CC BY
66
Оценка по понятиям
А.Н. Панин
директор Департамента оценки аудиторско-консалтинговой группы «РУСАК -Русская служба аудита и консалтинга» (г. Москва)
Андрей Николаевич Панин, panhome@bk.ru
Некоторые особенности действующих норм и стандартов
«Оценка является внутренним делом каждой из стран в силу ориентации на условия национального рынка. Именно условия осуществления оценочной деятельности, а не методы оценки стоимости имеют значительные расхождения при международном сравнении. К таким сложившимся условиям проведения оценочной деятельности можно отнести три группы факторов.
1. Сами особенности национального рынка земельных участков и других объектов недвижимости, а также различия в сложившихся рыночных отношениях, уровне государственного регулирования рынка, стадиях экономического цикла и т. п.
2. Различия в действующих требованиях, нормах и стандартах оценки, а также правовые основы, заложенные гражданским, земельным, налоговым, градостроительным и другим законодательством.
3. Различия в доступности рыночной информации - статистических, заключений экспертов, обзоров рынка, информации из книг регистрации сделок с недвижимостью, решений по застройке территорий и т. д.
В итоге именно условия осуществления оценки, а не сами стандартизированные методы оценки нуждаются в гармонизации и выравнивании в международном плане» [1].
Эти слова профессора В. Кляйбера, автора многих публикаций, в том числе книги, ставшей настольной не только у оценщиков Германии, очень подходят для российской оценки.
Эпоха перемен, в которой мы живем уже более двадцати лет, не могла не отразиться на законотворчестве и прежде всего
в нормативных актах различных ведомств. На содержание законов и подзаконных нормативных актов существенное влияние оказывала и «большая дружба» с некоторыми странами. Содержание отдельных законов и подзаконных актов формировалось на основе нормативных правовых и нормативных актов таких стран, но с учетом российских понятий. Так, например, основные принципы, изложенные в статье 40 Налогового кодекса Российской Федерации, приняты не без учета соответствующего параграфа налогового законодательства США.
Общее влияние США на российскую экономику и российское законодательство в прошедшем десятилетии отразилось и на оценочной деятельности. В Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) было введено определение рыночной стоимости из Единых стандартов оценочной практики США (USPAP). Однако при этом забыли перевести и включить в определение ключевые слова «as of a specified date», что означает «на дату оценки».
Во многих публикациях уже отмечалось, что определение рыночной стоимости, включенное в Закон об оценочной деятельности, не соответствует российской реальности.
Свою позицию по этому вопросу неоднократно выражали многие авторы, в частности первый вице-президент Российского общества оценщиков И.Л. Артеменков: «... представляется, что основывать российское определение рыночной стоимости на определении рыночной стоимости, взятом из Единых стандартов оценочной прак-
тики США (иБРАР), не является целесообразным, поскольку необходимо учитывать характерные особенности национального рынка в России, где чаще встречаются индивидуальные сделки по всему спектру активов, чем централизованные и организованные публичные обменные процессы, а уровень конкуренции ниже, чем на развитом рынке США» [2].
Базой узаконенного определения рыночной стоимости как экономической категории служит некая идеальная модель, основанная на концепции открытого и конкурентного рынка. Очевидно, что на практике концепция открытого и конкурентного рынка крайне редко может быть реализована. Соответственно, концепция, сама модель и определение оторваны от реальности.
В ФСО № 21 приведена следующая трактовка определения рыночной стоимости (приводится не полностью): «Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки». А располагает ли кто-нибудь полной информацией о состоянии рынка?
Поскольку все-таки приходится использовать имеющееся определение рыночной стоимости, рассмотрим некоторые понятия2 из этого определения.
Понятие 1. Открытый рынок
Определение открытого рынка с незначительными изменениями приведено в различных словарях. Например, в Экономическом словаре [3] читаем: «открытый рынок - продажа и покупка центральным банком ценных бумаг с целью воздействия
на денежную массу в обращении и объем кредитов. Операции проводятся в основном с краткосрочными правительственными ценными бумагами, но иногда и со средне-и долгосрочными бумагами. Посредством покупки увеличивается вложение средств в экономическую систему, вследствие чего повышается объем кредитов; эффект от продажи - противоположный».
