CC BY
78
УДК 721.022 - 52.012
ОЦЕНКА ЕМКОСТИ РЫНКА ЖИЛЬЯ НА ПРИМЕРЕ ВОРОНЕЖСКОГО РЕГИОНА
Ю.А. Ахенбах, О.Н. Бекирова
В статье анализируется состояние строительного комплекса региона в сравнении со средними значениями по Российской Федерации. На основе полученных данных осуществляется оценка рынка жилищного строительства региона на основе выделения целевых групп потенциальных приобретателей объектов недвижимости
Ключевые слова: жилье, комплекс, оценка, рынок
Состояние строительного комплекса
Современное состояние строительной отрасли характеризуется задачами, которые ставит перед ней общество. Строительный комплекс Воронежской области является неотъемлемой частью общегосударственного хозяйственного механизма, поэтому приведем ряд данных характеризующих строительную отрасль в масштабах страны.
Общий объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в 2009г. по Российской Федерации составил 3869,1 млрд.рублей, или 84,0% к уровню 2008г., в декабре 2009г. - 509,8 млрд.рублей, или 93,8% к уровню соответствующего периода предыдущего года. Динамика объемов работ по сравнению с 2006 годом приведена на рис.
1.
Динамика объема работ, выполненных по виду деятельности "Строительство”
в % к среднемесячному значению 2006г.
2007г. 2000г. 2009г.
по общему объему с исключением сезонного фактора тренд
Рис. 1. Динамика объемов работ
По данным Федеральной государственной службы статистики из числа введенных в действие в 2009г. зданий 94,6% составляют здания жилого назначения, которые по площади составляют 81 % от общего количества введенной строительной продукции (табл. 1. и рис. 2). Таким образом, основной особенностью современности является практически полное прекращение крупного промышленного строительства, обеспечивающего гарантированный фронт работ для крупнейших строительных объединений в течение достаточно длительного промежутка времени. Основное строительство сосредоточено в жилищной сфере (74 % в
Ахенбах Юлия Александровна - ВГАСУ, канд. экон. наук, доцент, тел. (473) 276-40-07
Бекирова Ольга Николаевна - ВГАСУ, аспирант, тел. (473) 276-40-07
натуральном исчислении, за который принят строительный объем зданий сданных в эксплуатацию в 2009 году) и области строительства предприятий перерабатывающего комплекса, о чем свидетельствуют данные Федеральной государственной службы статистики [1, 6], представленные на рис. 2.
Таблица 1
Количе- ство зданий, единиц Общий строи- тельный объем зданий, тыс.м3 Общая площадь зданий, тыс.м2
Введено в действие 229555 380532,2 89787,9
в том числе: жилого назначения 217257 282926,3 72756,4
нежилого назначения 12298 97605,9 17031,5
из них зданий: промышленных 1938 21453,5 2477,2
сельскохо- зяйственных 1724 13059,5 2915,7
коммерче- ских 4519 34515,7 6155,8
в том числе административных 632 4774,4 1021,6
учебных 463 6954,2 1531,1
здраво- охранения 603 4767,0 948,7
других 3051 16856,0 3003,0
□ жил ых ■ промы ш л енных
□ сельскохозяйственных □ коммерческих
■ администратм вных □ учебных
■ зд ра воофанени я □ д ру гмх
Рис. 2. Строительная продукция, введенная в действие в 2009 году
В 2009г. организациями всех форм собственности построено 701,3 тыс. новых квартир, из них в декабре 2009г. - 190,6 тыс. квартир. Динамика ввода в действие жилых домов приведена на рис.
3.
Динамика ввода в действие жилых домов
в % к среднемесячному значению 2006г.
2007г. 2008г. 2009 г.
— по общему объему — с исключением сезонного фактора — тренд
Рис. 3. Динамика ввода в действие жилых домов
Сравнение темпов развития строительного комплекса Воронежской области со средними по Российской Федерации
Основные данные экономического развития приведены в табл. 2. В основу составления данной таблицы положено сравнение экономикодемографических показателей Российской Федерации и Воронежской области.
