако такое решение имеет сугубо практический смысл и не дает теоретического объяснения.
10 8 6 4
2 0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012П
год
Рис. 1. Динамика объема инвестиций в рынок коммерческой недвижимости России, млрд дол. США
В качестве теоретического объяснения данного феномена выступает гипотеза о том, что на исследуемом рынке недвижимости сформировался экономический пузырь, и цены на объекты превышают их реальную стоимость. Соответственно, метод, основанный исключительно на рыночных данных, дает результаты близкие к фактическим ценам. А метод, использующий поправки на риски, дает результаты близкие к действительной стоимости, по которым рекомендуется совершать сделки с учетом рисков.
Частичным подтверждением того, что расчетная стоимость, полученная с использованием ставки капитализации, определенной кумулятивным подходом, может считаться реальной стоимостью, является корреляция со значениями стоимости, полученной затратным подходом. Однако в практике при оценке жилой недвижимости затратный подход если и применятся, то крайне редко, что, безусловно, говорит не в пользу данного аргумента. Этим авторы лишь хотели подчеркнуть противоречие между результатами оценки жилой недвижимости. Причин для отказа от применения затратного подхода при оценке жилой недвижимости может быть несколько, но этот вопрос не является предметом данного исследования.
Разница в результатах оценки жилой недвижимости может означать, что при сделках купли-продажи покупатель полностью берет на себя ответственность за все риски, соглашаясь за них заплатить стоимость, отражающую тенденции рынка, в то время как стоимость, рассчитанная с учетом рисков, предполагает право на скидку. Подобное поведение участников рынка может быть вполне объяснимо в условиях дефицита объектов недвижимости, когда покупатель, зная о недостатках приобретаемого жилья, или в условиях повышенного или чрезмерного спроса, все же вынужден совершать сделки. Эти взаимозависимые условия полностью соответствуют явлению экономического пузыря.
Стоит обратить внимание на экономический смысл ставки капитализации. Данный показатель является не только обратной величиной мультипликато-
ра валовой ренты в случае использования чистого операционного дохода, но и обратной величиной срока окупаемости инвестиций, поскольку стоимость объекта недвижимости определяет их требуемое количество, а способность объекта приносить доход отражает способность окупить вложенные средства. Низкая ставка капитализации говорит о длительном сроке окупаемости, что может быть объяснено полезным сроком использования объекта недвижимости. Высокая ставка капитализации говорит о быстрой окупаемости средств, вложенных в недвижимость. Подтверждением этому является способность объекта расти в цене, что позволяет окупить вложенные средства гораздо быстрее. Как показывают статистические данные [6], рост рынка недвижимости России в докризисный период составлял до 100% за 3 года (рис. 2), что говорит о том, что ставка капитализации около 30% имеет право на существование.
Данные предположения легли в основу этого исследования и именно поэтому описанные выше подходы к определению ставки капитализации были взяты для сравнения и разработки метода количественного анализа рисков возникновения экономического пузыря на рынке жилой недвижимости.
Методы исследования. В ходе исследования был проведен сбор и анализ ретроспективных данных за период с 2006 по 2011 гг. об изменении инфляции, межбанковских процентных ставок, а также рынков ценных бумаг, облигаций, рынков аренды и продажи недвижимости г. Перми. Выбор данного периода позволил охватить бурный рост рынка недвижимости в докризисный период, спад и его восстановление.
В результате сопоставления изменения цен предложения и разницы между ставками капитализации, определяемыми кумулятивным подходом и методом рыночной выжимки обнаружена связь (рис. 3) между возникновением кризиса на рынке недвижимости и ростом ставки капитализации, определяемыми кумулятивным подходом, что может служить индикатором возникновения экономического пузыря на рынке жилой недвижимости.
Рис. 2. Рост относительной цены на жилую недвижимость в России за 2005-2011 гг. (цена в январе 2005 г. положена за 100%)
-кумулятивный подход--методы рыночной выжимки
Рис. 3. Динамика изменения ставок капитализации для 3-х комнатных квартир на рынке жилой недвижимости
г. Перми за 2007-2011 гг.
Рис. 4. Динамика изменения цены предложения на рынке продажи жилой недвижимости г. Перми за 2007-2011 гг.
