Научная статья на тему 'Особенности оценки недвижимости, приносящей доход, с позиции доходного подхода'

Особенности оценки недвижимости, приносящей доход, с позиции доходного подхода Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

CC BY
1499
501
Поделиться
Ключевые слова
ТИПИЧНАЯ ДОХОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ / ДОХОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ С БИЗНЕС-ПОТЕНЦИАЛОМ / МОДИФИЦИРОВАННАЯ МОДЕЛЬ ДИСКОНТИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Арашукова Сюзанна Мухамедовна

Автор статьи анализирует возможные подходы к оценке различных видов доходной недвижимости. Доказывает, что для оценки типичной доходной недвижимости приемлемы классические методы оценки в рамках доходного подхода, а для оценки доходной недвижимости с бизнес-потенциалом предлагает методику модифицированной модели дисконтированных денежных потоков, ориентированной на оценку бизнеса. Делает вывод о том, что при оценке целесообразно разделять доходной недвижимость на типичную и нетипичную с бизнес-потенциалом.

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Арашукова Сюзанна Мухамедовна

PARTICULAR QUALITIES OF INCOME REAL PROPERTY VALUATION IN TERMS OF INCOME APPROACH

The author analyzes the possible approaches to the assessment of various types of income property. Proves that the evaluation of the typical income property acceptable classical methods of assessment under the income approach, and to estimate the revenue from the real estate business potential of the proposed methodology of the modified discounted cash flow model, focused on business valuation. Concludes that in assessing the appropriate share of the revenue property in a typical and atypical with business potential.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Текст научной работы на тему «Особенности оценки недвижимости, приносящей доход, с позиции доходного подхода»

№ 10 (145) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Особенности оценки недвижимости, приносящей доход, с позиции доходного подхода

С.М. Арашукова

заместитель начальника отдела по управлению корпоративным имуществом Управления по работе с имуществом ООО «Газпром ПХГ», аспирантка кафедры оценки и управления собственностью Финансового университета при Правительстве Российской Федерации (г. Москва)

Сюзанна Мухамедовна Арашукова, suzanna_a@mail.ru

Роль недвижимого имущества в экономике двояка: с одной стороны, она служит ресурсом и для бизнеса, и для социального сообщества, с другой - является объектом вложения инвесторов.

Изучение автором недвижимости, способной генерировать доход, позволило выявить две группы, на которые целесообразно ее разделить. Целевым критерием выделения двух групп является способ генерирования дохода. Итак, к первой группе относятся «классические» виды доходной недвижимости, или так называемые типичные. С позиции способа генерировать доход собственникам или владельцам этого вида недвижимости достаточно иметь право собственности или аренды соответственно. Управление таким объектом особых усилий не требует, то есть именно свойства самих объектов недвижимости дают возможность генерировать доход. К подобным объектам можно отнести офисные помещения, склады, торговые центры.

Иная ситуация с нетипичной доходной недвижимостью. Изучив рынок этой недвижимости, автор выявил, что основополагающим фактором возможности генерировать доход является качественное управление самим объектом недвижимости. Таким образом, эти объекты являются носителями бизнеса, которым необходимо качественно управлять для получения результата. Яркими примерами подобной недвижимости с бизнес-потенциалом являются гостиницы, 64

64 Подписка в любое время по минимальной цене (495) :

фитнес-центры, автосалоны, кинотеатры и т. д. А раз это бизнес, значит, и источники получения доходов дифференцированы в отличие от классической доходной недвижимости, где главными параметрами являются площадь сдачи в аренду и арендная ставка. Перемножив эти показатели, получим основной источник получения дохода типовой доходной недвижимости.

Например, владелец фитнес-клуба будет сдавать в аренду часть клуба для размещения солярия. При расчете доходов от эксплуатации фитнес-клуба учет лишь дохода от сдачи в аренду части помещения даст неверный результат. Только с учетом доходов от продажи клубных карт, доходов от индивидуальных тренировок, кафе, платных процедур и т. д. возможно будет выстроить правильный денежный поток. Важным фактором является то, что именно качественное управление бизнесом в фитнес-клубе даст возможность генерировать доход, что не является обязательным при сдаче в аренду, например, склада.

