CC BY
39
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО;
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЕ ПРАВО; СЕМЕЙНОЕ ПРАВО;
МЕЖДУНАРОДНОЕ ЧАСТНОЕ ПРАВО
УДК: 347.235
DOI: 10.51965/2076-7919_2021_1_3_82
Горбачев А.Н., Стаканова М.В.
ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ПРАВОМОЧИЯ ПОЛЬЗОВАНИЯ В ОТНОШЕНИИ ЧАСТИ
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Gorbachev A.N., Stakanova M.V.
IMPLEMENTATION OF THE LEGAL AUTHORITY OF USE APPLIED TO A PART
OF THE LAND PLOT
Ключевые слова: права на землю, правомочие, пользование, распоряжение, передача в пользование, земельный участок, делимый земельный участок, часть земельного участка, сервитут, аренда.
Keywords: land rights, legal authority, use, disposal, transfer for use, land plot, divisible land plot, part of a land plot, easement, lease.
Аннотация: актуальность темы настоящего исследования обусловлена тем, что в современных условиях целесообразность выделения такой разновидности объектов земельных отношений, как части земельных участков, подвергается сомнению. При этом части участков рассматриваются в основном применительно к правомочию распоряжения земельным участком. Кроме того, возможность обособления отдельных частей в составе земельного участка главным образом увязывается с таким его свойством, как делимость. Подобный подход совершенно не отражает сути легально закрепленной категории «часть земельного участка» как важнейшего инструмента обеспечения эффективного землепол ьзования.
Целью статьи является исследование особенностей осуществления правомочия пользования в отношении различных частей земельного участка, обусловленных юридически значимыми характеристиками земельного участка, призванное подтвердить обоснованность законодательного закрепления соответствующей разновидности объектов земельных отношений.
Предлагаемая статья выполнена с использованием методов анализа и синтеза положений действующего российского законодательства, материалов судебной практики и теоретических исследований. Следует подчеркнуть, что были проанализированы нормы не только гражданского законодательства, включая законодательство об ипотеке, но и земельного законодательства, а также законодательства о регистрации недвижимости.
В результате исследования можно прийти к выводу о том, что часть земельного участка является факультативным объектом отношений землепользования, производным от такого объекта, как земельный участок. Выделение части земельного участка может быть обусловлено как субъективным усмотрением правообладателя, так и объективными обстоятельствами, прежде всего - юридически значимыми характеристиками как используемого участка, так и смежных с ним земельных участков. Сформулированные в статье выводы могут быть использованы в процессе дальнейшего развития как законодательства, так и судебной практики.
Abstract: the relevance of the topic of this research is due to the fact that in modern conditions the feasibility of identifying such a variety of objects of land relations, as part of land plots, is questioned without proper justification. At the same time, parts of land plots are considered mainly
in relation to the authority to dispose of a land plot. In addition, the possibility of separating individual parts of a land plot is mainly linked to such a property as divisibility. This approach does not at all reflect the essence of the legally fixed category "part of a land plot" as the most important tool for ensuring effective land use.
The purpose of the article is to study the features of the implementation of the legal authority to use in relation to various parts of the land plot, due to the legally significant characteristics of the land plot, designed to confirm the validity of the legislative consolidation of the corresponding type of objects of land relations.
The proposed article was made using methods of analysis and synthesis of the provisions of the current Russian legislation, materials of judicial practice and theoretical research. It should be emphasized that not only civil legislation, including mortgage legislation, but also land legislation, as well as legislation on real estate registration were analyzed.
As a result of the study, it can be concluded that a part of a land plot is an optional object of land use relations, derived from such an object as a land plot. Allocation of a part of a land plot may be due to both the subjective discretion of the copyright holder and objective circumstances, first of all - the legally significant characteristics of both the land plot used and adjacent land plots. The conclusions formulated in the article can be used in the process of further development of both legislation and judicial practice.
Правомочие пользования в структуре различных прав на землю.
Пользование относится к числу правомочий собственника. В то же время, привлечение иных лиц к осуществлению права собственности главным образом предполагает возникновение у таких лиц именно возможности воспользоваться чужим имуществом. Пользование - единственное правомочие, в том или ином виде входящее в состав всех предусмотренных российским законодательством прав на землю. При этом соответствующий термин употребляется непосредственно в формулировках ряда соответствующих титулов.
