CC BY
27
DOI: 10.24411/2072-4098-2019-10904 Отметка в ЕГРН о возможности электронной регистрации -дополнительная гарантия права собственности на недвижимость
Е.В. Бадулина ведущий советник аппарата Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству, старший преподаватель кафедры гражданского права Московского государственного университета им. О.Е. Кутафина, кандидат юридических наук (г. Москва)
Екатерина Владимировна Бадулина, [email protected]
13 августа 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 2 августа 2019 года № 286-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 286-ФЗ). Указанным федеральным законом предусмотрено появление в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) новой отметки - о возможности государственной регистрации перехода, прекращения права собственности гражданина на объект недвижимости на основании заявления, подписанного электронной подписью.
Разработка Закона № 286-ФЗ обусловлена необходимостью защиты данных ЕГРН от мошенничеств с использованием незаконно полученной электронной подписи собственника недвижимости, ведь с развитием электронных технологий неизбежно возникает вопрос обеспечения достоверности сведений, передаваемых с их помощью. К сожалению, в эпоху цифровизации новыми техническими возможностями пользуются не только добросовестные участники гражданского оборота, но и мошенники, поэтому необходимы дополнительные способы защиты интересов добросовестно действующих лиц.
Известно, что государственная регистрация прав - это далеко не просто техническая операция. Как справедливо отмечал В.Ф. Яковлев, «государственная регистра-
ция соответствующих гражданских прав лежит в основе этих прав, является частью юридического состава, образующего эти права, изменяющего или прекращающего их» [2, с. 25]. Государственная регистрация признается единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость (см. [3, с. 50]). М.И. Брагинский подчеркивал: «именно с государственной регистрацией в первую очередь стали связываться необходимая определенность правового статуса отдельных объектов недвижимости, а также государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих их участников, так и третьих лиц» [4, с. 4]. В связи с этим можно констатировать, что институт государственной регистрации прав призван обеспечивать правовую определенность в сфере оборота недвижимого имущества, с тем чтобы участники гражданских правоотношений имели возможность в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности своего статуса, приобретенных прав и обязанностей, поэтому достоверность и защищенность данных ЕГРН является своего рода краеугольным камнем для стабильности гражданского оборота.
Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ)
предусматривает возможность электронной формы подачи документов на государственную регистрацию прав на основании заявления, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. Подать документы в электронной форме можно через официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр), через единый портал государственных или муниципальных услуг либо с использованием иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав (здесь речь идет, в частности, о взаимодействии кредитных организаций и органа регистрации прав), предварительно получив электронную подпись в одном из аккредитованных Министерством связи и массовых коммуникаций Российской Федерации удостоверяющих центров.
Электронная подпись представляет собой информацию в электронной форме, используемую для идентификации лица, отсутствующего в месте приема его волеизъявления, то есть лица, совершающего юридически значимые действия дистанционно. Усиленная квалифицированная электронная подпись предполагает выдачу удостоверяющим центром квалифицированного сертификата ключа проверки, в котором содержатся данные, свидетельствующие о принадлежности электронной подписи определенному владельцу (статья 2 Федерального закона от 6 апреля 2011 года № 63-Ф3 «Об электронной подписи»; далее - Закон об электронной подписи). То есть закон предусматривает ряд условий для идентификации лица, подающего документы в электронной форме. Тем не менее в последнее время выявились мошеннические схемы завладения чужими жилыми помещениями посредством получения незаконного доступа к ключу проверки элек-
тронной подписи и последующей подачи в Росреестр «электронного» заявления от имени собственника об отчуждении недвижимости. Эти случаи получили широкую огласку в средствах массовой информации, наглядно продемонстрировав уязвимость электронного доступа к ЕГРН.
К сожалению, сегодня достоверность идентификации лица с помощью электронной подписи не обеспечена надлежащим образом. Ключ проверки электронной подписи может храниться на отчуждаемых носителях (флэш-картах, CD/DVD-дисках), к которым посторонним лицам очень легко получить доступ. Подать заявление от имени собственника в электронной форме можно, просто взломав личный кабинет на портале государственных услуг. Кроме того, отсутствуют действенные механизмы контроля за деятельностью удостоверяющих центров. Получение квалифицированного сертификата допускается на основании копии документа, удостоверяющего личность обратившегося, либо на основании доверенности, оформленной в простой письменной форме (ст. 13 Закона об электронной подписи) 1.
На появившиеся вызовы необходима оперативная реакция, пока процесс незаконного «перевода» прав на недвижимость не приобрел массовый характер. Федеральный законодатель призван обеспечивать стабильность и предсказуемость в сфере гражданского оборота, создавая все необходимые условия для эффективной защиты права собственности и иных имущественных прав 2.
Одним из вариантов защиты прав участников гражданского оборота в сфере недвижимости является институт так называемых «отметок» в ЕГРН - дополнительной публичной информации об объекте недвижимости и правах на него, отражаемой
1 Подробнее см. пояснительную записку к законопроекту № 728232-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости».