Как видно из рис. 3 ставка капитализации, определенная кумулятивным подходом в 2008 г. значительно возросла, что отражает кризис на рынке недвижимости, в связи с чем следует считать востребованным оперативный мониторинг этого показателя. В тоже время ставка капитализации, полученная методом рыночной выжимки, была практически инварианта во времени, и на расчетные значения кризис не оказал влияния - падение на одном рынке однозначно отражается на другом, что говорит о «гармоничной» связи рынка аренды и продажи.
Целью данной работы является апробация полученной методики и оценка риска возникновения экономического пузыря на рынке жилой недвижимости города Иркутска в 2012 г. Информационным источником для определения индекса доходности жилой недвижимости являлись базы данных наиболее посещаемого тематического сайта по недвижимости Иркутска
и Иркутской области [2]. Преимуществом данного сайта является еженедельная отчетность о состоянии рынка недвижимости. Выбор периода исследования связан в первую очередь с ограниченным доступом к информации об изменении рынка недвижимости г. Иркутска, первый найденный авторами аналитический отчет о состоянии рынка аренды жилья был опубликован 28.10.2010 г. [9].
На рис. 5-7 представлена динамика изменения арендных платежей на рынке жилой недвижимости г. Иркутска за исследуемый период. При анализе 2- и 3-комнатных квартир из рассмотрения были исключены Ленинский и Куйбышевский районы города, т.к. нередко в базе данных, содержащей более 1000 объявлений и консолидирующей информацию из более чем 100 агентств недвижимости, отсутствовала информация о предложениях на рынке недвижимости. На рис. 8 представлена динамика изменения цен за исследу-
емый период, однако в аналитических отчетах не бы- тиры, поэтому использовалась информация о средней ло разделения квартир на 1-, 2- и 3-комнатные квар- цене на рынке продажи, разделенная по районам.
" Кировский
■ Куйбышевский - Ленинский
• Октябрьский
■ Свердловский ■Все районы
<N<N<N<N<N<N
с^ с^ с^ с^
ю ю ю ю ю
ю ю ю ю
Рис. 5. Динамика изменения арендной ставки на 1-комнатные квартиры на рынке жилой недвижимости
г. Иркутска за 2012 г.
& & *$> ^ ^
чь- чь- чь- чь-
Т иТ Л^
а?
счТ лТ
с^' с^' и^' и^'
^о- ^ь- ^ь- ^ь- ^ь- ^ь- ^ь-
" Кировский " Октябрьский " Свердловский ■ Все районы
Рис. 6. Динамика изменения арендной ставки на 2-комнатные квартиры на рынке жилой недвижимости
г. Иркутска за 2012 г.
3 комнатные квартиры
55000 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000
- Кировский
-----Свердловский
— Все районы
00 0\
Рис. 7. Динамика изменения арендной ставки на 3-комнатные квартиры на рынке жилой недвижимости
г. Иркутска за 2012 г.
21000
19000
17000
15000
13000
11000
9000
7000
35000
30000
25000
20000
15000
0000
----- Кировский
.......Октябрьский
-----Свердловский
----Куйбышевский
-Ленинский
Все районы
Рис. 8. Динамика изменения цен на рынке жилой недвижимости г. Иркутска за 2012 г.
Определение ставки капитализации методом рыночной выжимки. Поскольку информация о рынке продажи не делится по количеству комнат, то дальнейшее исследование проводилось по административным районам г. Иркутска с шагом изменения неделя. Для использования данного метода целесообразно использовать статистические данные об изменениях цен и арендных платежей. Важно отметить, что этих данных будет вполне достаточно для определения мультипликатора валовой ренты (3), поскольку, какой вид дохода используется (Потенциальный валовой доход, Действительный валовой доход, или Чистый операционный доход) для его определения, зависит от выбора оценщика и наличия достаточного количества достоверной информации:
МВР = г=1' 1,
Г
(3)
п
где п - количество объектов аналогов с известной ценой продажи V, и приносимым доходом !,.
В то время как для определения ставки капитализации (4) необходимо знать потери от недоиспользования объектов недвижимости и операционные расходы, связанные с их эксплуатацией, т.е. использовать чистый операционный доход:
N01
п
(4)
Операционные расходы состоят из оплаты жилищно-коммунальных услуг, взносов в фонд возмещения жилищного фонда, налогов и сборов и традиционно включаемых в состав платежи по страхованию недвижимого имущества. Фактически при сдаче объекта в аренду эксплуатационные расходы чаще всего перекладываются на арендаторов. Налоги на имущество и землю в течение исследуемого периода составляли пренебрежимо малую часть операционных расходов, т.к. базой для их определения выступали инвентаризационная и кадастровая стоимости. Что касается страхования недвижимого имущества, рынок страховых услуг до сих пор находится в стадии развития и на практике редкие арендодатели страхуют недвижимость, относя эту часть расходов к операционному доходу. В связи с вышесказанным для определения чистого операционного дохода была принято допущение, что чистый операционный доход составляет 90% от действительного валового дохода.