Наиболее интересным сегментом специализированного вида доходной недвижимости представляется гостиничная недвижимость. Прежде всего это обусловлено объективными факторами, а именно политикой государства, направленной на реализацию непрофильных активов, в том числе гостиниц. В большей степени такая тенденция распространяется на московский регион, однако в планах правительства и регио-

-9789, iovrf@mail.ru

ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ

нальное распространение. Так, например, в 2012 году государством были реализованы такие объекты, как «Метрополь», «Будапешт», Radisson SAS «Славянская», доля правительства Москвы в гостинице Hilton Leningradskaya1. Также по аналогичной схеме в ближайшее время могут быть проданы гостиница «Москвич» и доля столичных властей в уставном капитале общества «Москва - Красные холмы», куда входит гостиница «Свиссотель Красные холмы». Цель реализации этих объектов в том, чтобы новые собственники более качественно управляли объектами и улучшали гостиничный сегмент во всех направлениях.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Еще одним важным макрофактором, обусловливающем интерес к гостиничной недвижимости как наиболее комплексному объекту недвижимости с бизнеспотенциалом, являются международные события, проводимые в России, такие как зимняя Олимпиада в Сочи 2014 и чемпионат мира по футболу 2018. Подобные события провоцируют рост гостиничных номеров, и, соответственно, увеличение объема инвестирования и генерирования для собственника дохода.

Если анализировать внутренние факторы стоимости непосредственно гостиницы, то, учитывая особенности получения действительно рыночной стоимости, не совсем изученными остаются схема формирования стоимости гостиничной недвижимости и возможности ее оценки. Сам объект гостиничной недвижимости содержит различного рода классические типы доходной недвижимости, такие как офисы, магазины, а иногда и специализированные виды, например фитнес-центр. Гостиница - это уникальный объект, и если его управлением занимаются соответствующие специализированные управляющие компании, то генерирование бизнеса возможно.

Гостиничная недвижимость очень привлекательна для инвесторов в силу своей комплексности и разнородности. Однако при управлении такими объектами они сталкиваются с определенными трудностями:

1) по сравнению с другими объектами гостиничная недвижимость имеет длительный срок окупаемости. Например, жилье «отбивается» инвестором в течение года, офисы и торговые помещения - в течение двух лет, не более, а срок окупаемости гостиницы высокого класса - 6-7 лет, экономкласса - 10 лет и более;

2) необходимость изучения рынка топовых услуг.

Оценка любого актива начинается с идентификации объекта оценки. Стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые объект, как предполагается, будет приносить в будущем. Стоимость же доходной недвижимости определяется путем приведения денежных потоков к текущему периоду (с использованием соответствующей информации).

Классическими методами доходного подхода для оценки типовой недвижимости, приносящей доход, являются метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал (метод дисконтированных денежных потоков - метод ДДП)2. В основе обоих методов лежит расчет чистого операционного дохода, ассоциированного с оцениваемым объектом.

Что касается прогноза, то в рамках ДДП необходимо строить прогноз денежных потоков в течение заданного будущего периода владения. Исследования показывают, что средний период владения типичной недвижимостью, приносящей доход, в среднем составляет 8-12 лет3. Хотя, например,

1 Анализ рынка гостиничной недвижимости, итоги 2012 года // Knight Frank.

2 Гоибовский C. В. Оценка доходной недвижимости. СПб. : Издательство «Питер», 2000.

3 Collett D., Lizierim C. and Ward C. Timing and the holding periods of institutional real estate // Real Estate Economics, 2003.

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

№ 10 (145) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

в Германии период владения офисами в среднем составляет 23 года, а в Великобритании он менее продолжителен - 10 лет4.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

В общем, не существует какого-либо устоявшегося правила, которое определяло бы период прогноза. В Великобритании обычно используется период анализа в пять лет, так как этот период совпадает с преобладающей схемой пересмотра арендной платы. В США более распространен 10-летний период, а в Нидерландах - 20-летний. Однако если анализ недвижимости предпринимается вместе с анализом активов других классов, то должен использоваться сопоставимый горизонт времени. Это и является причиной использования пятилетнего периода анализа в Великобритании и России.

Начальным этапом оценки недвижимости с использованием доходного подходом в рамках двух методов, как уже было сказано, является расчет дохода от ее эксплуатации. Наиболее широко распространенной и типичной формой этого вида дохода для объектов классической доходной недвижимости является арендная плата.