2 На это указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 14 мая 2012 года № 11-П «По делу о проверке конституционности положения абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Ф.Х. Гумеровой и Ю.А. Ши-кунова».
в государственном реестре недвижимости. Этот институт появился 1 марта 2013 года в ходе реформы гражданского законодательства, когда Федеральным законом от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) была введена статья 81, определившая возможность внесения в указанный реестр записей о возражении лица, право которого на объект недвижимости было зарегистрировано ранее, и о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права на недвижимость. Как указывает В.В. Витрян-ский, «заботой об интересах участников оборота было продиктовано включение в ст. 81 ГК РФ законоположений, предусматривающих возможность внесения в реестр определенных отметок, касающихся зарегистрированных прав» [10].
Помимо указанных отметок, в ЕГРН можно также внести запись о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника недвижимости 3. Как раз эта отметка призвана служить препоной на пути мошеннических действий по внесению в реестр записей по поддельным документам. Однако в случае недобросовестных манипуляций при подаче заявления на государственную регистрацию прав в электронной форме она не сможет защитить в полной мере владельца недвижимости, поскольку предполагает лишь невозможность осуществления государственной регистрации прав на основании доверенности, в то время как целью кражи электронной подписи может являться как раз осуществление действий от лица собственника. Кроме того, для активации указанного механизма защиты необходимо специальное волеизъявление собственника: «вношу отметку, если не хочу, чтобы сделки совершались
без моего личного присутствия». Но далеко не каждый гражданин пойдет вносить такую отметку в реестр. Более того, отнюдь не все граждане в принципе информированы о такой возможности. Другое дело - юридические лица, обладающие целым штатом специалистов, задачей которых является обеспечение интересов юридического лица как участника оборота.
В отметке «о возможности электронной регистрации», предусмотренной статьей 362 Закона о государственной регистрации недвижимости, заложен новый принцип -гражданин сам принимает решение о том, когда ему нужна электронная форма подачи заявления. Проставление отметки будет свидетельствовать об оценке физическим лицом всех возможных рисков подачи заявления в электронной форме и о его готовности, в том числе технической, участвовать в этих отношениях (см. пояснительную записку к законопроекту [7]). Если же документы будут поданы в электронном виде при отсутствии такой отметки, то по общему правилу они будут возвращены органом регистрации прав без рассмотрения. Таким образом, вводится некая презумпция, предполагающая специальное согласие физического лица на электронный способ подачи заявления об отчуждении своей недвижимости. Это позволит защитить интересы широкого круга граждан, в том числе как малобильных социальных групп (инвалидов, пенсионеров), так и граждан, не имеющих возможности оперативно отслеживать манипуляции с недвижимостью (проживающих за границей, в другом населенном пункте и т. д.).
Отметка может быть проставлена только на основании личного заявления физического лица - собственника недвижимости (либо его законного представителя или представителя по нотариально удостоверенной доверенности), а также посредством
3 Возможность проставления в ЕГРН этой отметки появилась с 1 октября 2013 года в соответствии с Федеральным законом от 23 июля 2013 года № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости».
почтового отправления, при этом подлинность подписи заявителя свидетельствуется в нотариальном порядке. Таким образом, верификация соответствующего заявления обеспечивается в том числе дистанционно, если гражданин в силу объективных причин не может посетить отделение Росреестра.
Очень важной является возможность собственника представить заявление об отметке как в отношении сразу всех своих объектов недвижимости, так и в отношении любого из них. Отметка проставляется однократно в отношении соответствующего объекта недвижимости, то есть нет обязанности вносить ее отдельно для каждой сделки. При этом снять проставленную в ЕГРН отметку или изменить сферу ее действия можно в любое время на основании заявления собственника. Названные нормы делают механизм действия отметки весьма гибким, позволяя гражданину менять правила представления документов в электронной форме в зависимости от своих нужд.
Учитывая определенную ограничительную функцию введенной отметки, необходимо подчеркнуть, что соответствующие правила предусмотрены только для физических лиц как непрофессиональных участников оборота на рынке недвижимости, имеющих меньшие возможности по контролю за достоверностью электронной подписи. О том, что граждане, являясь в гражданско-правовых отношениях более слабой и зависимой стороной, нуждаются в предоставлении дополнительных преимуществ и защиты со стороны законодателя, неоднократно упоминал Конституционный Суд Российской Федерации (см, например, постановление [12]). Кроме того, отметка действует только для тех случаев, когда незаконное использование электронной подписи может причинить наибольший вред, то есть для отчуждения объекта недвижимости.
Здесь следует упомянуть, что при подготовке закона были разные предложения, например распространить механизм отметки «о возможности электронной регистрации»
и на юридических лиц, а также не только на отчуждение, но и на все распорядительные действия с объектом недвижимости. Однако в ходе обсуждений было решено оставить эти правила в редакции, принятой Государственной Думой в первом чтении (см. [7]), то есть только для отчуждения и только в отношении граждан - там, где риски наиболее реальны и серьезны. Кроме того, была дискуссия о том, чтобы сделать нормы об отметке срочными, то есть ввести их на определенный срок - 3 года или 5 лет, пока не будет разработан и внедрен механизм защиты электронной подписи. Но чтобы не плодить срочные нормы, пока решили ввести правила об отметке без ограничений. В конечном итоге ведь неизвестно, когда необходимые меры защиты будут подготовлены и насколько эффективно они заработают.