На рис. 9 представлена динамика изменения средних арендных платежей по квартирам.
- Кировский • Октябрьский ■ Свердловский ■все районы
Рис. 9. Динамика изменения арендных платежей на рынке жилой недвижимости г. Иркутска за 2012 г.
70 000,00
65 000.00
60 000.00
55 000.00
50 000.00
45 000.00
40 000.00
г =1
32000
29000
26000
23000
20000
7000
14000
Результаты динамического исследования приведены на рис. 10. Алгоритм расчета ставки капитализации методом рыночной выжимки представлен в табл. 1.
Как видно из рис. 10, изменение ставки капитализации не имеет существенных всплесков, за исключением первого месяца 2012 года. Наименьшая ставка
9,5
характерна для Свердловского района, что говорит о том, что данный район обладает наибольшей инвестиционной привлекательностью, поскольку при не самой большой цене на рынке недвижимости (рис. 8), наиболее близкой к средней по городу, квартиры способны приносить достаточно большой доход от сдачи в аренду (рис. 5-7).
1 . 1 М
Л /1 11
// /Л ' 1 / ' \Г*\ ' \ * 11 /\А ^ -
/ '1 /Л А *, , ><г\/ Ч/У ^Д - / . J * \ 1 V/ \| у / 4/1*
/ ; 'Л у V4" " \ 1
^ • ч \ А и. м > / ' »
\ , V ' 7 . 1 ' » I
V
э
э э
о
сз со
о
со сз со
о
■сГ о со
о
ю сз
СО
сз
СО
сз
СО
о сз
СО
СЗ
со сз со
сз
оз сз со
сз о
СО
о
со
сз со
-- Кировский
- - - Октябрьский - - - Свердловский все районы
Рис. 10. Динамика изменения ставки капитализации, определенная методом рыночной выжимки
Таблица 1
Расчет ставки капитализации методом рыночной выжимки
Показатель Источник информации Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
Стоимость объекта, руб. Данные рынка недвижимости 2 060 000 1 750 000 2 100 000
Арендная ставка, руб. 10 000 10 000 10 000
Площадь объекта, кв.м. Паспорт объекта 44 32 31
Потенциальный валовой доход, руб. п. 2x12 120 000 120 000 120 000
Потери от недоиспользования, % Срок поиска арендатора/ 12 5 5 0
Действительный валовой доход, руб. п. 4х(1-п. 5/100) 114 000 114 000 120 000
Операционные расходы, руб. п.7х0,10% принято допущение 11 400 11 400 12 000
Чистый операционный доход, руб. п. 6-п. 7 102 600 102 600 108 000
Ставка капитализации (п. 8./п. 1)х100% 4,98 5,86 5,14
Средняя ставка капитализации, % Среднее по объектам-аналогам 5,33
9 8,5 8 7,5 7 6,5 6 5,5 5
Определение ставки капитализации кумулятивным подходом. Базой для определения ставки капитализации являются ставки дисконтирования и рекапитализации:
Яе = ВС-А-Вт,
(5)
где Нй - ставка дисконтирования; А - прогнозируемое изменение стоимости объекта недвижимости; №г -ставка рекапитализации, которая может быть определена методом Ринга, Хоскольда или Инвуда.
В случае использования метода Инвуда выражение (5) примет вид:
Яе = ВС-А-ВС /((1 + М)-1), (6)
где f - предполагаемый период владения объектом недвижимости. В таком случае базой для определения ставки капитализации является только ставка дисконтирования.
Согласно кумулятивному подходу, ставка дисконтирования может быть определена согласно выражению
(
ВС =
1 -I 1 -
■11 -
сТ 100
Л
100
■11 -
100
■100%, (7)
при использовании которого, как считается, получается точный результат, или может быть использовано линеаризованное уравнение (8), чаще встречаемое в учебной литературе, дающее приближенный результат:
ЯС = с +1 + т (8)
где б - безрисковая ставка; / - темп инфляции; г -компенсация за риски объекта инвестирования.
