CC BY
576
УДК 341.9
ОСОБЕННОСТИ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В КОНТЕКСТЕ ЗАРУБЕЖНЫХ И КИТАЙСКИХ АГРАРНЫХ РЕФОРМ
Т.Ю. Руденко
Рассмотрены контрастные общественные отношения в сфере использования земель сельскохозяйственного назначения западных и восточных государств. Определено преобладание частной собственности. Названы и раскрыты пять методов определения условий, направленных на ограничение прав. Отмечается гибкая политика Китая в области землепользования, основанная на особенностях местных условий и наличие государственной собственности на сельскохозяйственные земли.
Ключевые слова: частная собственность, малоземелье, арендные отношения,
фермерство, государственная и коллективная собственность, ограничения, запреты, права иностранцев на землю.
Разная история аграрных отношений объясняет региональную специфику проведения аграрной политики в мире. В Дании действует законодательное ограничение размера фермерского хозяйства до 150 га, фермер обязательно должен жить на своей земле. Бельгия выделяется на фоне других европейских и экономически развитых стран тем, что в ней фермерам принадлежит только 1/3 сельскохозяйственных земель, а остальную землю они арендуют у частных лиц (нефермеров) и сторонних организаций.
Еще больше контрастов обнаруживает сравнение стран Запада и Востока, к которому из числа развитых государств относится Япония с западным уровнем развития. Особенности земельных отношений там связаны с малоземельем и этнокультурными факторами. В Японии один из самых высоких уровней государственной поддержки сельского хозяйства. В странах Запада фермер не всегда является собственником земли. Условия аренды, а чаще всего субарендных отношений с неэффективно использующими землю фермерами реализованы на 40 % сельскохозяйственных земель в Новой Зеландии, на 37% -в Канаде, на 30% - в Нидерландах, на 60 % - во Франции. Субъектами права собственности в Бельгии и Новой Зеландии 25 % сельскохозяйственных земель являются лица, не соотносящиеся к такому виду деятельности и 50% -фермерские кооперативы.
В настоящее время преобладающей формой вещного права аграрном секторе земельных отношений всего мира исследователи считают частную собственность. В таких странах, как Австралия, Япония, Ирландия, Дания и Италия доля сельскохозяйственной земли, обрабатываемой фермерами-собственниками, составляет соответственно 81 -95 процентов, в Бельгии, США и Франции - 33-47%. Земельные участки на праве частной собственности могут принадлежать частным лицам, а также и кооперативу, корпорации. Для реализации вещных прав на землю в зарубежных странах выдвигается ряд дополнительных условий, называемые в научных публикациях методами и
117
способами регулирования земельных отношений. Ограничения первого метода приняты, в основном, в странах с небольшими площадями. Среди них Норвегия, Италия, Дания. Современное законодательство Германии не накладывает обязательств по обработке земель, недавно закон выдвигал требования качественного ведения фермерского хозяйства. Например, в Бельгии законом разрешено ограничение права фермера по возделыванию определенных культур, по вырубке деревьев на его участке.
Второй метод, используемый большинством стран, предполагает регулирование применения органических и минеральных удобрений.
Третий метод используется многими государствами и выражается в различных ограничениях прав иностранцев на землю. По мнению ученых, международное право не содержит требований к национальному законодательству о предоставлении иностранцам прав на землю, наравне с правами граждан своей страны [3].
Примером четвертого метода служит Германия, которая устанавливает требования по заселению земельных участков, агротехнические запреты, меры по содержанию, уходу за земельными участками.
Примером пятого метода могут являться установки верхних размеров участков федеральных земель (земств) также в Германии, например от 0,1 га в Баден-Вюртенберге до 1 га в Баварии).
Третья модель получила отражение в Конституции Мексики ст. 27, Аграрном законе от 26 февраля 1992 г. в вопросах регулирования землевладения и землепользования крестьян.
Мировое сообщество не отказалось от госрегулирования в настоящее время по вопросам приобретения земли иностранцами. Одни страны осуществляют более жесткий государственный контроль, другие -либеральный. Большинство государств предпочитают вводить ограничения на покупку земли иностранными гражданами, особенно это касается сельскохозяйственных земель. Как правило, ограничения варьируются от полного запрета на покупку земли и даже ее использования, до простого уведомления в соответствующие органы о приобретении земли иностранцами. Запрет на покупку земли иностранцами присутствует в законодательстве Китая, Вьетнама, Албании, Беларуси, Эстонии, Румынии, Лаосе, Марокко, ряде американских штатов и провинций Канады. В Конституции Болгарии записано, что «никакое иностранное физическое лицо или иностранное юридическое лицо не может приобрести собственность на землю...». Законодательство штата Миссури запрещает приобретать земли иностранным гражданам, которые не имеют разрешение на постоянное проживание в США. Однако в этих странах не препятствуют использованию земли иностранными гражданами, разрешая долгосрочную аренду. В Италии, Испании, Бразилии, Перу, Греции, Мексике, Панаме и ряде других государств существуют ограничения на приобретение земли в собственность иностранными гражданами только в приграничных районах. Бразилия, ряд провинций Канады, некоторые штаты США установили ограничения на размер земельного участка,
приобретаемого иностранцами. Так, в штате Индиана размер земельного участка для иностранных граждан не должен превышать 320 акров. В Ирландии, Новой Зеландии, Австралии, некоторых штатах США, Франции, Японии, Лихтенштейне, Дании, Норвегии, некоторых провинциях Канады при совершении сделок с землей иностранным гражданам необходимо получить официальное разрешение.
В большинстве развитых стран существуют значительные ограничения при приобретении земли в собственность. В ряде стран предъявляются жесткие требования к претендентам на земельные участки: ограничения по возрасту, наличие профессионального образования, практики, обеспечивающей земледельческую, коммерческую и правовую опытность. В соответствии с положением датского Закона «О сельскохозяйственном землепользовании», собственником земли в этой стране может являться только физическое лицо. Земельный собственник должен самостоятельно вести хозяйство, проживать на его территории или вблизи (не более чем в десяти километрах от фермы) и иметь сельхозобразование. Наличие сельскохозяйственного образования или опыт ведения сельского хозяйства - обязательное условие при покупке сельскохозяйственных земель во Франции.
В вопросах, касающихся арендных отношений, в зарубежных государствах имеется существенное разнообразие. Единственное, что объединяет большинство стран - это регулирование арендных отношений государством. Главная цель такого контроля - не допустить образования латифундий, нецелевого и неэффективного использования земельных угодий. В большинстве государств устанавливаются минимальные и максимальные сроки аренды земли [2].
В Болгарии, Венгрии, Польше, Румынии, Словакии, Хорватии, Чехии, Югославии, Восточных землях Германии частная собственность на землю считается основой либерализации аграрных отношений.
К примеру, в Югославии частное землевладение приоритетно у сельхозпроизводителей. В Литве, Латвии, Эстонии земельные преобразования в целом развиваются по пути приватизации земли и передачи ее в собственность непосредственным производителям.
Следует отметить наличие процессов эволюции при приверженности к государственной и коллективной собственности в сельском хозяйстве в сторону частной собственности на землю, отказ от коллективной (общинной) собственности и переход к частной собственности крестьян на землю. Представителями такого изменения в вещных правах считают, естественно, страны Восточной Европы Китай, Вьетнам, Лаос и иные страны Азии Страны Латинской Америки.
Во Франции 60 % сельскохозяйственных угодий находится в аренде; земля обычно арендуется у других фермеров, которые не могут сами использовать ее более эффективно, Поощрение арендных отношений является государственной политикой.
Для Великобритании характерна частная собственность на землю на фоне относительно низкого уровня государственного регулирования сельского хозяйства. При распространенности частной собственности на землю. США считают представителем идеального обеспечения продовольственной безопасности государства организационными, экономическими, законодательными методами.
Ученые наблюдают увеличение масштабов земельной аренды в Канаде. Широкое распространение получила издольная аренда. Сущность заключается в выдаче фермером владельцу части урожая или части выручки от реализации произведенного молока либо выращенного скота. Ограничения на приобретение земли иностранцами усиливаются в последние годы.
В настоящее время в странах Западе наблюдается процессы, приводящие к ограничению прав собственников в пользу государства.
Таким образом, увеличение размеров землевладений за счет аренды является характерной чертой вещных прав на землю в развитых зарубежных странах.
