Особенности ипотечного кредитования за рубежом Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 347.2.3

Назарчук Наталия Павловна

старший преподаватель кафедры экономики, Тамбовский государственный технический университет [email protected]

Natalia P. Nazarchuk

Senior Lecturer Department Economics, Tambov State Technical University [email protected]

Особенности ипотечного

кредитования за рубежом

Features of mortgage

lending abroad

Аннотация. Анализ зарубежной практики ипотечного кредитования показывает, что основной акцент при разработке новых инструментов привлечения капитала делается на обеспечении надежности инвестиций. Активное участие в этом принимают государственные структуры, гарантируя инвесторам возврат средств и, в то же время, обеспечивая доступный кредит некоторым категориям заемщиков. Государство играет заметную роль в организации вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом. Для обеспечения нормального и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемных ситуациях.

Основной целью написания статьи является исследование зарубежной практики ипотечного кредитования. В соответствии с нею поставлены задачи, по раскрытию особенностей и моделей ипотечного кредитования. В ходе написания статьи проанализированы проблемы участия банков в ипотечном кредитовании, проблемы использования ипотеки в жилищном кредитовании, а также формирования пассивов предприятий за счет ипотечных кредитов.

Ключевые слова: кредит, ипотека, недвижимость, жилье, банк, государство, страхование, процент, зарубежное кредитование, первоначальный взнос, ипотечный рынок, государственная поддержка.

Annotation. An analysis of the foreign practice of mortgage lending shows that the main focus in developing new instruments for raising capital is to ensure the reliability of investments. Government agencies are actively involved in this, guaranteeing investors a refund and at the same time providing affordable loans to certain categories of borrowers. The state plays a prominent role in the organization of the secondary securities market, secured by mortgaged property. To ensure the normal and crisis-free functioning of the secondary market for mortgage-backed securities, state institutions assume some of the risks, and also provide active assistance to credit institutions in problem situations

The main purpose of this article is to study the foreign practice of mortgage lending. In accordance with the purpose of the task, the disclosure of features and models of mortgage lending. During the writing of the article, the problems of the participation of banks in mortgage lending, the problems of using mortgages in housing lending, as well as the formation of enterprises' liabilities through mortgage loans were analyzed.

Keywords: loan, mortgage, real estate, housing, bank, state, insurance, interest, foreign loans, down payment, mortgage market, government support.

Актуальность ипотечного кредитования существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Мировой финансовый кризис неизбежно коснулся и рынка ипо-, -

, -. -

ли относиться к источникам и стабильности доходов потенциальных заемщиков.

Для анализа нами были выбраны четыре страны: США, Канада, Великобритания и Германия, как страны с самыми развитыми экономическими институтами Америки и Европы. Ипотечное кре-

дитование в США является крупной финансовой

отраслью. Правительство США создало несколь,

строительную отрасль и ипотечное кредитование. Эти программы включают в себя Государственную Национальную Ипотечную Ассоциацию (известную как Ginnie Mae), Федеральную На-

(Fannie

Mae),

(ипотечного) кредита (Freddie Mac).

В соответствии с указанными программами банкам предоставляются гарантии по стандартным . -

ся в пул и продаются инвесторам как ценные бумаги, обеспеченные закладной (MBS). Однако существуют компании, которые секьюритизируют и нестандартные ипотечные кредиты. Секьюри-тизация позволяет банкам привлекать средства инвесторов по уже выданным ипотечным кредитам и на полученные средства выдавать новые .

Вместе с обычной процентной ставкой (interest rate) в США применяется годовая ставка процентных отчислений (Annual Percentage Rate -

APR). APR включает в себя не только процент, ,

на оформление сделки, комиссионные расходы, .