Проанализировав международную и российскую практику, автором предложены следующие виды договоров с указанием вида арендной платы:

1) арендная плата на условии «все включено», то есть владелец недвижимости несет все операционные расходы, принимая на себя возможный риск роста этих расходов. Наиболее удобным этот вид арендной платы является для арендаторов, которые не имеют возможности приспосабливаться к ее изменениям;

2) чистая арендная плата, которая, в свою очередь, подразделяется:

• на чистую арендную плату первого вида, то есть арендатор платит базовую арендную плату и свою долю некоторых операционных расходов по содержанию здания;

• на двойную чистую арендную плату -в этом случае арендатор оплачивает то же, что и в первом случае, плюс расходы на текущий ремонт и обслуживание здания;

• на тройную чистую арендную плату -арендатор несет все операционные расходы, включая расходы на капитальный ремонт здания.

Таким образом, в случае выбора этих видов арендной платы для собственника недвижимости существует возможность переложить некоторую долю переменных расходов, связанных со сдачей ее в аренду (коммунальные платежи, различные виды страхования, налоги, операционные расходы), на арендатора;

3) арендная плата с пределом расходов. В этом случае арендатор и собственник недвижимости делят расходы между собой -собственник выплачивает определенную фиксированную сумму, а арендатор несет любые расходы сверх нее. Предел расходов определяется путем оценки расходов за первый год работы, то есть арендатор несет все расходы, превышающие установленный размер, на протяжении срока аренды после второго года. В этом случае, как и при использовании чистой арендной платы, ответственность за выплаты, связанные с увеличением расходов, перекладывается на арендатора.

Выбор вида арендной платы, детальное описание обязанностей арендатора и собственника недвижимости прописываются в договоре аренды, который подписывается обеими сторонами и имеет для них одинаковую юридическую силу.

Если говорить о международной практике, то в Великобритании принято, что в рамках арендного договора арендатор несет ответственность за ремонт и поддержание базовых элементов здания, арендные денежные потоки относительно прогнозируемы, пересмотр арендной платы возможен

4 Buck O. Holding periods of offices in institutional real estate portfolios in the UK and Germany: a comparative study. Unpublished dissertation, Kingston University unpublished, 2003.

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

только в сторону повышения, а положения о разрыве договора встречаются не очень часто5. Что касается Европейского союза и США, то, в этих странах собственник, как правило, несет ответственность за ремонт и поддержание структурных элементов здания, существует возможность разорвать договор, арендные денежные потоки относительно непрогнозируемые.

При оценке гостиничной недвижимости как наиболее комплексного вида недвижимости с бизнес-потенциалом ключевыми параметрами определения доходности от ее эксплуатации являются показатели доходности номера, а также доходы от объектов инфраструктуры, расположенных в гостинице: от предприятий питания, дополнительный доход от продажи напитков в буфетах, барах, ночных клубах и т. д., доходы от реализации телефонных услуг, сдачи помещений в аренду, предоставления спортивных услуг и т. д. В зависимости от вида гостиницы, принадлежности ее к определенному классу объем дополнительных услуг также варьируется. Например, в сетевых гостиницах класса «люкс» обязательным условием является наличие на территории гостиницы салона красоты или spa-центра, чего не имеется в гостиницах экономического класса.

При оценке гостиницы по возможности анализируется годовая бухгалтерская отчетность за предыдущие три года и строится прогнозная модель доходов и расходов на будущий период.

Как показывает мировой опыт, для правильной оценки доходности гостиницы необходимо наиболее точно рассчитать коэффициент загрузки и определить среднюю стоимость номера. Такие расчеты делаются исходя из собственного опыта и в сотрудничестве с ведущими аудиторскими компаниями.

Также при расчете действительного

валового дохода (далее - ДВД) с учетом заполняемости объекта недвижимости необходимо вычесть потери от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы. Поскольку в оценочной деятельности не существует стандартов для определения этих потерь, лучшим способом для получения информации является рассмотрение сходного объекта собственности, для которого имеются данные о рентных платежах за продолжительный период времени, из которых можно узнать уровень потерь на практике. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам.

Так как структура гостиниц специфическая и отличается от других видов коммерческой недвижимости, где каждый квадратный метр пытаются использовать по назначению, в гостиницах предполагается наличие холла, коридоров и т. д. Таким образом, делать поправки на потери от недоиспользования площадей не представляется возможным.