Таблица 2
Год 2007 2008 2009
РФ, млн. чел. 142,11 141,96 141,9
Воронежская обл. (ВО), млн. чел. 2,29 2,28 2,27
Доля населения 1,61% 1,60% 1,60%
ВВП РФ, млн.р 27963956 34320376
ВРП ВО, млн.р 222812 289322
Доля ВВП 0,80% 0,84% -
СМР РФ, млн. р 3293323 4528145 3869100
СМР ВО, млн. р 23289,2 33251,7 27470,6
Доля СМР 0,71% 0,73% 0,71%
Жилье РФ, тыс. м2 61221,3 64058,4 59891,6
Жилье ВО, тыс. м2 974,4 1120,5 887,7
Доля сданного жилья 1,59% 1,75% 1,48%
При этом в основу составления табл. 2 положена идея сравнения основного демографического показателя численности населения Российской Федерации и Воронежской области с объемами внутреннего валового продукта, объема средств
направляемых на строительство и объемом сданного жилья в натуральных единицах (тыс. кв. м). Графическая интерпретация такого сравнения приведена на рис. 4.
2,50%
0,50%
0,00% ----------1------1------1------1------1------1------1------1------1------
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 200Э Годы
-■-Даля населения Доля ВВП
Доля СМР Доля сданного жилья
Рис. 4. Динамика экономических показателей
Анализ данных, приведенных в табл. 2 и рис. 4 показывает, что если численность населения Воронежской области составляет примерно 1,6 -1,66% от всего населения Российской Федерации, то валовой региональный продукт, производимый на территории Воронежской области составляет всего 0,74 - 0,94%, объем средств, направляемых на строительство (СМР) - 0,63 - 0,79%, в тоже время объем сдаваемого жилья в натуральных единицах составляет 1,48 - 2,06%. Это свидетельствует о том, что экономика Воронежской области отстает от среднего уровня в Российской Федерации. Опережающая средний уровень сдача жилья, свидетельствует о том, что средства, направляемые на строительство, преимущественно расходуются на жилищное строительство, а инвестиции в производственное строительство значительно ниже общероссийского уровня и так крайне невысокого (см. рис. 1 согласно которому по РФ всего только 3% из введенных объемов относятся к производственному строительству и 3 % к сельскохозяйственному). Если бы пропорция между производственным и непроизводственным строительством сохранялась такая же как и в среднем по РФ, то доля сданного жилья была бы примерно такой же как и доля средств направляемых на строительство в целом. Таким образом, в регионе происходит медленное снижение промышленного потенциала, так как темпы ввода новых производственных мощностей и обновления старых, в результате капитального строительства существенно ниже соответствующих показателей в среднем по Российской Федерации. Это отражается и на том, что доля валового регионального продукта в общем объеме ВВП РФ ниже примерно на 45 - 55%, чем доля населения Воронежской области в составе Российской Федерации.
Субъекты строительного рынка
Следует отметить, что реализация проектов жилищного строительства не требует мощных строительных организаций типа треста, объединения и т.п. Таким образом, в настоящее время отсутствуют объективные причины, создающие предпосылки для существования подобных организационных форм. Это отразилось на численности предприятий строительного комплекса, представление о которой дает табл. 3.
_____________________________________Таблица 3
Годы 2005 2006 2007 2008
Всего предприятий, тыс. 112,6 122, 4 131,0 155,0
Число малых предприятий, тыс. 109,3 117,1 130,7 150,4
Доля малых предприятий 97,07 % 95,6 7% 99,77 % 97,03 %
Таким образом, в настоящее время структура строительного рынка характеризуется преобладающей долей жилищного строительства - 81 %. При этом промышленное и сельскохозяйственное строительство составляет 6%, коммерческая недвижимость - 6%, социальная и другие - 7% (см. рис. 1 данные даны за 2009 год [1]). Это положение приводит к тому, что основной системой управления строительством является система типа «инвестор - заказчик - подрядчик», то есть основной объем работ выполняется в области долевого строительства (81%) силами малых предприятий с численностью работников до 100 человек (таких предприятий в 2008 году было 97,03%).
С другой стороны, в процессе проведения приватизации большинство структурных производственных подразделений типа строительномонтажного управления (СМУ) или передвижной механизированной колонны (ПМК), имевших статус юридических лиц, акционировалась и стали практически независимыми от своих вышестоящих организаций. Какое - то время благодаря существованию бюджетных заказов, распределяемых через эти структуры, вертикаль: объединение - трест - СМУ (ПМК) - еще существовала, но к настоящему времени, осталась чисто номинальной. Аппарат этих организаций подвергся значительному сокращению, и сами предприятия существуют в основном за счет аренды офисных и складских помещений, оставшихся свободными. Перспектива развития структур данного вида представляется как пе-репрофилизация в инжиниринговые фирмы, способные взять на себя функции генерального подрядчика - организатора реализации крупных строительных проектов, которые должны появиться по
мере экономического развития соответствующего административно - территориального образования.
