CC BY
0£2 УДК 347.64+ 347.2
ББК 67.404
ВЕРХОВА ДАРЬЯ ВАЛЕРЬЕВНА
Студентка Финансового университета при Правительстве Российской Федерации e-mail: 222205@edu.fa.ru
Научный руководитель: МАТВЕЕВА НАТАЛЬЯ АЛЕКСЕЕВНА
Кандидат юридических наук, доцент кафедры правового регулирования экономической деятельности юридического факультета Финансового университета при Правительстве Российской Федерации e-mail: NaAMatveeva@fa.ru
DARYA V. VERKHOVA
Student at the Financial University
under the Government of the Russian Federation
e-mail: 222205@edu.fa.ru
Scientific supervisor: NATALYA A. MATVEEVA
Candidate of Law, Associate Professor of the Department of Legal Regulation of Economic Activity of the Financial University under the Government of the Russian Federation e-mail: NaAMatveeva@fa.ru
ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ОПЕКУНАМИ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕГО
FEATURES OF REAL ESTATE
TRANSACTIONS BY GUARDIANS OF A MINOR
Аннотация. Статья посвящена особенностям и современным проблемам реализации прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимым имуществом. Несмотря на то, что обеспечение правовых гарантий для несовершеннолетних при совершении сделок с их имуществом — одна из приоритетных задач законодательства о защите прав несовершеннолетних лиц, тем не менее, исключить нарушения прав в полной мере в данной области в настоящее время не представляется возможным, что требует адекватного законодательного решения, а также практики его реализации. Особенно остро стоит вопрос о защите прав несовершеннолетних, оставшихся без родителей.
Целью настоящей статьи является анализ на основе норм российского законодательства особенностей совершения сделок с недвижимостью
Abstract. The article is devoted to the features and modern problems of implementing the rights of minors when concluding real estate transactions. Despite the fact that ensuring legal guarantees for minors when making transactions with their property is one of the priority tasks of the legislation on the protection of the rights of minors, however, it is currently not possible to completely exclude violations of rights in this area, which requires adequate legislative solution, as well as the practice of its implementation. The issue of protecting the rights of minors left without parents is especially acute.
The purpose of this article is to analyze, based on the norms of Russian legislation, the peculiarities of transactions with real estate by guardians of a minor, as well as to formulate
опекунами несовершеннолетнего, а также формулирование предложений по совершенствованию правового регулирования данной области в целях недопущения нарушений прав несовершеннолетних и обеспечения при необходимости их своевременной защиты.
Методологическая основа. Для достижения указанной цели автор применяет такие общенаучные методы исследования, как анализ, синтез, абстрагирование, дедукция и индукция, а также частнонаучные (структурно-системный, формально-юридический и логический методы).
Выводы. Ключевая особенность совершения сделок с недвижимостью опекунами несовершеннолетнего выражается в том, что опекун может осуществлять отчуждение имущества исключительно при наличии оснований, указанных в законе, а также только после получения предварительного разрешения от органов опеки и попечительства. Кроме того, имущество несовершеннолетнего лица может быть передано органами опеки и попечительства в доверительное управление, сделки в рамках которого также могут совершаться только после получения предварительного разрешения, а также исключительно в интересах несовершеннолетнего, который является выгодоприобретателем по такому договору. Тем не менее, основные положения ГК РФ, определяющие порядок управления имуществом подопечных, не конкретизированы в полной мере в ФЗ «Об опеке и попечительстве», а продублированы, в связи с чем сохраняются значительные пробелы правового регулирования данных вопросов.
Ключевые слова: права несовершеннолетних, сделки с имуществом несовершеннолетних, сделки с недвижимостью, опекун, органы опеки и попечительства, нарушения прав несовершеннолетних.
proposals for improving the legal regulation of this area in order to prevent violations of the rights of minors and ensure, if necessary, their timely protection.
Methodological basis. To achieve this goal, the author uses such general scientific research methods as analysis, synthesis, abstraction, deduction and induction, as well as special scientific ones (historical, comparative legal, structural-systemic, formal legal and logical methods).
Conclusions. The key feature of transactions with real estate by guardians of a minor is that the guardian can alienate property only if there are grounds specified in the law, and also only after receiving prior permission from the guardianship and trusteeship authorities. In addition, the property of a minor may be transferred by the guardianship and trusteeship authorities to trust management, transactions within which can also be made only after obtaining prior permission, and also exclusively in the interests of the minor, who is the beneficiary of such an agreement.
