CC BY
169
Арсналиев Муслим Аскералиевич
преподаватель кафедры гражданского права
филиала Московского института предпринимательства и права
(г. Махачкала)
(e-mail: [email protected])
Особенности государственной регистрации публичных сервитутов
В статье рассматриваются особенности регистрации сервитутов как ограниченных вещных прав на объекты недвижимого имущества, порядок регистрации публичных сервитутов на земельный участок. Обосновывается вывод о том, что в случае принятия нормативного акта об установлении публичного сервитута и уклонения собственника объекта недвижимости от регистрации сервитута суд вправе по иску пользователей, указанных в акте об установлении сервитута, принять решение о регистрации.
Ключевые слова: сервитут, государственная регистрация прав на недвижимое имущество, публичный сервитут, ограничения права собственности, государственный реестр прав, право собственности на земельный участок.
M.A. Arsnaliev, Teacher of a Chair of Civil Law of branch of the Moscow Institute of Entrepreneurship and Law (Makhachkala); e-mail: [email protected]
Features state registration of public easements
The article discusses the features of the registration of easements as limited real rights to immovable property, considers the procedure for registration of public easements on land. The conclusion is that in the case of a regulation on the establishment of a public easement and evading the owner of the property from the registration of the easements the court may, at the suit of users specified in the act of easements, to take a decision on registration.
Key words: easement, state registration of rights to immovable property, public easement, restriction of the right of property, state register of rights, right to ownership of the land.
Государственная регистрация является юридическим фактом признания, а также подтверждения государством установления сервитута и доказательством его существования. Осуществление государственной регистрации сервитутов имеет большое значение для реализации собственниками земельных участков, арендаторами, иными титульными владельцами своих прав и законных интересов. Эта информация имеет существенное значение при совершении гражданско-правовых сделок с земельными участками в связи с тем, что сервитут сохраняется при переходе прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к иным лицам. Следует иметь в виду, что это правило, установленное законом, действует независимо от его наличия в качестве условия в содержании договора.
Осуществление государственной регистрации сервитута дает возможность приобретателю получить информацию о его наличии. Соответствующие права возникают с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав
на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение которого предусмотрено постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции постановлений Правительства РФ от 23 декабря 1999 г. № 1429, от 3 октября 2002 г. № 731, от 3 сентября 2003 г. № 546, от 12 ноября 2004 г. № 627), т.е. с момента государственной регистрации.
Регистрация сервитутов допускается только при существовании государственной регистрации возникшего ранее права на земельный участок в Едином государственном реестре прав. В правоустанавливающих документах об установлении сервитута должны содержаться следующие сведения: наименование сервитута, содержание предоставляемых сервитутом ограниченных вещных прав, границы распространения сервитута, кадастровый номер служащего земельного участка, на котором устанавливается сервитут, кадастровый номер господствующего земельного участка, дата
62
возникновения правоотношения, срок действия сервитута, размер платы за пользование сервитутом (если он установлен).
Государственная регистрация публичного сервитута осуществляется путем подачи заявления органом государственной власти или органом местного самоуправления с представлением заверенной надлежащим образом копии решения об установлении сервитута на земельный участок.
Перечень документов, требуемых для регистрации публичного земельного сервитута, закрепляется в специальных актах субъекта Российской Федерации или муниципального образования. К таким документам относятся: заявление о регистрации, копия документа, подтверждающего уплату пошлины за государственную регистрацию сервитута, копия постановления органа местного самоуправления об установлении сервитута, план земельного участка с указанием сферы действия сервитута, выданный органом кадастрового учета, либо технический паспорт с нанесением сервитутов на объект недвижимости, выданный органом технического учета. Если действие публичного сервитута распространяется на весь земельный участок, то кадастровый план не требуется (ст. 27 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Государственный кадастровый учет проводится в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре». В нем предусмотрено, что в Едином государственном реестре земель содержатся сведения о зарегистрированных в установленном порядке ограничениях (обременениях); сведения о правах на земельные участки и об ограничениях (обременениях) этих прав вносятся в Единый государственный реестр земель на основании сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на основании иных документов о правах на земельные участки, являющихся юридически действительными на момент внесения указанных сведений в государственный земельный кадастр.
Таким образом, по смыслу Федерального закона «О государственном земельном кадастре», сведения об ограничениях (обременениях) прав на земельные участки вносятся в Единый государственный реестр земель после их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Такой порядок ведения государственного кадастрового учета, на наш взгляд, представляется неточным, поскольку для государственной
регистрации прав на земельные участки, ограничений (обременений) этих прав земельный участок должен, прежде всего, пройти государственный кадастровый учет, и лишь после него проводится государственная регистрация прав и ограничений (обременений) прав на земельные участки.