Отметим, что из общих правил об отметке закон предусматривает ряд исключений (часть 6 статьи 362 Закона № 218-ФЗ).
Наличие отметки не потребуется, если:
1) заявление подается в электронной форме в интересах физического лица -собственника уполномоченными органами публичной власти, поскольку они несут в соответствии с законом ответственность в полном объеме за причиненный вред (статьи 16, 1069 ГК РФ);
2) заявление подается в электронной форме нотариусом, который выступает гарантом достоверности передаваемых сведений. Так, нотариат в Российской Федерации призван обеспечивать защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц посредстом совершения нотариусами нотариальных действий от имени Российской Федерации (статья 1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). При осуществлении государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенного документа, проверка законности оснований регистрации прав не осуществляется (статья 59 Закона № 218-ФЗ). За законность оснований отвечает нотариус;
3) заявление подается в электронной форме сторонами договора купли-продажи недвижимости посредством информационных технологий взаимодействия между кредитной организацией и органом регистрации прав. Это исключение введено по инициативе банковского сообщества в том числе в целях оптимизации процесса совершения ипотечных сделок. В указанном случае продавец и покупатель подают одно общее заявление, которое направляются по специальным каналам связи кредитной организацией в Росреестр;
4) заявление подается в электронной форме сторонами договора об отчуждении объекта недвижимости, в случае если соответствующее заявление подписано усиленной квалифицированной электронной подписью, квалифицированный сертификат ключа проверки которой выдан ФГБУ «ФКП Росреестра». Это исключение, как и предыдущее, сформулировано применительно к отношениям, возникающим на основании договора (что предполагает наличие согласованных воль сторон договора, выраженных в общем заявлении, и, видимо, снижение риска незаконных манипуляций).
Почему законодателем оказано особое доверие удостоверяющему центру? Видимо, логика в том, что в соответствии со статьей 3 Закона о государственной регистрации недвижимости ФГБУ «ФКП Росре-естра» имеет доступ к информационным каналам связи с Росреестром и выполняет отдельные функции органа регистрации прав.
В указанных случаях регистрация прав на основании «электронного» заявления осуществляется без ограничений.
Для противодействия мошенничеству при подаче заявления об отчуждении недвижимости в электронной форме немаловажен вопрос информирования гражданина о поступивших документах. В этих целях закон предусмотрел, что при поступлении в Росреестр заявления о государственной регистрации отчуждения объекта недвижимости, принадлежащего физическому
лицу и подписанного электронной подписью, орган регистрации прав обязан в тот же день уведомить об этом собственника недвижимости (часть 5 статьи 362 Закона № 218-ФЗ). Это правило действует независимо от наличия отметки, защищая в том числе граждан, которые изъявили свое согласие на «электронную» подачу документов. В случае возврата документов из-за отсутствия отметки орган регистрации прав обязан сообщить об этом владельцу в течение пяти рабочих дней (часть 4 статьи 362 Закона № 218-ФЗ). Эти правила позволят гражданину в случае попытки мошеннических действий с электронными документами максимально быстро принять меры по их пресечению.
Подводя итог, следует отметить, что Закон № 286-ФЗ предоставил гражданам -владельцам недвижимости (в первую очередь это актуально для собственников жилья) дополнительные гарантии соответствия регистрационных действий их реальной воле и намерениям - без их ведома электронные документы о переходе права собственности на недвижимость не будут рассмотрены органом регистрации прав. Это позволит защитить права граждан -владельцев недвижимости и обеспечить достоверность данных ЕГРН.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 2 августа 2019 года № 286-ФЗ // Российская газета. 2019. № 172. 1^: http://www.pravo. gov.ru
2. Яковлев В.Ф. Модернизация Гражданского кодекса Российской Федерации - развитие основных положений гражданского права. Кодификация российского частного права 2019 / под ред. Д. А. Медведева. М., 2019. 492 с.
3. Крашенинников П. В. Жилищное право.10-е изд., перераб. и доп. М. : Статут, 2016. 415 с.
4. Брагинский М. И. Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М. : Юстицин-форм, 1998. 64 с.
5. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
6. Об электронной подписи : Федеральный закон от 6 апреля 2011 года № 63-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
7. О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» : проект федерального закона № 728232-7. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
8. По делу о проверке конституционности положения абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Ф.Х. Гумеровой и Ю.А. Шикунова : постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14 мая 2012 года № 11-П. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
9. О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
10. Витрянский В. В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. 2-е изд., испр. и доп. М. : Статут, 2018. 528 с.
11. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости : Федеральный закон от 23 июля 2013 года № 250-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
12. По делу о проверке конституционности положений статьи 159.4 Уголовного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа : постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 декабря 2014 года № 32-П. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
13. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
14. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) : Федеральный закон от 26 ноября 2001 года № 1 46-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
15. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-1. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
