CC BY
82
ОСОБЕННОСТИ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ, СВЯЗАННЫХ СО СТРОИТЕЛЬСТВОМ, В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
Н.А. ГЕЙТ,
доцент кафедры государственного строительства и права РАГС при Президенте РФ
12.00.03 -Гоажданское право; предпринимательское право; семейное право;
международное частное право Рецензент доктор юридических наук, профессор, заведующая кафедрой земельного и экологического права РАП И.О. КРАСНОВА
Аннотация. Проанализирован законодательный порядок предоставления земельных участков для строительной деятельности.
Ключевые слова: строительство, административные меры, земельный участок, государственная и муниципальная собственность.
PECULIARITIES OF GIVING LAND PLOTS FOR AIMS OF CONSTRUCTION
N.A. GEYT,
assistant professor of state building and law department academy of state service under President of R F
Annotation. Author analyses legal order of giving land plots for construction.
Key words: construction, administrative measures, land plot, state and municipal property.
ЗК и земельное законодательство детально развивают такие принципиальные правовые начала, как возможность иметь землю в частной собственности, признание и защита равным образом всех ее форм и беспрепятственное осуществление гражданских прав, связанных с пользованием и владением землей, в том числе использование земли в качестве пространственного базиса для размещения объектов строительства.
Постановлением Правительства РФ от 10 марта 2000 г. № 221 утверждены Правила выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения. Строительство объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения подразумевает создание, реконструкцию, расширение, техническое перевооружение находящихся в частной, муниципальной, государственной и иных формах собственности зданий, строений, сооружений и их комплексов, осуществляемые за счет средств бюджетов субъектов Федерации, средств местных бюджетов и иных источников финансирования в соответствии со специальными правилами использования территорий, специальными государственными стандартами, градостроительными нормативами и правилами, особым порядком разработки, согласования и ут-
верждения градостроительной документации, а также специальными разрешениями на строительство объектов недвижимости, составляющих государственную тайну, и объектов военной инфраструктуры.
В настоящее время рассматривается вопрос о внесении в эти нормативные акты соответствующих изменений, предусматривающих введение запретов на приватизацию, рыночной оценки участков при их приватизации (отчуждении) с учетом региональных и местных особенностей.
Обеспечение развития общества в условиях ограниченности земли, особенно в отдельных регионах России (в основном в пригородных зонах крупных городов), обусловливает ограничение предельных размеров земельных участков, которые могут находиться в собственности граждан (в равной мере, как и на иных вещных правах). Такое ограничение может быть достигнуто как экономическими, так и административными мерами. К первым относится прогрессивное налогообложение той части земельного участка, которая превышает установленные размеры. Ко вторым — установление в законодательстве предельных размеров земельных участков, которые могут находиться в собственности граждан. Сегодня применяются последние. В земельном законодательстве предусмотрено установление на уровне субъектов Федерации и муниципальных образований предельных размеров земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения крестьянского (фермерско-
го) хозяйства, садоводства, огородничества, дачного строительства, индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства.
Земельные участи, предоставляемые для целей, связанных со строительством, должны соответствовать определенным критериям. Для этих целей предоставляются земельные участки определенных категории и разрешенного использования, например земли населенных пунктов для жилищного строительства. Кроме того, земельный участок должен быть сформирован, т.е. его границы должны быть установлены на местности и описаны документально, а информация о нем занесена в государственный кадастр объектов недвижимости. Требования по установлению границ земельных участков определены ЗК, а также законодательством о землеустройстве. В соответствии со ст. 69 землеустройство проводится по инициативе уполномоченных исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда. Для того чтобы быть объектом сделок, земельный участок должен пройти кадастровый учет согласно ст. 37 и Федеральному закону «О государственном кадастре объектов недвижимости».
Как размер, так и целевое назначение земельного участка, а также иные его характеристики должны быть учтены как в едином государственном реестре земель, так и в едином государственном реестре прав на недвижимость. До 1 января 2010 г. не требовалось предоставления разрешения на строительство и акта о вводе в эксплуатацию объекта недвижимого имущества. В случае, если строительство дома началось после введения в действие ГрК, то разрешение на строительство получать необходимо.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
Ф без предварительного согласования мест размещения объектов — осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст.
38 ЗК;
Ф с предварительным согласованием мест размещения объектов — осуществляется в аренду, а в постоянное (бессрочное) пользование религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения — в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
Ф проведение работ по формированию земельного участка: а) подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; б) определение разрешенного использования земельного участка; в) определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; г) принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); д) публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
Ф государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК;
Ф проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;
Ф подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
Ф выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 ЗК, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
Ф проведение работ по формированию земельного участка;
Ф государственный кадастровый учет земельного участка;
Ф принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32.
Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК, о предоставлении зе-
мельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:
Ф государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;
Ф заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;
Ф заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации договора при передаче земельного участка в аренду.
Решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в 7-дневный срок со дня его принятия. Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд.
Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.
Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного п. 27 ст. 38.1 ЗК. Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.
Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.
В приказе Минрегионразвития России от 11 августа 2006 г. № 93 «Об утверждении Инструкции «О порядке заполнения формы градостроительного плана земельного участка» предусмотрено, что в случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объектов капитального строительства заполняется в соответствии с нормативными правовыми актами, принимаемыми уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. При этом указывается наименование органа (органов), издавшего акт, наименование вида акта и его название, дата подписания (утверждения) акта и его номер, наименование должности и фамилия лица, подписавшего акт.
В случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка устанавливается градостроительный регламент, в строках и графах разд. 3, предназначенных для заполнения, вписываются слова «Заполнение не требуется». Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:
Ф в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов России, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством об охране объектов культурного наследия;
Ф в границах территорий общего пользования;
Ф занятые линейными объектами;
Ф предоставленные для добычи полезных ископаемых.
Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного, водного фонда, земель запаса, особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.
В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.