Подходит ли такое определение оценщикам? Безусловно, нет. Приходится подходить к понятию открытого рынка философски. В итоге каждый оценщик понимает эту категорию по-своему, по понятиям.
Понятие 2. Конкуренция
Определим конкуренцию как соперничество нескольких субъектов в достижении схожей цели. Возникает вопрос: следует ли считать конкуренцией монополистическую конкуренцию, олигопольную конкуренцию, конкуренцию покупателей, недобросовестную конкуренцию? Или только совершенную конкуренцию?
Эту категорию также приходится понимать с позиций философии, по понятиям.
К каким объектам подходит узаконенное определение рыночной стоимости? К ценным бумагам, имеющим обращение на фондовом рынке США? К фондовому рынку России, на котором обращаются лишь несколько десятков ценных бумаг? К рынку квартир в Москве, информация о фактической цене и условиях сделок на котором не является общедоступной?
Стоит ли рассуждать о рыночной стоимости (соответствующей определению, данному в Законе об оценочной деятельности) для специализированных, низколиквидных объектов, когда такое определение можно внатяжку, с допущениями применить даже для торговых и офисных зданий?
В результате оценка проводится на основе абстрактного определения рыночной
1 Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки».
2 «Понятие 1) в философии - форма мышления, отражающая существенные свойства, связи и отношения предметов и явлений. Основная логическая функция понятия - выделение общего, которое достигается посредством отвлечения от всех особенностей отдельных предметов данного класса; 2) в логике - мысль, в которой обобщаются и выделяются предметы некоторого класса по определенным общим и в совокупности специфическим для них признакам [4].
стоимости, на основе абстрактных трактовок, имеющихся в федеральных стандартах оценки, с абстрактными ссылками на соответствие их международным стандартам оценки. То есть, по понятиям.
Еще хуже ситуация с оценкой в добывающих отраслях, в частности в нефтегазовой отрасли. Кроме того, что большинство активов этой отрасли (в денежном выражении) являются специализированными, оборот некоторых активов имеет дополнительные ограничения3.
Нефтегазовые активы: специфика и лицензирование недропользования
Типичным для добывающих отраслей, в том числе нефтегазовой, является истощение природных ресурсов. Имущество, задействованное для добычи полезных ископаемых, - истощаемое, по мере разработки месторождений (а также под воздействием внешних условий) его стоимость уменьшается до такой стадии, когда его использование не может приносить экономические выгоды при использовании по первоначальному назначению.
Особенностью добывающих отраслей также является рентный доход, часть которого после осуществления необходимых затрат и изъятий государством остается у недропользователя. В силу специфики месторождений и российской специфики изъятия природной ренты часть рентного дохода, остающаяся у недропользователя, индивидуальна для каждого месторождения. Кроме того, невозможно корректно разделить чистый доход недропользователя на ренту и предпринимательский доход.
Деятельность в сфере недропользования осуществляется на основе лицензий. Лицензирование - это не только ограничитель оборота таких активов, как скважины, но и ограничитель права собственности на них, так как при отсутствии лицензии на разработку недр собственник скважин лишен
права пользования - одной из составляющих «триединства» прав собственности.
Нефтегазовые активы месторождения обычно покупаются (при наличии таковых) недропользователем, имеющем лицензию. Однако нередки случаи аренды имущества недропользователем и даже попытки продажи на аукционе. Например, в феврале 2009 года Министерство природных ресурсов Удмуртской Республики извещало о проведении открытого аукциона по продаже четырех нефтяных скважин. Но обычно сделка осуществляется между единственным покупателем и единственным продавцом.
Нефтегазовые активы: виды стоимости
Некоторыми специалистами, работающими в сфере оценочной деятельности, ставится под сомнение возможность оценки рыночной стоимости, подлежащей определению в случаях обязательной оценки согласно законодательству Российской Федерации, при несоответствии условий будущей сделки определению рыночной стоимости. В начале статьи было отмечено, что подавляющее большинство условий сделок не соответствуют определению, приведенному в Законе об оценочной деятельности. На одном из семинаров, проводившихся в Москве, прозвучало предложение определять инвестиционную стоимость (для покупателя) и приравнивать ее к рыночной. Это предложение вызывает следующие вопросы:
1) какие риски могут возникнуть у конкретного инвестора (группы инвесторов)?
2) какую доходность требует конкретный инвестор?