Среди рисков объекта инвестирования выделяют риск вложения в инвестиционный объект (г,), риск ликвидности (г), риск неэффективного управления (гт) и техногенные или прочие риски (г). Таким образом, один из вариантов соотношения для определения
ставки дисконтирования принимает вид:
ВС = С + г + г + г + тт + г. (9) Встречаются также подходы, в которых различные авторы предлагают учитывать инфляцию, используя уравнение Фишера (10) при приведении номинальных ставок доходности к реальным:
Т =
Тп-1_ 1+/
(10)
где гг - реальная ставка; гп - номинальная ставка; / -темп инфляции.
Поскольку ставка дисконтирования представляет собой, с одной стороны, совокупность ставок доходности, с другой стороны - интегральную ставку требуемой инвестором доходности, то допустим, что при определении реальной ставки дисконтирования достаточно один раз учесть инфляцию, а не очищать от инфляции каждый компонент модели (9), тогда ставка дисконтирования может быть определена согласно выражению:
ЯС = Сп + Т + Т + Тт + Т - 1 Т 1 +1
(11)
В качестве базы для определения безрисковой ставки б в исследовании рынка недвижимости г. Перми за 2007-2011 гг. использовались ставки доходности по облигациям федерального займа со сроком, превышающим три года до погашения (рис. 11). В качестве аргумента в пользу выбора ставки для данного периода является предположение, что разумный инвестор, в частности физическое лицо, не согласится инвестировать деньги в жилую недвижимость на срок менее трех лет, с целью экономии налога на доходы физических лиц.
Как видно из рис. 11, динамика изменения ставок доходности облигаций федерального займа прекрасно иллюстрирует мировой финансовый кризис.
г
16 14 12 10 8 6 4 2 0
« й
« й
11— 1» 11 «I 1 1 1 \ '
1 1 00 С^ о о в а 1) я о к май.09" сен.09 - янв.10" май. 10" сен.10 ■
- краткосрочные
- среднесрочные долгосрочные ОФЗ три года
« й
Рис. 11. Сравнение средней ставки доходности по облигациям федерального займа со сроком до погашения
свыше трех лет и усредненных кратко- средне- и долгосрочных ставок доходности рынка ГКО-ОФЗ 2008-2011 гг.
Для полноценного исследования необходимо знать доходность для определенного периода до погашения облигаций, а не только их разделение на кратко-, средне- и долгосрочные. Однако публикация биржевой информации и аналитических показателей рынка государственных ценных бумаг на сайте Банка России прекращена с 1 января 2012 г., в связи с вступлением в силу Указания Банка России от 12 октября 2011 г. № 2716-У «О внесении изменений в Положение Банка России от 25 марта 2003 г. № 219-П «Об обслуживании и обращении выпусков федеральных государственных ценных бумаг» [8]. Это обстоятельство обусловило необходимость использования усредненных данных о доходности рынка ГКО-ОФЗ, доступных на сайте Банка России [7] по сей день.
Как показал анализ данных за 2008-2011 гг. (рис. 11), в качестве аналога ставки со сроком до погашения свыше трех лет в наибольшей степени (по критерию наименьшего среднеквадратического отклонения) подходит ставка доходности рынка ГКО-ОФЗ по долгосрочным облигациям.
В качестве базы для определения компенсации за риск вложения в рынок недвижимости целесообразно
использовать индекс доходности недвижимости, считая, что разумный инвестор не согласится инвестировать в рынок недвижимости с доходностью меньше, чем та доходность, которую получают прочие участники рынка недвижимости.
Индекс доходности недвижимости рассчитывается следующим образом:
Т - В1ЯЕ =
Яяеыт + Яульт
Я,
(12)
^реееызкшуезтиееыт где - Индекс доходности недвижимости; -доход от сдачи объекта недвижимости в аренду; иЕ - доход от роста стоимости объекта недвижимости; Яр№ЕЕмзктЕзтмЕмт - доход от безрисковой инвестиционной альтернативы. Форма и пример расчета индекса доходности недвижимости представлена в табл. 3. Данные по жилой недвижимости г. Иркутска представлены на рис. 13.
Поэтому именно этот показатель использовался для определения безрисковой ставки на период 2012 г. (рис. 12).