Кроме этого, в Федеральном законе «О государственном земельном кадастре» термин «сведения о правах на земельные участки и об ограничениях (обременениях) этих прав» ясно не связан с занесением сведений о публичном сервитуте в Единый государственный реестр земель.
Поэтому мы убеждены, что на сегодня назрела актуальная необходимость в уточнении рассмотренных правовых норм Федерального закона «О государственном земельном кадастре» в части занесения сведений о публичном сервитуте в Единый государственный реестр земель на основании правового акта о его установлении.
После занесения сведений о публичном сервитуте в Единый государственный реестр земель проводится информирование собственников земельных участков об установлении публичного сервитута и занесение данных об ограничениях прав в использовании земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет, в Единый государственный реестр прав.
Государственная регистрация ограничений, а также обременений права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может осуществляться по инициативе субъектов вещных прав либо лиц, приобретающих названные права.
Если ограничение либо обременение регистрируется не обладателем титула, то регистрация осуществляется по правилам, установленным ст. 16 Федерального закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателей о зарегистрированном ограничении либо обременении.
Государственная регистрация ограничений или обременений прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателей обременяемого объекта недвижимости. Уведомление правообладателей обременяемого объекта недвижимости направляется органом, осуществляющим госрегистрацию прав и их обременений. Срок подачи уведомления не
63
должен превышать пять рабочих дней со дня осуществления государственной регистрации.
Таким образом, нуждаются в уточнении следующие вопросы. Во-первых, о том, могут ли органы публичных образований, если право собственности не зарегистрировано, заставить собственника служащего земельного участка, права которого будут обременяться, зарегистрировать свое право, предоставить правоустанавливающие документы. Во-вторых, кто будет компенсировать ему затраты на проведение землеустроительных и кадастровых работ, регистрационный сбор? Как нам представляется, эти затраты должны быть возложены на заинтересованную сторону.
Для государственной регистрации публичных сервитутов, установленных в целях обеспечения строительства, эксплуатации, ремонта, реконструкции и охраны линейных сооружений, на наш взгляд, необходимо внести дополнения в федеральные законы, уточняющие порядок государственной регистрации публичных сер-витутов.
Во-первых, целесообразно внести дополнение в п. 9 ст. 23 Земельного кодекса РФ, предусматривающее, что публичные сервитуты подлежат государственной регистрации как ограничения (обременения) в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Во-вторых, необходимо внести дополнение в определение термина «ограничения (обременения)» в ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», дополнив перечень примеров, содержащихся в скобках, словами «публичные сервитуты».
В-третьих, следует также уточнить правило ст. 27 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», указав, что при установлении публичного сервитута с целью осуществления строительства линейных сооружений, а также их эксплуатации, ремонта, реконструкции и охраны соответствующие ограничения (обременения) регистрируются в отношении земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет. Регистрация ограничений (обременений) в отношении вновь образуемых земельных участков и земельных участков, не прошедших государственный кадастровый учет, проводится при наличии государственной регистрации прав на эти земельные участки.
Размер оплаты за госрегистрацию публичного сервитута земельного участка устанавливается
актами субъектов Российской Федерации. При этом он не должен превышать максимальный размер, установленный Правительством РФ. Согласно постановлению Правительства РФ от 16 февраля 1998 г. № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» [1] максимальный размер платы за госрегистрацию публичного сервитута для физических лиц составляет 500 руб., для юридических лиц - 7500 руб. Минимальный размер платы за публичный сервитут на уровне Правительства РФ не установлен. Размер платы за регистрацию публичного сервитута может быть привязан к минимальному размеру оплаты труда. К примеру, в Республике Калмыкия он составляет 0,5 МРОТ для физических лиц и 1 МРОТ для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей [2], в Ленинградской области плата за регистрацию публичного сервитута не взимается [3].
В Инструкции города Москвы, утвержденной приказом Москорегистрации от 12 октября 2000 г. № 109-П [4], а также в актах целого ряда иных субъектов Российской Федерации установлено, что оплата осуществляется по взаимному соглашению одной из сторон договора об установлении публичного сервитута при наличии доброй воли соответствующей стороны. Как нам представляется, такие правила уместны для регистрации не публичных, а частных сервитутов. Например, в соответствии с постановлением Правительства Кировской области от 14 мая 2002 г. инициатор установления публичного земельного сервитута, после получения решения об установлении сервитута, обеспечивает проведение государственной регистрации за свой счет (п. 2.5 постановления). На наш взгляд, и в других субъектах Российской Федерации было бы целесообразно при отсутствии прямого упоминания обязанность по оплате регистрации публичного сервитута возлагать на инициатора установления публичного сервитута.
