19УДК 711.58:911.37
Особенности формирования и застройки пригородных зон
Соколова С.А., Волгоградский государственный архитектурно-строительный университет
Ключевые слова: тип застройки, экономическая эффективность, пригородная зона, развитие территории.
В статье систематизированы современные типы застройки, описаны их основные параметры. Автором выявлены возможные типы застройки территории пригородной зоны, разработана модель выбора оптимального типа застройки территории пригородной зоны в соответствии с имеющимися ресурсами, ограничениями и предпочтениями инвесторов и населения.
Features of formation and development of suburban zones
Sokolova S.A., Volgograd State University of Architecture and Civil Engineering
Keywords: type of building, economic efficiency, suburban zone, development of the territory.
The article describes the system of modern types of building, their main parameters. The author reveals the possible types of building for suburban zone, developed a model of optimal type of building for suburban zone in accordance with available resources, constraints and preferences of the investors and the population.
Облик и комфортность городской среды в будущем во многом зависят от того, каким образом происходит формирование и застройка пригородных зон в настоящем, поскольку прирастают города, в первую очередь, за счет присоединения пригородов. На практике нередко можно наблюдать, что территории пригородных зон используются нерационально. Между городом и окружающей сельской местностью существуют пустыри, образуются свалки, карьеры, склады, беспорядочно расположенные группы разнообразных строений, придающие пригороду и самому городу непривлекательный вид.
Особенности формирования пригородных зон сильно отличаются в зависимости от их региональной принадлежности, что объясняется различием природно-климатических условий, социокультурных и демографических характеристик на-
* Статья выполнена в рамках гранта РФФИ № 15-46-02521 «Проект повышения инновационной активности и инвестиционной привлекательности региона на основе развития территории пригородной зоны».
селения, а также выбранной администрацией стратегической линией развития этих территорий. Бережное и эффективное освоение пригородных зон - длительный и сложный процесс, требующий учета большого количества разнообразных факторов. Немаловажную роль в характере эволюции пригородных зон играет выбор рациональной формы застройки их территории.
Безусловно, ключевое влияние на характер и темп развития пригородных зон оказывают разрабатываемые и реализуемые планы стратегического развития этих территорий, определяющие их основное функциональное назначение, градостроительный облик, который, в свою очередь, зависит от типа застройки. В настоящее время применяются различные типы жилой застройки, наиболее распространенные из которых представлены на рис. 1.
Основные типы жилой застройки
Периметральная или квартальная застройка
Строчная застройка
Групповая застройка
Сетчатая застройка
Радиальная застройка
Точечная застройка
Ковровая застройка
Коттеджная застройка
Усадебная застройка
Малоэтажная застройка повышенной плотности
Смешанная застройка
Стихийная застройка
Рис.1. Классификация современных типов жилой застройки Источник: разработка автора
Охарактеризуем типы жилой застройки, приведенные на рис. 1:
1. Периметральная (квартальная) застройка - жилые дома различного типа располагаются по периметру застраиваемой территории, образуя замкнутое или частично замкнутое внутреннее пространство, которое может быть использовано для размещения зон отдыха или возведения необходимых функциональных объектов. Такая застройка была очень широко распространена в нашей стране до 20-х годов XX века, но в 70-е годы XX века стала возрождаться и активно применяться по настоящее время.
2. Строчная застройка - жилые протяженные дома размещаются параллельно друг другу без четких границ, с наличием открытого придомового пространства. При этом торцевая сторона здания, как правило, направляется «на улицу», а длинная сторона, которая образует «строчку», - на сторону горизонта. С целью повышения выразительности застройки «строчки» домов могут располагаться под углом к проезду.
3. Групповая застройка - протяженные жилые объекты размещаются в виде группы различных геометрических фигур. В результате такой застройки формируются дворы различной
формы и глубины в сочетании с башенными зданиями. Как правило, групповая застройка применяется для архитектурной организации жилой группы микрорайона, включающей жилые здания, детские и иные учреждения социальной направленности с радиусом обслуживания около 200 метров. Групповая застройка получила распространение в 70-е годы XX века как более совершенный тип, чем строчная застройка.