©о© ©© ©©©©©©©
счсчсч счсч счсчсчсчсчсчсч
©©© ©© ©©©©^ч^ч^ч
счсчсч счсч счсчсчсчсчсчсч
о©© ©© ©©©©©©©
Рис. 12. Долгосрочная ставка доходности рынка ГКО-ОФЗ за 2012 г.
—^ (ч г*-) -"Т«/-") юКооочо —и СЧ
ООО ОО ОООО-^
----Кировский
.......Октябрьский
----- Свердловский
все районы
Рис. 13. Динамика изменения индекса доходности жилой недвижимости г. Иркутска за 2012 г.
В качестве базы для определения компенсации за фикации расчетов была взята программа доброволь-прочие риски выбраны ставки страхования недвижи- ного имущественного страхования «Квартирный экс-мого имущества. Это обусловлено тем, что за эту пла- пресс» страховой компании 2ипсИ[5]. Расчет компен-ту риски на себя берет страховая компания. Для уни- сации за прочие риски приведен в табл. 2.
Расчет компенсации за прочие риски
Таблица 2
Информация Источник информации Однокомнатная квартира и гражданская ответственность Двухкомнатная квартира и гражданская ответственность Трехкомнатная квартира и гражданская ответственность
Страховая сумма, руб. Страховая компания 2 400 000 3100000 4 300 000
Стоимость полиса, руб. Страховая компания 6 000 7 500 8 000
Компенсация за прочие риски, % п.2/п.3 0,25 0,24 0,19
Средняя ставка (п.3.ст.4+ п.3.ст.5+ п.3.ст.6)/3 0,23
Таблица 3
Расчет индекса доходности недвижимости
Показатель Источник информации Однокомнатная квартира Двухкомнатная квартира Трехкомнатная квартира
Арендная ставка, руб. Аналитика рынка недвижимости 12 820 17 510 21 740
Потенциальный валовой доход, руб. в год п.1х12 153 840 210 120 260 880
Стоимость аналога на момент оценки, руб. 1 кв.м. Аналитика рынка недвижимости 47 000 41 460 42 220
Стоимость аналога на год ранее, руб. 1 кв.м. Аналитика рынка недвижимости 44 320 39 940 39 590
Прирост стоимости за год, руб. 1 кв.м. п. 3 - п. 4. 2
Прирост стоимости относительный, % п. 5 /п. 4x100 6,04 3,80 6,64
Прогнозируемый прирост на год, руб.1.кв.м. п. 3х(1+п. 6/100) 2 842 1 558 2 805
Средняя площадь объектов, кв.м. Аналитика рынка недвижимости 30 45 70
Прирост стоимости всего объекта, руб. п. 8хп. 7 85 268 71 033 196 330
Количество требуемых средств на приобретение объекта, руб. п. 8хп. 3 1 410 000 1 865 700 2 955 400
Безрисковая ставка на год, % Данные Центрального банка России 4,40 4,40 4,40
Доход от вложения в недвижимость, руб п. 2 + п. 9 + п. 10 1 649 102 2 146 823 3 412 610
Доход от безрисковой альтернативы, руб. п. 10х(1+п. 11/100) 1 472 040 1 947 791 3 085 438
ИНДЕКС ДОХОДНОСТИ п. 12/п. 13 1,12 1,10 1,11
ОТНОСИТЕЛЬНЫЙ ИНДЕКС ДОХОДНОСТИ, % (п. 12/п. 13 -1) х100 12,03 10,22 10,60
Недвижимое имущество является малоликвидным активом и в случае принятия инвестором решения о продаже актива возможна либо потеря, связанная с вынужденной продажей, либо потребуется определенное время для достаточного маркетинга и продажи по адекватной рынку цене, что согласно концепции обесценивания денежных средств во времени также является потерями. Компенсацией за эти риски может стать доходность, которую инвестор мог получить, вкладываясь в наиболее ликвидные активы, например, совершая сделки на финансовом рынке за срок, необходимый для продажи объекта недвижимости. Сложность прогнозирования финансового рынка и выбора валютной корзины определяет выбор в пользу использования межбанковсих ставок кредитования в качестве базы для определения компенсации за риск ликвидности.
Под риском неэффективного управления недвижимостью традиционно понимаются возможные потери от недоиспользования сдаваемых в аренду помещений, однако в случае жилой недвижимости потеря арендатора приводит к полному простою объекта и срок для поиска нового арендатора становится ключевым фактором.
