CC BY
37
УДК 528.4
ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В ГОРОДАХ РАЗНЫХ КЛАССИФИКАЦИОННЫХ ГРУПП
Алексей Викторович Дубровский
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, зав. научно-производственной лабораторией «Дигитайзер», тел. (383)361-01-09, e-mail: [email protected]
Екатерина Александровна Попп
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, ст. преподаватель кафедры специальных устройств, инноватики и метрологии, тел. (383)361-07-31, e-mail: [email protected]
В статье показаны виды факторов, влияющих на кадастровую стоимость недвижимости. Даны примеры ценового зонирования на территории городов разных классификационных групп. Предложено выполнять районирование территории (в том числе и перспективное) для цели ее рационального использования в хозяйственной деятельности, а также информационного обеспечения государственной кадастровой оценки.
Ключевые слова: рыночная стоимость, кадастровая оценка, город, классификация, районирование, факторы кадастровой стоимости.
FORMATION PECULIARITIES OF RESIDENTIAL PROPERTY MARKET VALUE IN CITIES OF DIFFERENT CLASSIFICATION GROUPS
Alexey V. Dubrovsky
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Ph. D., Head of Research and Production Laboratory «Digitizer», phone: (383)361-01-09, e-mail: [email protected]
Ekaterina A. Popp
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Ph. D., Senior Lecturer, Department of Special-purpose Devices, Innovatics and Metrology, phone: (383)361-07-31, e-mail: [email protected]
The article shows factors having influence upon cadastral value of real estate. There are some examples of price zoning on the territory of the cities belonging to different classification groups. It is suggested to perform territorial zoning (including perspective one) for the purposes of its rational use in economic activity, and also for information provision of state cadastral valuation.
Key words: market value, cadastral valuation, city, city classification, zoning, cadastral value factors.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости является инструментом регулирования земельно-имущественных отношений и системы налогообложения недвижимого имущества в РФ. Методическое обеспечение оценочных работ во многих случаях позволяет оценщику выбирать более удобный
подход к проведению оценки. Для кадастровой оценки разрабатывается, подготавливается и осуществляется сбор специального информационного обеспечения, на основании анализа которого оценщик может выполнять оценочные работы, в том числе работы по массовой оценке объектов недвижимости. На величину стоимости объекта недвижимости и, как следствие, - его кадастровую стоимость - влияет целая группа факторов. Определение этих факторов и анализ их соответствия реальной кадастровой стоимости объектов недвижимости являются важной научно-методической задачей, несущей также и практический характер.
Рыночная стоимость жилой недвижимости является сложной в определении характеристикой. На ее значение могут влиять различные параметры и факторы, принадлежащие как непосредственно объекту недвижимости, так и окружающей его территории [1-3]. При этом даже такой внешний фактор, как реклама или «антиреклама» в средствах массовой информации, может привести к существенному изменению стоимости недвижимости как в большую, так и в меньшую сторону.
Ценообразующий фактор - качественная или количественная характеристика объекта недвижимости (например, расстояние до объектов инфраструктуры, местоположение, наличие коммуникаций), влияющая, согласно выводам оценщика, на стоимость объекта недвижимости [4-7], рис. 1.
Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и их выбор осуществляются оценщиком. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообра-зующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, определенную оценщиком.
Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов недвижимости, осуществляется оценщиком. В состав факторов стоимости должны быть включены только те, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов недвижимости, и могут быть достоверно определены и количественно измерены.
Основным параметром классификации недвижимости по стоимости является территориальное распределение, или районирование. Также особенностью районирования и распределения ценовых зон является то, что административно-территориальное деление на районы может не соответствовать границам ценовых зон [8]. Так граница между различными административными районами может проходить в границах одного жилого массива, квартиры в котором имеют примерно одинаковую стоимость на рынке. Также на стоимость недвижимости влияют объекты инфраструктуры, которые тоже не привязаны к административно-территориальному делению.
Территориальное распределение ценовых зон в крупных городах России имеет характерные особенности: существует центр населенного пункта - стоимость недвижимости в нем самая высокая, существуют окраины - там стоимость недвижимости самая низкая. Однако, распределение ценовых зон неравномерно, существуют условные «пятна» низкой стоимости в зонах высокой стоимости, и «пятна» высокой стоимости на окраинах. Это обусловлено изме-
нением качества инфраструктуры и появлением малоэтажной жилищной застройки (коттеджные поселки). Коттеджные поселки с развитой инфраструктурой имеют высокую стоимость и расположены на окраинах города.