4. Сетчатая застройка предусматривает расположение многоквартирных домов высотой 1-4 этажа различной планировки (блокированные, секционные, коридорные, галерейные, смешанные) на геометрической сетке, например, прямоугольной, треугольной, многогранной и т. д. Небольшие внутренние дворы являются местом для организации отдыха жителей.
5. Радиальная застройка связана с расположением жилых зданий на улицах-радиусах, расходящихся от центра города (например, радиальные улицы от Кремля в центре Москвы).
6. Точечная застройка предполагает возведение объектов на территории уже существующей застройки, позволяющей вместить тот или иной объект. При таком типе застройки преимущественно строятся высокоэтажные дома. При размещении точечных объектов часто уничтожаются зеленые территории и зоны отдыха, что неблагоприятно отражается на экологии окружающей среды.
7. Ковровая застройка предусматривает возведение блок-квартир высотой 1-2 этажа с внутренними двориками. Рисунок «ковра» зависит от формы блок-квартиры, которая может быть простой (квадратной, прямоугольной) или сложной (Г-, Т-, Х-образной). В одной блок-квартире возможен один внутренний дворик-патио или несколько небольших террас, палисадников. Преимуществами ковровой застройки выступают: энергоэкономичность, вы-сококомпактность, эстетические свойства. Такой тип застройки наиболее распространен на территориях с жарким климатом.
8. Коттеджная застройка характеризуется возведением индивидуальных или блокированных квартир, жилых домов высотой 1-3 этажа. Такой тип застройки предусматривает наличие земельного участка, используемого для личных нужд, а также как индивидуальную зону отдыха. Участки коттеджной застройки целесообразно формировать в группы территорий общего пользования (озелененная, спортивная, разворотная площадки). Как правило, отдельные участки объединяются учреждениями общего пользования (детские, общеобразовательные учреждения, объекты обслуживания и т.п.). Комплекс коттеджной застройки целесообразно проектировать как единый архитектурно-планировочный ансамбль, объединенный объектами и территориями общественного назначения.
9. Усадебная застройка предполагает размещение жилых строений вдоль транспортной магистрали, характеризуется невысокой плотностью застройки и населения. Такой тип застройки применяется, в основном, в сельских поселениях и в малых городах.
10. Малоэтажная застройка повышенной плотности связана с формированием территории из 2-3-х этажных домов. Основными характеристиками являются экономичность, эколо-гичность и разнообразие среды проживания.
11. Смешанная застройка предусматривает применение на одной территории жилых зданий различных типов по этажности, планировочной структуре, уровню комфортности.
12. Стихийная застройка характеризуется возведением жилых зданий в отсутствие схемы территориального планирования (генерального плана) или самовольным размещением объектов в нарушение существующего плана.
Полагаем, что наиболее важными характеристиками жилой застройки выступают такие параметры, как плотность застройки; среднее количество этажей; средняя себестоимость жилья; уровень комфорта; типы возводимых жилых зданий; размер участка застройки; возмож-
ности парковки автотранспорта; системы обслуживания населения [1, с. 15-16].
Систематизация типов жилой застройки в соответствии с вышеприведенными параметрами представлена в табл. 1.
Таблица 1
Основные характеристики современной жилой застройки
Тип жилой застройки Плотность застройки Этажность Себестоимость жилья Уровень комфорта
1 2 3 4 5
1. Периметральная (квартальная) выше среднего 3-9 средняя средний
2. Строчная выше среднего 3-9 средняя средний
3. Групповая средняя 1-9 средняя выше среднего
4. Сетчатая средняя 1-4 средняя средний
5. Радиальная выше среднего 3-9 высокая средний
6. Точечная высокая 9-25 низкая низкий
7. Ковровая низкая 1-2 средняя высокий
8. Коттеджная средняя 1-3 средняя высокий
9. Усадебная низкая 1-3 средняя высокий
10. Малоэтажная застройка повышенной плотности высокая 2-3 низкая средний
11. Смешанная средняя 1-25 средняя различный
12. Стихийная средняя 1-4 невысокая низкий
Считаем, что необходимо предотвращать и полностью ликвидировать стихийную застройку, поскольку ее социально-экономические последствия в большинстве случаев негативны. Дальнейшее цивилизованное развитие такой территории связано с различными ограничениями и препятствиями. К их числу следует отнести: разрозненность возведенных жилых объектов, отсутствие единого архитектурного стиля; непродуманность дорожной развязки, хаотичность размещения жилых зданий; недостаток или отсутствие благоустроенных общественных зон и т.п. В результате на практике возникает необходимость сноса или перестройки жилых зданий, возникших стихийно, что, в свою очередь, требует привлечения дополнительных финансовых, трудовых, временных и иных ресурсов [2, с. 43].
Такие типы застройки, как периметральная, строчная, групповая, сетчатая, радиальная, точечная, ковровая, коттеджная, усадебная, малоэтажная с повышенной плотностью, смешанная, могут успешно применяться при проектировании развития территорий и строитель-
Таблица 1
(Продолжение таблицы 1)
Основные характеристики современной жилой застройки
Тип жилой застройки Типы жилых зданий Размер участка застройки Парковка автотранспорта Эколо-гичность
1 2 3 4 5
1. Периметральная (квартальная) многоквартирные дома большой по периметру участка и в паркингах низкая
2. Строчная многоквартирные дома большой в придомовом пространстве и паркингах низкая
3. Групповая многоквартирные дома большой в придомовом пространстве и паркингах низкая
4. Сетчатая многоквартирные дома средний в придомовом пространстве и паркингах низкая
5. Радиальная многоквартирные дома большой в придомовом пространстве и паркингах низкая
6. Точечная многоквартирные дома небольшой в паркингах очень низкая
7. Ковровая блокированные квартиры средний в придомовом пространстве и паркингах средняя
8. Коттеджная жилые дома, индивиду альные и блокированные квартиры средний в придомовых участках и паркингах высокая
9. Усадебная жилые дома большой в придомовых участках очень высокая
10. Малоэтажная застройка повышенной плотности блокированные квартиры средний в придомовом пространстве и паркингах выше среднего
11. Смешанная здания различных типов большой в придомовом пространстве и паркингах средняя
12. Стихийная здания различных типов небольшой стихийная парковка очень низкая
стве жилых зданий. Общеизвестно, что различные типы застройки имеют свои особенности, оказывающие влияние на возможность и характер их использования на конкретном участке в зависимости от местоположения (табл. 2).
Применение конкретного типа застройки предопределяют исходные параметры (размер и вид проектируемой территории, количество расселяемого населения и т.п.), ограничения (культурно-исторические, существующие нормативы), а также пожелания потенциальных жителей (уровень комфортности и себестоимости жилья, этажность, тип жилых зданий, эко-логичность и т.п.) и инвесторов (прибыль от продажи жилья, рентабельность и т.п.).
Таблица 2
Возможность применения застройки в зависимости от вида территории
Тип застройки Территория города Пригородная зона
Центр Срединная зона города Периферия города Окрестности города Ближний пригород Дальний пригород
1. Периметральная (квартальная) + + + + + +
2. Строчная + + + + + -
3. Групповая + + + + + +
4. Сетчатая + + + + + +
5. Радиальная + + - - - -
6. Точечная + + + + + -
7. Ковровая - - + + + +
8. Коттеджная - + + + + +
9. Усадебная - - - + + +
10. Малоэтажная застройка повышенной плотности + + + + +
11. Смешанная + + + + + +
Источник: разработка автора
Нами была разработана модель выбора оптимального типа застройки территории пригородной зоны, которая включает девять этапов исследования различных параметров:
1. Оценка размера территории для застройки - анализируется фактическая площадь проектируемой территории. Точные критерии классификации территории по ее размерам могут варьироваться в зависимости от региональной принадлежности (размера всей пригородной зоны), а также от текущей ситуации развития пригорода.