3) каким образом определить финансовое положение и возможности конкретного инвестора, чтобы спрогнозировать, например, сроки капитальных вложений?
4) куда будет сбывать продукцию конкретный инвестор, по каким ценам и какие он понесет затраты?
5) где найти этого конкретного инвестора, чтобы выяснить у него ответы на первые
3 В статье не рассматриваются участки недр с содержащимися в них полезными ископаемыми. Недра в границах территории Российской Федерации являются государственной собственностью, гражданский оборот участков недр запрещен. Право пользования участками недр имеет ограниченный оборот.
четыре вопроса? И если удастся найти его, будут ли получены ответы?
Если же проводить расчеты на основе некоторых усредненных данных (ставка, сроки, доли продукции на внешнем и внутреннем рынках, цены на внутреннем рынке, способ и расстояние транспортировки, затраты), то полученный суррогат, не соответствующий определению рыночной стоимости, инвестиционной стоимостью также назвать нельзя. Расчеты, проводимые с использованием ведомственных методик в нефтедобывающей и газовой отраслях, приводят к определению нормативной стоимости (стоимости, рассчитываемой по методикам и нормативам, утвержденным соответствующими органами управления), отсутствующей в ФСО, например, при ставках дисконтирования 15 и 10 процентов (и никаких других!), долях поставок на внешний и внутренний рынки 30 и 70 процентов (фактические доли существенно отличаются от указанных), проведении расчетов до достижения добывающей нефтяной скважиной дебита 0,5 т/сутки (часто экономически нецелесообразно извлекать нефть при среднесуточном дебите 2 т/сутки).
Сделаем небольшое отступление и обратимся к опыту Германии. Какой вид стоимости определяется при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд? Когда приобретение земельного участка на свободном рынке невозможно, орган, занимающийся изъятием, принимает решение об изъятии участка. Законодательная база решения вопросов по изъятию участков содержится в Строительном кодексе Германии, регулирующем основы земельных отношений. «Утрата права, наступившая в результате изъятия, и иные имущественные ущербы, наступающие в результате изъятия, в частности косвенные ущербы, компенсируются согласно абзацу 1 § 95 Строительного кодекса по рыночной стоимости земельного участка» [5]. При этом необходимо выполнить конституционное право на гарантии частной
собственности. Исходя из судебной практики Федерального суда Германии компенсация изъятия должна дать возможность лицу, имеющему право на компенсацию, за счет компенсации приобрести равнозначную замену изъятого.
В Германии понятию «рыночная стоимость» дается следующее определение: «Согласно § 194 Строительного кодекса рыночная стоимость земельных участков определяется ценой, которую можно было бы получить в тот момент времени, к которому относится оценка стоимости (дата проведения оценки стоимости) в обычных условиях совершения сделок в соответствии с правовыми условиями и фактическими характеристиками, прочими свойствами и расположением земельного участка или другого объекта оценки стоимости без учета необычных или личных отношений» [6].
В случае с изъятием земельного участка имеются всего два лица: покупатель и продавец. Но оценка участка производится по рыночной стоимости.
Вернемся к российскому законодательству. Исходя из положения Конституции Российской Федерации об охране права частной собственности, нельзя рассматривать лицензию на добычу нефти и газа как государственный акт, ограничивающий права собственника4 на адекватную (рыночную) компенсацию стоимости имущества.
Можно привести и другие примеры. При сделке купли-продажи имущества между материнским и дочерним обществами тоже имеется только один покупатель и один продавец. Оценка имущества производится по рыночной стоимости.
При отсутствии информации о сделках задача оценщика, проводящего оценку активов для купли-продажи, заключается в определении стоимости активов, соответствующей цене, приемлемой для сторон предполагаемой сделки. И если рыночная стоимость ориентирована на вероятную цену купли-продажи, то инвестиционная стоимость показывает привлекательность актива для
4 В этом случае рассматриваются два лица, одно из которых имеет в собственности здания и (или) сооружения на лицензионном участке, а другое - лицензию на добычу углеводородов.
конкретного инвестора с целью достижения желаемой им доходности вложений.
Однако, понимая необходимость установления рыночной стоимости, приходится делать нереальные допущения в отношении условий сделки, входящие в противоречие с сутью специализированных активов.