1
административные ства на объект приобретению
• наличие или отсутствие ограничений со стороны госуда недвижимости, налоговый режим в стране; • поддержака государственных программ и инициатив по недвижимости
экономические_I-
• цены на объекты недвижимости, конкуренция, уровень экономического развития рынка, уровень доходов населения, деловая активность населения, услуги кредитно-финансовых организаций, объемы строительства новых объектов недвижимости;
• средняя заработная плата, социальная поддержка населения;
• степень экономического развития оцениваемой территории;
• уровень цен на недвижимость, стоимость комунальных услуг;
• доступность и условия кредита на покупку жилья
социальные |-
• привлекательность региона, структура и состав населения, уровень развития социальной инфраструктуры;
• характеристика населения: возрастной состав, демографические показатели, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, уровень благосостояния отдельных категорий населения;
• уровень социально-бытовой комфортности территории
экологические
• наличие зеленых насаждений, рекреационных зон, загазованность воздуха, количество и виды промышленных предприятий, наличие вредных выбросов, избыточный шум, общее экологическое состояние территории;
• уровень антропогенной трансформации территории
государственные |-
• вид кадастровой системы, система налогооблажения, строительные правила, величина арендных ставок;
• нормы природоохранного законодательства;
• государственные инвестиции в капитальное строительство
частные
объекта
• предпочтение потребителей; • развитие транспортной инфраструктуры, рассположение недвижимости; • физические свойства объекта недвижимости
Рис. 1. Виды факторов, влияющих на кадастровую стоимость
объектов недвижимости
Влияние на выбор метода и факторов оценки городской недвижимости, оказывает классификационная группа города. Тип города (крупнейший, крупный, большой, средний, малый) определяется численностью жителей. При сравнении распределения ценовых зон по стоимости недвижимости на территории городов можно выделить ряд закономерностей, в первую очередь определяемых типом города. Например, наличие большого количества периферийных территорий, где стоимость недвижимости сопоставима или даже превышает ту, что находится в центральной части города, характерно для крупнейших и крупных городов. В больших, средних и малых городах такая ситуация встречается редко. В городах этой классификационной группы большее влияние оказывают физические характеристики недвижимости, такие как год и материал постройки, тип квартиры.
В качестве примера рассмотрим условные ценовые зоны, определенные в городе Новосибирске (по классификации в категории «крупнейшие города, с численностью населения свыше 1 млн. чел.) и городе Тогучине (по классификации в категории «малые» города, с численностью населения до 50 тыс. чел.). На рис. 2 а и б показано деление территории этих двух городов на условные ценовые зоны. Более темный цвет соответствует большей кадастровой стоимости недвижимости на данной территории. Как видно из рис. 2 а, ценовые зоны города Новосибирска отличаются неоднородностью: высокой стоимостью выделяются центральная часть города и некоторые территории, весьма отдаленные от центра, но обладающие экологическими, эстетико-композиционными и ландшафтно-архитектурными преимуществами. На территории города Тогу-чина, рис. 2, б, происходит плавное изменение ценовых зон в зависимости от удаленности от центральной части города.
а) б)
Рис. 2. Пример ценового зонирования территории населенных пунктов: а) город Новосибирск; б) город Тогучин
Таким образом, можно сделать вывод, что для развития методов оценки недвижимости и совершенствования системы государственной кадастровой оценки важным элементом является исследование особенностей формирования рыночной стоимости жилой недвижимости в городах разных классификационных групп.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Тогузова, М. М. Разработка и исследование методики корректирования границ земельно-оценочных зон населенных пунктов по результатам экологического мониторинга земель (на примере г. Усть-Каменогорска) [Текст] : автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. техн. наук / Тогузова Маржан Мельсовна.- Новосибирск: СГГА, 2013. - 24 с.
2. Попп Е. А. К вопросу выбора методики оценки экологической составляющей в стоимости объектов недвижимости // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2015. -№ 5/С. - С. 179-181.
3. Трубина Л. К., Панов Д. В. Некоторые аспекты учета экологической составляющей при мониторинге земель городских территорий // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. -2012. - № 2/1. - С. 121-123.
4. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 29.07.1998 № 135 - ФЗ (ред. от 13.07.2015) - Режим доступа: кйр://ргауо.§оу.гц/ргоху/1р8/?ёосЬоёу=&пё=102054672.
5. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 (ред. от 22.06.2015) - Режим доступа: ЬйрУ/'^^^со^цкаЩ.гц/ document/cons_doc_LAW_113247.
6. Дубровский А. В., Махт В. А., Козочкина Е. А. Совершенствование методической основы государственной кадастровой оценки объектов жилого фонда // Вестник СГУГиТ. -2017. - Т. 22, № 4. - С. 25-35.
7. Дубровский А. В., Подрядчикова Е. Д. Применение картографо-математических методов определения показателей социальной комфортности для совершенствования системы кадастровой оценки объектов недвижимости // Интерэкспо ГЕ0-Сибирь-2015. XI Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 13-25 апреля 2015 г.). - Новосибирск : СГУГиТ, 2015. Т. 3. - С. 113-118.
8. Дубровский А. В. Перспективное районирование территории для цели рационального использования в хозяйственной деятельности // Интерэкспо ГЕ0-Сибирь-2016. XII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 3 т. (Новосибирск, 18-22 апреля 2016 г.). -Новосибирск : СГУГиТ, 2016. Т. 2. - С. 34-39.
© А. В. Дубровский, Е. А. Попп, 2018