Можно выделить две основные особенности ипотечного кредитования в США:

- ипотечная модель является двухуровневой: банки выдают ипотечные кредиты заёмщика не

за счёт сберегательных средств, но благодаря , -

рованные ипотечные обязательства. Этот подход обеспечивает более низкие процентные ставки при лучших условиях для заёмщиков,

снижает риски самих банков;

- -

ку ипотечному сектору в виде субсидий, дополнительного финансирования отдельных ипотеч-. , Америке преобладают кредиты с амортизационным периодом в 15 или 30 лет с 3-5 % фиксиро-. -3 %,

20 % и выше не требуется ипотечное страхование [2].

Как в Америке, так и в Канаде государство оказывает существенную поддержку ипотечной отрасли. Канадская ипотечная жилищная корпорация (Canada Mortgage and Housing Corporation -CMHC), созданная в 1946 году как национальное жилищное агентство страны, выдаёт ипотечные кредиты, выпускает ипотечные ценные бумаги,

проводит исследования в области ипотечного

,

по жилищной политике в Канаде. Помимо этого, CMHC

Канады (Mortgage Insurance Company of Canada -MICC) осуществляют страхование ипотеки: добровольное для обычных кредитов и обязательное для высокорискованных.

Для будущих заёмщиков CMHC разработала

руководство «Homebuying Step by Step» [5], co:

-

25 ;

- платежи по кредиту производятся раз в 1, 2

недели или раз в месяц;

- -

ных ставок существует промежуточный вариант

- защищенная (ограниченная) процентная став,

;

- срок действия ипотечного договора в Канаде составляет от 6 месяцев до 10 лет, после чего происходит реорганизация кредита и заёмщик может либо оставить прежние опции, либо выбрать новые;

- применяются два вида ипотек: открытая и закрытая. Открытой называется ипотека с возможностью досрочного погашений либо целиком,

либо частями без каких-либо штрафов. Закрытой

,

вовсе запрещает досрочное погашение кредита, но обладает при этом более низкой процентной .

Кредиторы в Канаде следуют двум основным

,

размер ссуды [2]:

1) ежемесячные расходы на жильё не должны превышать 32 % от среднего ежемесячного дохода заёмщика (gross debt service - GDS). В расходы на жильё входят:

- ;

- ; -

общего пользования (Condo Fees).

2) долговая нагрузка не должна превышать 40 % от среднего ежемесячного дохода заёмщика (total debt service - TDS).

В долговую нагрузку входят расходы на жильё; платежи по автокредиту, платежи по кредитной карте и/или линии, другие ипотечные платежи.

В Канаде широко распространены ипотечные

,

для клиента условия по ипотеке. Стоит отметить, что секьюритизация распространена в Канаде

значительно в меньшей степени, чем США и как

,

получить ипотеку с фиксированными процентами 30 .

обычно составляет 25 лет, процентные ставки в большинстве случаев плавающие или защищенные, для ипотеки с LTV обязательно государственное ипотечное страхование.

В ипотечном секторе Великобритании до 1970-х годов в основном преобладали строительные кооперативы. С 1977 года по 1987 год их доля

96 % 66 %, банков и других ипотечных институтов выросла с 3 % 36 %. , -

нии более распространены кредиты с переменной процентной ставкой. В Великобритании не существует национальных жилищных агентств,

вместо них за работу компаний, предоставляю, -

вым вопросам (Financial Conduct Authority -FCA), а их стабильность проверяет Орган пруденциального регулирования (Prudential Regulation Authority - PRA). Кроме того, FCA так же занимается сбором данных и публикацией информации об ипотечном рынке Великобрита-.

До 2015 года в Великобритании была распространена ипотека с периодической выплатой

(interest-only mortgage), которой в течение амортизационного периода

заёмщик погашал только проценты, а затем в

,

виде единовременного платежа. FCA сочла данный вид ипотеки слишком рискованным и теперь лишь немногие кредиторы предоставляют данный вид ипотеки.