However, the main provisions of the Civil Code of the Russian Federation, which determine the procedure for managing the property of wards, are not fully specified in the Federal Law "On Guardianship and Trusteeship", but are duplicated, and therefore significant gaps in the legal regulation of these issues remain.
Keywords:rights of minors, transactions with property of minors, real estate transactions, guardian, guardianship and trusteeship authorities, violations of the rights of minors
ВВЕДЕНИЕ
Обеспечение правовых гарантий для несовершеннолетних при совершении сделок с их движимым и особенно — с недвижимым имуществом является одной из приоритетных задач законодательства о защите прав несовершеннолетних лиц. Ввиду ограничений в дееспособности не-
совершеннолетних лиц, которые не могут самостоятельно распоряжаться своим имуществом в полной мере до достижения ими совершеннолетия, могут возникнуть различные злоупотребления со стороны их законных представителей, либо последние могут неумышленно не учесть правовые интересы ребенка.
CK CJ
CD О CD ш
CD CD
^ pz
CD -a
Значительный вклад в изучение имущественных прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимостью внесены за счет трудов таких авторов, как Ю. Ф. Беспалов, И. Н. Касьянова, Н. В. Ростовцева М. В. Ходнева, И. Г. Крысанова-Кирсанова и др. Так, М. В. Ходнева представила классификацию сделок с точки зрения критериев защиты прав несовершеннолетних лиц на недвижимое имущество и отнесла к ним: отчуждение недвижимости, единоличным собственником которой является несовершеннолетнее лицо; отчуждение недвижимости, долевым собственником которой является несовершеннолетнее лицо; отчуждение недвижимости, если собственником является лицо, членом семьи которого является несовершеннолетнее лицо. И. Н. Касьянова в своих работах подробно рассмотрела особенности защиты прав несовершеннолетнего, утратившего родительское попечение, при совершении сделок по отчуждению принадлежавшего имущества. Н. В. Ростовцева посвятила своих труды анализу современных проблем защиты прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимым имуществом.
В научных трудах вышеуказанных авторов достаточно подробно описан механизм и особенности совершения сделок с недвижимостью опекунами, однако в них редко находят свое отражение предложения относительно устранения нарушений имущественных прав несовершеннолетнего, а также особенности восстановления нарушенных прав. Учитывая, что нарушения вышеуказанных прав зачастую происходят в связи с недостатками правового регулирования, в данной статье находят свое отражение не только специфика совершения опекунами сделок с имуществом несовершеннолетнего, но и недостатки действующего российского законодательства в этой части (в том числе если несовершеннолетний является пользователем недвижимого
имущества), анализ которых, по нашему мнению, позволит устранить имеющиеся правовые пробелы в целях закрепления реальных гарантий и обеспечения прав несовершеннолетних. Данное исследование носит научную направленность и особо актуальный характер, поскольку применительно к рассматриваемой области отношений мы разработали конкретные рекомендации, призванные улучшить данную регламентацию.
Федеральное законодательство, которое посвящено правовому статусу и деятельности органов опеки и попечительства, в своей основе не конкретизировало нормативные установки, отраженные в рамках Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), которые связаны с процедурой управления принадлежащего несовершеннолетнему имущества. Применительно к данным правоотношениям законодатель только осуществил дублирование соответствующих норм.
Отметим, что в определенных случаях лицо, не достигшее возраста совершеннолетия, не является полноправным владельцем недвижимости, а лишь реализует в отношении него полномочия по пользованию. Если в качестве жильцов помещения выступают лица, находящиеся под опекой, либо лишенные попечения родителей или законных представителей, то уполномоченные органы в обязательном порядке должны предоставить свое одобрение на совершение сделок с подобной категорией недвижимости. (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Зачастую на практике происходят случаи, когда уполномоченные органы не имеют возможности проконтролировать законность совершения рассматриваемых сделок. Это объясняется тем, что они не проинформированы о тех детях, которые потеряли своих родителей, и особенностях их правового статуса. Исходя из данных положений, следует заключить, что законода-
CK CJ
CD О CD ш
CD CD
^ pz
CD -a
тельное понимание данных правоотношений является несовершенным.
Кроме того, предписания семейного законодательства в части обязанностей органов опеки по выявлению безнадзорных детей и их жилищных условий, вступают в противоречие с вышеобозначенным правилом (ст. 121 СК РФ).