Исходя из вышесказанного для определения компенсации за риск ликвидности и риск неэффективного управления необходимо знать типичные сроки экспозиции на рынках продажи и аренды жилой недвижимости соответственно. Компенсация за эти риски определяется следующим образом:
Г = ё ■ ^/12; (13)
гт = ё ■ ^/52, (14)
где г, гт - компенсации за риск ликвидности и риск неэффективного управления недвижимостью; с1 - безрисковая ставка; ^ - срок экспозиции на рынке продажи, измеряемая в месяцах; tR - срок экспозиции на рынке продажи, измеряемая в неделях.
Стоит отметить, что определение сроков экспозиции рынка недвижимости по вторичным источникам информации является практически неразрешимой задачей, за исключением случая аналитических отчетов, в которых существует специальный раздел, посвященный данному вопросу. К сожалению, авторы должны отметить, что обзор аналитических отчетов, посвященных рынку жилой недвижимости г. Иркутска, не выявил подобной информации, в связи с чем было принято допущение о следующем распределении сроков экспозиции, определенная авторами экспертно для рынка продажи в пределах от 1,5 до 3 месяцев в зависимости от типа объекта и 1-3 недель для рынка аренды.
Как видно из рис. 14 ставка капитализации незначительно росла в первой половине года. Наибольшие значения ставки характерны для Кировского, а наименьшие - для Свердловского района. Полный алгоритм расчета ставки капитализации кумулятивным подходом представлен в табл. 4.
Оценка риска возникновения экономического пузыря на рынке жилой недвижимости города Иркутска. Оценка риска заключается в сопоставлении ставок капитализации, определенным кумулятивным подходом (рис. 14) и методом рыночной выжимки (рис. 10). Сопоставление результатов представлено на рис. 15.
--Кировский
- - - ■ Октябрьский
— - - Свердловский -^ все районы
Рис. 14. Динамика изменения ставки капитализации, определенная кумулятивным подходом
Таблица 4
Расчет ставки капитализации кумулятивным подходом_
Показатель Источник информации Одна-комнатная квартира Двухкомнатная квартира Трехкомнатная квартира
Безрисковая ставка на период инвестирования не мене 3-х лет, % Данные Центрального банка России (рис. 12) 6,43 6,43 6,43
Темп инфляции, % Данные Центрального банка России 1,45 1,45 1,45
Компенсация за риск вложения в рынок недвижимости, % Относительный индекс доходности недвижимости (табл. 3) 12,03 10,22 10,60
Компенсация за техногенные риски, % Ставка страхового полиса объектов жилой недвижимости (табл. 2) 0,25 0,24 0,19
Компенсация за риск ликвидности, % п. 1 х(срок поиска покупателя, мес/12) 4,37 5,17 6,32
Компенсация за риск неэффективного управления недвижимостью, % п. 1 х(срок поиска арендатора, нед./52) 4,24 4,37 5,17
Номинальная ставка доходности на инвестиции, % п. 1+п. 3+п. 4+п. 5+п. 6 27,44 26,55 28,78
Реальная ставка доходности на инвестиции, % (п. 7-п. 2)/(1+п. 2/100) 25,62 24,74 26,94
Предполагаемый период владения объектом недвижимости, лет Гипотеза о разумном поведении частного инвестора 3 3 3
Ставка рекапитализации, определенная методом Инвуда, % п.8/((1+п.8/100)п9 - 1) 26,08 26,29 26,57
Прогнозируемый рост стоимости объекта недвижимости за предполагаемый период владения, % (1+п. 6 табл. 3) п9. - 1 0,19 0,12 0,21
Ставка капитализации, % п. 8 - п. 11х п. 10 20,66 21,59 21,36
— — Кировский .... Октябрьский
— - ■ Свердловский
все районы
Рис.15. Разница ставок капитализации, определенных кумулятивным подходом и методом рыночной выжимки
Как видно из рис. 15 наименьшая разница между ставками капитализации наблюдается в Кировском районе, что говорит о наименьшем риске возникновения экономического пузыря на рынке жилой недвижимости в данном районе. В Октябрьском и Свердловском районах ставки капитализации в первой половине 2012 г. иллюстрировали практически одинаковый рост, что говорит о раздувании экономического пузыря. Однако, глядя на незначительный рост разницы, говорить о явном риске «лопанья» пузыря не стоит. Так, анализ крупных городов России, население которых превышает миллион жителей, таких как Пермь, Новосибирск, Уфа и пр., показал, что разница между ставками должна превышать 20-40 пунктов. Снижение разницы ставок в Свердловском районе в конце года говорит о снижении исследуемых рисков, в то время как в Октябрьском, наоборот, растет. В целом по всему рынку можно наблюдать положительную тенден-
цию снижения рисков возникновения экономического пузыря.