Особенностями вещных прав на землю в КНР на современном этапе называют отсутствие прав частной собственности на землю. Законодательство разрешает «предоставленное право на землю» арендовать, передавать, закладывать. Право собственности на землю принадлежит центральному правительству Китая. Среди ограниченных вещных прав определены право владения и пользования земельным участком [1].
Конституция Китайской Народной Республики является базовым источником в системе источников земельного законодательства. Статья 9 Конституции КНР закрепляет общенародную (государственную) собственность на все минеральные ресурсы, воду, леса, горы, луга, необработанные земли, морские берега и другие природные ресурсы. Исключение составляют леса, горы, луга, необработанные земли и морские берега, находящиеся по закону в коллективной собственности. Согласно ст. 10 Конституции, земля в городах принадлежит государству. В коллективном владении находится земля в сельских и пригородных районах за исключением участков, согласно закону находящихся в государственной собственности. В коллективной собственности находятся домашние участки и лично обрабатываемые пахотные земли и холмы.
Согласно закону, государство, действуя в общественных интересах, имеет право реквизировать землю. Ни организации, ни частные лица не управомочены присваивать, передавать или покупать землю. Право землепользования может быть передано в соответствии с законом. Лица, которые используют землю, обязаны обеспечить рациональное землепользование с учетом местных условий и принципа комплексного планирования.
Основным среди земельных законов Китая является «Закон КНР по управлению землей».
К иным нормативно-правовым актам, регулирующим земельные правоотношения, в том числе вещные, на государственном уровне, уровне провинций и городов относят «Временное положение КНР о уступке и/или передаче права использования государственных земель в городах и других поселениях»; «Кадастр используемых земель»; «Постановление о порядке объявления аукциона/торгов на право использования государственных земель»; «Постановление о соглашении на право использования государственных земель»; «Предварительный порядок управления использованием земли на строительных объектах».
Предварительным этапом аренды земельных участков является реализация одного из эффективных механизмов формирования стоимости земли в КНР -создание «Особых экономических зон» со специальным режимом налогообложения» [4]. За счет банковского кредита из расчета 60—120 млн. долл. на кв. км. на участке в 3—5 кв. км формируется необходимая инфраструктура. Далее в счет погашения кредита взимаются арендные платежи.
В целях установления льгот и размера платы за право пользования применяют дифференциацию в зависимости от сроков пользования, как в г. Куньмин/Kunming либо объемов инвестиций, например в г. Дунин/Dongy-ing. Ставки платы за землю могут быть различными в зависимости от назначения и местоположения территории.
Всекитайской ассоциации зон развития проанализировала уровень цен на землю 164 зоны в зависимости от вида пользования. Максимально возможные сроки землепользования устанавливаются по каждому виду территории. Они составляют для земель промышленного назначения 50, коммерческого — 40, жилого - 70 лет.
В отдельных случаях применяют унифицированный подход к определению цены, когда определяются только базовые условия, например, в высокотехнологичной промышленной зоне развития Ханчжоу определено право пользования в размере 30 $ за кв.м. и срок пользования в 50 лет. В дополнительных условиях оговорено о конкретной цене, определяемой на договорной основе и зависящей от объема инвестиций, технологий и т.д. Эта же схема действует в Dongying Economic Development Zone. В столице провинции Ляонин г. Шеньян арендная плата составляет 1 юань за кв.м. в год, уступка права пользования земельным участком и зависит от базовой ставки в 26 $ за кв.м. и корректируется по результатам деятельности, особенностей сроков платежей и технического проекта. В провинции Цзилинь политикой властей предусмотрено, что с момента предоставления права на землепользование в течение 5 лет освобождение от платы за пользование участком, а с 6-го по 10-й год плата взимается в 50%-м размере. Предусматриваются льготы также в случае целевого использования территории или освоения неблагоприятных участков. В Хайнане скидки в размере 10—15% предоставляются: при строительстве транспортной инфраструктуры, угольных шахт, электростанций, водохранилищ, учреждений образования и культуры, а
также осуществление сельскохозяйственных проектов, при аренде горных и неосвоенных участков, а также при реализации высокотехнологичных промышленных проектов.