Если согласия уполномоченных органов на совершение сделки не получено, то каким образом будут осуществляться подобные соглашения законодатель не объясняет. В любом случае органы опеки и попечительства, если обнаружат, что сделка реализована при отсутствии их официального одобрения,должны направить соответствующее обращение в судебные инстанции. Основной смысл этого требования выражается в намерении расторгнуть совершенную сделку и в дальнейшем признать ее таким соглашением, которое не создает никаких юридических последствий.
МАТЕРИАЛЫ И МЕТОДЫ ИССЛЕДОВАНИЯ
В ходе проведения исследования были использованы такие общенаучные методы исследования, как анализ, синтез, абстра-гирование,дедукция и индукция, а также частнонаучные (структурно-системный, формально-юридический и логический методы). Так, структурно-системный метод в сочетании с логическим методом позволил рассмотреть аспекты, связанные с обеспечением прав несовершеннолетнего при совершении сделок с имуществом опекунами, комплексно, классифицируя при этом сделки на определенные подвиды. Центральным методом стал формально-юридический, который послужил основой для анализа нормативных правовых основ рассматриваемого вопроса с целью выявления законодательных пробелов и формулирования авторских предложений по их устранению.
Информационную основу исследования составили акты российского законодательства и подзаконные нормативные акты, посвященные защите прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимостью, а также материалы судебной практики российских судов.
РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ
Прежде, чем мы проанализируем особенности совершения опекунами сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетнего, считаем необходимым рассмотреть отдельные виды сделок, в рамках которых могут быть затронуты права несовершеннолетних лиц, а также сделки с недвижимостью как отдельный вид сделок, поскольку несовершеннолетнее лицо, как субъект права, является в них наиболее уязвимым с юридической точки зрения.
Все сделки с участием несовершеннолетних лиц предполагают несколько видов:
1. сделки, которые несовершеннолетний может совершать самостоятельно (без необходимости одобрения опекунов);
2. сделки, которые несовершеннолетний может совершать с одобрения вышеуказанных лиц;
3. сделки с недвижимостью [1, с. 535]. Сделки, совершение которых связано с
недвижимыми объектами, требуют получения согласия законных представителей. При этом право на жилище является фундаментальным правом человека в соответствии со ст. 40 Конституции РФ и рядом актов международного права. Практической реализацией данного права является право собственности на недвижимое имущество. Тем не менее, несовершеннолетние лица, будучи собственниками такого имущества, в силу особенностей физического и психического развития не могут осуществлять распоряжение им с должной степенью разумности и осмотрительности. В связи с этим на законодательном уровне разрабатываются механизмы, обеспечивающие
CK CJ
CD О CD ш
CD CD
^ pz
CD -a
гарантии для защиты жилищных прав несовершеннолетних лиц [2, с. 856-857].
Помещения, которые используются для удовлетворения жилищных условий, могут принадлежать подросткам на праве собственности. Отметим, что формы данных помещений могут предусматривать частный дом либо его часть, комнату или часть квартиры.
Все несовершеннолетние лица могут быть собственниками жилых помещений. В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) к помещениям такого вида следует относить такие объекты, как жилой дом, квартира, комната и часть дома или квартиры.
Несмотря на это, распоряжение недвижимостью осуществляется в соответствии с общими ограничениями дееспособности, указанными в гражданском законодательстве. За несовершеннолетних до 14 лет такие сделки могут совершать только законные представители, несовершеннолетние от 14 до 18 лет могут самостоятельно совершать указанные сделки (в частности, ставить свою подпись в документах), однако для этого необходимо, чтобы родители, или хотя бы один из них, выразили свое одобрение.
М. В. Ходнева рассматривает определенные разновидности сделок, в связи с чем разработала критерии:
1. малолетний гражданин, который обладает имуществом и больше никаких собственников нет, вправе совершать сделки по его отчуждению;
2. малолетний гражданин, обладающий имуществом на праве долевой собственности, вправе решить его юридическую судьбу;
3. отчуждение недвижимости, если собственником является лицо, членом семьи которого является несовершеннолетнее лицо [2, с. 857].
Третий подвид сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних лиц явля-
ется наименее охраняемым с правовой точки зрения. Несовершеннолетние члены семьи собственника не включаются в перечень лиц, которые на основании ст. 558 и 292 ГК РФ могут быть включены в рассматриваемый договор, когда происходит смена владельца недвижимости, что, в свою очередь, также требует соответствующего механизма защиты.
Однако в подобных ситуациях отечественный законодатель стремится защитить правовое положение детей:
1. при юридическом отчуждении жилья, в котором зарегистрирован несовершеннолетний, законные представители обязаны снять его с регистрации, что является возможным только при наличии другого места, где может быть зарегистрирован ребенок;
2. специальную процедуру установления юридической судьбы недвижимости, где проживает несовершеннолетнее лицо, предусматривает ГК РФ в разрезе статьи 292. Особый порядок в данном случае предполагает одобрение уполномоченных органов в сфере защиты прав и свобод детей.
