CC BY
66
особенности развития национальной ипотеки в финансовой системе россии
М П. ЛОГИНОВ, кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры экономики и управления Е-mail: [email protected] Уральская академия государственной службы
В статье проанализировано взаимодействие национальной ипотеки с финансовой системой России, рассмотрены возникающие финансовые отношения, исследована структура денежных потоков национальной ипотеки, и определены финансовые ресурсы ипотечного кредитования.
Ключевые слова: национальная ипотека, финансовые отношения, ресурсы, закладная.
Важными условиями эффективного государственного регулирования национальной ипотеки в России являются достаточное финансовое обеспечение структурных реформ, теоретическое и методическое обоснование политики воздействия на процессы формирования, распределения и использования финансовых ресурсов в системе ипотечного кредитования на федеральном, региональном и муниципальном уровнях.
Объем и структура финансовых ресурсов национальной ипотеки являются необходимым условием, целью и результатом системы ипотечного кредитования. Финансовые методы государственного регулирования служат мощнейшим средством воздействия на поведение экономических субъектов национальной ипотеки.
Финансовая система как форма организации денежных отношений включает три взаимосвязанные подсистемы, обеспечивающие формирование и использование финансовых ресурсов:
— государство и органы местного самоуправления;
— хозяйствующие субъекты;
— население.
При этом финансы имеют пять звеньев:
— государственные финансы;
— государственный кредит;
— финансы предприятий;
— финансы населения;
— специальные фонды.
Ипотека представляет собой экономическую систему, включающую в себя отношения по возникновению, регламентированию и регулированию взаимоотношений между участниками по поводу создания и распределения денежных фондов на кредитных условиях под залог недвижимости. Формирование денежных фондов отражает финансовую сущность ипотеки, а движение денежных потоков между ними — кредитную [7].
Национальная ипотека имеет свойства, присущие социально-экономическим системам: целенаправленность, иерархичность, адаптивность. По признаку целенаправленности национальная ипотека как финансовая система является саморегулируемой, т. е. и управляющей, и управляемой одновременно. Она может быть разделена на управляющую и управ -ляемую подсистемы. Адаптивность является необходимым свойством в условиях воздействия постоянно изменяющихся внешних факторов. Иерархичность проявляется в том, что она — система более высокого ранга по отношению к подсистемам:
— региональным и муниципальным системам ипотечного кредитования;
— системам ипотечного кредитования банков;
— финансам предприятий и организаций, до-мохозяйств в области ипотечного кредитования и страхования;
— системе рефинансирования ипотечных кредитов [2].
Управление финансами ипотеки можно рассматривать как сознательное воздействие органов управления на финансовые отношения экономических субъектов ипотечного кредитования, на их финансовые потоки, осуществляемое в целях поддержания сбалансированности, устойчивости национальной ипотеки и ее финансовых подсистем.
Финансовые отношения в национальной ипотеке состоят из следующих групп отношений:
— между хозяйствующими субъектами, населением и государством;
— между хозяйствующими субъектами и населением;
— между предприятиями и организациями;
— внутри предприятия, включая взаимодействия филиалов и других подразделений с головной организацией, и отношений самостоятельных подразделений предприятия между собой;
— с финансово-кредитной системой — бюджетами и внебюджетными фондами, банками, страховыми компаниями, биржами, различными фондами.
Для системного рассмотрения вопросов ипотечного кредитования автор предлагает концептуальную объемно-пространственную модель финансовых отношений в национальной ипотеке, представленную на рис. 1. Для определений отношений в данной модели необходимо рассматривать плоскости пирамиды следующим образом:
а) 1—2—5 — финансовые отношения, возникающие на первичном рынке ипотечных кредитов и недвижимости;
б) 1—2—3 — социальные отношения в национальной ипотеке, включающие субсидирование;
в) 1—3—4 — финансовые отношения, характеризующие организацию страхования рисков;
г) 1—4—5 — финансовые отношения, характеризующие взаимодействие субъектов на рынке недвижимости и страхования;
д) 2—3—4—5 — система экономических и финансовых отношений, характеризующая взаимодействие субъектов национальной ипотеки с целью удовлетворения спроса потребителей (заемщиков) на объекты недвижимости.
Каждая финансовая подсистема национальной ипотеки имеет свои цели и функции, отличные от функции системы. Функции подсистем могут изменяться в зависимости от задач, которые ставит перед ними надсистема.
