CC BY
143
ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ А.О. Чередникова, В.Г. Закшевский
Аннотация. Рассмотрены вопросы становления рынка ипотечного кредитования. Раскрываются факторы, оказывающие влияние на процесс развития системы ипотечного кредитования, рассматривается структура и участники ипотечного рынка.
Ключевые слова: рынок ипотеки, система ипотечного кредитования, субъекты и инструменты рынка, рефинансирование.
Распространению ипотечного кредитования в сельском хозяйстве способствует, с одной стороны, неустойчивость дохода сельскохозяйственного производи-
теля, а с другой - использование земельного участка в качестве одного из наиболее эффективных объектов инвестирования. Кредиты, полученные сельхозпроизводителями, направляются не только на приобретение земельных участков и строительство, а также на финансирование текущих операций и на покупку сельскохозяйственной техники.
На процесс становления и развития системы ипотечного кредитования оказывают воздействие политические, экономические и исторические факторы. Среди политических факторов, влияющих на развитие ипотечного кредитования можно выделить общую стабильность социально-экономической системы, политический режим, а также военную или экономическую экспансию других государств. К экономическим факторам относятся уровень развития кредитно-финансового рынка и рынка ценных бумаг, твердость национальной валюты, уровень жизни населения, общий масштаб и динамика развития рынка недвижимости. Большое значение в этой группе факторов имеет уровень развития системы страхования рисков ипотечного кредитования. Исторические условия и факторы также могут оказать определенное влияние на развитие и формы ипотечного кредитования. Решающую роль при этом играют особенности формирования рыночных отношений и отношений собственности на землю, развитие и реализация экономической мысли, традиции накопления денежных средств, отношение к кредиту у населения.
Структура ипотечного рынка, как и любого финансового рынка, представлена первичным и вторичным рынками. Первичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредиторов и заемщиков, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых заемщик (залогодатель) в качестве обеспечения исполнения обязательств предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество. Субъекты и инструменты первичного рынка ипотечных кредитов представлены на рисунке 1.
рынка ипотечных кредитов
В сущности, потребности заемщика на рисунке 1 удовлетворены. В то же время у кредитора, с одной стороны, появляются долгосрочные активы в виде имущественных прав требований, обеспеченных залогом недвижимости, с другой стороны, происходит снижение объема денежных ресурсов. В связи с этим, у него возникает проблема рефинансирования кредитных ресурсов, которые он был бы готов предоставлять очередным заемщикам. Решение проблемы заключается в использовании имеющихся активов в виде прав требований, обеспеченных залогом недвижимости, в качестве обеспечения возвратности вновь привлеченных долгосрочных денежных ресурсов. Для решения этой чрезвычайно актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.
Вторичный рынок ипотечных кредитов - это сегмент ипотечного рынка, на котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам, обеспеченным ипотекой, в обезличенные ценные бумаги и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Субъекты и инструменты вто-
ричного рынка ипотечных кредитов представлены на рисунке 2.
Рисунок 2 - Принципиальная схема вторичного ипотечного рынка
Ипотечный рынок органично взаимосвязан с рынком недвижимости и финансовым рынком. Механизм рефинансирования ипотечных кредитов полностью опирается на рынок капиталов как основной источник финансовых ресурсов. Рынок капиталов охватывает рынок среднесрочных и долгосрочных кредитов банков и рынок ценных бумаг. Вторичный ипотечный рынок выступает частью рынка долгосрочного ссудного капитала. Функционирование капитала в форме ценных бумаг стимулирует мобилизацию свободных денежных ресурсов в интересах производства и их распределение в соответствии с потребностями рынка. В последние годы рынок ценных бумаг стал одним из наиболее динамично развивающихся секторов российской экономики.
Функционирование рынка ипотечного кредитования объективно обусловлено взаимодействием двух систем:
- кредитования под ипотеку,
- рефинансирования ипотечных кредитов на финансовом (фондовом) рынке.
В России широкое развитие получили банковское ипотечное кредитование, при котором банковские ресурсы рефинансируются путем секьюритизации ипотечных активов (преобразования требований по ипотечным кредитам в ценные бумаги) и небанковское ипотечное кредитование, когда предварительные накопления заемщиков осуществляются в ссудосберегательных товариществах, потребительских кредитных, накопительных кооперативах, кредитных союзах, обществах взаимного кредитования, пайщикам которых могут предоставляться субсидии. В современной России так же можно выделить две разновидности ипотечного кредитования - коммерческое и социальное, каждое из которых удовлетворяет потребности заёмщиков с различными доходами и условиями.