Все практические ситуации, связанные с реализацией представленной выше нормы, не охватывается содержанием гражданского законодательства в необходимой степени. Ранее уже было указано, что одобрение уполномоченных органов является обязательным условием, причем их ответственность исключается, если они не имели возможность производить контроль над беспризорными детьми, не обладая необходимой информацией.
Таким образом, случаи, когда отсутствует должное родительское попечение, обусловливают реализацию института опеки и попечительства. Опекун назначается для несовершеннолетних лиц в возрасте до 14 лет, попечитель — для лиц в возрасте от 14 до 18 лет. В тех случаях, когда несовершеннолетнее лицо находится в учреждении
CK CJ
CD О CD ш
CD CD
^ pz
CD -a
для детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей, в качестве опекуна будет выступать руководитель такого учреждения. Другие лица могут действовать от имени учреждения только при наличии соответствующей доверенности.
Порядок совершения сделок с недвижимостью опекунами несовершеннолетнего лица во многом схож с порядком, который установлен для распоряжения имуществом родителями несовершеннолетнего. В ст. 54 ФЗ № 218-ФЗ также устанавливается обязательное требование о нотариальном удостоверении сделок по распоряжению недвижимостью на условиях опеки [3, с. 224].
Права и обязанности опекуна в отношении управления имуществом несовершеннолетнего лица определяются в ст. 19-21 ФЗ «Об опеке и попечительстве». В частности, по общему правилу недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему лицу, не может быть отчуждена. Однако в ст. 20 упомянутого акта предусматривается ряд исключений, при которых такое отчуждение допускается:
1. принудительное взыскание — если недвижимость выступала предметом залога, то ее отчуждение является обязательным в соответствии с законодательством;
2. для обеспечения исключительных интересов подопечного — если подопечному срочно нужны денежные средства для оплаты переезда, процедур и т.д.;
3. договор ренты — указанный договор обязательно должен предусматривать выгоду подопечного;
Как мы уже упоминали ранее, в результате того, что порядок осуществления распоряжения имуществом несовершеннолетнего опекуном одновременно предусматривается в гражданском законодательстве и специализированном законе, на практике между ними нередко обнаруживаются противоречия, поскольку они
регулируют одни и те же вопросы. Так, И. Г. Крысанова-Кирсанова справедливо отмечает, что в ст. 37 ГК РФ указывается на то, что, если имущественная масса несовершеннолетнего сокращается, то специализированные инстанции должны дать одобрение данному процессу. В ст. 19 ФЗ «Об опеке и попечительстве» аналогичное требование предусматривается в случае, если сделка влечет уменьшение стоимости имущества подопечного. На первый взгляд, данные критерии не имеют существенных различий, однако это не так. Имущественные права подростка утрачивают свое юридическое значение, если происходит процесс уменьшения недвижимости, что касается уменьшения стоимости недвижимого объекта, то данный показатель устанавливается посредством применения иных критериев [4, с. 15].
На практике, если несовершеннолетний гражданин продает свое жилье, то уменьшения имущественной массы не происходит, поскольку взамен приобретается другое жилое помещение, однако при этом имеет место уменьшение стоимости имущества несовершеннолетнего. Несмотря на то, что на практике орган опеки и попечительства, вероятнее всего не одобрит совершение такой сделки именно по причине ухудшения условий для несовершеннолетнего лица, различия в законодательных формулировках порождают ряд вопросов, которые необходимо устранить.
Верховным судом РФ в Определении от 29.08.1997 было дано разъяснение, в соответствии с которым такое разрешение должно быть получено опекуном до совершения сделки. Оценка действительности такой сделки должна проводиться, исходя из реального соблюдения прав ребенка. Указанная позиция поддерживается А. Е. Тарасовой, которая отмечает, что любые юридические действия, инициатором которых выступает опекун, будут признаны недействительными, если не получено соот-
ветствующее согласие уполномоченных инстанций [5, с. 12].
Так, в 2015 г. Верховный суд республики Башкортостан признал недействительным договор купли-продажи жилого дома. В качестве опекуна несовершеннолетнего лица, которое было зарегистрировано в данном жилом помещении, выступала его бабушка. В соответствии с требованиями закона на совершение сделок с данным жилым помещением необходимо получение согласия органов опеки и попечительства. Суд первой инстанции, учитывая, что права несовершеннолетнего в имущественной сфере были ущемлены, признал требования уполномоченных органов обоснованными.
