CC BY
45
Особенности конкурентоспособности объединений товариществ собственников жилья
Андрианова Д. В.1
Ключевые слова: жилищно-коммунальное хозяйство, управление многоквартирными домами, конкурентная среда, конкуренция в сфере управления многоквартирными домами, лицензирование управляющих организаций, объединения (ассоциации, союзы) товариществ собственников жилья, некоммерческая организация, субсидиарная ответственность, информационная система жилищно-коммунального хозяйства.
Аннотация. В статье рассматривается вопрос о целесообразности и правомерности управления многоквартирными домами объединениями (ассоциациями, союзами) товариществ собственников жилья через призму конкурентоспособности указанных организаций и иных способов управления, установленных жилищным законодательством. Формирование здоровой конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами необходимо для предоставления собственникам помещений права выбора наиболее выгодных для себя управляющих организаций, созданных в разных организационно-правовых формах, предусмотренных законодательством. Развитие рыночных отношений в любой сфере человеческой жизнедеятельности во многом зависит от состояния конкуренции на соответствующем рынке. Анализируя рынок управления многоквартирными домами, автор делает выводы о несовершенстве жилищного законодательства в этой области, обоснованно указывая на необходимость установления запрета деятельности по управлению многоквартирными домами объединениям товариществ собственников жилья.
DOI: 10.21681/2412-8163-2017-2-25-28
П равовое регулирование конкуренции в сфере управления многоквартирными домами является одной из самых приоритетных проблем.
Состояние конкурентной среды во многом определяет уровень и степень развития рынка управления многоквартирными домами, предоставляя возможность управляющим организациям обеспечивать собственников и жильцов многоквартирных домов наибольшим объемом услуг по минимально возможным рыночным ценам.
Специфика сложившейся в настоящее время ситуации указывает на то обстоятельство, что рынок управления многоквартирными домами характеризуется множественностью неразрешенных проблем. Это свидетельствует о неудовлетворительном состоянии конкурентной среды в этой сфере. Более того, законодательство в сфере управления многоквартирными домами претерпевает постоянные изменения, пытаясь стабилизировать ситуацию и минимизировать количество недовольных граждан-собственников.
Так, с 1 мая 2015 года все управляющие компании имеют право осуществлять свою деятель-
ность только при наличии соответствующей ли-цензии2. Однако, собственникам и жильцам многоквартирных домов зачастую важен лишь размер оплаты за жилищно-коммунальные услуги, которые во многом зависят от ресурсоснабжающих организаций, а не от управляющих компаний. Наличие же лицензии выступает, с одной стороны, неким гарантом защиты потребителей от заведомо недобросовестных управляющих компаний, но не влияет на злоупотребления с их стороны в дальнейшем, например, на установление завышенного размера оплаты за жилищно-коммунальные услуги. В противовес такому мнению, можно возразить, что жильцы вправе расторгнуть договор с управляющей организацией или потребовать возмещения убытков, причиненных в период своей деятельности по управлению. Однако пассивность граждан в реализации своих прав и обязанностей проявляется в неспособности защищать свои интересы.
Обоснованным видится вывод Измайлова Р.Р. о переходе от лицензирования к саморегулирова-
2 Федеральный закон от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2011. № 19. Ст. 2716.
1 Андрианова Дарья Владимировна, кандидат юридических наук, начальник научно-методического отделения ФБУ «На-
учный центр правовой информации» при Минюсте России, Российская Федерация, г. Москва.
E-mail: 9150610614@mail.ru
нию и повышению ответственности ресурсоснаб-жающих организаций перед управляющими компаниями и потребителями [2, с. 142]. Ведь членство в саморегулируемой организации будет способствовать развитию конкуренции на рынке управления многоквартирными домами [4, с. 79].
Институт лицензирования не может в полной мере защитить интересы населения. В связи с этим была разработана государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства, которая должна обеспечить развитие конкуренции в сфере управления многоквартирными домами. Данная система позволит просматривать и оплачивать счета, принимать решения на общих собраниях посредством электронного голосования, осуществлять контроль над исполнением работ и услуг по дому, определять рейтинг управляющих организаций, подавать жалобы на них, расторгать договор управления (ст.6 Федерального закона от 21 июля 2014 №209-ФЗ3).
Безусловно, это нововведение благоприятно скажется на развитии конкурентных отношений в сфере управления. Однако, несмотря на то, что обязанность управляющих организаций по внесению сведений в систему наступает с 1 июля 2017 года, ответственность за невнесение данных наступит лишь с января 2018 года, а для городов федерального значения с 2019 года. Соответственно, потребители не смогут эффективно оценить работу данной платформы еще долгий период времени. Вхождение же управляющих организаций в СРО смогло бы повысить ответственность перед собственниками значительно раньше. Создание саморегулируемых организаций могло бы положительно отразиться на рынке управления многоквартирными домами [1, с. 23].