Проблемы развития строительных предприятий типа СМУ и ПМК, также существенно связаны с эффективностью управления: в настоящее время происходит смена неэффективных собственников предприятий. Это связано с тем, что в достаточно тяжелых условиях последних лет далеко не все руководители предприятий оказались на высоте, в результате чего достаточно значительная часть предприятий оказалась в кризисном состоянии, против которых в любой момент может быть инициирована процедура банкротства. А так как по условиям приватизации фактическими владельцами предприятий стали их руководители, то это означает, что к руководству приходят новые люди, являющиеся новыми собственниками или назначенные ими. Это порождает тенденцию увода активов из неэффективного предприятия. Формы такого вывода могут быть весьма разнообразны и достаточно изощренны, но в основе лежит идея создания параллельно действующего предприятия, свободного от обязательств старой фирмы, но с ее активами.
Следует отметить, что существующая экономическая ситуация характерна наличием достаточно обширного рынка строительных работ небольшого объема: реконструкция жилых или промышленных помещений под торговые или офисные помещения, отделочные работы, ремонтностроительные работы и т. п. Для выполнения таких работ, как правило, вполне достаточно одной строительной бригады, и существование организационных структур типа СМУ, ПМК могут показаться излишними. Это порождает тенденцию ухода бригад из существующих организационных структур, когда уходящая бригада образует новое малое строительное предприятие, способное выполнять работы небольшого объема, но достаточно мобильно.
Этому способствует и ситуация, связанная с налоговым планированием. В настоящее время существует два типа оптимизации налогообложения: использование существующих льгот и использование несовершенства законодательства. Вполне понятно, что для долгосрочного планирования необходимо использование существующих льгот, так как «дыры» в законодательстве достаточно быстро находятся и оперативно ликвидируются. В этой связи наиболее перспективным является использование льгот, представляемых малым предприятиям. Желание использовать этот вид льгот приводит к тому, что единое предприятие искусственно дробится на несколько частей и объем выполняемых работ пропускается через эти несколько новых фирм. Таким образом, получается несколько малых предприятий, каждое из которых уже пользуется льготами по налогообложению. Естественно, все новые предприятия имеют статус юридических лиц, и складывается такая же ситуация, как и в случае с трестами - объединениями, только меньшего масштаба.
С другой стороны, существующие современные организационные системы используют проектный принцип управления, что предполагает организацию производства по типу бизнес-единиц. Естественно, что фирма заинтересована в повышении эффективности своих бизнес-единиц. Достигается это путем повышения активности бизнес-единиц, то есть расширением хозяйственной самостоятельности вплоть до представления статуса юридического лица. С получением такого статуса, взаимоотношения центра и бизнес - единицы переходят уже на качественно иной уровень, исключающий административное воздействие со стороны центра и требующий применения чисто экономических механизмов взаимодействия. Это приводит к образованию корпоративных структур, в которых практически полностью исключается административное воздействие со стороны центра на управляемый объект.
Таким образом, в настоящее время промышленное строительство составляет 3 %, а сельскохозяйственное 3% от общей площади сданных в эксплуатацию зданий, то есть основные усилия строительных организаций сосредоточены в сфере создания основных фондов непроизводственного назначения: жилье, социально - бытовая и культурная сфера.
Рассмотрим механизм функционирования наиболее сложного процесса современного строительства: долевое строительство жилья. Данные процесс в современном понимании рассматривается как инвестиционная деятельность. В этом случае, согласно современному законодательству, субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики и подрядчики, а также пользователи объектов капитальных вложений, деятельность которых регулируется Федеральными законами: от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Оценка рынка жилищного строительства Воронежской области
Оценим емкость рынка строительства жилья Воронежской области. Для этой цели рассмотрим распределение населения Воронежской области по величине среднедушевых доходов в 2009 году. Соответствующие данные приведены в табл. 4.
Оценим примерный размер дохода семьи, которая хочет улучшить свои жилищные условия. Для этой цели берется ипотечный кредит в размере 1 млн. руб. сроком на 20 лет под 15% годовых. Данная сумма обеспечит приобретение однокомнатной квартиры с учетом того, что ипотечные схемы предполагают стартовое внесение 30% стоимости квартиры. Такая схема предполагает ежемесячный платеж в размере 16667 руб. Учитывая, что по законодательству суммарные вычеты из
зарплаты работника не должны превышать 50% получаем, что совокупный доход семьи должен составлять 34000 руб. Если учесть, что средний размер семьи составляет 3 чел., то приходим к заключению, что среднедушевой доход должен составлять примерно 12 тыс. руб. Таким образом, потенциальными участниками ипотечных схем будут являться семьи со среднедушевым доходом в 12000 руб.