Отметим, что российский законодатель закрепляет за опекуном полномочия особого характера, которые позволяют ему действовать от имени несовершеннолетнего. В частности, опекун вправе управлять имуществом подростка на доверительной основе, заключив соответствующий договор.
Сущность данного соглашения выражается в наличии двух сторон-учредителя и доверительного управляющего. Последний закрепляет за собой обязанность по обеспечению управления имуществом, которое ему доверил учредитель. Отметим, что подобное управление нацелено на удовлетворение интересов учредителя либо выбранного им третьего лица. Доверительное управление имуществом, в процессе которого участвует несовершеннолетний, характеризуется следующим субъектным составом. Органы опеки и попечительства будут выступать в качестве учредителя, в качестве управляющего будет действовать специальный субъект, назначенный учредителем. Что касается несовершеннолетнего, то он, являющийся законным владельцем недвижимости, рассматривается как выгодоприобретатель, поскольку в его интересах инициируется заключение сделки.
А. М. Айрумян указывает на две характерные особенности рассматриваемого договора:
- управление имуществом осуществляется субъектом, не обладающим имущественными правами в отношении недвижимости;
- собственник получает обратно свое имущество, как закончится юридическое действие рассматриваемого договора. [6, с. 14].
Заметим, что опекуном и доверительным управляющим вправе выступать одно и то же лицо, поскольку это не противоречит действующему законодательству. Однако в большинстве случаев в данную сделку вступает новый субъект, назначаемый органами опеки и попечительства. Мы полагаем, что данный подход представляется самым правильным, поскольку участие в сделке третьего лица позволит минимизировать риск проявления злоупотребления со стороны опекуна.
В таком случае в соответствии со ст. 38 ГК РФ опекун сохраняет указанные выше полномочия в отношении распоряжения имуществом несовершеннолетнего только по поводу той части недвижимости, которая не передана в доверительное управление. Сущность доверительного управления заключается не только в обеспечении сохранности имущества, но и в извлечении из него максимальной прибыли в интересах несовершеннолетнего лица. Соответственно, следует согласиться с мнением исследователей, которые отмечают, что рассматриваемый договор актуален при наличии необходимости осуществления постоянного управления имуществом, а также при наличии у имущества особой ценности, за счет которой из него можно извлекать прибыль (в частности, это касается недвижимости) [7, с. 24; 8, с. 22].
Кроме того, в Методических рекомендациях от 2021 г., подготовленных Мин-
CK CJ
CD О CD ш
CD CD
^ pz
CD -a
просвещения России для органов опеки и попечительства (Письмо Минпросвещения России от 23.12.2021 № 07-7890 «О методических рекомендациях»), указывается на то, что договор доверительного управления также может заключаться в тех случаях, когда законный представитель не может самостоятельно осуществлять управление имуществом в силу того, что оно находится в разных местах, когда для управления таким имуществом необходимы специальные профессиональные навыки или когда имущество имеет особый правовой режим (например, имущество наследственной массы). В документе отмечается, что в доверительное управление целесообразно передавать имущество, которое имеет значительную ценность — например, имущество предприятия, ценные бумаги, доли в уставном капитале, недвижимость, расположенная в регионе, отличном от постоянного места жительства несовершеннолетнего и т.д.
Такой договор в отношении имущества несовершеннолетнего лица ограничивается пятилетним периодом действия. Он обязательно заключается в письменной форме, а если предметом управления является недвижимое имущество, то к нему применяются все правила заключения договора о переходе права собственности на недвижимость. Соответственно, в таком случае указанный договор получает удостоверение в нотариальном порядке.
Доверительный управляющий в соответствии со ст. 1012 ГК РФ наделен полномочиями по совершению любых действий в отношении имущества, если они соответствуют интересам выгодоприобретателя. Однако в данной норме содержится оговорка о том, что его действия могут быть ограничены по закону. Одним из таких ограничений как раз являются положения ФЗ «Об опеке и попечительстве» о доверительном управлении имуществом несовершеннолетнего. Так, доверительный управляющий
не вправе осуществлять сделки по его отчуждению, сдаче в аренду, залог и т.д.
Если доверительный управляющий и опекун — разные лица, то за последним сохраняются полномочия по обеспечению интересов ребенка, связанных с объектами недвижимости. В частности, он может влиять на действия, совершаемые по договору доверительного управления, а также обращаться в суд.
