CC BY
10ОСОБЕННОСТИ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
АЙДАРОВА Нелли Георгиевна,
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского и земельного права юридического факультета Горского государственного аграрного университета. Е-mail: [email protected]
Краткая аннотация: в данной статье проводится анализ особенностей оборота земель сельскохозяйственного назначения. Проанализированы характерные особенности земель сельскохозяйственного назначения. Представлены теоретические материалы и даны практические рекомендации по особенностям оборота земель сельскохозяйственного назначения. Выявлена и обоснована необходимость комплексного правового анализа проблем перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий. На основе проведенного исследования автор подчеркивает, что наиболее важным сегодня представляется ужесточение регулирования очевидных пробелов законодательства о земле, а также наведение общего правопорядка в данной сфере.
This article analyses particularly the possibilities of the turnover of agricultural land. The author analyzes the characteristics of agricultural land. It's represented theoretical materials and practical recommendations on peculiarities of turnover of agricultural lands. It's identified and justified the need for a comprehensive legal analysis of the problems of the agricultural land into land of other categories. On the basis of the conducted research the author emphasizes that the most important today is tighter regulation are obvious gaps in-law of the land, as well as the guidance of General law in this area.
Ключевые слова: земли сельскохозяйственного назначения; общий правовой режим; правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения; перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий.
Agricultural land; general legal regime; legal regulation of the turnover of agricultural land; translation of agricultural land into land of other categories.
Российская Федерация располагает самыми обширными земельными ресурсами, но зачастую это национальное богатство страны используется не по назначению. Ниже рассмотрим особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения и проблемы перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий.
Земли сельскохозяйственного назначения - это земли, которые расположены за пределами населенных пунктов, предназначенные и предоставленные для нужд сельского хозяйства. Согласно действующему законодательству они могут использоваться в следующих формах:
- для ведения сельскохозяйственного производства;
- для других целей, которые включают: личное подсобное хозяйство, крестьянское (фермерское) хозяйство, огородничество, садоводство, животноводство, дачное строительство.
Общий правовой режим для них заключается в предоставлении земельных участков не-
посредственно для сельскохозяйственных целей.
Земли сельскохозяйственного назначения следует отличать от земель сельскохозяйственного использования. Последние включают в себя земельные угодья, которые могут относиться и к другим категориям, в частности, земли несельскохозяйственных предприятий или государственного лесного фонда, переданных во временное пользование для сельскохозяйственных целей гражданам и сельхозпредприятиям.
Непосредственно земли сельскохозяйственного назначения обслуживают цикл выращивания сельскохозяйственной продукции, включая земли, занятые складами, административными зданиями, дорогами и другими элементами инфраструктуры.
Следует отметить две особенности правового режима. Во-первых, это приоритетное положение земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым пригодные для сельскохозяйственных нужд земли предоставляются, прежде всего, в сельскохозяйствен-
АГРАРНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО. 2016. № 6(138)
ных целях, а для несельскохозяйственных нужд предоставляются земельные участки, имеющие несельскохозяйственное назначение, не пригодные для ведения сельского хозяйства или сельскохозяйственные земли худшего, по кадастровой оценке, качества. Законом предусмотрена охрана от необоснованного изъятия земель из сельскохозяйственного оборота. Наконец, во-вторых, не все без исключения земли, которые пригодны для сельскохозяйственных нужд, могут использоваться непосредственно для осуществления сельскохозяйственной деятельности, например, существуют ограничения по использованию земель в заповедных зонах.
Правовой режим всех земель, в том числе и сельскохозяйственного назначения, определяется их категорией и видом разрешенного использования, определенном на основе зонирования территорий.
Для земель сельскохозяйственного назначения установлены шесть групп:
- Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под сенокосы, пастбища, сельскохозяйственные угодья, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, многолетними насаждениями, каналами, водными объектами, а также отведенные для личного подсобного хозяйства (всего 11 видов разрешенного использования).
- Земли, которые малопригодны для пашни, но могут использоваться для выращивания некоторых технических культур, ягодников, винограда, чая, риса и др.
- Земли, занятые зданиями, сооружениями и строениями сельскохозяйственного назначения (коровник, свинарник, телятник, убойный цех, машинный двор, пилорама и др., всего 17 видов разрешенного использования).
- Земли, занятые водными объектами и используемые в предпринимательских целях (разведение и ловля рыбы, и др.).