Нефтегазовые активы: подходы к оценке
Согласно заданиям на оценку из-за необходимости отражения в бухгалтерском и налоговом учетах результатов оценки для отдельных инвентарных объектов в большинстве случаев требуется определить рыночную стоимость отдельных объектов.
Очевидно, что при проведении оценки отдельных объектов основным подходом должен быть затратный5, доходный подход можно (и желательно) применить как справочный, дополнительный для подтверждения результатов (с небольшим весом) или для определения совокупного износа. При оценке с применением затратного подхода проблемным является определение общего износа скважин и других объектов, поэтому для вынесения суждения о стоимости объекта использование только затратного подхода недостаточно.
При проведении оценки производственно-технологического комплекса месторождения (совокупности вещей) основным должен быть доходный подход, затратный подход можно (и желательно) применять как справочный или дополнительный. Доходный подход отражает стоимость совокупности активов, включая право пользования недрами. «Точность» результатов при прогнозе на срок от 15 до 42 (!) лет крайне низкая, проектные документы пересматриваются в течение 3-7 лет. Да еще и цены на нефть в течение столь долгого прогнозного периода неоднократно изменятся в 2-3, а то и в 10 раз!6
Применять доходный подход в качестве основного для оценки отдельных нефтегазовых объектов так же неверно, как неверно применять метод аллокации (распределения) в качестве основного или единственного при оценке земельных участков. К сожалению, сравнительный подход при оценке нефтегазовых активов практически не применим не только ввиду отсутствия информации о реальных сделках с активами, но и из-за отличий в геологических условиях, методах разработки месторождений и множества других факторов.
Пропаганда преимуществ того или иного подхода и утверждение, что только один из них имеет право на существование при оценке нефтегазовых активов, так же как и оценка инвестиционной стоимости вместо рыночной, опять же приводят к оценке по понятиям.
Система стандартизации
За период, начавшийся с реанимации оценочной деятельности в России, и по сей день оценщики постоянно сталкивались и сталкиваются с недостатком методических материалов. Имеющиеся методики показали жизнеспособность в следующей иерархической структуре «закон - стандарты -методические рекомендации». Структура сложилась, и к ней привыкли.
С середины девяностых годов прошлого века оценщики руководствовались стандартами Российского общества оценщиков, международными стандартами оценки и реже другими стандартами (американскими, европейскими). Достаточно стабильным был период с июля 2001 года (после публикации стандартов оценки, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 года № 519 «Об утверждении стандартов оценки») до выхода в свет Федерального закона от 27 июля 2006 года № 157-ФЗ «О внесении
5 В статье не рассматривается оценка справедливой стоимости активов при переходе на бухгалтерскую отчетность по МСФО и US GAAP.
6 Более подробно с информацией об отклонениях различных технологических показателей от проектных по 635 объектам разработки можно ознакомиться в исследовании ОАО «Центральная геофизическая экспедиция», проведенном за период 1993-2003 годы [7].
изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Тогда действовали закон, стандарты и примерно раз в год выпускались какие-то методические рекомендации. С 2008 года оценщики начали работать, руководствуясь новой редакцией закона, утвержденными к тому времени ФСО № 1, № 2, № 37 и отдельными стандартами и правилами саморе-гулируемых организаций (СРО), которые не могут противоречить федеральным стандартам оценки. С этого времени законодательно разрушена логичная иерархическая структура «закон - стандарты - методические рекомендации».
Для чего нужны стандарты СРО, не противоречащие федеральным стандартам? Для дублирования федеральных стандартов или для того, чтобы стандартами СРО назвать методические рекомендации по оценке бизнеса, недвижимости, оборудования и т. д.8? И если определить правила как условия, которые обязательно должны выполняться всеми участниками конкретного действия, то возникают вопросы. Должны ли члены каждой СРО руководствоваться какими-то особыми условиями при осуществлении оценочной деятельности? И какими условиями должны руководствоваться члены разных СРО при составлении одного отчета?
Вообще-то, условия осуществления оценочной деятельности прописаны в законе об оценочной деятельности и других нормативных правовых актах.
Хотелось бы видеть простую и понятную логику в правовых нормах, регулирующих оценочную деятельность. Для этого следует выполнить несколько мероприятий, предваряющих разработку очередных ФСО.
