CC BY
21
УДК 528.44
ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ ТЕХНИЧЕСКИХ ПЛАНОВ, СОДЕРЖАЩИХ 3D-МОДЕЛЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Мария Сергеевна Жадан
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, обучающийся, тел. (961)221-69-02, e-mail: masha.molodyh@mail.ru
Александр Викторович Чернов
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, доцент кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (913)743-09-79, e-mail: avch-1011@mail.ru
Павел Олегович Барбашин
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, обучающийся, тел. (913)777-73-23, e-mail: p.barbashin@alumni.nsu.ru
В статье представлены результаты апробации формирования технического плана, дополненного 3Б-моделью для постановки на государственный кадастровый учет здания в соответствии с требованиями единого государственного реестра недвижимости, с применением различных программных продуктов.
Ключевые слова: 3Б-модель, технический план, объект недвижимости, садовый дом
FEATURES OF FORMATION OF TECHNICAL PLANS CONTAINING A 3D MODEL OF A REAL ESTATE OBJECT
Maria S. Zhadan
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Student, phone: (961)221-69-02, e-mail: masha.molodyh@mail.ru
Aleksandr V. Chernov
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Ph. D., Associate Professor, Department of Cadastre and Territorial Planning, phone: (913)743-09-79, e-mail: avch-1011@mail.ru
Pavel O. Barbashin
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Student, phone: (913)777-73-23, e-mail: p.barbashin@alumni.nsu.ru
The article presents the results of approbation of the formation of a technical plan, supplemented by a 3D model for putting on the state cadastral registration of a building in accordance with the requirements of the unified state register of real estate, using various software products.
Keywords: 3D model, technical plan, real estate object, garden house
Введение
Процесс всеобщей компьютеризации различных технологических процессов оказал серьезное влияние на все сферы жизнедеятельности человека, в том
числе, процедуру государственного кадастрового учета (ГКУ) и регистрации прав (ГРП) на объекты недвижимости, а также на состав подготавливаемой технической документации в отношении таких объектов.
Так, на смену бумажным документам, содержащим описание внешней и внутренней конфигурации зданий, сооружений и других объектов капитального строительства (ОКС) пришли современные ХМЬ-документы, подписываемые усиленной квалификационной электронной подписью кадастрового инженера, содержащие в том числе ЭБ-модели ОКС.
Появление необходимости в трехмерном описании объекта, во многом связано с появлением различных архитектурных форм, индивидуализирующих ОКС, и делающих их более инвестиционно привлекательными, дефицитом земельных ресурсов в городах и интенсификацией подземного строительства, появлением многоуровневых дорожных развязок и др. объектов, корректное описание которых в 2Б-формате не представляется возможным (рис. 1).
Рис. 1. Объекты недвижимости, требующие описания ЭБ-моделями
Кроме этого, происходит динамическое развитие смежных отраслей - информационное моделирование зданий, появление умных городов, трехмерных геоинформационных систем (ЭБ-ГИС), включающих фотореалистичные трехмерные сетчатые модели природных и искусственных сред, эволюция геодезического оборудования (лазерные сканеры, мультикоптеры и пр.), а также появилась законодательная возможность учета формируемых ЭБ-моделей объектов недвижимости [1-11].
Анализируя особенности Российского законодательства в отношении учета ЭБ-моделей объектов недвижимости в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и практики выполнения соответствующих кадастровых работ, можно отметить, что на сегодняшний день вопрос методики выполнения кадастровых работ по формированию технических планов с учетом формируемой ЭБ-модели не получил достаточного освещения [12-16], что подтверждает актуальность проведенного исследования.
Цель исследования: разработать технологические решения по формированию ЭБ-моделей ОКС в соответствии с требованиями ЕГРН и их включению
в состав технических планов, для проведения ГКУ, с апробацией на реально существующем объекте недвижимости на территории Новосибирской области.
Теоретическая значимость: предложенные технологические решения позволят повысить корректность кадастрового учета многоконтурных ОКС со сложной конфигурацией, путем дополнения их ЭБ-моделями.