В табл. 1 представлены задачи и функции финансовых подсистем национальной ипотеки.
1
2 3
Рис. 1. Концептуальная объемно-пространственная модель финансовых отношений национальной ипотеки: 1 — заемщик; 2 — банк; 3 — государство;
4 — страхование; 5 — продавцы
Управление финансовой системой национальной ипотеки можно представить как управление финансовыми потоками, характеризующими вход, процессы и выход системы. Финансовые потоки представлены на входе источниками финансовых ресурсов, на выходе — конечными результатами. Объектом управления выступают также процессы распределения финансовых потоков. Финансовые потоки понимаются как динамическая характеристика движения финансовых ресурсов и отражают процессы распределения и перераспределения доходов в национальной экономике.
Эффективность (результативность) управления финансовыми потоками национальной ипотеки тесно связана с организацией системы управления, воздействием государственных органов на финансовые механизмы рынков недвижимости и ипотечного кредитования. Взаимозависимость финансовых потоков различных рынков ипотеки обусловливает необходимость комплексного подхода к их регулированию и формированию.
Строение ипотечной системы в первую очередь формируется на основе образованных денежных потоков, обеспечивающих функционирование организационной структуры. Она включает следующие денежные потоки:
— поток привлеченных денежных ресурсов, трансформируемых в поток кредитных ресурсов, направляемых на приобретение недвижимости, который возвращается в виде платежей по основному долгу и процентных платежей;
— потоки страховых платежей.
На вторичном ипотечном рынке это:
— поток денежных ресурсов от проданных закладных;
— поток денежных ресурсов от продажи ценных бумаг, обеспеченных закладными;
Таблица 1
Задачи и функции финансовых подсистем национальной ипотеки
Система (подсистема) Задача Функция
Федеральная финансовая система Развитие рынков недвижимости, ипотеки, страхования, фондового рынка. Реализация национальных проектов. Цель — решение социально-экономических задач государства Финансовое обеспечение социально-экономических процессов на федеральном уровне
Региональная финансовая система Рост региональных инвестиций, реализация региональных программ ипотечного кредитования. Цель — развитие региональной территории Финансовое обеспечение социально-экономических процессов региона
Муниципальная финансовая система Развитие территории муниципального образования, рост инвестиций в строительство, реализация муниципальных программ ипотечного кредитования. Цель — развитие муниципальной территории Финансовое обеспечение социально-экономических процессов муниципального образования
Государственные и муниципальные финансы Финансовое обеспечение деятельности органов власти. Социальная помощь населению. Предоставление субсидий на рынке недвижимости и ипотечного кредитования Перераспределение, стабилизация, фискальная
Финансы организаций Финансовое обеспечение процесса производства. Преследуют корпоративные цели Выбор форм и методов финансового обеспечения деятельности организаций, распределение финансовых ресурсов, финансовый контроль
Финансы домохозяйств Повышение уровня жизни населения, доступности жилья, рост инвестиций. Преследуют личные цели Воспроизводственная, стимулирующая, инвестиционная
Внебюджетные фонды Приобретение ипотечных ценных бумаг. Цель — рефинансирование ипотечных кредитов Перераспределение
Финансы страховых компаний Страховые выплаты. Приобретение ипотечных ценных бумаг Перераспределение
— потоки средств, направленных на оплату обязательств между участниками вторичного рынка ипотечного кредитования.
Денежные потоки становятся финансовыми в момент распределения первичных доходов, а заканчиваются в момент инвестирования денежных средств или личного потребления. Таким образом, финансовые потоки национальной ипотеки не являются замкнутыми и обслуживают различные этапы распределения совокупного общественного продукта, участвуя как в первичном его распределении, так и в перераспределении.
Структура денежных потоков национальной ипотеки представлена на рис. 2.
В целом российскую ипотечную систему по источникам привлечения финансовых ресурсов можно разделить на две крупные подсистемы:
— рыночную;
— с участием бюджетных средств.
Характерное для регионов Российской Федерации значительное участие ресурсов бюджетов подтверждает осуществление как законодательной, так и финансовой государственной поддержки. При этом система с участием бюджетных средств более успешно развивает жилищный и ипотечный региональный рынок.
Одной из важных социально-экономических проблем современной России является ярко выра-
женная региональная асимметрия, проявляющаяся в диспропорциях развития различных территориальных образований. Это обусловливает особую значимость эффективной федеральной и региональной политики для обеспечения ипотечного кредитования финансовыми ресурсами [9].
В условиях России необходимо учитывать значительные региональные различия и уровень развития ипотеки. Развитие национальной ипотеки требует четкого определения функций каждого из уровней государственной власти, закрепления за ними прав и обязанностей путем разграничения компетенций в области жилищных отношений между органами государственной власти субъектов РФ и муниципалитетами. Такое разделение позволяет учитывать значительные экономические различия и уровень развития ипотеки в регионах.
Особое место в деле формирования финансового потенциала регионов и муниципальных образований занимают финансовые ресурсы населения. Данный вид децентрализованных ресурсов участвует в обеспечении развития экономических процессов денежными средствами, которые формируются у населения в результате первичного распределения национального дохода (заработная плата работников производственной сферы, доходы от предпринимательской деятельности) или в результате перераспределительных процессов в
Население, хозяйствующие субъекты
Рис. 2. Структура денежных потоков национальной ипотеки: 1 — привлеченные денежные средства, направленные на ипотечное кредитование; 2 — денежные ресурсы, направленные на инвестиционные цели; 3 — кредитование заемщиков с целью приобретения недвижимости; 4 — приобретение заемщиком недвижимости на свои, кредитные средства, использование субсидий государства, займы предприятий и т. п.; 5 — субсидии на приобретение недвижимости или субсидирование первоначального взноса (социальная поддержка); 6 — субсидирование процентной ставки заемщику по ипотечному кредиту (социальная поддержка); 7 — страхование недвижимости и рисков, связанных с заемщиком; 8 — платежи по ипотечному кредиту (основная сумма долга + проценты по ипотечным кредитам); 9 — продажа закладных; 10 — денежные средства на рефинансирование закладных (за продажу закладных); 11 — выпуск и размещение ипотечных ценных бумаг на основе пула закладных (продажа ипотечных ценных бумаг фондовым институтам); 12 — денежные средства за размещение ипотечных ценных бумаг; 13 — приобретение (покупка) ипотечных ценных бумаг;
14 — денежные средства за покупку ипотечных ценных бумаг;
15 — страховые выплаты в случае страхового случая
обществе (пособия, заработная плата работников бюджетной сферы и др.) [1].
Финансы домашних хозяйств играют значительную роль в системе общественного воспроизводства. Она заключается в том, что эти финансы, обеспечивая непрерывность воспроизводства рабочей силы, являются источником инвестиционных ресурсов, создают одну из основ поступательного развития национальной ипотеки.
Домашние хозяйства и предприятия, по существу, формируют две группы финансовых фондов:
— инвестиционные фонды;
— фонды резервные, обеспечивающие устойчивое развитие и функционирование каждого субъекта хозяйственной деятельности национальной ипотеки [3].
Специфика финансов населения заключается в том, что эта сфера финансовых отношений в наименьшей степени регламентирована государством. В условиях рыночной экономики государство почти не имеет инструментов прямого (административного) влияния на финансовые отношения домашних хозяйств.
В мировой и российской банковской практике выработано несколько эффективных механизмов формирования ресурсов ипотечного кредитования.
1. Финансирование в рамках автономной модели.
2. Финансирование через срочные вклады и срочные займы. Данная система является достаточно рискованной в связи с дисбалансом сроков привлечения и размещения ресурсов. Использование заемных средств, аккумулированных через срочные займы, как правило, в качестве дополнительно необходимых ресурсов практикуется всеми типами ипотечных кредитных институтов.
3. Рефинансирование через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (облигации).
4. Рефинансирования кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.
5. Рефинансирование путем эмиссии ипотечных ценных бумаг,
имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом закладных).
6. Рефинансирование через систему коллективных инвестиций, предусматривающую организацию в регионах специализированных фондов, денежные средства которых должны быть направлены исключительно на приобретение закладных.
7. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.
8. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему общих фондов банковского управления (ОФБУ).
Многообразие механизмов мобилизации кредитных ресурсов связано со спецификой построения финансово-кредитных систем различных стран
и обусловлено особенностями юридической базы, определяющей возможности кредитных институтов по проведению ипотечных операций, а также условиями функционирования субъектов системы ипотечного кредитования на рынках недвижимости и ценных бумаг.
В табл. 2 систематизированы потенциальные финансовые ресурсы и способы их привлечения для обеспечения национальной ипотеки [8].
Для привлечения финансов населения в национальную ипотеку необходимо создать институт частных инвесторов. В его задачи будет входить разработка механизма и условий, при выполнении которых сбережения граждан начнут работать в секторе производства с наибольшей выгодой и отдачей [4].
С позиции воспроизводственной и распределительной концепции сущности финансов в основе социальной поддержки населения лежат финансовые (денежные) отношения. Социальную поддержку населения при ипотечном кредитовании следует рассматривать как частную финансовую категорию и как финансовый институт, который имеет сложную структуру, включает частные фи-
нансовые институты социального субсидирования и социального льготирования, также имеющие свою структуру. Финансовое обеспечение социальной поддержки населения осуществляется в результате функционирования всей совокупности этих финансовых институтов [5].
Как финансовый институт национальной ипотеки социальная поддержка населения представляет собой основанную на денежных отношениях систему управления централизованными и децентрализованными финансовыми ресурсами, используемыми на цели социального субсидирования и предоставления населению иных благ (выгод) путем применения специальных финансовых механизмов.
Эффективность системы социальной поддержки зависит в первую очередь от своевременности, полноты, непрерывности и адресности ее финансовых потоков, а также от качества самих форм социальной поддержки. В настоящее время в России социальная поддержка при ипотечном кредитовании реализуется в следующих основных формах:
— денежные выплаты населению (социальные пособия, субсидии, компенсация и другие выплаты);
Таблица 2
Потенциальные финансовые ресурсы и способы их привлечения
источник ресурсов тип ресурсов Вид ресурсов, способы привлечения
Государство (федеральные, региональные и местные власти) Финансовые ресурсы. Внебюджетные фонды. Недвижимость. Ценные бумаги Средства бюджетов. Субсидии. Незавершенное строительство. Аренда и продажа недвижимости. Вторичный рынок ипотечных кредитов. Выпуск ипотечных ценных бумаг
Банки Финансовые ресурсы. Ценные бумаги Средства, отчисляемые в фонд обязательных резервов. Собственные средства. Средства, привлеченные от населения. Выпуск и реализация ипотечных ценных бумаг
Страховые компании Финансовые ресурсы За счет части средств, отчисляемых в фонд обязательных резервов
Финансовые инвесторы Финансовые ресурсы Приобретение ипотечных кредитов и закладных на вторичном рынке ипотечных кредитов. Приобретение ипотечных ценных бумаг
«Социальные» инвесторы (внебюджетные фонды) Финансовые ресурсы За счет части средств, полученных от физических лиц. Приобретение закладных на вторичном рынке ипотечных кредитов. Приобретение ипотечных ценных бумаг
Население Финансовые ресурсы. Недвижимость Накопительные счета. Личные накопления. Жилищные облигации и сертификаты. Продажа имеющегося жилья
Предприятия добывающих отраслей Финансовые ресурсы За счет выплаты природной ренты
Фондовый рынок Ипотечные ценные бумаги Рефинансирование ипотечных кредитов за счет размещения (выпуска) ипотечных ценных бумаг
Строительный комплекс Недвижимость. Финансовые ресурсы Строительство и продажа недвижимости. Долевое строительство, ЖСК. Приобретение ипотечных ценных бумаг. Жилищно-строительные кооперативы
— натуральная помощь населению при оплате коммунальных услуг;
— социальные налоговые льготы организациям и физическим лицам.
Для стабильного развития национальной ипотеки обосновано применение различных мер государственной финансовой поддержки. Среди таких мер государственной финансовой поддержки жилищной сферы и ипотечной системы можно выделить прямые и опосредованные.
Прямой государственной финансовой поддержкой являются следующие меры:
— направление денежных средств в Агентство ипотечного жилищного кредитования для целей рефинансирования ипотечных кредитов;
— субсидирование первоначального взноса и процентной ставки по ипотечным кредитам региональными и муниципальными органами власти;
— финансирование региональных и муниципальных целевых фондов развития жилищного строительства и выделение долгосрочных кредитов фондам для ипотечного кредитования;
— создание и реализация национальных проектов, специальных государственных жилищных программ, в том числе программы жилищных сертификатов;
— развитие жилищной инфраструктуры.