Рассматриваемый договор прекращается по основаниям, предусмотренным в ст. 1024 ГК РФ, или одновременно с опекой, если личность доверительного управляющего и опекуна совпадает, или, если несовершеннолетнее лицо достигает возраста 18 лет [9, с. 178-180].
Таким образом, действия опекуна в рамках реализации сделок с недвижимыми объектами, связанные с участием в рассматриваемом процессе несовершеннолетних граждан, должны подчиняться требованиям и основаниям отчуждения имущества, которые обозначены в законе, и сопровождаться наличием согласия на сделку от уполномоченных органов, а также только после получения предварительного разрешения от органов опеки и попечительства.
ОБСУЖДЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ
В рамках настоящей статьи был произведен анализ на основе норм российского законодательства особенностей совершения сделок с недвижимостью опекунами несовершеннолетнего, а также сформулированы предложения по совершенствованию правового регулирования данной области в целях недопущения нарушений прав несовершеннолетних и обеспечения при необходимости их своевременной защиты.
Вопросы, связанные с наличием законодательных пробелов в данной сфере, неоднократно подвергались исследова-
CK CJ
CD О CD ш
CD CD
^ pz
CD -a
ниям различными учеными, специализирующимися на гражданском, семейном, жилищном праве. Формулируя собственные выводы касательно способов совершенствования действующего российского законодательства, мы опирались не только на нормативно-правовые основы, но и также на различные научные позиции относительно неточностей законодательных формулировок (из которых неизбежно вытекают сложности толкования тех или иных норм), на различные подходы к классификации сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетних, а также к определению способов защиты нарушенных имущественных прав несовершеннолетних, среди которых важное место занимает признание сделки недействительной и восстановление несовершеннолетнего в правах.
Однако так или иначе все основные сложности, возникающие при совершении опекунами сделок с недвижимостью несовершеннолетнего (что подтверждают в том числе материалы судебной практики), проистекают прежде всего из недостаточно точных законодательных формулировок, фактически дублирования одних и тех же положений в ГК РФ и ФЗ «Об опеке и попечительстве» (в то время как специальный закон в части рассматриваемых нами вопросов мог бы конкретизировать особенности правового регулирования сделок с недвижимостью несовершеннолетних), а также из противоречий норм гражданского и семейного законодательства.
На все эти недостатки в том или ином виде справедливо указывали авторы научных работ разных лет (например, Н. В. Ростовцева, И. Г. Крысанова-Кирсанова, А. М. Айрумян и многие другие). Мы же в рамках нашего комплексного исследования аккумулировали наиболее актуальные, по нашему мнению, вопросы, решение которых позволит сократить количество нарушений имущественных прав несовершеннолетних при совершении опекунами сделок с недви-
жимостью. Полагаем, что данная статья может послужить основой для дальнейших исследований, посвященных обеспечению действенных механизмов защиты прав несовершеннолетних.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Правовой статус несовершеннолетнего является комплексным институтом межотраслевого характера, поскольку включает в себя нормы гражданского, семейного, жилищного, конституционного и иных отраслей права. Помимо фундаментальных прав, которые гарантируются несовершеннолетнему лицу в силу того, что он является гражданином определенной страны, ему также присущ ряд имущественных прав.
Ввиду того, что ребенок, как особо уязвимый с физической и психологической точки зрения субъект, не может в полной мере распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в отношении него применяются специальные правила, направленные на обеспечение правовых гарантий и защиту его различных прав, включая имущественные.
Действующее законодательство РФ предусматривает различные механизмы защиты прав несовершеннолетних лиц ввиду их ограниченной дееспособности. Все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние, можно разделить на три вида на основании критерия объема их дееспособности — сделки, в которых участвуют лица до 14 лет; сделки, в которых участвуют лица от 14 до 18 лет; а также сделки с недвижимостью, которые являются видом сделок второй группы. Внутри последней группы можно также выделить три подвида сделок, в зависимости от правового положения несовершеннолетнего лица как собственника. В отношении каждого из подвидов таких сделок в российском законодательстве предусматриваются особые гарантии.
Тем не менее, их наличие на практике не исключает нарушения имущественных
CK CJ
CD О CD ш
CD CD
^ pz
CD -a
прав несовершеннолетних лиц при отчуждении недвижимости [10, с. 60-62]. Наиболее частыми являются нарушения, при которых сделки совершаются без одобрения уполномоченных инстанций.
Ключевая особенность совершения опекуном сделок с недвижимостью несовершеннолетнего состоит в том, что опекуном может осуществлять отчуждение его имущества только при наличии оснований, указанных в законе, а также только после получения одобрения уполномоченных инстанций. Кроме того, российским законодательством предусмотрена возможность передачи органами опеки и попечительства имущества несовершеннолетнего лица в доверительное управление, сделки в рамках которого также могут совершаться только после получения предварительного разрешения, а также исключительно в интересах несовершеннолетнего, который является выгодоприобретателем по такому договору.
По итогам проведенного исследования автор считает необходимым рассмотреть следующие меры, которые смогут обеспечить эффективность правовых норм: 1. Положения семейного законодательства в части регламентации ключевых обязанностей органов опеки и попечительства, связанные с выявлением несовершеннолетних, оставшихся без попечения родителей, обеспечения устройства данной категории детей, а также осуществления последующего контроля
за их условиями проживания и образования, должны быть приняты за основу при редакции п.4 ст. 292 ГК РФ, которую необходимо привести в соответствие с СК РФ в рассматриваемой части.
2. Обеспечить точное и единообразное понимание категорий уменьшения имущества и уменьшения стоимости имущества, разработать четкие критерии их разграничения, в связи с чем ст. 37 ГК РФ и ст. 19 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» целесообразно дополнить.
3. Законодатель должен решить вопрос, связанный с таким ситуациями, когда уполномоченные инстанции не одобряют договор, а опекун все равно совершается юридические действия от имени ребенка. Разрешение данного вопроса обусловлено тем, что расторжение сделки и установление ее недействительности являются процессами, которые не идентичны друг другу.
ФЗ «Об опеке и попечительстве» закрепляет, что при обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора, также следует обозначить, что правила о юридической ничтожности должны иметь актуальность в тех случаях, когда положения ст. 37 ГК РФ не соблюдаются.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Кузнецова А. А. Гражданско-правое регулирование сделок с участием несовершеннолетнего по законодательству Российской Федерации // Законность и правопорядок: история, современность, актуальные проблемы: материалы V межвузовской студенческой научной конференции (Москва, 03 декабря 2020 г.). — М.: Московский педагогический государственный университет, 2021. — С. 535-540. — EDN XZLBTN.
2. Ходнева М. В. Защита прав несовершеннолетних лиц при продаже жилых помещений // XLIX Ога-рёвские чтения: материалы научной конференции: в 3 частях (Саранск, 07-13 декабря 2020 г.). Ч. 3. Саранск: Национальный исследовательский Мордовский государственный университет им. Н. П. Огарёва, — 2021. — С. 856-862. — EDN RYOHYH.
3. Дементьева И. В., Мезников Д. А. Особенности правового регулирования деятельности органов опеки и попечительства // Теоретические и практические аспекты развития современной науки: Материалы Международной (заочной) научно-практической конференции (Нефтекамск, 25 мая 2022 г.) / под общей редакцией А. И. Вострецова. — Нефтекамск: Научно-издательский центр «Мир науки» (ИП Вострецов Александр Ильич), 2022. — 225 с.
4. Крысанова-Кирсанова И. Г. Правовое регулирование сделок с имуществом несовершеннолетних // Вестник Уральского юридического института МВД России. — 2017. — № 3. — С. 14-17. — EDN ZJSPUH.
5. Тарасова А. Е. Правосубъектность граждан. Особенности правосубъектности несовершеннолетних, их проявления в гражданских правоотношениях. — М., 2008. — 320 с.
6. Айрумян А. М. Полномочия органов опеки и попечительства в доверительном управлении имуществом несовершеннолетних // Детство — территория безопасности: сборник материалов конференции (Москва, 09 октября 2020 г.) / отв. редакторы В. Г. Голышев, Н. М. Ладнушкина. — М.: Издательство «Саратовский источник», 2021. — С. 13-16. — EDN OMVVJP.
7. Чухненко В. В. Особенности доверительного управления имуществом несовершеннолетнего // Проблемы экономики и юридической практики. — 2012. — № 1. — С. 107-109. — EDN OVZWXT.
8. Емелина Л. А. Правовые основы защиты прав детей в Российской Федерации // Социальное и пенсионное право. — 2007. — № 3. — С. 22-25. — EDN KFAUKJ.
9. Смилык И. В. Доверительное управление недвижимым имуществом // Modern Science. — 2020. — № 9. — С. 178-183. — EDN OZSOLT.
10. Ростовцева Н. В. Защита прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимым имуществом // Право. Журнал Высшей школы экономики. — 2010. — № 3. — С. 60-71. — EDN MUSAKT.
REFERENCES
Kuznecova A. A. Grazhdansko-pravoe regulirovanie sdelok s uchastiem nesovershennoletnego po zakonodatel'stvu Rossijskoj Federacii [Civil regulation of transactions involving a minor under the legislation of the Russian Federation] // Zakonnost' i pravoporjadok: istorija, sovremennost', aktual'nye problemy : materialy V mezhvuzovskoj studencheskoj nauchnoj konferencii (Moskva, 03 dekabrja 2020 g.). — M.: Moskovskij pedagogicheskij gosudarstvennyj universitet, 2021. — Pp. 535540. — EDN XZLBTN.
Hodneva M. V. Zashhita prav nesovershennoletnih lic pri prodazhe zhilyh pomeshhenij [Protection of the rights of minors during the sale of residential premises] // XLIX Ogarjovskie chtenija : materialy nauchnoj konferencii: v 3 chastjah (Saransk, 07-13 dekabrja 2020 g.). Ch. 3. Saransk: Nacional'nyj issledovatel'skij Mordovskij gosudarstvennyj universitet im. N. P. Ogarjova, 2021, Pp. 856-862. — EDN RYOHYH.
Dement'eva I. V., Meznikov D. A. Osobennosti pravovogo regulirovanija dejatel'nosti organov opeki i popechitel'stva [Features of legal regulation of the activities of guardianship and trusteeship authorities] // Teoreticheskie i prakticheskie aspekty razvitija sovremennoj nauki : Materialy Mezhdunarodnoj (zaochnoj) nauchno-prakticheskoj konferencii (Neftekamsk, 25 maja 2022 g.) /
1
pod obshhej redakciej A. I. Vostrecova. — Neftekamsk: Nauchno-izdatel'skij centr «Mir nauki» (IP Vostrecov Aleksandr Il'ich), 2022, 225 p.
4. Krysanova-Kirsanova I. G. Pravovoe regulirovanie sdelok s imushhestvom nesovershennoletnih [Legal regulation of transactions with property of minors] // Vestnik Ural'skogo juridicheskogo instituta MVD Rossii. — 2017, No. 3, Pp. 14-17. — EDN ZJSPUH.
5. Tarasova A. E. Pravosubektnost' grazhdan. Osobennosti pravosubektnosti nesovershennoletnih, ih projavlenija v grazhdanskih pravootnoshenijah [Legal personality of citizens. Features of the legal personality of minors, their manifestations in civil legal relations]. — M., 2008, 320 c.
6. Ajrumjan A. M. Polnomochija organov opeki i popechitel'stva v doveritel'nom upravlenii imushhestvom nesovershennoletnih [Powers of guardianship and trusteeship authorities in trust management of property of minors] // Detstvo — territorija bezopasnosti: sbornik materialov konferencii (Moskva, 09 oktjabrja 2020 g.) / otv. redaktory V. G. Golyshev, N. M. Ladnushkina. — M.: Izdatel'stvo «Saratovskij istochnik», 2021, Pp. 13-16. — EDN OMVVJP.
7. Chuhnenko V. V. Osobennosti doveritel'nogo upravlenija imushhestvom nesovershennoletnego [Features of trust management of a minor's property] // Problemy jekonomiki i juridicheskoj praktiki. — 2012. — No. 1. — P. 107-109. — EDN OVZWXT.
8. Emelina L. A. Pravovye osnovy zashhity prav detej v Rossijskoj Federacii [Legal basis for the protection of children's rights in the Russian Federation] // Social'noe i pensionnoe pravo. — 2007, No. 3, Pp. 2225. — EDN KFAUKJ.
9. SmilykI. V. Doveritel'noe upravlenie nedvizhimym imushhestvom [Trust management of real estate] // Modern Science. — 2020, No. 9, Pp. 178-183. — EDN OZSOLT.
10. Rostovceva N. V. Zashhita prav nesovershennoletnih pri sovershenii sdelok s nedvizhimym imushhestvom [Protection of the rights of minors when making transactions with real estate] // Pravo. Zhurnal Vysshej shkoly jekonomiki. — 2010, No. 3, Pp. 60-71. — EDN MUSAKT.
Статья поступила в редакцию 18.03.2024; одобрена после рецензирования 23.04.2024; принята к публикации 28.05.2024. Автор прочитал и одобрил окончательный вариант рукописи.
The article was submitted 18.03.2024; approved after reviewing
23.04.2024; accepted for publication 28.05.2024 .
The author read and approved the final version of the manuscript.