2. Определение этажности застройки территории - принимается решение о возведении определенного количества этажей в жилых зданиях. В расчете учитывают все надземные этажи, включая мансардный и технический. Цокольный этаж принято считать дополнительным этажом, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной
отметки земли не менее, чем на 2 метра.
В настоящее время следует отметить тенденцию уменьшения средней этажности возводимых жилых зданий. Однако такое строительство должно быть экономически обоснованным с точки зрения последующего содержания транспортной и инженерной инфраструктуры [3, с. 37]. Считаем, что в пригородной зоне нецелесообразно строить дома выше девяти этажей. В исключительных случаях допускается возведение жилых зданий высотой 17 этажей.
3. Определение плотности застройки территории - вычисляется суммарная поэтажная площадь застройки наземной части зданий и сооружений в габаритах наружных стен, приходящаяся на единицу территории. Максимальная плотность застройки не должна превышать существующие нормативы, действующие для проектируемой территории пригородной зоны. Кроме того, важно сопоставить объем нового строительства жилья с его потребностью, то есть учесть численность населения, которое необходимо разместить на заданном участке.
4. Определение уровня себестоимости жилья - рассчитывается стоимость одного квадратного метра жилья. Оценка уровня себестоимости жилья (низкий, средний или высокий) производится в соответствии со среднерыночными ценами, действующими в регионе в определенный момент времени.
5. Определение уровня комфортности жилья - производится с учетом характеристик местоположения жилого здания (расположение относительно центра, транспортная доступность, социальная инфраструктура, наличие и площадь рекреационных зон); проектно-технических характеристик дома (технология строительства, утепление дома, отделка фасада, вентиляция, сейсмостойкость); характеристик квартиры или жилого дома (площадь жилья, высота потолков, качество стеклопакетов, соотношение площади окон к площади пола, количество санузлов, наличие балконов, лоджий, эркеров, состояние инженерных коммуникаций); характеристик инфраструктуры (дворовая территория, организация парковки машин, система безопасности, отделка мест общего пользования, дополнительная инфраструктура) [4, с. 133-136].
Особенно в современных условиях хочется отметить важность проектирования достаточного количества парковочных мест. Считаем, минимально допустимым является расчет «одна квартира - одно автомобильное место». При возможности количество проектируемых маши-номест целесообразно увеличить, поскольку индивидуальный автомобильный транспорт в пригородной зоне выступает одним из наиболее удобных способов перемещения населения.
6. Определение типа жилых зданий - принимается решение о типе возводимого жилья. В пригородной зоне могут быть построены многоквартирные дома, индивидуальные, блокированные квартиры или жилые дома.
7. Определение экологичности застройки - исследуются такие критерии, как состояние атмосферного воздуха, почвы, грунтов и водных объектов на проектируемой территории; площадь зоны озеленения; уровень электромагнитного поля; радиационное качество возводимых жилых зданий; состояние воздуха и микроклимат жилых помещений.
8. Определение возможных типов застройки территории пригородной зоны - на основе составления комбинаций с различными параметрами строительства жилых зданий выявляются возможные типы застройки территории пригородной зоны.
9. Определение экономической эффективности типов застройки - анализируются такие показатели, как затраты на строительство жилья и домовой недвижимости коммерческого использования; затраты на инженерную подготовку и инфраструктуру; затраты на транспортную инфраструктуру; доход от продажи жилья и домовой недвижимости коммерческого использования; прибыль; рентабельность и др.