Также для расчета ДВД необходимо учесть прочие доходы. В случае если в гостинице предоставляется полный набор услуг, то, кроме дохода от сдачи номеров, в расчет входят доходы от ресторанов, баров, кафе, доходы от услуг телефонной связи, услуг прачечной, услуг по организации конференций, доходы от бизнес-центра, фитнес-центра и от сдачи в аренду торговых помещений.

Таким образом, стоимость типичной недвижимости, приносящей доход, рассчитывается так:

1) в рамках метода ДДП - путем приведения чистого операционного дохода за период прогноза к дате оценки путем дисконтирования. К сумме текущих стоимостей денежных потоков за период прогноза прибавляется текущая стоимость продажи объекта в конце прогнозного периода;

5 Сейс С., Смит Дж. Купер Р., Венмор-Роуланд П. Оценка недвижимого имущества: от стоимости к ценности / пер. с англ. Г. И. Микерина, А. И. Артеменкова ; под ред. Г. И. Микерина, И. Л. Артеменкова. М. : Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2009.

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

№ 10 (145) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

2) в рамках метода капитализации дохода - делением чистого операционного дохода на соответствующую ставку капитализации.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Наиболее распространенными методами определения ставки дисконтирования являются6:

• метод кумулятивного построения (суммирования, наращивания);

• метод конечной отдачи (метод IRR);

• метод сравнения альтернативных инвестиций;

• метод мониторинга.

В соответствии с методом кумулятивного построения ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премии за так называемые систематические и несистематические риски.

Систематический риск представляет собой риск, которым инвестор не может управлять. Такой риск управляется так называемыми общими настроениями. Систематический риск может быть классифицирован по ряду таких ключевых характеристик, как, например:

• риск инфляции;

• риск изменения процентных ставок;

• риск, связанный с темпами роста валового внутреннего продукта;

• политический риск;

• валютный риск;

• риск рынка недвижимости;

• экологический риск;

• законодательный риск.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Так, риск инфляции предполагает изменение темпов инфляции, которые повлияют на величину покупательной способности будущих денег. И в отличие от финансовых инвестиций, дающих постоянный доход, скажем акции, инвестиции в доходную недвижимость могут иметь доход, адаптирующийся к изменениям инфляции различными способами, например, за счет увеличения стоимости номера в гостинице, арендной платы в офисном помещении. В связи с этим можно считать, что инвести-

ции в недвижимость с точки зрения инфляции более надежные, но это также является относительным понятием.

Риск рынка недвижимости отражает вероятность того, что изменение спроса и предложения на конкретный тип недвижимости может существенно повлиять на рыночный уровень арендной платы, коэффициент загрузки и, соответственно, на величину чистого операционного дохода.

Финансовый риск проявляется при использовании заемного капитала для целей инвестирования в недвижимость. В основе финансового риска лежит понятие финансового левереджа, который при изменении рыночной ситуации может измениться, существенно изменив норму отдачи собственного капитала инвестора в худшую сторону.

Экологический риск отражает вероятность того, что при эксплуатации недвижимости могут появиться экологические факторы, которые затруднят или сделают невозможным получение дохода на рыночном уровне.

Законодательный риск отражает вероятность того, что возможные изменения законов, нормативных актов могут снизить привлекательность недвижимости для инвесторов и тем самым снизить ее стоимость.

Несистематический риск связан со специфическими рисками, которым подвержены те или иные инвестиции, а именно:

• риск управления, который отражает возможность неадекватного управления недвижимостью, что может привести к снижению ее стоимости;

• риск ликвидности, отражающий невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимости, близкой к рыночной;

• риск местоположения недвижимости;

• риск, связанный с условиями арендного договора (условия разрыва до-

6 Тарасевич Е. И. Экономика недвижимости : учебник. СПб. : Издательство «МКС», 2007. ^68^ Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ

говора, обязательства по ремонту), с обстоятельствами, которые могут возникнуть у арендатора, с планированием землеустройства.

Суть метода конечной отдачи (метод IRR) в анализе и статистической обработке внутренних норм рентабельности проектов, сопоставимых с проектом оцениваемого объекта, цены продаж которых известны. Для оценки ставки для каждого объекта-аналога в течение определенного прогнозного периода времени с учетом сценария наиболее эффективного его использования необходимо смоделировать поток расходов и доходов, рассчитать внутреннюю норму рентабельности и полученные результаты обработать любым приемлемым (в данном случае статистическим или экспертным) способом - метод взвешенного среднего.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

В основе метода альтернативных инвестиций лежит положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные нормы дисконтирования. В этом методе сравниваются инвестиции в недвижимость с альтернативными инвестициями на рынке капитала и делаются корректировки на различия. Как правило, первоначально для сравнения выбирают нормы процента по коммерческим кредитам и нормы доходности по облигациям.