Дополнительно к мерам прямой государственной поддержки в силу необходимости развития производственной базы, можно добавить создание льготных налоговых и финансовых условий для застройщиков в целях повышения ввода в эксплуатацию жилья. Особенно это важно для развития конкуренции между строительными компаниями.
Государственную финансовую поддержку можно выделять банкам в виде кредитов под процент ниже рыночного; ссудо-сберегательным институтам — в виде гарантий на первые 5—7 лет работы.
К мерам опосредованной государственной финансовой поддержки национальной ипотеки можно отнести направление денежных ресурсов внебюджетных фондов и государственных предприятий на приобретение ипотечных ценных бумаг на фондовом рынке.
Следует отметить, что любая ценная бумага есть форма существования отношений перераспределения финансовых ресурсов между экономическими субъектами. Экономической основой ценной бумаги выступает необходимость и возможность удовлетворения потребности эмитента (заемщика) в финансовых ресурсах для своей основной
деятельности за счет свободных денежных средств инвесторов (кредиторов) [6].
Свойства закладной как ценной бумаги обусловливают ее отличия от других категорий перераспределения и обмена. Так, ценная бумага обладает свойством превращенности. За внешними отношениями обмена скрыта перераспределительная сущность данного явления, существует отрыв формы существования ценной бумаги от своей материальной (денежной) основы. Кроме того, ценная бумага обладает двойственным характером: она одновременно является обязательством эмитента и имуществом инвестора. К свойствам ценной бумаги принято относить регулируемость и признание со стороны государства: для того чтобы эмитенту получить денежные ресурсы на рынке ценных бумаг, выпускаемые ценные бумаги должны пройти государственную регистрацию. Государство законодательно устанавливает перечень тех финансовых инструментов, которым придан статус ценных бумаг, процедуру их выпуска и процедуру признания их таковыми.
Важными являются базовые потребительские свойства ценной бумаги, определяющие ее качество. Одними из наиболее значимых свойств закладной как ценной бумаги являются риск, доходность и ликвидность, определяемые условиями заключенного ипотечного договора.
В заключение отметим, что национальная ипотека является частью финансовой системы России. Основным условием развития ипотеки служит ее достаточное финансовое обеспечение. Финансовые потоки национальной ипотеки не являются замкнутыми и обслуживают различные этапы распределения совокупного общественного продукта, участвуя как в первичном его распределении, так и в перераспределении.
Уровень развития национальной ипотеки во многом характеризует эффективность и стабильность ее финансово-кредитной системы, равно как и экономики в целом. Поэтому проблема привлечения финансовых ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования наиболее значима для развития национальной ипотеки.
Эффективность управления финансовыми потоками национальной ипотеки тесно связана с организацией системы саморегулирования и воздействия государственных органов на финансовые механизмы рынков недвижимости и ипотечного кредитования.
Взаимозависимость финансовых потоков различных рынков национальной ипотеки обусловли-
вает необходимость комплексного подхода к их регулированию и формированию. При этом развитие региональных и муниципальных ипотечных систем становится одним из условий развития национальной ипотеки. Особое место в деле формирования ее финансового потенциала занимают финансовые ресурсы и социальная поддержка населения.
Список литературы
1. Белозеров С. А. Финансы домашних хозяйств как элемент финансовой системы // Финансы и кредит. 2008. № 1.
2. Бескоровайная Н. С. Финансовые потоки в системе управления региональной экономикой // Финансы и кредит. 2006. № 10.
3. Горелик В. Н. Финансовая система как подпространство денежной сферы // Финансы и кредит. 2009. № 28.
4. Глухов В. В. Структура финансов населения в составе финансовой системы России // Финансы и кредит. 2007. № 42.
5. Гончаров А. И., Гончарова М. В. Концепция финансового обеспечения системы социальной поддержки населения в России // Финансы и кредит. 2007. № 1.
6. Горловская И. Г. Услуги на рынке ценных бумаг как вид финансовых услуг // Финансы и кредит. 2009. № 4.
7. КуклинаЕ. В. Государственная финансовая поддержка ипотечной системы на региональном уровне. Екатеринбург. 2006.
8. Логинов М. П. Концепция развития ипотечного комплекса России // Финансы и кредит. 2010. № 11.
9. Пенюгал А. В., Кравчишин А. С. Развитие региональной банковской системы в рыночной экономике // Финансы и кредит. 2008. № 22.