Заключение. Авторы хотят еще раз обратить внимание на то, что мониторинг указанных показателей и рыночных индикаторов востребован в наибольшей степени в оперативном режиме. Стоит отметить, что сегментация рынка недвижимости по административным районам не всегда оправдана и, используя предлагаемые индикаторы, возможно зонирование города по инвестиционной активности рынка недвижности и риску возникновения, которые авторы считают отдельной перспективной задачей.
Статья написана в ходе краткосрочного исследования в Национальном исследовательской Иркутском государственном техническом университете в рамках Федеральной целевой программы «Мобильность молодых ученых».
Библиографический список
1. Economic bubble [Электронный ресурс]. URL: http://en.wikipedia.org/wiki/Economic_bubble (14 дек. 2012).
2. Аналитика рынка недвижимости Иркутска и Иркутской области [Электронный ресурс]. URL: http://realtyvision.ru/analytics/ (14 дек. 2012).
3. Арановская М. Этот год станет рекордным по объему инвестиций в недвижимость [Электронный ресурс]. URL: http://slon.ru/economics/etot_god_stanet_rekordnym_po_obema m_investitsiy_v_nedvizhimost-862878.xhtml (11 дек. 2012).
4. Киндлбергер Ч., Алибер Р. Мировые финансовые кризисы. Мании, паники и крахи. СПб.: Питер, 2010. 544 с.
5. Программа добровольного страхования имущества ООО СК «Цюрих» [Электронный ресурс]. URL: http://zurich.ru/products/property/apartment/flatexpress/ (14 дек. 2012).
6. Средние цены на вторичном рынке жилья по Российской
Федерации [Электронный ресурс]. URL:
http://www.gks.ru/free_doc/new_site/prices/housing/tab10.htm (04 нояб. 2011).
7. Ставки рынка ГКО-ОФЗ [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR.asp (14 дек. 2012).
8. Указание Банка России от 17 октября 2011 года № 2716-У "О внесении изменений в Положение Банка России от 25 марта 2003 года № 219-П «Об обслуживании и обращении выпусков федеральных государственных ценных бумаг» [Электронный ресурс]. URL: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/12092404/ (14 дек. 2012).
9. Цены на аренду жилой недвижимости в Иркутске (25 ноября 2010 года) [Электронный ресурс]. URL: http://realtyvision.ru/analytics/116/ (14 дек. 2012).
УДК 330.11
О ВЗАИМОСВЯЗИ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ЗАКОНОВ И РОЛИ РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ
1 9
© В.И. Ксенофонтов1, И.В. Богдашев2
Филиал Санкт-Петербургского института внешнеэкономических связей, экономики и права, 350002, Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Леваневского, 82.
Приведена характеристика взаимосвязей и взаимозависимостей между различными экономическими законами, а также оценивается значение и влияние информации и знаний на механизм функционирования законов рыночной экономики. На основе раскрытия сущности и принципов действия основных рыночных законов составлена схема, отражающая взаимодействие и взаимное влияние экономических законов. В результате проведенного исследования выявлены ключевые факторы эволюционного развития общества, связанного с формированием «информационной экономики» и «эры информационного капитала». Ил. 1. Библиогр. 6 назв.
Ключевые слова: экономические законы; информационная транспарентность; эра информационного капитала; экономика знаний.
1Ксенофонтов Виталий Иванович, доктор экономических наук, доцент кафедры бухгалтерского учета и аудита, тел.: 89183996219, e-mail: viksenofontov@yandex.ru
Ksenofontov Vitaly, Doctor of Economics, Associate Professor of the Department of Accounting and Audit, tel.: 89183996219, e-mail: viksenofontov@yandex.ru
2Богдашев Илья Владимирович, кандидат экономических наук, доцент кафедры менеджмента, тел.: 89184434564, e-mail: ilbogdashev@gmail.com
Bogdashev Ilya, Candidate of Economics, Associate Professor of the Department of Management, tel.: 89184434664, e-mail: ilbogdashev@gmail.com
