CC BY
29
УДК 528.44
ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ Эй-МОДЕЛИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ДАЛЬНЕЙШЕГО УЧЕТА В ЕГРН
Александра Игоревна Иванова
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, обучающийся, тел. (952)904-32-44, e-mail: ivanova-aleks.ivanova@yandex.ru
Александр Викторович Чернов
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, доцент кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (913)743-09-79, e-mail: avch-1011@mail.ru
В исследовании представлена укрупненная технологическая схема подготовки технических планов в отношении объектов недвижимости, с учетом формируемой 3D-модели. В основе лежит использование совокупности программ для кадастровых инженеров и SketchUp. Предложены технологические решения, позволяющие устранить существующие недостатки программ для трехмерного моделирования объектов недвижимости. Сделан вывод о необходимости разработки дополнительного 3D-модуля для программ, отвечающих за формирование технических планов.
Ключевые слова: 3D-модель, объект недвижимости, технический план, кадастровые работы
FEATURES OF FORMATION OF A 3D MODEL OF REAL ESTATE FOR FURTHER ACCOUNTING IN CADASTRE
Alexandra I. Ivanova
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10 Plakhotnogo Str., Novosibirsk, 630108, Russia, BSc, Department of Cadastre and Territorial Planning, phone: (952)904-32-44, e-mail: ivanova-aleks.ivanova@yandex.ru
Alexandr V. Chernov
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10 Plakhotnogo Str., Novosibirsk, 630108, Russia, Ph. D., Associate Professor, Department of Cadastre and Territorial Planning, phone: (913)743-09-79, e-mail: avch-1011@mail.ru
The study presents an enlarged technological scheme for the preparation of technical plans for real estate objects, taking into account the generated 3D model. It is based on the use of a set of programs for cadastral engineers and SketchUp. Technological solutions are proposed to eliminate the existing shortcomings of programs for three-dimensional modeling of real estate objects. It is concluded that it is necessary to develop an additional 3D module for programs responsible for the formation of technical plans.
Keywords: 3D-model, real estate object, technical plan, cadastral works
Введение
Кадастровый учет недвижимого имущества является официальной государственной процедурой. Регламент и цели проведения учета сформулированы
в ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ [21] - внесение в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений обо всех объектах капитального строительства (ОКС), которые подтверждают их существование или прекращение их существования. При этом сведения, вносимые в ЕГРН, должны содержать характеристики, которые однозначно индивидуализируют ОКС.
На протяжении долгого времени, государственный кадастровый учет проводился только в формате 2Б, т.е. для объектов недвижимости, имеющих сложную конфигурацию (нависающие элементы, совокупность надземного и подземных контуров и др.), описание выполнялось недостаточно корректно. Таким образом, с учетом сложившейся практики кадастрового учета, многие ОКС описаны в виде 2Б-моделей, которые не соответствуют реальной ситуации. Примером такого объекта является здание Технопарка в Академгородке (рис. 1).
Рис. 1. а) 2Б-модель ОКС б) реальная конфигурация ОКС
В результате совместной работы ведущих Российских ученых в области кадастра и 3Б-моделирования геопространства: Волкова С. Н., Сизова А. П., Кар-пика А. П., Лисицкого Д. В., Шаповалова Д. А. [4,5,7,15,17,24], Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) [16,19], Министерства Экономического развития Российской Федерации, а также профессионального сообщества кадастровых инженеров, была реализована Дорожная карта [7,14], результатом которой стала законодательная возможность описания ОКС 3Б-моделями и их дальнейшего учета в ЕГРН [12].
С 2020 года, с переходом субъектов РФ на Федеральную государственную информационную систему единого государственного реестра недвижимости (ФГИС ЕГРН), технический план на ОКС, подготавливаемый кадастровым инженером, может содержать 3Б-модель, отвечающую следующим требованиям: - масштаб модели должен совпадать с реальным объектом - 1:1;
- сохраняется координатная привязка к геодезической государственной сети или к опорной межевой сети при проведении кадастровых работ [12].