Кроме введения института лицензирования, претерпел изменение и институт капитального ремонта. С 2015 года был изменен порядок формирования фонда капитального ремонта путем возложения обязанности по уплате ежемесячных взносов на самих проживающих в многоквартирном доме лиц. Более того, собственники вправе принять решение о способе накопления средств на капитальный ремонт, как на собственном счете, так и на счете регионального оператора. Это нововведение также спровоцировало волну недобросовестной конкуренции со стороны управляющих компаний.
Так, возникают ситуации, когда капитальный ремонт необходим, но его проведение не заплани-
3 Федеральный закон от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2014. № 30 (Часть I). Ст. 4210.
ровано программой регионального оператора. В таком случае собственники вправе самостоятельно принять решение о его проведении, если имеют свой специальный счет накопления, в том числе при нехватке денежных средств. В таком случае, например, управляющая компания вправе произвести ремонт за счет собственных средств в учет будущих взносов собственников помещений. Таким образом, собственники попадают в кабалу управляющих компаний, не имея возможности расторгнуть договор, так как при расторжении жильцы обязаны выплатить всю сумму займа за капитальный ремонт, который, как правило, делается за счет очень дорогостоящих материалов. Управляющая компания, пользуясь данным положением, постоянно увеличивает тарифы на оплату жилищных услуг, что негативно сказывается на конкурентной среде в сфере управления многоквартирными домами.
Ввиду большого количества нарушений и злоупотреблений управляющих компаний, представляется необходимым повышение уровня правосознания граждан, нормализации конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами. Для этого необходимо не только установить прозрачность деятельности управляющих компаний посредством введения информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, но и повышать интерес граждан к другим способам управления многоквартирным домом.
Так, собственники помещений все реже используют свое право на создание товариществ собственников жилья (далее - ТСЖ) для управления многоквартирным домом. Из-за неправильной политики государства такая организационно-правовая форма потеряла свою привлекательность для граждан. Ведь изначально собственники помещений в многоквартирном доме выбирали ТСЖ в качестве способа управления, руководствуясь выражением доверия людям, которые входили в состав правления товарищества. Однако после политики навязывания такой формы в 2007 году, огромного роста количества ТСЖ, часто создававшихся с явными нарушениями и в ущерб интересов жильцов, их последующей массовой ликвидацией, неудивительно, что популярность и востребованность ТСЖ для собственников помещений угасает. Так, например, по данным Национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ количество ТСЖ в Псковской области сократилось с 400 до 330 в течение 2016 года4.
Однако, несмотря на ниспадающую популярность, данный способ управления многоквартир-
4 Сайт Национального центра общественного контроля
в сфере ЖКХ, URL: http://gkhkontrol.ru/2016/12/35581 (дата обращения: 08.02.2017).
Гражданское право и предпринимательство
ным домом до сих пор функционирует, по крайней мере, там, где это выгодно и удобно для жильцов. Как отмечают Новиков В.В., Разворотнева С.В., Фролова О.Е. в большинстве случаев эта форма управления вновь получает распространение именно среди молодого населения [3, с. 10]. Несмотря на явные недостатки данного способа управления (управление осуществляется не на профессиональной основе, недостаточный уровень ответственности перед жильцами и другие), они компенсируются такими преимуществами, как: эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающи-ми организациями, возможность осуществления коммерческой деятельности, возможность привлечения управляющих организаций и контроль над их деятельностью.
Несмотря на законодательное развитие договорных отношений между собственниками и управляющими организациями, необходимо обратить внимание на то, что на сегодняшний день на рынке управления все еще функционируют такие организации, как объединения (ассоциации, союзы) товариществ собственников жилья, которые образуются по решению нескольких ТСЖ.
Стоит отметить, что в статью 142 ЖК РФ Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-Ф3 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»5 были внесены изменения об отнесении регулирования деятельности объединений ТСЖ к Федеральному закону «О некоммерческих организациях». Такие объединения ТСЖ непосредственно предоставляют услуги по управлению многоквартирным домом, что явно несвойственно для некоммерческих организаций
Ассоциация ТСЖ имеет право заключить договор со своим членом об управлении многоквартирного дома последнего. В законодательстве запрет на осуществление такой деятельности не предусмотрен.
Существенная разница управляющей организации, которая создана в организационно-правовой форме коммерческой организации или индивидуального предпринимателя, от такой же организации, созданной в виде объединения ТСЖ, - это право распределять прибыль между своими членами. До тех пор, пока не возникает вопрос ответственности ассоциации и возмещения убытков, конкурентоспособность некоммерческой организации при выборе управления многоквартирным домом выглядит достаточно высокой. Однако, как уже было сказано выше, регулирование деятельности объединения ТСЖ отнесено к Федеральному
5 Собрание законодательства Российской Федерации. 2011. № 23. Ст. 3263.