Прежде всего, речь идет о праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в публичной собственности. Данное право в современных условиях можно назвать специфическим способом осуществления права публичной собственности, поскольку, согласно п. 2 ст. 39.9. Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) возможность постоянного пользования земельным участком предоставляется исключительно лицу, которое учреждено собственником соответствующего участка. Так, государство или муниципальное образование, приняв решение об образовании, например, бюджетного учреждения, наделяет его земельным участком на праве постоянного пользования, а всем остальным имуществом
- на праве оперативного управления. В дальнейшем такой субъект использует предоставленное ему имущество, включая земельный участок, только для достижения целей, определенных собственником. Можно сказать, в подобных случаях один субъект пользуется имуществом в интересах другого субъекта - публично-правового образования. Применительно к подобным ситуациям А.Б. Агапов использует термин «публичная доминанта»1.
В целом сфера применения права постоянного пользования является весьма устойчивой, хотя и достаточно узкой в силу объективной ограниченности рамками права публичной собственности на землю, реализуемого без привлечения частных лиц. Намного большим потенциалом обладает применение такой вещно-правовой конструкции, как земельный сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком (ст. 23 ЗК РФ). Землепользование на условиях сервитута принципиально отличает именно заведомая ограниченность, которая обычно распространяется и на цели, и на пространственные пределы использования: используется в определенных целях определенная часть участка. В то же время, именно рассматриваемое свойство позволяет
1 См.: Агапов А.Б. Публичные процедуры управления государственным и муниципальным имуществом // Lex russica. 2020. № 1. С. 9.
успешно решать вопрос об обременении одного и того же участка несколькими сервитутами, вследствие чего один и тот же участок (его части) одновременно будет использоваться в ограниченных пределах для разных целей разными лицами.
Обязательственные права на землю также предоставляют своим обладателям определенные возможности по извлечению из объекта права его полезных свойств. Если отталкиваться именно от формулировок титулов, начать следует с права безвозмездного пользования земель-ным участком. При этом в условиях рыночной экономики в значительно боль-шей степени распространен его возмездный аналог (либо - в зависимости от угла зрения - антипод) -право аренды. В содер-жательном плане обязательственные права на землю также могут быть ограничены, если собственник передаст по договору только часть принадлежащих ему возможностей по использованию участка, однако подобное ограничение, в отличие от ситуации с сервитутом, отнюдь не является обязательным. Конституирующим признаком рассматриваемых прав является их ограниченность во времени, срочный характер. Аренда в любом случае предполагает временное пользование, а безвозмездное пользование до 01.03.2015 г. прямо определялось в ст. 24 ЗК РФ как «безвозмездное срочное пользование».
Наконец, следует упомянуть еще один титул, относящийся к вещно-правовым -право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Соответствующая формулировка, как и в случае с правом аренды, не содержит термина «пользование», однако в Гражданском кодексе РФ (далее - ГК РФ) в неизменном виде с 1994 г содержится ст. 266, закрепляющая за пожизненным владельцем возможность пользоваться земельным участком.
Таким образом, правомочие пользования земельным участком может осуществляться как его собственником, так и обладателями иных имущественных прав.
Землепользователи и лица,
использующие земельные участки.
Согласно букве действующего земельного законодательства, категории
«лица, использующие земельные участки» и «землепользователи» - далеко не одно и то же. К последним п. 3 ст. 5 ЗК РФ относит исключительно субъектов прав постоянного пользования и безвозмездного пользования. Подобный подход к определению содержания термина «землепользователи» вызывает ряд возражений.
Прежде всего, речь идет о недопустимости смешения титулов, имеющих различную правовую природу: права постоянного пользования, относящегося к вещным, и права безвозмездного пользования, являющегося обязательственным. Само по себе терминологическое совпадение отнюдь не выглядит в этой ситуации достаточным обоснованием, необходимо учитывать именно содержание употребляемых терминов. Далее, вызывает возражения употребление термина «землепользователи» в неоправданно узком смысле, поскольку даже арендаторов ЗК РФ землеполь-зователями не считает. Как показано выше, наряду с «постоянным» и «безвозмездным», существует также землепользование ограниченное (сервитут) и возмездное (аренда). Помимо этого, в число субъектов землепользования необходимо включить пожизненных владельцев. Кроме того, закрепленное в названии ст. 42 ЗК РФ противопоставление собственников всем остальным землепользователям также видится необоснованным, поскольку в содержании указанной статьи между ними не проводится никаких различий. Именно собственники изначально являются, так сказать, предполагаемыми землепользователями, и остаются таковыми до передачи соответствующей юридической возможности иному лицу.