Возможность применения метода мониторинга обусловлена наличием стабильно функционирующего рынка недвижимости, так как в этом случае крупные оценочные компании и профессиональные организации могут регулярно вести мониторинг рынка, отслеживая по данным сделок основные экономические показатели инвестиций в недвижимость. Подобная информация обобщается по разным сегментам рынка недвижимости и регулярно публикуется. Непосредственно для конкретного объекта оценки подобные данные применять нельзя, однако существует возможность сравнить показатели, полученные при помощи расчетов, со среднерыночными. В России, к сожалению, возможность применения этого метода даже в виде проверочного от-

сутствует в связи с перманентными колебаниями рынка доходной недвижимости.

В процессе исследования автором статьи было отмечено, что, например, гостиницы как особый вид доходной недвижимости с бизнес-потенциалом невозможно оценить в рамках доходного подхода классическими методами, которые уместно применять для оценки типовой доходной недвижимости. Этот факт обусловлен рядом обстоятельств:

• главным источником дохода будет не площадь объекта, как у типичных объектов доходной недвижимости, а уровень загрузки и стоимость услуг;

• объекты доходной недвижимости с бизнес-потенциалом могут включать другие источники доходов, которые также необходимо учесть при построении денежного потока;

• в рамках дисконтированного денежного потока расчет ставки дисконтирования по классической модели не даст результата, который учитывает риск инвестирования в объекты, деятельность которых связана в том числе с бизнесом;

• деятельность нетиповых видов доходной недвижимости связана с ведением бизнеса, что не допускает применение классического подхода к оценке рыночной стоимости.

Таким образом, в случае оценки нетипичной доходной недвижимости с бизнеспотенциалом объектом оценки является уже не классическая недвижимость с одним источником дохода, а комплекс бизнеса с дифференцированными источниками доходов. А поскольку это бизнес, значит, и методика оценки должна учитывать особенности подобных объектов недвижимости с бизнес-потенциалом. Общим при оценке типичных и нетипичных объектов доходной недвижимости является точное определение генерируемого дохода, однако различие в структуре доходов и наличие функции управления бизнесом в нетипичных объектах недвижимости обусловливают необ-

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

№ 10 (145) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

ходимость разработки методики, ориентированной в большей степени на методику оценки бизнеса, а не недвижимости.

Исходя из результатов проведенного исследования, учитывая необходимость правильно оценивать рыночную стоимость объектов доходной недвижимости с бизнеспотенциалом, автором предложено рассчитывать рыночную стоимость доходной недвижимости с бизнес-потенциалом по следующей модифицированной модели DCF.

Во-первых, учитывая сезонность деятельности нетипичных объектов доходной недвижимости, наиболее целесообразно использовать метод DCF. При этом в отличие от классических объектов при построении денежного потока необходимо учитывать все источника получения дохода.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Таким образом, при оценке гостиницы главным источником является стоимость проживания. При этом, как правило, на территории гостиницы категорий 4 и 5 звезд функционируют рестораны, бары, спа-центры, магазины и иные объекты досуга. Именно четкая идентификация объекта и позволит выявить все источники не только доходов, но и расходования средств.

Во-вторых, для построения прогноза денежного потока автором предложено выявить зависимость основных прогнозных показателей денежного потока как доходной, так и расходной частей от макроэкономических показателей, прогноз осуществлять на основании определения наиболее тесной связи. По предложенной автором модели выявленные факторы стоимости и будут

основополагающими показателями, в зависимости от величины которых будет меняться величина денежного потока в будущем. В связи с тем, что различные виды доходной недвижимости с бизнес-потенциалом имеют свою структуру бизнеса, факторы стоимости также будут видоизмениться в зависимости от деятельности объекта недвижимости.

Особе значение имеет расчет ставки дисконтирования. Как уже отмечалось, именно ставка дисконтирования является индикаторам риска в объект инвестирования. Поскольку недвижимость с бизнеспотенциалом обладает комплексной формой генерирования доходов, расходы также дифференцированы, соответственно, и уровень риска в подобную недвижимость выше.