Если в отношении земельного участка установлено несколько сервитутов, то каждый из них подлежит государственной регистрации с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним [5].
Можно предположить ситуацию, когда собственник обремененного земельного участка, несмотря на принятое государственным органом на основе общественных слушаний решение об установлении публичного земельного сервитута, отказывается осуществлять регистрацию
64
публичного сервитута. В качестве одного из способов разрешения такой ситуации предлагается ввести правила о том, что если нормативный акт об установлении публичного сервитута не противоречит действующему законодательству, а собственник служащего объекта недвижимости уклоняется от регистрации публичного сервитута, то суд вправе по требованию любого пользователя, определенного в акте об установлении сервитута, вынести решение о регистрации. Таким образом, публичный сервитут регистрировался бы в соответствии с решением суда. Аналогичное правило применительно к сделкам, требующим государственной регистрации, закреплено в п. 3 ст. 165 ГК РФ, где предусмотрено, что «если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда».
Создание объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и их развитие, в том числе линейных сооружений, должно быть предусмотрено в документах территориального планирования и документах градостроительного зонирования.
В целях обеспечения строительства, эксплуатации, ремонта, реконструкции и охраны новых линейных сооружений публичный сервитут может быть установлен, как уже отмечалось ранее, лишь на основании документов территориального планирования и документов градостроительного зонирования (при их наличии), пред-
1. Собр. законодательства РФ. 1998. № 9. Ст. 1121.
2. Об утверждении Положения о плате за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предоставление информации о зарегистрированных правах: постановление Правительства Республики Калмыкия от 19 июня 2002 г. // Известия Калмыкия. 2003. 28 июня.
3. О плате за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и других документов, выдачу свидетельств о государственной регистрации прав, внесение изменений в Единый государственный реестр прав на территории Ленинградской области: постановление Правительства Ленинградской области от 31 окт.
усматривающих создание и развитие объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.
Для этой цели следует уточнить отдельные положения Градостроительного кодекса РФ, касающиеся содержания генеральных планов поселений и городских округов в части охранных зон линий связи, электрических сетей и трубопроводов (подп. 10 п. 6 ст. 23), определения зоны инженерной и транспортной инфраструктур в части линий электропередачи и охранных зон линий связи, электрических сетей и трубопроводов (п. 8 ст. 35), содержания проекта планировки территории в части линий электропередачи и охранных зон линий связи, электрических сетей и трубопроводов (подп. «б» п. 3 ст. 42).
Взаимосвязь документов градостроительного планирования, зонирования и публичных сервитутов не определена в числе оснований установления публичных сервитутов, предусмотренных в п. 3 ст. 23 Земельного кодекса РФ.
Поэтому в Земельный кодекс РФ следует внести дополнение о том, что публичный сервитут может быть установлен в целях обеспечения строительства, эксплуатации, ремонта, реконструкции и охраны новых линейных сооружений лишь на основании документов территориального планирования и (или) документов градостроительного зонирования, предусматривающих создание и развитие объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. При отсутствии документов территориального планирования или документов градостроительного зонирования требуется их разработка в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.
1. Coll. of legislation of the Russian Federation. 1998. № 9. Art. 1121.
2. On approval of the Regulations on payment for the state registration of rights to immovable property and transactions therewith and the provision of information on registered rights: resolution of the Government of the Republic of Kalmykia of June 19, 2002 // Bulletin of Kalmykia. 2003. June 28.
3. On payment for the state registration of rights to immovable property and transactions therewith, for providing information on registered rights, the issuance of copies of contracts and other documents, the issuance of certificates of state registration of rights, changes in the Unified state register of rights on the territory of the Leningrad region: resolution of the Government of the Leningrad region of Oct. 31, 2003 // Bull. of the Government of the Leningrad region. 2003. № 3.
65
2003 г. // Вестн. Правительства Ленинградской области. 2003. № 3.
4. Инструкция по приему документов на регистрацию земельных отношений: утв. приказом Москомрегистрации от 12 окт. 2000 г. № 109-П. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс», 2008.
5. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / под ред. С.А. Боголюбова, Е.Л. Мининой. 2-е изд., перераб. и доп. Доступ из справ.-правовой системы «Консуль-тантПлюс», 2008.
4. Instructions for receiving documents for registration of land relations: approved with the order of Moscomregistration of Oct. 12, 2000 № 109-P. Access from legal-reference system «ConsultantPlus», 2008.
5. Comment to the Land code of the Russian Federation / ed. by S.A. Bogolyubov, E.L. Minina. 2nd ed., rev. and add. Access from legal-reference system «ConsultantPlus», 2008.
66