Таблица 4
Тыс. чел в % к итогу
Все население 2270 100
в т. ч. со среднедушевыми доходами в месяц, руб.
До 2000 51 2,3
2000 - 4000 269,2 11,9
4000 - 6000 355 15,6
6000 - 8000 328,1 14,5
8000 - 10000 270 11,9
10000 - 15000 445,4 19,6
15000 - 25000 361,9 15,9
Свыше 25000 189,4 8,3
Анализируя данные табл. 4 приходим к заключению, что потенциальными участникам долевого строительства безусловно являются представители двух последних групп общей численностью 551,3 тыс. чел., что составляет 24,2% населения региона. К этой же целевой группе следует отнести часть группы со среднедушевыми доходами в размере 10000 - 15000 руб. Эту часть возьмем в размере 50 %, что составит 227,7 тыс. чел. Общий объем целевой группы 774 тыс. чел. со среднедушевым доходом превышающим 12000 руб. Переходя к количеству семей получим 258 тыс. семей потенциальных участников ипотечных схем кредитования.
Естественно, что не все участники выделенной целевой группы будут участвовать в ипотечных схемах и долевом строительстве. Это целевая группа, которая может делать сбережения, но цель создания этих сбережения может быть различной. Проведенные исследования, результаты которых приведены в табл. 5, показали распределение анализируемой целевой группы по целям создания сбережений.
По данным табл. 5 можно прийти к заключению, что 25,2% семей, создающих сбережения хотят их направить на покупку недвижимости. Таким образом, примерно каждая четвертая семья будет являться потенциальным участником рынка строительства жилья. Это составит примерно 65000 семей или емкость рынка 65000 квартир. В табл. 6 приведены данные о числе построенных квартир в Воронежской области.
Таблица 5
Таблица 6
IV квар- тал III квар- тал II квар- тал I квартал
Лечение 29,8 30,0 29,1 29,2
Покупка недви- жимости 28,1 24,9 23,4 24,4
Образо- вание (включая обучение детей) 13,3 14,2 15,0 13,9
Благоус- тройство жилья, покупка автомо- биля, отдых, торжест- ва 15,3 16,5 17,4 15,1
На старость, на "черный день"и др. 11,9 12,4 13,2 15,6
Помощь родным и близким 1,6 2,0 1,9 1,8
Год 2006 2007 2008 2009
По- строено квартир, шт. 11504 12320 15451 12241
Следовательно, даже на пике развития строительного комплекса Воронежской области в 2008 г. было построено всего четвертая часть необходимого количества квартир.
Таким образом, рынок строительства жилья в Воронежской области ненасыщен, то есть спрос остается неудовлетворенным.
Литература
1. Бурков В.Н., Новиков Д.А. Как управлять проектами. М.: Синтег, 1997. - 188 с.
2. Баркалов С.А., Курочка П.Н. Имитационное моделирование деловой активности предприятия. «Известия Тульского гос.университета» серия «Строительство и арх.» Выпуск 6, Тула, 2004г, с. 41 - 46.
3. Алферов В.И., Баркалов С.А., Бурков В.Н., Курочка П. Н. и др. Прикладные задачи управления строительными проектами. - Воронеж «Центрально -Черноземное книжное издательство», 2008. - 765 с.
4. Баркалов С.А., Бурков В.Н., Курочка П.Н. и др. Диагностика, оценка и реструктуризация строительного предприятия. Бизнес-планирование. Воронеж, ВГАСА, 2000. 405 с.
5. Баркалов С.А., Мещерякова О.К., Курочка П.Н., Колпачев В.Н. Основы научных исследований по организации и управлению строительным производством. Часть 1 - 2. . Воронеж, ВГАСУ, 2002. - 416 с.
6. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики http://www.gks.ru/
Воронежский государственный архитектурно-строительный университет
ESTIMATION OF MARKET CAPACITY OF HABITATION ON THE EXAMPLE OF THE VORONEZH REGION
Yu.A. Ahenbah, O.N. Bekirova
In article the condition of a building complex of region in comparison with average values across the Russian Federation is analyzed. On the basis of the received data the estimation of the market of housing construction of region on the basis of allocation of target groups of potential purchasers of objects of real estate is carried out
Key words: habitation, complex, estimation, the market