Апробация модели выбора оптимального типа застройки была осуществлена на примере участка Волгоградской пригородной зоны, расположенного в Светлоярском районе. Площадь участка - 30 гектаров, что расценивается как средний размер территории. Проектируемая этажность - 2-3 этажа со средней или высокой плотностью застройки. Цена одного квадратного метра жилья не должна превышать среднерыночные цены, то есть допустимы низкая и средняя себестоимость. Ожидаемая комфортность жилья - средняя или высокая. С точки зрения инвесторов и будущих жителей на данной территории предпочтительным является возведение жилых домов или блокированных квартир.
Применение авторской модели выбора оптимального типа застройки в соответствии с вышеуказанными параметрами позволило определить возможные типы застройки - коттеджная или малоэтажная застройка повышенной плотности. В результате определения экономической эффективности этих типов застройки было принято окончательное решение об определении наиболее оптимального типа застройки участка Волгоградской пригородной зоны (табл. 3).
Таблица 3
Экономическое обоснование выбора оптимального типа застройки участка Волгоградской пригородной зоны
Наименование показателей Коттеджная Малоэтажная
застройка застройка повышенной плотности
1 2 3
1. Цена 1 м2 жилья, тыс. руб. 44,17 44,17
2. Объем возводимого жилья, м2 42810,00 50610,00
3. Цена 1 м2 домовой недвижимости коммерческо- 66,25 66,25
го использования, тыс. руб.
4. Объем возводимой домовой недвижимости 5660,00 5660,00
коммерческого использования, м2
5. Затраты на строительство жилья, млн. руб. 856,20 1012,20
6. Затраты на строительство домовой недвижимо- 198,10 198,10
сти коммерческого использования, млн. руб.
7. Затраты на инженерную подготовку, млн. руб. 3,43 3,43
8. Затраты на инженерную инфраструктуру, млн. руб. 179,76 179,76
9. Затраты на транспортную инфраструктуру, млн. руб. 194,65 194,65
10. Доход от продажи жилья, млн. руб. 1890,92 2235,44
11. Доход от продажи домовой недвижимости ком- 357,00 357,00
мерческого использования, млн. руб.
12. Прибыль, млн. руб. 658,66 816,51
13. Рентабельность, % 41,0 45,5
Источник: рассчмтано автором
Таким образом, наиболее оптимальным типом застройки участка Светлоярского района Волгоградской пригородной зоны является малоэтажная застройка повышенной плотности.
Подводя итог, отметим, к современным цивилизованным типам застройки относятся периметральная, строчная, групповая, сетчатая, радиальная, точечная, ковровая, коттеджная, усадебная, малоэтажная с повышенной плотностью, смешанная. Основными характеристиками жилой застройки выступают: плотность, этажность, уровень себестоимости и комфорта, тип жилых зданий, размер участка застройки, особенности организации парковки, эко-логичность. Модель выбора оптимального типа застройки территории пригородной зоны позволяет определить наиболее предпочтительный вариант согласно таким параметрам, как размер проектируемой территории, этажность, плотность застройки, себестоимость жилья, уровень комфортности, типы жилых зданий, экологичность и экономическая эффективность застройки.
Библиография
1. Сычев И.С. Оценка форм территориально-пространственного развития жилой среды исторически сложив-
шегося города: дис. ... канд. техн. наук. - Москва, 2014. - 163 с.
2. Беляев М.К., Соколова С.А. Повышение эффективности процесса субурбанизации Волгоградской области
на основе развития пригородного сервиса // Региональная экономика: теория и практика, 2015. - № 5 (380). - С. 38-50.
3. Соколова С.А. Оценка возможностей инновационного развития на примере стройиндустрии Волгоградской области // Креативная экономика, 2014. - № 5 (89). - с. 29-39.
4. Степанов И.Г., Матасова О.И. Количественная оценка комфортности жилья и ее влияние на ценообразова-
ние на рынке недвижимости // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия: Экономика и менеджмент, 2011. - № 8 (225). - С. 131-139.
Автор
Соколова Светлана Александровна, к.э.н., доцент кафедры экономики и управления проектами в строительстве Волгоградского государственного архитектурно-строительного университета; e-mail: svetalekssok@yandex.ru.