Помимо ипотеки с фиксированными процентами, в Великобритании существуют кредиты со следующими плавающими ставками:

- трекеры (Trackers) - процентная ставка привязывается к экономическому индикатору, как правило, это базовая ставка Банка Англии. В случае если Банк Англии повышает ставку на один процент, тоже произойдёт и со ставкой по ипотеч-

;

- стандартная плавающая ставка (Standard Variable Rate) - процентная ставка является плавающей и определяется самим кредитором, а не зависит напрямую от какого-либо экономи-

. , -начального периода ипотеки с фиксированной процентной ставкой или трекером, следует стандартная плавающая ставка. Заёмщику не нужно

платить штраф при досрочном погашении дан;

- дисконтная ставка (Discount Rate) является стандартной плавающей ставкой со скидкой,

2-3 ;

- (Capped Rate) модификацией стандартной плавающей ставки, при которой процентная ставка не может превышать определённого значения, снижая тем самым, риски заёмщика;

- ипотека с взаимозачетом (Offset Mortgages)

позволяет связать сберегательный счёт с ипо-, -

. , 200000 фунтов и счёте в 20.000 фунтов проценты начисляются лишь за 180.000 фунтов. Проценты по сберегательному счёту не начисляются, однако, они, как правило, меньше, чем проценты по ипотеке. Недостатком данного вида ипотеки является более высокая процентная ставка.

В отличие от США и Канады, в Великобритании государство практически не поддерживает ипо-.

2,34 %, -

5 % 35 %

заёмщиков имеют LTV более 75 % средств для приобретения жилья предоставляли стройсбе-режений, а не банки. На данный момент ситуа-

Литература:

1. Бешкок ЕЛ. Ипотечное кредитование в России и за рубежом // Экономика и социум. 2016. № 12. С. 131-147.

ция изменилась, поскольку ставки по банковской ипотеке значительно снизились и стали меньше, чем по кредитам строительных обществ.

В Германии наиболее распространена ипотека с фиксированной процентной ставкой. В отличие от других стран, ипотека с фиксированными процентами в Германии позволяет заёмщику устанавливать:

- размер погашения остатка основного долга за год (Tilgung), который обычно находится в пределе 1-10 %;

-

( 10 %) (Sondertilgung).

Однако рефинансирование кредита возможно не ранее, чем за 5 лет до окончания амортизацион-.

,

другие виды жилищных кредитов: -

процентов (interest-only mortgage, Zinszahlungsdarlehen). Данный тип кредита встречается и в

,

платежи могут быть освобождены от налогов, в

Zinszahlungsdarlehen популярностью у немецких налогоплательщиков.

- кредит строительного общества (Building Society Loan, Bausparvertrag).

В Германии требуется высокий первоначальный взнос - максимальный размер LTV обычно не превышает 80 %, при этом максимальный срок ипотеки составляет 30 лет, размер процентной ставки 2 %, а ежемесячные платежи по ипотеке 35 %

.

Tranio -

дит в пятёрку стран с самыми низкими в мире ставками по ипотеке [4].

За последние годы ипотечное кредитование в

развитых странах претерпело значительные из:

-

, , -

ской выплатой только процентов; - ;

- -

пулярность в развитых странах, при том, что

ранее они составляли основу ипотечной индуст-

, -

.

Literature:

1. Beshkok E.A. Mortgage lending in Russia and abroad // Economy and Society. 2016. № 12. P. 131-147.

2. Назарчук Н.П. Проблемы ипотеки сегодня и возникающие риски // Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки. 2015. № 11(2). С. 64-67.

3. Павлова Г.И. Основные элементы системы

//

кредит. 2011. № 3. С. 67.

4. . . -течному кредитованию в зарубежной хозяйст-

. . 2016.

№. 9. С. 148-153.

2. Nazarchuk N.P. Mortgage problems today and emerging risks // Humanitarian, socio-economic and social sciences. 2015. № 11(2). P. 64-67.

3. Pavlova G.I. The main elements of the system of mortgage lending // Money and Credit. 2011. № 3. P. 67.

4. Khusikhanov R.U. Modern approaches to mortgage lending in foreign economic practice. University Bulletin. 2016. №. 9. P. 148-153.