Анализируя официальные отчеты о деятельности Росреестра за 2020 год [16], можно отметить выполненный кадастровый учет ряда ОКС, содержащих ЭБ-модели (например, парящий мост в парке Зарядье (рис. 2)), а также разработку пилотных проектов по ЭБ-моделированию объектов недвижимости (например, проект «Мой ЭБ-дом» [10]).
Рис. 2. Модель объекта «Парящий мост в парке Зарядье»
Однако, на сегодняшний день, можно констатировать малую распространенность практики ЭБ-моделирования ОКС среди профессионального сообщества кадастровых инженеров. На наш взгляд, данная особенность связана с отсутствием каких-либо методических указаний по формированию ЭБ-моделей ОКС с учетом требований законодательства [12].
В связи с этим, целью исследования является разработка укрупненной технологической схемы выполнения кадастровых работ с дополнительным описанием ОКС ЭБ-моделями в соответствии с требованиями ЕГРН.
Полученная схема апробирована на реально существующем ОКС и может быть использована кадастровыми инженерами при выполнении кадастровых работ в отношении ОКС, а также в качестве теоретической основы для разрабатываемой методики формирования ЭБ-кадастра на территории РФ.
Методы и материалы
В статье применена совокупность методов системного подхода и анализа, результатом которых стало обобщение информации о существующей практике выполнения кадастровых работ, а также метод анкетирования кадастровых инженеров, позволивший сделать вывод о программном обеспечении, наилучшим образом подходящем для подготовки технических планов с учетом ЭБ-моделей ОКС.
В исследовании использованы материалы внутренних обмеров и геодезической съемки ОКС (далее - объект исследования), представляющего собой двухэтажное нежилое здание, расположенное по адресу: Новосибирская область, р-н Новосибирский, Верх-Тулинский сельсовет, с Верх-Тула, ул. Мелиораторов, на земельном участке (ЗУ) с кадастровым номером 54:19:060102:3022.
Результаты
Исходя из анализа практики проведения кадастровых работ [1,6,8,23], а также 3Б-моделирования объектов недвижимости [2,9,15,20], в исследовании была разработана укрупненная схема формирования технического плана с учетом 3Б-модели ОКС, которую можно представить в виде совокупности 5 этапов (рис. 3).
1 Изучение исходных документов (материалов)
__
2 Проведение геодезической съемки, выполнение внешних и внутренних обмеров объекта недвижимости
3 Обработка полученных результатов
I
4 Формирование ЗВ-модели ОКС в специализированном программном обеспечении
1
5 Подготовка и оформление технического плана
Рис. 3. Укрупненная технологическая схема формирования технического плана на ОКС, дополненная 3Б-моделью
В рамках первого этапа выполняются следующие виды работ: заключение договора подряда с заказчиком, анализ имеющейся документации (поэтажные планы, разрешение на строительство, исполнительная съемка и т.д.), заказ дополнительных сведений из ЕГРН (кадастровый план территории, выписка из ЕГРН и пр.).
На втором этапе выполняется геодезическая съемка ОКС в соответствии с требованиями, приведенными в [13]. На сегодняшний день, выделяют шесть методов определения координат характерных точек ОКС (рис. 4).
Рис. 4. Методы определения координат характерных точек ОКС
На наш взгляд наиболее актуальным для съемки ОКС в условиях плотной городской застройки, является комбинированный метод.
Для реализации третьего этапа используется различное программное обеспечение (ПО). Наиболее распространенной практикой является применение ПО, предлагаемого в комплекте с используемым геодезическим оборудованием (например, Trimble Business Center, CredoDAT, MicroStation, MapInfo и т. д.).
На четвертом этапе выполняется формирование SD-модели ОКС.
В соответствии с требованиями ЕГРН [12], SD-модель объекта недвижимости должна быть представлена в одном из четырех форматов: .skp, .rvt, .pln, .dxf. Для этого, могут быть использованы различные программные комплексы: Autodesk Revit; Autodesk Autocad; SketchUp; Houdini и др.