Во-первых, внести изменения в Закон об оценочной деятельности. Первое и самое
главное изменение должно касаться определения рыночной стоимости. И если уж законодательно закреплено (статья 20 Закона об оценочной деятельности) и декларируется, что федеральные стандарты оценки разрабатываются с учетом международных стандартов оценки (МСО), то и принять следует определение рыночной стоимости, указанное в МСО.
Во-вторых, пора бы Национальному совету по оценочной деятельности, осуществляющему регулирование оценочной деятельности в части разработки федеральных стандартов оценки, принять на себя функции по обеспечению своевременного профессионального перевода актуальных МСО и их публикации.
В-третьих, разработать концепцию стандартизации и опубликовать ее для обсуждения.
Кроме того, хотелось бы узнать отношение коллег по цеху к узаконенной системе стандартизации (ФСО - стандарты и правила СРО). Негативное отношение большинства знакомых мне оценщиков известно.
Автор все-таки надеется, что в России произойдет переход от оценки по понятиям к оценке по правилам... Хотя бы в следующем десятилетии.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Кляйбер В. Оценка рыночной стоимости (международное сравнение) / Международная научно-практическая конференция «Тенденции развития оценочной деятельности. Сибирь-2005». Томск, 2005.
2. Артеменков И. Л. О соответствии Федеральных стандартов оценки Международным стандартам оценки : комментарий // Общероссийская общественная организация
7 Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256;
Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 255;
Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254.
8 Исключение составляют, пожалуй, стандарты (и правила) Российского общества оценщиков, в основу которых положены международные стандарты оценки в специфическом переводе. Но соответствуют ли они Федеральным стандартам оценки?
«Российское общество оценщиков». URL: http://www.mrsa.ru/seepubl.asp?ID=2923
3. Экономический словарь. URL: http://dic.academic.ru/dic.nsf/econ_dict/10678
4. Энциклопедический словарь. URL: http://www.edudic.ru/bes/11376/
5. Дитерих Х. Оценка компенсации за изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд (на примере объектов инфраструктуры) / Международная научно-практическая конференция «Тенденции развития оценочной деятельности. Сибирь-2005». Томск, 2005.
6. Директивы по определению рыночной
стоимости земельных участков (Директивы по определению стоимости 1991 года -WertR 91) : в редакции от 11 июня 1991 года // приложение к Федеральному вестнику законов Beil. BAnz. 182a (последние изменения внесены циркуляром Федерального министерства строительства от 2.09.1998 // Федеральный вестник законов BAnz. № 170). URL: http://www.duma.gov.ru/sobstven/
7. Кашик А. С., Билибин С. И., Шабельни-кова Т. Г., Дьяконова Т. Ф, Юканова Е. А. Государственный контроль ресурсной базы на основе мониторинга распределенного фонда недр // Нефтяное хозяйство. 2006. № 5.
РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Международная школа управления
«Интенсив»
Приглашают принять участие в практическом семинаре 10-12 ноября 2009 года, Москва ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ ПРИ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ И МЕЖЕВАНИИ ЗЕМЕЛЬ
правовой режим различных категорий земель. Отнесение земель к категориям,
перевод из одной категории в другую
нормативные документы по организации землеустроительных работ при инвентаризации и межевании земель и их применение в практической работе порядок ведения и формы документов по кадастровому учету объектов недвижимости (последние документы Роснедвижимости)
требования по подготовке межевого плана (приказ Минэкономразвития России от
24.11.2008 № 412)
программный комплекс «ARC GIS - межевой план 2009» по автоматизированной подготовке межевого плана
методика и практика определения цены и составления смет на выполнение
землеустроительных работ формирование земельных участков
современные технологии проведения землеустроительных работ при инвентаризации и межевании земель
автоматизированная обработка геодезических измерений и данных, полученных при инвентаризации и межевании земель
государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними технический учет и инвентаризация объектов капитального строительства (с учетом положений Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ и последующих писем Роснедвижимости)
о лицензировании геодезической и картографической деятельности судебная практика рассмотрения земельных споров при приватизации земель и сделках
с земельными участками
ответственность за нарушения в сфере земельного законодательства ЗАЯВКИ НА УЧАСТИЕ И ПОДРОБНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: по тел/ф: (495) 436-05-21, 436-90-27, 436-03-25 по email: fedoseev@ur.rags.ru, korneev@ur.rags.ru WEBсайты: www.rags.ru,www.ipkr.ru