- Земли, на которых расположены леса.
- Прочие земли, в том числе болота, овраги, свалки, скотомогильники, нарушенные
земли и иные земли, не вовлеченные в градо-
1
строительную деятельность .
1 Сыродоев Н.А. Земельный кодекс Российской Федерации в системе российского законодательства // Экологическое право, 2015. № 1. С. 13.
Для конкретного земельного участка могут применяться такие виды разрешенного использования:
основные;
условно разрешенные; вспомогательные, которые допускаются только в качестве дополнительных к ос-
2
новным или условно-разрешенным видам .
В ряде случаев возникает необходимость изменения категории земли сельскохозяйственного назначения на другую форму. Обычно это связано с обеспечением активизации оборота земли, а также с ростом спроса на загородные поселки, коттеджи, и др.
Однако при этом сегодня приходиться сталкиваться с рядом законодательных ограничений. Так, изменение категории земель допустимо лишь в исключительных случаях, связанных с: консервацией земель, созданием заповедных или иных охраняемых государством территорий, изменением границ поселений, размещением промышленных объектов, включением непригодных для сельского хозяйства земель в состав лесного или водного фонда либо земель запаса, строительством дорог и иных сооружений и коммуникаций, выполнением международных обязательств, добычей полезных ископаемых, размещением объектов здравоохранения, социального и др. назначения.
Перевод земель из состава сельскохозяйственных угодий в случае, когда их кадастровая стоимость на 50% выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району или городскому округу, действующим законодательством не допускается. Также запрещен перевод в другую категорию для особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.
Чтобы изменить категорию, собственник должен направить в местную администрацию ходатайство, в котором указывается:
кадастровый номер соответствующего земельного участка;
- действующая и предполагаемая для перевода категории земли для данного участка;
обоснование для перевода участка в другую категорию.
2 Краснова И.О. Земельное право. Элементарный курс. М.: Юристь, 2014. 240 с.
Также необходимо провести государственную экологическую экспертизу о возможности такого изменения категории.
В двухмесячный срок, с момента поступления ходатайства уполномоченный орган принимает решение либо о переводе земельного участка в другую категорию, либо об отказе. Акт направляется заявителю в течение двух недель с даты его принятия.
Практика применения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственно-
1
го назначения» свидетельствует о том, что установленные Законом правила оборота не в должной мере обеспечивают достижение вышеназванных целей правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Более того, внесенные в Закон многочисленные изменения и дополнения лишь усугубили неудовлетворительное положение в рассматриваемой сфере правового регулирования.
Так, например, ст. 8 Закона устанавливает, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.
Изменения, внесенные в названную статью Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве», ужесточили правовые последствия несоблюдения преимущественного права покупки. Если в первоначальной редакции Закона субъект РФ вправе
1 Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (с изм. и доп.). Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 178-ФЗ // Росс. газ. 2002. 27 июля.
был требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в течение года с момента государственной регистрации перехода права, то в ныне действующей редакции Закона установлено, что сделка по продаже земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, совершенная с нарушением преимущественного права, ничтожна.
Между тем, в соответствии с подходом, заложенным ст. 26.11 Федерального закона «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации», в собственности субъекта РФ может находиться имущество, необходимое для осуществления полномочий соответствующего субъекта РФ. Аналогичный подход установлен ст. 50 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации в отношении имущества, которое может находиться в собственности муниципального образования. Земли сельскохозяйственного назначения не включены названными Федеральными законами в перечень имущества, которое необходимо для осуществления полномочий и может находиться в собственности субъекта РФ или муниципального образования. В случаях возникновения у субъекта РФ или муниципального образования имущества, не предназначенного для осуществления полномочий, указанное имущество подлежит перепрофилированию (изменению целевого назначения имущества) либо отчуждению.
Следовательно, воспользовавшись преимущественным правом покупки земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, субъект РФ или муниципальное образование не вправе самостоятельно использовать земельный участок, поскольку такое использование не связано с реализацией соответствующих полномочий, и должны его продать.
Таким образом, смысл установления преимущественного права покупки заключается лишь в получении средств в бюджет за счет разницы между ценой приобретения и ценой продажи соответствующего земельного участка. В связи с вышеизложенным, наиболее важным представляется ужесточение регулирования очевидных пробелов законодательства о земле, а также наведение общего правопорядка в данной сфере.