Исходя из существующей практики, наиболее часто кадастровые инженеры используют программу «SketchUp» [11]. При работе, пользователь имеет возможность проектировать всевозможные конструктивные элементы зданий и сооружений, осуществлять экспорт и импорт проекта в различных форматах из других программ для SD-моделирования. Недостатком данной программы является отсутствие возможности использования местной системы координат, в которой осуществляется ведение ЕГРН.
Пятый этап включает в себя интеграцию результатов выполнения этапов 1 - 4 и формирование итогового XML-документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера (УКЭП). В исследовании проведен опрос среди членов саморегулируемой организации кадастровых инженеров «СРО ПРОФцки» об используемой программе для формирования технических планов. В качестве респондентов выступили 667 действующих кадастровых инженеров. Результаты опроса представлены на рис. 5.
На основе разработанной схемы, была выполнена апробация на объекте исследования.
ПроГео
Технокад Экспресс
АРГО
АС-КИ
ПК 30
Полигон
Зем.депо
Комплект программ "АРМ кадастрового инженера"
Age о
ПО Геомер Pro
CREDO Межевой план/Кадастр Другой (отвечу в комментариях) openLand QGIS
42 голосов 156 голосов 135 голосов 3 голосов 60 голосов 104 голосов 36 голосов 30 голосов
6,9% 25,6% 22,1% 0:5% 9,8% 17,0% 5,9% 4.9%
1 голосов 0,2%
6 голосов 1.0%
30 голосов 4,9%
56 голосов 9,2%
8 голосов 1,3%
Рис. 5. Результаты опроса об используемом ПО
В рамках первого этапа был заключен договор подряда с заказчиком кадастровых работ, а также заказана Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 04.03.2021 г. № 99/2021/379098214 в отношении земельного участка, на котором располагается исследуемый ОКС. Для формирования 3D-модели, от заказчика получена проектная документация.
В рамках второго этапа, в марте 2021 года был произведен выезд на местность. При выполнении работ было использовано следующее надлежащим образом поверенное геодезическое оборудование: аппаратура геодезическая спутниковая EFT M3, и дальномер лазерный Leica DISTO D2. Далее, были проведены геодезические измерения, в рамках которых выполнены внешние обмеры и определена внутренняя конфигурация здания. Определение высоты здания выполнено на основании полученной проектной документации на ОКС. Полученные абрисы представлены на рис. 6, 7.
Рис. 6. Абрис внешних обмеров 211
Рис. 7. Абрис внутренней конфигурации
Для обработки полученных данных использовался программный комплекс «MapInfo Pro 15.0». Результат - координаты характерных точек наземного контура ОКС, приведены в таблице.
Координаты характерных точек наземного контура ОКС
№ точки X У
1 471235.08 4187570.90
2 471236.08 4187581.52
3 471235.73 4187581.55
4 471236.01 4187584.39
5 471232.39 4187584.74
6 471232.12 4187581.90
7 471229.48 4187582.14
8 471228.48 4187571.52
На основании полученных координат, в совокупности с внешними обмерами здания лазерным дальномером, получен внешний контур здания (рис. 6.), на основании которого сформирована графическая часть технического плана (пример подготовленной схемы расположения ОКС на ЗУ приведен на рис. 8).
Для успешной реализации 4 этапа, с учетом существующего недостатка программы «SketchUp», был разработан алгоритм действий, основанный на формировании ЭБ-модели с учетом отступов здания от границ земельного участка, на котором расположено здание.
С помощью веб-сервиса для кадастровых инженеров «Полигон» [Э], на основании заказанной выписки из ЕГРН, был выполнен импорт границ земельного участка в обменный формат Mapinfo (.mif). Далее, исходя из результатов, приведенных в таблице, были получены отступы от границ ЗУ, а также выполнены промеры конфигурации земельного участка.