закону «О некоммерческих организациях», согласно ч. 4 ст. 11 которого, члены ассоциации (союза) несут субсидиарную ответственность по обязательствам этой ассоциации (союза) в размере и в порядке, предусмотренных ее учредительными документами.
Таким образом, управляющая организация, которая создана в форме объединения ТСЖ и которая заключила договор управления многоквартирным домом со своим членом, причинит вред общему имуществу в доме последнего, то при определенных обстоятельствах само ТСЖ должно будет нести имущественную субсидиарную ответственность. То есть, получается, что члены ТСЖ должны нести ответственность за вред, причинённый ассоциацией за счет собственных средств и, более того, сами перед собой.
Такая проблема объективно не может возникнуть при управлении многоквартирными домами управляющими организациями в иных организационно-правовых формах. Несмотря на то, что сложившейся практики по вопросу субсидиарной ответственности ТСЖ достаточно мало, ввиду очевидной непопулярности данной формы управления, все же законодательство должно в полной мере обеспечивать равнозначную защиту законных прав и интересов граждан при любом способе управления многоквартирным домом.
Если рассматривать проблемы конкуренции в сфере управления многоквартирными домами, то такой дисбаланс ответственности конкурирующих субъектов (одни отвечают перед собственниками помещений в полном объеме, другие - в части) оказывает негативное влияние на конкурентную среду в этой области. Более того, данное положение явно нарушает интересы жильцов многоквартирных домов. Такие ассоциации товариществ собственников жилья не должны управлять общим имуществом многоквартирных домов своих членов, по крайней мере, в силу конкуренции имущественных интересов, когда может быть причинен вред ассоциацией своему участнику в период исполнения договора.
При расширенном толковании нормы, установленной в п. 8 ст. 4 ФЗ «О защите конкуренции», данная ситуация квалифицируется, как дискриминационное условие по отношению к другим способам управления многоквартирным домом и нарушение принципа запрета необоснованных предпочтений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.12.2013 № 9707/13 по делу № А73-16475/20126).
Более того, при изучении статистических данных отмечается тенденция депопуляризации
6 См.: Вестник ВАС РФ. 2014. № 3.
Диаграмма 1
Соотношение зарегистрированных и прекративших свою деятельность ассоциаций, объединений, союзов ТСЖ
64
6 10 6 17
Ассоциация Объединение Союз
■ Прекращена деятельность ■ Зарегистрировано
данного способа управления многоквартирными домами. Так, по данным, взятым с сайта Федеральной налоговой службы, относительно сведений о государственной регистрации юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, крестьянских (фермерских) хозяйств, начиная с 2002 года, было зарегистрировано 163 ассоциации, 17 союзов и 10 объединений товариществ собственников жилья7. Из них прекратили свою деятельность 64, 6 и 6 соответственно (диаграмма 1). Кроме того за 2015 год зарегистрировано 9 новых ассоциаций, а за 2016 всего 3. Более того, последний раз регистрация союза была произведена в 2013 году, а объединения -в 2011. Все эти данные свидетельствуют о крайней незаинтересованности граждан в выборе такого способа управления многоквартирным домом.
Как уже отмечалось выше, законодательство в большей степени развивает здоровую конкуренцию между управляющими организациями, которые могут на профессиональном уровне осуществлять управление многоквартирным домом.
Подводя итог вышесказанному, для формирования здоровой конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами необходимо законодательно запретить ассоциациям товариществ собственников жилья осуществлять управление многоквартирными домами, а также развивать посредством саморегулирования доверительные рыночные отношения между управляющими организациями и собственниками недвижимости.
Литература
1. Андрианова Д.В. Проблемы неопределенности категории «недобросовестная конкуренция» в сфере управления многоквартирными домами // Семейное и жилищное право. 2015. № 4. С. 23-25.
2. Измайлов Р.Р. Правовые проблемы лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами // Актуальные проблемы российского права. 2016. № 4. С. 137-142.
3. Новиков В.В., Разворотнева С.В., Фролова О.Е. Многоквартирный дом: как эффективно управлять своим домом и решать возникающие проблемы // М.: Редакция «Российской газеты», 2016. Вып. 10. 176 с.
4. Позднышева Е.В., Синицын С.А. Соотношение методов государственного регулирования и саморегулирования // Журнал российского права. 2016. № 11. С. 71-79.
7 Сайт Федеральной налоговой службы URL: https://egrul.nalog.ru/ (дата обращения 14.02.2017).