В отечественной судебной практике (см. Обзоры судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 02.07.2014, 14.11.2018, 22.07.2020 и др.) и специальной литературе1 вплоть до
1 См., например: Бортникова Н.А. Взаимосвязанные иски, используемые для защиты прав на земельные участки // Комментарий судебной практики / отв. ред. К.Б. Ярошенко. М.: ИЗиСП, КОНТРАКТ, 2019. Вып. 25. С. 103 - 124; Гусев А.О. Право прохода и проезда в Санкт-Петербурге // Арбитражные споры. 2019. № 2. С. 89 - 108 и др.
монографических исследований1 достаточно широко используется термин «смежные землепользователи». Таковыми признаются лица, обладающие смежными участками независимо от вида права, лежащего в основании использования: «на праве собственности либо ином праве» (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2020 № 11АП-2774/2020).
Наконец, необходимо иметь в виду, что в зависимости от наличия юридического основания, пользование может быть как законным, так и незаконным. В первом случае правообладатель земельного участка обременяется необходимостью соблюдения предусмотренных законом обязанностей в силу самого факта наличия у него определенного титула. Соответственно, нарушение правообладателем требований земельного законодательства к использованию объекта принадлежащего ему права, может повлечь привлечение его к ответственности вплоть до уголовной (ст. 254 Уголовного кодекса РФ). В то же время, если какое-либо лицо самовольно использует чужой земельный участок, не имея на то оснований, но при этом не нарушая соответствующих требований, нет и оснований для применения мер, предусмотренных именно на случай несоблюдения правил использования земельного участка. Возможны только административная ответственность за самовольное занятие участка, предусмотренная ст. 7.1. Кодекса РФ об административных правонарушениях (далее -КоАП РФ) и возмещение убытков его правообладателю. Как видно, обязанности порождает сам факт использования участка, независимо от конкретного титула и даже от наличия какого-либо титула. Однако следует учитывать, что незаконное пользование в любом случае не будет являться реализацией соответствующего правомочия.
Содержание правомочия пользования земельным участком.
Обращаясь к содержанию правомочия
1 См.: Андреев Ю.Н. Соседские отношения в гражданском праве России: теория и практика. М.: НОРМА, ИНФРА-М, 2016.
пользования как одного из правомочий собственника, нельзя не упомянуть о существовании в вопросе о правовом регулировании соответствующих отношений определенной конкуренции между гражданским и земельным законодательством. Уровень такой конкуренции, пожалуй, достиг максимума непосредственно после вступления в силу действующего ЗК РФ. Это обстоятельство нашло отражение в многочисленных публикациях того периода. В современных условиях представляется возможным вести речь уже не о конкуренции, а о кооперации рассматриваемых отраслей права в регулировании отношений собственности на землю. Можно говорить о трех ее вариантах, каждый из которых в целом соответствует одному из правомочий собственника. Так, владение землей в полной мере регламентируется нормами гражданского права. В свою очередь, распоряжение (оборот) регламентируется общими нормами гражданского права с учетом специальных норм земельного. При этом применительно к различным договорным моделям пропорции распределяются по-разному. Так, в ГК РФ есть Глава 30, посвященная купле-продаже, которая содержит отдельный §7, посвященный купле-продаже недвижи-мости, а ЗК РФ включает статью 37, нормы которой определяют особенности купли-продажи именно земельных участков. В свою очередь, Глава 34 ГК РФ содержит §4 об аренде только такой недвижимости, как здания и сооружения, а ЗК РФ определяет особенности аренды как земельных участков в целом (ст. 22), так и земельных участков, находящихся в публичной собственности (ст. 39.6. и далее). Не случайно Д.А. Тоточенко и А.С. Малахов задаются вопросом о том, к каким именно отношениям следует отнести аренду земельного участка (части земельного участка)2.
Отмеченное уклонение гражданского законодательства от регулирования особенностей аренды недвижимости как таковой
2 См.: Тоточенко Д.А., Малахов А.С. Части земельных участков, находящиеся в зонах с особыми условиями использования, как объекты гражданских и земельных отношений // Нотариус. 2019. № 5. С. 42.
представляется далеко не случайным, особенно учитывая тот факт, что в ст. 607 ГК РФ именно земельные участки открывают перечень объектов аренды. Дело в том, что сущность отношений аренды предполагает возникновение у арендатора возможности пользоваться ее объектом. Однако именно пользование земельным участком (землепользование) из всех правомочий его собственника в наименьшей степени регламентируется гражданским законо-дательством. Содержание процесса земле-пользования всегда дифференцируется исходя из параметров конкретной ситуации. Для каждого земельного участка характерно определенное целевое назначение, соответствующее одной из определенных законом категорий земель (ст. 7 ЗК РФ). Если для гражданского права целевое назначение имущества по общему правилу носит рекомендательный характер, то нецелевое использование земельного участка собственником само по себе образует состав правонарушения (ст. 8.8. КоАП РФ). При этом целевое назначение земельного участка составляет лишь основу его правового режима, который в конкретном случае усложняется разрешенным использованием участка, его принадлежностью к территориальной зоне, зоне с особыми условиями использования территории и т.д. Возможность существования «обычного» земельного участка, используемого по неким общим правилам, законом не предусмотрена. Соответственно, гражданское законодательство объективно не в состоянии надлежащим образом урегулировать весь спектр отношений землепользования на всех его уровнях, делать это призвано земельное законодательство.
В целом содержание правомочия пользования земельным участком существенно отличается от пользования иным имуществом одновременно в двух направлениях. С одной стороны, речь идет о существенных ограничениях возможностей землепользователя. Прежде всего, в определенных случаях землепользование является обязанностью правообладателя, неиспользование земельного участка может породить для управомоченного лица неблагоприятные правовые последствия (ст.
284 ГК РФ). Кроме того, как указано выше, такие последствия может породить и нецелевое использование, т.е. использование участка не по назначению. Наконец, землепользование должно осуществляться экологически безопасными способами, исключающими причинение вреда окружающей среде, в том числе - используемому земельному участку (п. 3 ст. 209 ГК РФ, абз. 2 ст. 42 ЗК РФ). С другой стороны, землепользование предполагает целый ряд специфических возможностей (ст. 40 ЗК РФ), которых лишены правообладатели иного имущества. В самом общем виде речь идет о возможности использовать не только поверхность земли в пределах границ участка, но и все то, что находится над ней (почва, водоемы, растительный мир) и под ней (добыча общераспространенных полезных ископаемых, извлечение пресных подземных вод, строительство подземных сооружений).
К числу уникальных возможностей землепользователя относится также право застройки земельного участка, которая представляет собой акт одновременной реализации двух правомочий: пользования и распоряжения - путем кардинального изменения состояния застроенного участка. Кроме того, застройка в подавляющем большинстве случаев автоматически приводит к увеличению количества объектов земельных правоотношений вследствие деления земельного участка на части.
Часть земельного участка как объект правоотношений.
Части земельных участков в силу прямого указания закона (п. 1 ст. 6 ЗК РФ) относятся к числу объектов земельного права наряду с землей и земельными участками. При этом соответствующее гражданское правоотношение всегда возникает по поводу такого объекта, как земельный участок, а по поводу части земельного участка оно может возникнуть только если это прямо предусмотрено законом. Соответственно, участие в гражданском правоотношении земельного участка является правилом, а части земельного участка - исключением. В то же время, часть участка является весьма распространенным объектом именно отношений
землепользования.
Заслуживает внимания тот факт, что из трех перечисленных в ЗК РФ разновидностей объектов земельных отношений так или иначе раскрыто только содержание термина «земельный участок» (п. 3 ст. 6 ЗК РФ), легальное определение двух других терминов отсутствует. Однако формально схожие ситуации принципиально различаются по содержанию. Отсутствие легальной дефиниции понятия «земля» вызвано его многоаспектностью, затрудняющей формулирование приемлемого определения, что в целом подтверждается состоянием отечественной правовой доктрины. В то же время, отсутствие легальной дефиниции понятия «часть земельного участка» обусловлено противоположными причинами: это определение можно дать, основываясь на составляющих его терминах. Очевидно, что «часть» и «участок» - слова, образованные от одного и того же корня и синонимичные по значению. Если земельный участок представляет собой часть земной поверхности, то часть земельного участка в таком случае - не что иное, как «часть части земной поверхности». Как представляется, в сравнении с такой формулировкой отсутствие определения выглядит более предпочтительным.
Подобная терминологическая неопределенность, хотя и является поводом для теоретических исследований в рассматриваемой сфере, не оказывает существенного влияния на процесс практического применения соответствующих норм. Земельный участок (как часть земной поверхности) - не что иное, как совокупность составляющих его частей. При этом использование земельного участка может сопровождаться его делением на части, а может иметь своим объектом весь земельный участок как единое целое. В то же время, часть может быть обособлена только в существующем земельном участке. Иными словами, существование участка возможно без выделения в нем частей, а вот существование частей без участка невозможно. Таким образом, земельный участок представляет основной объект землепользования, а его часть -
исключительно факультативный объект, носящий к тому же сугубо производный характер.
Статус части земельного участка может изменяться вследствие ее трансформации в самостоятельный земельный участок. Данная ситуация возникает при использовании таких способов образования земельных участков, как раздел или выдел, возможность применения которых ограничена требованием о соответствии исходного земельного участка критерию делимости. Специфика рассматриваемой ситуации состоит в том, что изначально земельный участок делится на части, но в результате образуются именно земельные участки - как минимум один (при выделе) или сразу несколько (при разделе). Это становится возможным именно в силу синонимичности понятий «земельный участок» и «часть земельного участка», поскольку оба они обозначают определенную часть земной поверхности. При этом в специальной литературе достаточно распространена позиция, согласно которой о частях земельных участков речь идет только применительно к делимым земельным участкам в контексте их деления. В рамках такой позиции высказываются мнения о том, что признание части участка объектом правоотношений представляет собой всего лишь «вынужденную уступку законода-теля»1, и даже о том, что из российского законодательства необходимо «исключить все упоминания о части земельного участка»2. В то же время, А.Н. Лужина справедливо указывает, что рассматриваемое решение законодателя «лишь указывает на возможность установки особого режима пользования на часть земельного участка»3.
Исключительно делимыми участками
1 См.: Болдырев В.А., Сысоев В.А. Часть земельного участка как объект гражданских прав и гражданско-правовой охраны // Вестник арбитражной практики. 2013. № 6. С. 16.
2 См.: Анисимов А.П., Чаркин С.А. Объекты земельных правоотношений // Российская юстиция. 2012. № 2. С. 7.
3 Лужина А.Н. Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: учебное пособие. М.: РГУП, 2017. С. 55.
(делимыми именно на участки, а не на части). ограничиваются пределы дискуссии по поводу ипотеки части участка. М.Г. Пискунова в свое время отметила наличие у собственника принципиальной возможности «заложить не весь участок, а только его часть»1. А.В. Фиошин, напротив, утверждает, что «часть земельного участка не может быть предметом ипотеки»2. Однако п. 2 ст. 63 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.04.2021) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» запрещал ранее и по-прежнему запрещает только ипотеку частей неделимых участков, поэтому потенциальный земельный участок изначально вполне может быть заложен в виде соответствующей части делимого земельного участка.
Необходимо отметить, что в сфере деления на части такого объекта недвижимости природного происхождения, как земля, количество уровней меньше, чем в сфере рукотворной недвижимости, особенно - жилой. Так, к числу основных объектов жилищных прав ст. 16 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) относит жилой дом, квартиру и комнату. Квартира, по сути, является частью многоквартирного дома, а комната, соответственно, прямо признается частью квартиры. Однако, кроме того, законодательством предусмотрена возможность участия в жилищных отношениях в качестве самостоятельного объекта, например, части квартиры одновременно с комнатой. Содержание понятия «часть квартиры» в ЖК РФ и ином законодательстве так же, как и в случае с частью земельного участка, не раскрывается. Очевидно, что при одновременном наличии легально закрепленных терминов «квартира» и «комната» (как часть квартиры), следует исходить из того, что «часть квартиры», не являющаяся при этом комнатой, - нечто меньшее, чем квартира в целом, но большее, чем одна комната. Соответственно, такая часть может быть выделена только в квартире, состоящей как
1 См.: Пискунова М. Делимость земельных участков // Бизнес-адвокат. 2003. № 10. С. 19.
2 См.: Фиошин А.В. К вопросу о совершенствовании правового регулирования ипотеки земельных участков // Юрист. 2012. № 3. С. 16.
минимум из трех комнат. Трехкомнатную квартиру можно разделить на комнату и часть квартиры, включающую две оставшиеся комнаты, четырехкомнатную -на две части по две комнаты в каждой и т.д. Каждая из комнат, вошедшая в состав такой части, становится тем самым частью части квартиры, а если учесть, что квартира является частью дома, в конечном итоге рассматриваемая комната будет «частью части части жилого дома». Необходимо также учесть, что наряду с одной или несколькими жилыми комнатами квартира всегда включает в себя «нежилую часть», т.е. различные помещения вспомогательного использования (кухню, санузел и др.). Наконец, право на часть квартиры дает право на соответствующую часть общего имущества в доме. С учетом всего вышеизложенного, процедура полноценного выделения части квартиры выглядит сложнее процедуры определения части земельного участка. Кроме того, в отличие от части квартиры, часть земельного участка не подлежит дальнейшему делению: раздел части участка означает увеличение количества частей участка, а не уровней деления (часть квартиры -комната).