Рис. 8. Схема расположения ОКС на земельном участке
Далее, в Бк^еИир по известным значениям (конфигурация ЗУ), был запроектирован первый контур - контур ЗУ, далее, по вычисленным отступам, был запроектирован контур объекта капитального строительства (рис. 9).
а) б)
Рис. 9. а) Контур земельного участка; б) Отображение наземного контура ОКС
Исходя из сформированного поэтажного плана, представленного на рис. 10, были построены ЭБ-модели первого и второго этажей (рис. 11).
Рис. 10. Поэтажный план объекта
Рис. 11. ЭБ-модель объекта недвижимости
В рамках выполнения пятого этапа при подготовке технического плана был использован программный комплекс «Полигон Про».
В результате, был подготовлен технический план для передачи заказчику и дальнейшего учета ОКС в ЕГРН, содержащий ЭБ-модель объекта недвижимости.
Выводы
На основании проведенного исследования были получены следующие выводы:
- разработана укрупненная технологическая схема формирования технического плана, дополненного 3Б-моделью объекта недвижимости;
- осуществлена апробация предложенной схемы на примере реального существующего объекта, подготовленный технический план удовлетворяет актуальным требованиям ЕГРН и передан заказчику для осуществления процедуры государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на создаваемое здание;
- предложенные технологические решения могут быть использованы кадастровыми инженерами для выполнения кадастровых работ и формирования ЭБ-моделей объектов недвижимости;
- формирование ЭБ-модели ОКС и формирование технического плана на современном этапе предполагает использование двух различных программных продуктов, что не является оптимальным. Существующие программы для 3D-моделирования не адаптированы под совместное использование с программами для формирования технической документации в отношении объектов недвижимости. Следовательно, необходимо разработать дополнительный модуль к программам для кадастровых инженеров для формирования трехмерных моделей, или исправить существующие недостатки ПО для ЭБ-моделирования (возможность привязки контура ОКС к местным системам координат, в которых осуществляется ведение ЕГРН).
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Аврунев Е.И., Гиниятов А.И. Концептуальный подход к геодезическому обеспечению 3Б-кадастра [Текст] /Е.И. Аврунев Е.И., А.И. Гиниятов// Вестник СГУГиТ (Сибирского государственного университета геосистем и технологий). - 2020. - Т. 25. № 4. - С. 152-158.
2. Аврунев Е.И., Гиниятов А.И. Современное состояние и проблемы геодезического обеспечения создания и ведения трехмерного кадастра недвижимости [Текст] /Е.И. Аврунев Е.И., А.И. Гиниятов// Регулирование земельно-имущественных отношений в России: правовое и геопространственное обеспечение, оценка недвижимости, экология, технологические решения. - 2020. - Т. 1. - С. 136-140.
3. Веб-сервисы для кадастровых инженеров «Полигон» [Электронный ресурс]. URL: https://pbprog.ru/webservices/ (дата обращения: 10.04.21)
4. Волков С.Н., Шаповалов Д. А., Нилиповский В.И. Международная интеграция в области землеустройства - новые подходы и перспективы [Текст] / С.Н. Волков, Д. А. Шаповалов, В.И. Нилиповский // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2020. - №10. - С. 5-13.
5. Волков С.Н., Шаповалов Д. А. Современное состояние земельных отношений и научное обоснование их совершенствования [Текст] / С.Н. Волков, Д. А. Шаповалов// Интерэкспо Гео-Сибирь. - 2018. - Т. 2. № 3. - С. 224-236.
6. Кадастровые работы на застроенных территориях [Электронный ресурс]. URL: https://my.bsu.ru/content/pbl/publications/publication_62.pdf#page=40/ (дата обращения: 10.04.21)
7. Карпик А.П. Реализация " дорожной карты": пути повышения качества пространственного описания объектов государственного кадастра недвижимости [Текст] / А.П. Карпик, Д.А. Ламерт, В.И. Обиденко. // Геодезия и картография. -2013. -№12/1. -С.45-49
8. Комплексные кадастровые работы как способ исправления реестровых ошибок в егрн [Электронный ресурс]. URL: https://www.tmei.ru/images/sampledata/nauka/Konferenc/XXI-konf---obl-2020.pdf#page=457/ (дата обращения: 10.04.21)
9. Лисицкий Д. В., Кацко С. Ю. Концепция создания и функционирования геоинформационного пространства [Текст] / Д.В. Лисицкий, С.Ю. Кацко.// Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр., 15-26 апреля 2013 г., Новосибирск: Пленарное заседание : сб. материалов в 2 т. Т. 2. - Новосибирск : СГГА, 2013. - С. 72-75.