Большое значение имеет и то, что при оценке недвижимости с бизнеспотенциалом в ставке дисконтирования необходимо учесть специфику рынка инвестирования. С этой целью автором предложена модель расчета ставки дисконтирования, которая по показателям безрисковой ставки, премии за рыночный риск будет идентична для объектов недвижимости с бизнес-потенциалом. А вот расчет величины коэффициента бета различается для каждого сегмента рынка, что в результате даст более точный результат величины ставки дисконтирования как очень важного элемента расчета (см. табл.).

Итогом будет адекватный расчет рыночной стоимости недвижимости с бизнеспотенциалом, генерирующей доход, с уче-

Ставки дисконтирования для разных типов недвижимости7

Показатель Гостиницы Рестораны Автосалоны

Ставка дисконтирования, % 8,34 7,72 8,03

Безрисковая ставка, % 5,15 5,15 5,15

Коэффициент бета 0,62 0,50 0,56

Премия за риск, % 5,14 5,14 5,14

7 Таблица составлена автором по данным информационного агентства Bloomberg и IT-компании Damodaran. ^70^ Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ

том всех особенностей функционирования, факторов стоимости и рисков инвестирования.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Таким образом, автором предложен расчет ставки дисконтирования для оценки бизнеса, адаптированной к каждому типу объектов доходной недвижимости с бизнеспотенциалом, позволяющей избежать искажение величины денежного потока в рамках доходного подхода. Также даны рекомендации по определению фактора стоимости для недвижимости с бизнес-потенциалом, приносящей доход, отличающейся от типичной доходной недвижимости, и представлен алгоритм учета всех источников дохода недвижимости с бизнес-потенциалом, приносящей доход, и расходов, что повышает качество проводимой оценки в рамках доходного подхода.

ЛИТЕРАТУРА

1. Грибовский C. В. Оценка доходной недвижимости. СПб. : Издательство «Питер», 2000.

2. Грибовский С. В. Оценка стоимости

недвижимости : учебное пособие. М. : Маросейка, 2009.

3. Сейс С., Смит Дж. Купер Р., Венмор-Роуланд П. Оценка недвижимого имущества: от стоимости к ценности / пер. с англ. Г. И. Микерина, А. И. Артеменкова ; под ред. Г. И. Микерина, И. Л. Артеменкова. М. : Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2009.

4. Тарасевич Е. И. Экономика недвижимости : учебник. СПб. : Издательство «МКС», 2007.

5. Фридман Дж, Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / пер. с англ. М. : Дело, 1997.

6. Collett D., Lizierim C. and Ward C. Timing and the holding periods of institutional real estate // Real Estate Economics, 2003.

7. Buck O. Holding periods of offices in institutional real estate portfolios in the UK and Germany: a comparative study. Unpublished dissertation, Kingston University unpublished,

2003.

8. Анализ рынка гостиничной недвижимости, итоги 2012 года // Knight Frank.

Продолжение. Начало на с. 28

с приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 24.12.2001 № 343 «Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО КРУПНЕЙШИХ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКОВ

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Информация актуальна для крупнейших налогоплательщиков

В письме Федеральной налоговой службы от 12.09.2013 № БС-4-11/16569 «О налоге на имущество организаций» даются разъяснения в отношении уплаты налога на имущество крупнейшими налогоплательщиками.

Налогоплательщики в соответствии со статьей 83 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), отнесенные к категории крупнейших, представляют налоговые декларации (расчеты) в налоговый орган по месту учета в качестве крупнейших налогоплательщиков.

В соответствии с пунктом 1.2 Порядка заполнения налоговой декларации по налогу на имущество организаций (утвержден приказом Федеральной налоговой службы от 24.11.2011 № ММВ-7-11/895) налоговая декларация представляется плательщиком налога на имущество организаций в налоговые органы:

• по месту нахождения российской организации;

• по месту постановки постоянного представительства иностранной организации на учет в налоговом органе;

• по месту нахождения каждого обособленного подразделения российской организации, имеющего отдельный баланс;

• по месту нахождения недвижимого имущества;

• по месту нахождения имущества, входящего в состав Единой системы газоснабжения;

• по месту постановки на учет крупнейшего налогоплательщика.

Статьей 385 НК РФ определено, что организация, учитывающая на балансе объекты недвижи-

Окончание на с. 100

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru