CC BY
119Трибуна студента
УДК 349.41 ББК 67.407
DOI 10.24411 /2073-3313-2019-10040
некоторые вопросы земельного законодательства
V V _ _______ _
российской федерации, связанные с понятием
«фактическое землепользование»
Аннотация. В статье рассматривается фактическое землепользование как институт земельного права. Указывается на отсутствие данного понятия в земельном законодательстве Российской Федерации, рассматриваются возможные субъекты правоотношений, связанных с фактическим землепользованием.
Автором приводится судебная практика, свидетельствующая о существующих на сегодняшний день проблемах переоформления земельного участка, находящегося у субъекта на праве фактического пользования.
Делается вывод о необходимости установления срока оформления права на земельный участок фактическими землепользователями, а также ответственности за несвоевременную государственную регистрацию земельного участка.
Ключевые слова: фактическое землепользование, субъекты фактического землепользования, земельный участок, земельные правоотношения, фактические землепользователи
Annotation. The article is devoted to an actual land use as an institution of land law. It indicates the absence of this notion in the land legislation of the Russian Federation, addresses possible subjects of legal relations associated with actual land use.
The author cites judicial practice highlighting currently existing problems of re-registering a land plot held by a subject with the right of actual use.
The conclusion is made about the need to establish the time frame for registration of the right of using the land plot by actual land users, as well as responsibility for the delays in the registration.
Keywords: actual land use, subjects of actual land use, land plot, land legal relations, actual land user.
Рецензент: А.В. Присекин, кандидат юридических наук
Одним из открытых вопросов, существующих в земельном праве Российской Федерации, является вопрос о фактическом землепользовании.
Необходимо отметить, что в законе отсутствует понятие «фактическое землепользование».
Сочетание «фактическое землепользование» впервые было обозначено в п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3, согласно которому граждане Российской Федерации, имеющие в фактичес-
Светлана Сергеевна БУРЦЕВА, студентка Юридической школы Дальневосточного федерального университета E-mail: burtceva.ss@dvfu.ru
ком пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР «О собственности в СССР» от 6 марта 1990 г. № 1305-1, но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, речь идет о земельных участках, предоставленных в советское время граж-
ЗАКОН И ПРАВО • 01-2019
данам под индивидуальное жилищное строительство на основании решения исполкома городского, районного Совета народных депутатов. При этом, исходя из пунктов 3.5—3.6 Инструкции о порядке отвода земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в РСФСР, утвержденной постановлением Госстроя РСФСР от 23 декабря 1982 г. № 147, следует, что отведенный индивидуальному застройщику земельный участок предоставлялся на праве пользования1.
В юридической литературе высказывается мнение о том, что существуют три вида фактических землепользователей:
а) лица, являющиеся собственниками объектов недвижимого имущества;
б) лица, самовольно занявшие земельные участки без оформления каких-либо правоустанавливающих документов;
в) лица, использующие земельные участки по истечении срока конкретных обязательственных правоотношений (аренда, безвозмездное пользование) либо не оформившие права, возникающие в силу правопреемства (например, наслед-ники)2.
Так, к первому виду Ю.А. Умеренко относит всех собственников объектов недвижимого имущества — как граждан, так и юридических лиц.
Между тем в п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ круг субъектов ограничен лишь гражданами, имеющими в фактическом пользовании земельный участок, на котором расположен жилой дом, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к такому гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации3.
Мы поддерживаем точку зрения Т.Г. Ивановой, согласно которой «фактическое землепользование предполагало наличие законных оснований для использования земельного участка». В связи с этим самовольное занятие земельного участка также не может рассматриваться как фактическое землепользование4.
Можно согласиться с третьим видом, выделяемым Ю.А. Умеренко, но лишь в части, касающейся наследников, поскольку Федеральным законом «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные за-
конодательные акты Российской Федерации» от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ был существенно ограничен круг лиц, имеющих право на бесплатное приобретение земельного участка. До принятия указанного Закона таким правом обладали все граждане, которые приобретали право собственности на жилой дом на законных основаниях, например, в результате заключения договора купли-продажи.
Хотя законный перечень субъектов, имеющих право бесплатно переоформить земельный участок с жилым строением в собственность, значительно сужен, на практике возникают определенные противоречия.
Как мы уже выяснили, бесплатно переоформить земельный участок с расположенным на нем жилым домом, находящемся на праве собственности, могут лишь граждане, которым данный жилой дом перешел по наследству. Следовательно, лица, которые приобрели такой жилой дом в результате гражданско-правовой сделки после 1 марта 2015 г., могут приобрести земельный участок в собственность исключительно за плату.
Например, Таганрогский городской суд оставил без удовлетворения требования А.И. Лозового о признании права собственности на долю земельного участка. Принимая решение, суд сделал вывод о том, что, поскольку право собственности на 3/13 доли домовладения возникло у истца на основании договора купли-продажи, то у него отсутствует право на бесплатное приобретение в собственность земельного участка5.
В то же время тем же самым Таганрогским городским судом были удовлетворены требования А.В. Ефремовой к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога о признании права собственности на земельный участок, которая приобрела в собственность жилой дом по договору дарения6.
Аналогичное дело было рассмотрено в 2017 г. Уренским городским судом. Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит жилой дом. Данный жилой дом был построен родителями истца в 1952 г. на основании выданного отцу истца строительного билета. После смерти отца в 2002 г. право собственности на данный жилой дом и надворные постройки перешло к матери истца.
Спустя месяц истцом был куплен данный жилой дом и надворные постройки у матери. Несмотря на то обстоятельство, что право соб-
ЗАКОН И ПРАВО • 01-2019
ственности на указанные объекты возникло у истца не в силу правопреемства, а по договору купли-продажи, судом были удовлетворены исковые требования о признании права собственности на земельный участок7.
Подобные решения имеют как положительное, так и отрицательное воздействие на формирование судебной практики. С одной стороны, суды принимают решения не по новой норме Закона, четко устанавливающей условия бесплатного признания права собственности на земельный участок, на котором находится жилой дом. С другой стороны, правоприменители, разрешая данную категорию дел, руководствуются принципом справедливости, поскольку тот факт, что наследники имеют право бесплатно оформить земельный участок, а лица, приобретшие в собственность жилой дом по гражданско-правовым сделкам, не обладают таким правом, ущемляет права данных лиц.
На наш взгляд, изменения, вступившие в силу с 1 марта 2015 г., существенно ухудшают положение тех граждан, которые обратились в органы Росреестра с заявлением о переоформлении права на земельный участок, находившийся в их фактическом пользовании, после вступления в силу такой нормы. Возникает вопрос о возможности применения к таким земельным правоотношениям правового явления, именуемого в юридической науке «переживанием закона» или «ультраактивностью», целью которого является защита прав и интересов субъектов фактического землепользования, вступивших в правоотношения до принятия нового Закона, регулирующего данные положения.
Существует еще один проблемный вопрос, связанный с фактическим землепользованием, — это установление права собственности не только на земельный участок, но и на жилой дом, который был увеличен в площади.
Например, в советское время лицу был предоставлен земельный участок площадью 10 соток и на нем был построен жилой дом площадью 40 кв. м, что подтверждается техническим паспортом. Затем собственник жилого дома стал пристраивать к дому дополнительные объекты, что повлекло за собой увеличение общей площади. И если такое лицо обратится в уполномоченный орган с заявлением о регистрации данной площади, то она будет признана самовольной постройкой. Поэтому сначала следует признать право собственности на самовольную по-
стройку, а затем признавать право собственности на земельный участок.
Еще одна проблема, хотя и встречающаяся не так часто, заключается в том, что ранее земельный участок мог быть предоставлен нескольким гражданам для индивидуального жилищного строительства, которые впоследствии делили данный жилой дом на две части, фактически превращая их в квартиры. В такой ситуации судебные органы отказывают в удовлетворении исковых требований, заключающихся в признании права собственности на долю земельного участка, на котором находится часть жилого дома, объясняя это тем, что положения п. 4 ст. 3 ФЗ-137 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» не распространяются на квартиры в многоквартирных домах8.
Кроме того, анализ судебной практики показал, что существует возможность зарегистрировать право собственности на земельный участок и в досудебном порядке, например, лица могут обратиться с заявлением в уполномоченный орган местного самоуправления.
Но по большей части гражданам отказывают в удовлетворении заявленных требований по различным основаниям. Наиболее частыми из них являются отсутствие правоустанавливающих документов (они были утеряны, сгорел архив и др.), нахождение данного земельного участка в значимой зоне (например, водоохранной) и т.п.
Эти обстоятельства побуждают граждан обращаться в суды с требованиями о признании права собственности на земельный участок, так как регистрация права собственности позволяет субъектам свободно распоряжаться землей, совершать с ней сделки, а также защищать свои права на земельный участок в случае возникновения спора с соседями или органами власти.
Кроме того, при разрешении дела о признании права собственности Гатчинский городской суд указал, что признание права собственности на земельный участок позволит истцам произвести регистрацию права собственности на фактически правомерно используемый земельный участок, что не нарушит главенствующий принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого иму-щества9.
Помимо этого, земельное законодательство устанавливает еще один принцип — принцип платности использования земли. Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Россий-ской
ЗАКОН И ПРАВО • 01-2019
Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Вследствие того, что фактическое землепользование не является надлежащим образом зарегистрированным правом на использование земли, существует пробел в законодательстве, связанный с определением основания и размера платы, которую необходимо взимать с фактических землепользователей.
С одной стороны, по мнению правоведов, подобное положение дел на практике приводит к тому, что нередко собственники жилого дома не заинтересованы в приведении земельных правоотношений в соответствие с требованиями земельного законодательства РФ, а это нарушает публичные интересы и приводит к неосновательному обогащению таких собственников10.
С другой стороны, несмотря на то что обязанность по уплате земельного налога не возложена законом на фактических землепользователей, налоговые органы считали необходимым направлять им квитанции на уплату земельного налога, а фактические землепользователи, в силу своей добросовестности владения земельным участком, уплачивали его. И здесь возникает вопрос о правомерности действий налоговых органов, поскольку в силу Закона обязанность платить за использование земли лежит на зарегистрированных в установленном законном порядке землепользователях. В то же время уплата земельного налога фактическими землепользователями является одним из доказательств прав на земельные участки.
Полагаем, что данные проблемы являются существенными, и подобные ситуации требуют детального урегулирования в законодательстве.
На наш взгляд, было бы необходимо сделать следующее.
Во-первых, следует установить срок, в течение которого фактические землепользователи обязаны оформить свое право на земельный участок, на котором располагается жилой дом, находящийся в их собственности. Надлежащим образом зарегистрированное право на землю являлось бы основанием для взимания земельного налога с землепользователей.
Во-вторых, необходимо закрепить ответственность за несвоевременную государственную регистрацию права на земельный участок, чтобы предотвратить уклонение фактических землепользователей от оформления права на земельные участки. Нормы об ответственности
будут стимулировать субъектов фактического землепользования привести земельные правоотношения в соответствие с требованиями земельного законодательства.
Государственная регистрация также необходима для того, чтобы границы земельного участка фактического землепользователя были определены и о них была внесена запись в государственный кадастр недвижимости в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Таким образом, вопрос фактического землепользования является значительным в настоящее время и требует тщательного изучения, а также закрепления некоторых аспектов на законодательном уровне.
1 РСН 25-82. Инструкция о порядке отвода земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в РСФСР (утв. постановлением Госстроя РСФСР от 23.12.1982 г. от № 147) // М.: Госстрой РСФСР, 1983. (Утратила силу)
2 Умеренко Ю.А. К вопросу о необходимости введения в законодательство РФ понятий «фактический землепользователь» и «фактическое землепользование» // Евразийская адвокатура. 2013. № 2 (3). С. 114—120.
3 О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ (с изм. и доп. от 29.07.2017 г.) // СПС «Консультант Плюс»
4 Иванова Т.Г. Особенности правоотношений по установлению границ в современных условиях // Экологическое право. 2011. № 1. С. 25—29.
5 Решение Таганрогского городского суда от 29.09.2015 г. по делу № 2-7227/2015 // URL: http://sudact.ru/regular/ doc/ODPCDr2gf2rg/ (Дата обращения: 18.11.2017)
6 Решение Таганрогского городского суда от 07.09.2016 г. по делу № 2-8226/2016 // URL: http://sudact.ru/regular/ doc/sCu3HLzSSwll/ (Дата обращения: 18.11.2017)
7 Решение Уренского районного суда Нижегородской обл. от 11.04.2017 г. по делу № 2-171/2017 // URL: http:// sudact.ru/regular/doc/4FSmzcApFgmV/ (Дата обращения: 21.10.2017)
8 Решение Варгашинского районного суда Курганской обл. от 08.10.2015 г. по делу № 2А-503/2015 // URL: http:// sudact.ru/regular/doc/DbLdx№cjMRx8/. (Дата обращения: 18.11.2017)
9 Решение Гатчинского городского суда Ленинградской обл. от 10.10.2016 г. по делу № 2-5886/2016 // URL: http:// sudact.ru/regular/doc/WJX606I0HgYV (Дата обращения: 21.10.2017)
10 Умеренко Ю.А. Споры о приобретении в собственность земельных участков под зданиями, сооружениями // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 12 (183). С. 82—95.
ЗАКОН И ПРАВО • 01-2019
ЗАКОН И ПРАВО • 01-2019