10. «Мой 3Б-дом» [Электронный ресурс]. URL: https://rg.ru/2015/08/07/3d-dom.html/ (дата обращения: 14.04.21)
11. ПО для проектирования 3Б-модели [Электронный ресурс]. URL: https://www.sketchup.com/ ru/ (дата обращения: 10.04.21)
12. Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (ред. От 25.09.2019) "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений" [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_194903/ (дата обращения: 29.03.21)
13. Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 г. № П/0393 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места" [Электронный ресурс]. URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/74812016/ (дата обращения: 19.04.21)
14. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 26.09.2013 № 1744-р «Об утверждении плана мероприятий («дорожная карта») «Совершенствование оценочной деятельности» [Электронный ресурс]. URL: https://rosreestr.gov.ru/upload/Doc/17-upr/Распоряже-ние%20Правительства%20РФ%20от%2026_09_2013%20№/о201744-р^/ (дата обращения: 10.04.21).
15. Романов В.М., Троицкая В.О. Исследование мировой практики вопроса формирования и развития 3D кадастра в Internet пространстве с помощью портальных технологий и поисковых систем / В. М. Романов, В. О. Троицкая. // Культура управления территорией: экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика. : материалы 8-ой рег. науч.-практ. конференции. - 2020. - С. 50-56.
16. Сведения, содержащиеся в ЕГРН [Электронный ресурс]. URL: https://rosreestr.gov.ru/ site/open-service/statistika-i-analitika/gosudarstvennaya-registratsiya-prav-na-nedvizhimoe-imush-chestvo-i-sdelok-s-nim54/ (дата обращения: 10.04.21)
17. Сизов А. П. Геоинформационные технологии в мониторинге и использовании земельных ресурсов/ А.П. Сизов, А.Ж. Батыкова, О.В. Богданова, и др.// Коллективная монография. - Пенза, 2019.
18. Сизов, А. П. Практическая сущность изменений в законодательстве по кадастровым работам [Текст] / А. П. Сизов, Д. А. Шолудько // Актуальные проблемы природообустройства, кадастра и землепользования: материалы Междунар. научно-практ. конф., посвящ. 95-летию фак. землеустройства и кадастров ВГАУ. - Воронеж, 2016. - С. 238-241.
19. Создание модели трехмерного кадастра недвижимости в России. Заключительный отчет. [Электронный ресурс]. URL: https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/cc_news?news_id= 16202&news_line_id=11662. (дата обращения: 15.04.21)
20. Старицына И.А. Опыт применения 3D и 4D кадастра в зарубежных странах / И. А. Старицына // Актуальные вопросы землепользования и управления недвижимостью. Сборник статей II Национальной научно-практической конференции. - 2020. -С. 194-202.
21. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. От 25.11.2017) «О государственной регистрации недвижимости» [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/ docu-ment/cons_doc_LAW_182661/ (дата обращения: 29.03.21)
22. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_70088/
23. Чернов, А.В. Теоретические основы трехмерного кадастра объектов недвижимости/ Д.В. Лисицкий // Вестник СГУГиТ (Сибирского государственного университета геосистем и технологий). - 2018. - Т.23. № 2. - С. 153-170.
24. Шаповалов Д.А. Аналитический обзор развития многомерных систем учета и регистрации прав и объектов недвижимости в парадигме «умного города / Н.С. Бегляров. // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2021. - №3
© А. И. Иванова, А. В. Чернов, 2021