Правовой режим использования части земельного участка
Конкретный земельный участок изначально выступает в отношениях землепользования как единое целое, а выделение в его составе одной части в любом случае ведет к тому, что участок делится на две части: выделенную и оставшуюся. Тем самым, режим землепользования в пределах одного участка будет различаться: для выделенной части участка это будет специальный правовой режим, для оставшейся -исходный режим участка в целом.
Существует весьма распространенная разновидность земельных участков, принадлежность к которой предполагает их деление на части. Имеются в виду участки, на которых расположены какие-либо объекты, имеющие самостоятельный правовой режим. Если такой объект является особо охраняемым (местообитание редких организмов, памятник культуры) его
режим скорее всего будет определять режим не какой-либо части, а участка в целом. В то же время, если объект подлежит не охране, а именно использованию, ситуация меняется. Так, рукотворная недвижимость (здание, сооружение) в принципе может занимать весь участок, который в таком случае будет использоваться исключительно для целей эксплуатации этой недвижимости. Однако скорее всего, такой участок будет разделен на две части -обремененную недвижимостью и свободную от нее. Если режим использования первой части будет предопределен режимом эксплуатации недвижимости, режим использования второй части в рамках закона будет определяться по усмотрению правообладателя. На одном и том же участке может одновременно быть возведено несколько объектов недвижимости как с одинаковым правовым режимом (два жилых дома), так и с различным (жилой дом и хозяйственные постройки). В таком случае земельный участок будет разделен на количество частей, как минимум соответствующее количеству объектов рукотворной недвижимости на нем. Местоположение на участке и площадь и таких частей определяются правообладателем с учетом требований закона.
Помимо объективных обстоятельств, вполне возможно и деление земельного участка на части по субъективным причинам, имеющим объективные предпосылки. С одним участком одновременно могут быть связаны не только несколько объектов, но и несколько субъектов. Речь идет, например, о тех случаях, когда участок находится в общей долевой собственности нескольких лиц. Для подобных случаев п. 2 ст. 247 ГК РФ предусматривает возможность предоставления в пользование каждому из сособствен-ников обособленной части общего имущества.
Наряду с целевым назначением участка, его разрешенным использованием и др., усмотрение правообладателя применительно к делению земельного участка на части ограничено таким его параметром, как площадь. Прежде всего, речь идет о
площади участка в абсолютном смысле: чем она больше, тем на большее количество частей может быть разделен участок. Кроме того, имеет значение соотношение площади участка и площади рукотворных объектов: в общем случае площадь двух гаражей меньше площади одного жилого дома.
Следует иметь в виду, что фактическое обособление частей участка его правообладателем отнюдь не всегда является юридически значимым. Так, правообладатель может занять часть участка под размещение строительных материалов, необходимых для ремонта расположенной на участке недвижимости, а также под размещение различного рода не имеющих фундамента строений и т.п. В таких случаях выделение части участка не порождает никаких правовых последствий, в том числе и для самого правообладателя. Однако последнее уточнение справедливо только при условии правомерности соответствующего деяния. Очевидно, что, например, создание хранилища гербицидов на участке, входящем в состав водоохранной зоны, породит для землепользователя неблагоприятные правовые последствия.
Усмотрение правообладателя при всей его важности нельзя считать единственным основанием деления земельного участка на части. Следует иметь в виду параметры смежных земельных участков, которые являются юридически значимыми. Так, если участок прилегает к другому, на котором расположен подлежащий охране объект, часть первого участка также может войти в состав охранной зоны и вследствие этого быть ограничена в использовании. В то же самое время другая часть этого участка может быть обременена сервитутом и т.д. В целом не исключена, хотя и весьма маловероятна ситуация, когда на части будет поделен весь участок, и при этом правовой режим ни одной из частей не будет совпадать с общим режимом участка. В любом случае, выделение подобных вышеупомянутым частей участка будет ограничивать в пользу иных лиц возможности правообладателя по использованию участка в целом.
В этой связи заслуживает внимания вопрос о пределах соответствующих
ограничений. Так, применительно к зонам с особыми условиями использования территорий Д.А. Тоточенко допускает «ограничение прав лишь на часть земельного участка»1. И.А. Колесникова отмечает, что объектом сервитута выступает «весь земельный участок, в то время как учтенная в кадастре часть участка только указывает границы пользования сервитуарием»2. Однако, как представляется, в подобных случаях следует различать объект ограничения и объект права. Установление сервитута влечет за собой ограничение права сервитутодателя на участок в целом, в то время как объектом права сервитуария будет именно соответствующая часть участка.
Передача иным лицам правомочия пользования частью земельного участка
Деление земельного участка на части по усмотрению правообладателя может являться полноценным актом
распоряжения. В общем случае собственник земельного участка вправе как осуществлять правомочие землепользования самостоятельно, так и передавать его полностью или частично иным лицам. Он может продолжить пользоваться одной частью участка, передав таким лицам другую часть, а может и передать несколько частей в пользование разным лицам по разным юридическим основаниям. Распоряжение частью участка с целью ее передачи в пользование подтверждает сформулированный выше тезис о том, что часть земельного участка призвана выступать именно объектом отношений пользования. Более того, в современных условиях такая передача является для собственника единственной возможностью распорядиться частью участка по своему субъективному усмотрению, поскольку соглашение о сервитуте в любом случае основывается на объективных обстоятельствах - невозможности использования
1 Тоточенко Д.А. Земельный участок и часть земельного участка как объекты гражданско-правовой защиты в суде // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 7. С. 11.
2 Колесникова И.А. Часть земельного участка как объект правоотношений // Право и экономика. 2013. № 5. С. 61.
смежного участка без установления сервитута.
Распоряжение частью участка путем ее отчуждения невозможно, поскольку она не может быть «самостоятельным объектом вещных прав» (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.04.2011 № 14950/10), из чего некоторые авторы делают вывод о том, что она в принципе «не признается самостоятельным объектом недвижимос-ти»3. Тем самым часть участка не может быть ни изначально присвоена каким-либо лицом, ни отчуждена впоследствии. В то же время, она может выступать относительно обособленным элементом сделки, направленной на отчуждение рукотворной недвижимости. Если такая недвижимость находится на земельном участке, не являющемся собственностью отчуждателя, одновременно с правом собственности на рукотворную недвижимость переходит право пользования соответствующей частью земельного участка.
При этом в специальной литературе, посвященной исследуемой проблематике, акцент делается именно на распоряжении, хотя трудно не согласиться с О.А. Новоселовой в том, что применительно к части земельного участка возможность «ее автономного участия в имущественном обороте вызывает большие сомнения»4. Именно поэтому, как представляется, правовой режим части земельного участка как объекта гражданских прав закрепляется «в различных федеральных законах, но только не в ГК РФ»5.
Признание части земельного участка объектом правоотношения предполагает ее учет в этом качестве в кадастре недвижимости. Прежде всего, сведения о части земельного участка подлежат учету по общему правилу в соответствии с п. 24
3 См.: Вербина О.Л., Вербина Н.Е. Проблемные вопросы правоотношений в сфере использования земли // Правовые вопросы недвижимости. 2016. № 1. С. 38.
4 См.: Новоселова О.А. Часть земельного участка: проблемы участия в гражданском обороте // Вестник Арбитражного суда Московского округа. 2015. № 1. С. 52.
5 См.: Болдырев В.А., Сысоев В.А. Часть земельного участка как объект гражданских прав // Юрист. 2014. № 2. С. 22.
ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.04.2021) «О государственной регистрации недвижимости». Кроме того, особо упоминаются в этом законе части участков, обремененные сервитутом (п. 11 ч. 5 ст. 14; ч. 4 ст. 44); ограниченные в использовании (п. 2 ч. 4 ст. 34; ч. 1 ст. 44); сданные в аренду (ч. 3 ст. 44) -кроме краткосрочной; занятые рукотворными объектами недвижимости (п. 3 ч. 1 ст. 70) и др. Следует подчеркнуть, что краткосрочная аренда - единственный пример признания части участка полноценным объектом правоотношения минуя кадастр недвижимости.
Заключение
Таким образом, пользование является единственным правомочием, которое в том или ином виде входит в состав всех предусмотренных российским законодательством прав на землю. Пользование землей может быть незаконным, но в таком случае оно не будет являться реализацией соответствующего правомочия. Из всех правомочий собственника земельного участка правомочие пользования в наименьшей степени регламентируется гражданским законодательством, поскольку последнее объективно не в состоянии надлежащим образом урегулировать весь спектр отношений землепользования, сделать это призвано земельное законодательство. Содержание правомочия пользования земельным участком существенно отличается от пользования иным
имуществом одновременно в двух направлениях: с одной стороны, речь идет о существенных ограничениях возможностей землепользователя, с другой - землепользование предполагает целый ряд дополнительных возможностей.
Части земельных участков относятся к числу объектов земельного права в силу прямого указания закона. Статус части делимого земельного участка может изменяться вследствие ее трансформации в самостоятельный земельный участок. С другой стороны, часть земельного участка сама по себе не подлежит дальнейшему делению. В целом часть земельного участка, несмотря на факультативный характер, является важнейшим объектом отношений землепользования. Обособление для целей использования определенной части земельного участка может быть обусловлено как субъективными, так и объективными причинами. Отношения распоряжения могут возникнуть по поводу части земельного участка только в исключительных случаях, главным образом связанных с доступом какого-либо лица к использованию чужого земельного участка. Передача в пользование является для собственника единственной возможностью распорядиться по своему усмотрению непосредственно частью участка. При этом часть участка может косвенно участвовать в сделке по отчуждению расположенной на чужом земельном участке рукотворной недвижимости.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) " от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 09 марта 2021 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
2. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 30 апреля 2021 г.) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
3. "Уголовный кодекс РФ" от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ (ред. от 05 апреля 2021 г.). // Собрание законодательства РФ. 1996. №25. Ст. 2954.
4. "Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях" от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ (ред. от 26 мая 2021 г.) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 1.
5. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 30 апреля 2021 г.) // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (ч. 1). Ст. 4344.
6. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ (ред. от 30 апреля 2021 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
7. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 30 апреля 2021г.) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.
8. Агапов, А.Б. Публичные процедуры управления государственным и муниципальным имуществом // Lex russica. 2020. № 1. С. 9-27.
9. Андреев, Ю.Н. Соседские отношения в гражданском праве России: теория и практика. М.: НОРМА, ИНФРА-М, 2016. - 208 с.
10. Анисимов, А.П., Чаркин, С.А. Объекты земельных правоотношений // Российская юстиция. 2012. № 2. С. 4-8.
11. Болдырев, В.А., Сысоев, В.А. Часть земельного участка как объект граждан-ских прав и гражданско-правовой охраны // Вестник арбитражной практики. 2013. № 6. С. 14-22.
12. Болдырев, В.А., Сысоев, В.А. Часть земельного участка как объект гражданских прав // Юрист. 2014. № 2. С. 21-24.
13. Бортникова, Н.А. Взаимосвязанные иски, используемые для защиты прав на земельные участки // Комментарий судебной практики / отв. ред. К.Б. Ярошенко. М.: ИЗиСП, КОНТРАКТ, 2019. Вып. 25. С. 103-124.
14. Вербина, О.Л., Вербина, Н.Е. Проблемные вопросы правоотношений в сфере использования земли // Правовые вопросы недвижимости. 2016. № 1. С. 36-39.
15. Гусев, А.О. Право прохода и проезда в Санкт-Петербурге // Арбитражные споры. 2019. № 2. С. 89-108.
16. Колесникова, И.А. Часть земельного участка как объект правоотношений // Право и экономика. 2013. № 5. С. 56-63.
17. Лужина, А.Н. Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: учебное пособие. М.: РГУП, 2017. - 150 с.
18. Новоселова, О.А. Часть земельного участка: проблемы участия в гражданском обороте // Вестник Арбитражного суда Московского округа. 2015. № 1. С. 52-59.
19. Пискунова, М. Делимость земельных участков // Бизнес-адвокат. 2003. № 10.
С. 19.
20. Тоточенко, Д.А. Земельный участок и часть земельного участка как объекты гражданско-правовой защиты в суде // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 7. С. 6-13.
21. Тоточенко, Д.А., Малахов, А.С. Части земельных участков, находящиеся в зонах с особыми условиями использования, как объекты гражданских и земельных отношений // Нотариус. 2019. № 5. С. 41-44.
22. Фиошин, А.В. К вопросу о совершенствовании правового регулирования ипотеки земельных участков // Юрист. 2012. № 3. С. 14-17.
Дата поступления: 31.05.2021