В соответствии с «Кодексом научных и технологических преференций Китайской Народной Республики», принятым Госсоветом, и инструкциями, принятыми провинциальными и муниципальными властями, в особых зонах высокотехнологичным предприятиям предоставляются льготы и в отношении землепользования. В некоторых зонах, городах и провинциях преференции для землепользователей законодательно закреплены или оформлены в соответствующих документах, как, например, в зоне Луоян [5]. В ст. 28 раздела 1 указанного документа закреплены виды деятельности, имеющие право на 10—20% снижение земельных платежей. Размеры, сроки и льготы по землепользованию подробно определены в ст. 4 раздела 2 указанного кодекса.
Итак, в настоящее время преобладающей формой вещного права аграрном секторе земельных отношений всего мира исследователи считают частную собственность. В мировой практике приняты методы, устанавливающие условиях ограничения прав на земли сельскохозяйственного назначения. Ограничения первого метода приняты, в основном, в странах с небольшими площадями. Второй метод, используемый большинством стран, предполагает регулирование применения органических и минеральных удобрений. Третий метод используется многими государствами и выражается в различных ограничениях прав иностранцев на землю. Примером четвертого метода служит Германия, которая устанавливает требования по заселению земельных участков, агротехнические запреты, меры по содержанию, уходу за земельными участками. Примером пятого метода могут являться установки верхних размеров участков федеральных земель (земств). Большинство государств предпочитают вводить ограничения на покупку земли иностранными гражданами, особенно это касается сельскохозяйственных земель. Как правило, ограничения варьируются от полного запрета на покупку земли и даже ее использования, до простого уведомления в соответствующие органы о приобретении земли иностранцами.
В развитых странах существуют значительные ограничения при приобретении земли в собственность. Наблюдается политика регулирования арендных отношений государствами с целью не допустить образования латифундий, нецелевого и неэффективного использования земельных угодий. В большинстве государств устанавливаются минимальные и максимальные сроки аренды земли [2, С.61-66].
Особенностями вещных прав на землю в КНР на современном этапе называют отсутствие прав частной собственности на землю. Законодательство разрешает «предоставленное право на землю» арендовать, передавать, закладывать. Право собственности на землю принадлежит центральному правительству Китая. Среди ограниченных вещных прав определены право владения и пользования земельным участком е реализуется гибкая политика в
сфере вещных прав на землю. Гибкая политика землепользования во многом определяется конкретными условиями зон, городов и провинций.
Следует отметить сильное влияние на решение земельного вопроса в определенных странах оказали их исторические, социально-экономические, природные и иные особенности, определившие значительное разнообразие форм земельного строя в мире значение национально-государственной, региональной специфики остается достаточно существенным.
Список литературы:
1. Краева М.И., Борисов К.Б. Особенности развития земельных отношений в России и КНР на современном этапе/ /http//elibrary.ru
2. Лаврова Е.Е., Иванов В.М. Земельные отношения и их регулирование и их регулирование в зарубежных странах//.Современное развитие экономических и правовых отношений. Образование и образовательная деятельность .-2012. -№ 1.
3. Мишина З. А. Зарубежный опыт в области земельных отношений // http//elibrary.ru.
4. Kunming Economic and Technological Development Zone
5. LuoyangNationalNew&HighT echIndustryDevelopmentZone
Руденко Татьяна Юрьевна, канд. юрид.наук, доц. каф. ГиЗП, tatiyana_ru@mail.ru, (Россия, Тула, Тульский государственный университет)
FEATURES OF THE PROPERTY RIGHTS ON AGRICULTURAL LAND IN KONIEKSTE FOREIGN AND CHINESE AGRARIAN REFORMS T.Y. Rudenko
Reviewed by contrasting the social relations in the field of the use of agricultural lands of the Western and Eastern States. Define the predominance of private property. Identified and disclosedfive methods for the determination of conditions aimed at restriction of rights. The flexible policy of China in the field of land use based on specific local conditions and the availability of State ownership of agricultural land.
Keywords: private property, land, rental, farming, public relations and collective ownership, restrictions, prohibitions, the rights of aliens to Earth.
Rudenko Tatiana Yurievna, Ph.d. Legal Sciences, Associate Professor, tatiyana_ru@mail.ru (Russia, Tula, Tula State University)