Практическая значимость: исследование направлено на повышение эффективности работы кадастровых инженеров, сокращение количества ошибок при подготовке технической документации и увеличению количества объектов недвижимости, дополненных ЭБ-моделями в ЕГРН.
Методы и материалы
Методология проведенного исследования базируется на анализе существующих законодательных особенностей кадастрового учета ОКС, дополненных ЭБ-моделями и использовании эмпирического метода, позволяющего на примере реального объекта рассмотреть особенности подготовки соответствующих технических планов.
Представленное исследование является логическим продолжением работы автора [17], содержащей технологическую схему выполнения работ по подготовке документов для учета и регистрации садовых домов.
В исследовании использованы материалы внутренних обмеров и геодезической съемки ОКС (далее - объект исследования), представляющего собой двухэтажное нежилое здание (садовый дом), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:11:013001:199 по адресу: обл. Новосибирская, р-н Ко-ченевский, с.о. «Березка», ул. Солнечная, № 5.
Используемое оборудование: аппаратура геодезическая спутниковая EFT M3 GNSS (номер в Госреестре СИ 66126-16, Свидетельство о поверке № 205856Э, выдано 22 сентября 2020 г.), и дальномер лазерный Leica DISTO D2 (номер в Госреестре СИ Э8Э21-16, серийный номер 7517).
Для проведения исследования применялось следующее программное обеспечение: ГИС MapInfo (обработка результатов геодезической съемки, графическая часть технического плана), Autodesk AutoCAD (отрисовка поэтажного плана объекта недвижимости), SketchUp (ЭБ-моделирование внешней и внутренней конфигурации объекта исследования), Полигон Про (формирование текстовой части технического плана, формирование Zip-архива) [18 - 21].
Результаты
С учетом выводов, сформулированных в [17], исследование содержало 6 этапов.
На первом этапе был заключен договор подряда между кадастровым инженером и заказчиком, в котором прописаны обязанности сторон, сроки выполнения работ и стоимость оказываемой услуги.
На втором этапе были собраны исходные данные, а именно:
- выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (выписка из ЕГРН);
- выписка из каталога координат пунктов ГГС в местной системе координат Новосибирской области;
- кадастровый план территории.
На третьем этапе был осуществлен геодезический выезд, определены координаты и высоты характерных точек исследуемого объекта, а также составлен абрис каждого этажа здания. Для обеспечения контроля правильности выполненных измерений дополнительно выполнены промеры внешнего контура здания лазерной рулеткой (рис. 2.).
Рис. 2. Реализация третьего этапа технологической схемы
На четвертом этапе исследования была сформирована графическая часть технического плана: схема геодезических построений, схема расположения и чертеж здания, выполнено оформление поэтажных планов на исследуемый объект, а также выполнено формирование 3D-модели объекта.
Вопросы подготовки графической части технических планов подробно изучены, в отличие от формирования 3D-моделей ОКС в соответствии с требованиями ЕГРН, следовательно, рассмотрим порядок формирования трехмерной модели на примере исследуемого объекта.
Требования, предъявляемые к формируемой 3D-модели [953]: - представление модели в одном из выходных форматов данных: DXF, RVT, PLN, SKP. Выполнено с использованием программного комплекса SketchUp (формат SKP). Выбор обусловлен наличием широкой международной практики применения данного ПО [22, 23], а также положительным опытом применения SketchUp при реализации совместного Российско-Нидерланд-
ского пилотного проекта по созданию ЗБ-кадастра на территории Российской Федерации [24].
- обеспечена координатная привязка к государственной геодезической сети. Реализована на третьем этапе, при выполнении работ в качестве исходной геодезической основы использована постоянно действующая базовая станция KOCH (ПДБС) и три пункта ГГС (CHUL, KOCH, ORDN), использованные для привязки ПДБС к государственной геодезической сети.
- масштаб формируемой модели 1:1 соответствует объекту недвижимости. Проверка осуществлена путем сравнения параметров объекта в результате геодезической съемки, натурных измерений лазерным дальномером, и измерений посредством программных возможностей SketchUp.
- ЗБ-модель объекта недвижимости должна содержать сведения о глубине и высоте всех конструктивных элементов. Реализовано в результате выполнения З этапа.
Модель была сформирована в следующем порядке:
а) выполнено проектирование контура земельного участка в условной системе координат на основании импорта выписки из ЕГРН, содержащей координаты характерных точек и горизонтальные проложения границ ЗУ, на котором располагается ОКС;
б) на основании данных, полученных при реализации третьего этапа, нанесен наземный контур ОКС (в соответствии с отступами от границ ЗУ), сформирован двумерный каркас модели, который путем экструдирования «выдавлен» до высоты, полученной в результате проведенных измерений;
в) выполнено ЗБ-моделирование внутренней конфигурации здания на первом этаже, в том числе, оконные и дверные проемы, лестницы и пр. элементы планировки здания (печь, дверные ручки и т.д.);
г) аналогичным образом выполнено ЗБ-моделирование второго этажа здания, полученная совокупность элементов была сгруппирована, реализована совместная компоновка ЗБ-моделей первого и второго этажей здания;
д) осуществлено моделирование внешних декоративных элементов (крыша, водосток), проведено текстурирование внешних стен в соответствии с данными натурных наблюдений.
В результате выполнения этапов а-д была получена ЗБ-модель исследуемого объекта, отвечающая требованиям ЕГРН. Результаты выполнения отдельных этапов, а также сравнение с реальной фотографией объекта приведено на рис. З и 4.
В результате выполнения пятого этапа исследования была подготовлена декларация об объекте недвижимости, соответствующая требованиям ЕГРН.
На шестом этапе было осуществлено формирование технического плана в формате XML-документа (версия 6, соответствующая Новосибирской области), в состав которого была включена ЗБ-модель здания (рис. 5), и осуществлена передача в орган кадастрового учета и регистрации прав через заказчика кадастровых работ.
Рис. 3. Основные этапы ЗБ-моделирования ОКС
Рис. 4. Сравнение ЗБ-модели и фактической конфигурации ОКС
Главная Импорт Параметры Помощь
^ а
Просмотр Печать чертежа *
Печатный документ
Титульный Исходные Измерения_Местоположение_Характеристики_Заключение_Построения_Расположение_Чертеж План +
Приложение
1 Приложения (обязательно заполняется: гюля, отмеченные "Г, указываются обязательно)
з=, а 31 \ ч .н
! Наименование документа Количество листов [ Приложенный файл (в т.ч. ЗР-модель}
1 Декларация об объекте недвижимости 12 C:\Program Р|1еь (х8б)\Полигон ПроМехплан зданияМ99 Гавенко дом\Декларация дом TaBeHKO.pdf
2 Планы этажей здания 2 C:\Program РНеь (х86)\Полигон ПроМехплан зданияМ99 Гавенко дом\Лоэтажный план Гавенко.р<Н
3 Согласие об обработке персональных данных 1 C:\Program РЛев (х86)\Полигон ПроМехплан зданияМ 99 Гавенко дом\Согласие TaBeHKO.pdf
+ Сведения о геодезической основе (с датой осмотра и отметкой о сохранности пунктов) 2 C:\Program РЛеь (х86)\Полигон ПроМехплан зданияМ99 Гавенко дом\Сеедения о геодез осноее.рс1<
1 ЗР-модель С;\2\Рабочий столЧСадастровая деятелыюсть\ЗР-модели\Гавенко З.И\Д ом \ЗР-модельер
Рис. 5. Состав технического плана, дополненного ЗБ-моделью
В результате проведенных учетно-регистрационных действий, ОКС был внесен в ЕГРН, ему присвоен кадастровый номер 54:11:013001:651, однако сведений о наличии его 3D-модели в кадастре недвижимости не обнаружено (сведения из выписок ЕГРН, публичной кадастровой карты).
В соответствии с этим, был направлен официальный запрос в управление Росреестра по Новосибирской области по причине отсутствия информации о 3D-модели объекта недвижимости.
В соответствии с полученным ответом от 21.12.2020 г: «...ч. 1 ст. 8 Закона о регистрации определяет, что в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. В соответствии с ч. 8 Закона о регистрации ЗD-модель объекта недвижимости не относится ни к основным, ни к дополнительным сведениям об объекте недвижимости. С изложенного выше, ЗD-модель объекта недвижимости не подлежит внесению в кадастр недвижимости ЕГРН. Онлайн-сервис Росреестра «Публичная кадастровая карта» также не содержит информации о ЗD-моделях объекта недвижимости.».