Несмотря на существующие проблемы и препятствия, рынок ипотечного кредитования представляется банкам чрезвычайно привлекательным, емким и перспективным. Основная проблема взаимоотношений между банком и заемщиком заключается в процедуре оценки его кредитоспособности, или андеррайтинге. При этом эффективная ставка (процентная ставка по кредитному договору плюс комиссии за рассмотрение заявления, ведение счета и т.д.) вместо декларируемых 11-13 % может составить до 19 % годовых. Страховые компании также подвергают потенциальных заемщиков андеррайтингу относительно здоровья. В итоге страховая премия иногда увеличивается до 3 % годовых от суммы текущей задолженности по кредиту. Таким образом, дополнительные расходы на риэлтеров и страховщиков могут достигать до 8 % от суммы кредита.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, ипотека земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества представ-
центральный (федеральный) банк
федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг
саморегулируемые организации (ипотечные ассоциации, союзы ипотечных кредитных организаций, национальные ассоциации профессиональных участников ипотечного рынка)
УЧАСТНИКИ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА
ЭМИССИОННО-КРЕДИТНЫЕ (прямые участники)
специализированные ипотечные кредитные организации
ипотечные агенты (ИА) - специализированные коммерческие организации в форме акционерного общества, исключительным предметом деятельности которых является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой и/или закладными, которым предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием (ипотечные облигации)
небанковские финансовые посредники (строительно-
сберегательные кассы, агентства, потребительские кооперативы, общества взаимного кредита и др.)
управляющие ипотечным покрытием компании - коммерческие организации, имеющие лицензию на управление инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами
регистратор владельцев ипотечных сертификатов участия - юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг
специализированные депозитарии по ведению реестра ипотечного покрытия - коммерческие организации, имеющие лицензию на осуществление деятельности специализированных депозитариев инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов
кредитное бюро
юридические и страховые компании
независимые оценщики
Рисунок 3 - Участники ипотечного рынка
ляет собой разновидность залога в обеспечение исполнения обязательств (ст. 329, 334 гл. 23 ГК РФ). При этом обязательства определяются как действие по передаче имущества, выполнению работы, уплате денег и т.п. либо как воздержание от определенного действия (ст. 307 гл. 21 ГК) [1]. Участники ипотечного рынка представлены на рисунке 3.
Сегодня факторами, сдерживающими развитие рынков ипотеки, являются низкий уровень доходов заемщиков, а также недостаточная разработанность институционального обеспечения эффективного формирования региональных рынков, в которых заключен огромный потенциал финансовых ресурсов. Развитие региональных рынков ипотеки России сопряжено с наличием внутренних сложностей, таких, как экономическая нестабильность, наличие значительных диспропорций производства, низкий платежеспособный спрос на кредитные и страховые услуги, ограниченность информационно-статистической базы.
Задачи, стоящие перед рынком ипотеки, по мнению автора, необходимо решать в условиях либерализации сектора банковских и страховых услуг, усиления конкурентной борьбы между иностранными и российскими финансовыми агентами.
Развитая система финансового обеспечения и страхования ипотечных кредитов — неотъемлемый элемент национальной безопасности, системы экономической защиты строительного бизнеса. Всех агентов региональной экономики объединяет единое рыночное пространство страны, где одинаковые для всех «правила игры» отслеживают и поддерживают региональные государственные институты. Единое региональное рыночное пространство опирается на конкурентный механизм, который пронизывает систему рынков - рынок товаров, рынок капитала, рынок труда, рынок услуг, рынок информации, рынок недвижимости, в том числе земельный рынок. Несмотря на то, что все рынки взаимосвязаны, каждый из них имеет свои особенности функционирования.
Ипотека адекватна системе хозяйства, уровню жизни населения и доходов предприятий, а также состоянию инфраструктуры. Развитие ипотеки имеет определяющее значение для подъема экономики.
Одними из самых активных участников процесса ипотечного кредитования наряду с региональными администрациями являются банки, составляющие основу региональной финансовой системы.
Банк, стремящийся самостоятельно привлечь ресурсы для такого рода кредитования, сталкивается с отсутствием на рынке ресурсов, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые для ипотеки, т.е. хотя бы до 2-5 лет. Сегодня на эти сроки реально осуществляется кредитование только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки подобных сделок объем предложения ипотечных кредитов еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.
Источников формирования долгосрочных банковских ресурсов несколько. Во-первых, средства специализированных международных финансовых структур. Во-вторых, государственные бюджетные средства, которые в определенном объеме могут быть выделены для программы ипотечного кредитования, соответственно снизив косвенным образом кредитные риски банков на подобные сделки. В-третьих, это внутренние региональные финансовые ресурсы, в первую очередь, денежные средства населения [2].
Задачи, стоящие перед рынком ипотеки, по мнению автора, необходимо решать в условиях либерализации сектора банковских и страховых услуг, усиления конкурентной борьбы между иностранными и российскими финансовыми агентами.
Список использованных источников
1 Гражданский кодекс РФ от 21 октября 1994 года
2 Портнова, Э.Х. Развитие регионального механизма ипотечного кредитования: дис. к.э.н. / Э.Х. Портнова. -Ижевск, 2007.
Информация об авторах Чередникова Ангелина Олеговна, декан факультета экономики и управления Воронежского филиала Московского гуманитарно-экономического института, кандидат экономи-
ческих наук; e-mail: lina760@vandex.ru, тел. 4732-46-34-19; 8-910-245-60-01; 8-905-053-05-40.
Закшевский Василий Георгиевич, доктор экономических наук, профессор, заместитель директора по научной работе ГНУ НИИ ЭО АПК ЦЧР РФ РАСХН, тел. (4732) 46-34-19.