Выводы
На сегодняшний день, на территории Новосибирской области реализованы все технические возможности со стороны всех участников рынка кадастровых услуг для учета 3D-моделей объектов недвижимости в ЕГРН:
- программное обеспечение для подготовки технических планов (Полигон про, Технокад-экспресс, Арго и др.) позволяет включать 3D-модели ОКС, а также вносить сведения о глубине/высоте ОКС в состав технической документации для постановки ОН на ГКУ/ГРП;
- геодезические измерительные приборы позволяют (лазерные сканеры, роботизированные тахеометры, мультикоптеры и пр.) получить 3D-модель объекта недвижимости практически в режиме реального времени. Полученные модели отвечают требованиям ЕГРН;
- Новосибирская область осуществила переход на единую федеральную государственную информационную систему ведения единого государственного реестра недвижимости (ФГИС ЕГРН) 03.06.2020 г., что являлось одним из обязательных требований Росреестра для учета 3D-моделей.
Соответственно, с точки зрения законодательства и технических возможностей, кадастровый инженер может подготовить технический план ОКС с приложенной 3D-моделью, однако по состоянию на сегодняшний день, фактическая возможность выполнения такой операции, отсутствует. Более того, ранее существовавшие 3D-модели (например, «парящий мост» в парке Зарядье, г. Москва), не отображаются в ЕГРН и его сервисах.
Выяснение причин такого несоответствия является приоритетной задачей в направлении дальнейших исследований по данной теме.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Добротворская, Н.И. Совершенствование методов почвенного обследования территорий с использованием ДЗЗ и ЭБ-моделирования [Текст] / Н.И. Добротворская, А.В. Чернов -Региональные проблемы дистанционного зондирования Земли материалы VI Международной научной конференции. Сибирский федеральный университет, Институт космических и информационных технологий. 2019. С. 227-2Э1.
2. Малыгина О.И., Н.Г. Мартынова, В.А. Бударова, А.В. Шереметьевский, А.В. Дубровский Technology of processing of results of geodetic support of 3D seismic survey in the territories of oil and gas fields Espacios, vol. 40 (№34), 2019 Режим доступа: http://www.revis-taespacios.com/a19v40n34/19403430.html.
3. Митрофанова Н.О., Алтынцев М.А., Архипенко О.П., Чернов А.В., Гоголев Д.В. «Особенности формирования 3Б-моделей объектов недвижимости» Национальная научно-практическая конференция «Регулирование земельно-имущественных отношений в России: правовое и геопространственное обеспечение, оценка недвижимости, экология, технологические решения» - Новосибирск: СГУГиТ, 2018.
4. Чернов, А.В. Применение технологии лазерного сканирования для моделирования объектов недвижимости в 3Б-кадастре [Текст] / М.А. Алтынцев - Геодезия и картография. 2018. Т. 79. № 9. С. 52-63.
5. Чернов, А.В. Оценка точности 3Б-моделей, построенных с использованием беспилотных авиационных систем [Текст] / Е.И. Аврунев, Х.К. Ямбаев, О. А. Опритова, Д.В. Гоголев -Вестник СГУГиТ (Сибирского государственного университета геосистем и технологий). 2018. Т.23. № 3. С. 211-228.
6. Чернов, А.В. Методические аспекты создания 3D кадастра в городах арктического региона РФ [Текст] / А.В. Чернов - В сб. : ТВОРЧЕСТВО ЮНЫХ-ШАГ В УСПЕШНОЕ БУДУЩЕЕ труды Х Всероссийской научной молодежной конференции с международным участием с элементами научной школы имени профессора М.К. Коровина по теме: «Арктика и ее освоение». Национальный исследовательский Томский политехнический университет. 2017. С. 198-199.
7. Чернов, А.В. Моделирование пространственных объектов недвижимости в 3D кадастре [Текст] / А.В. Чернов - В сб.: Современные вопросы землеустройства, кадастра и мониторинга земель материалы региональной научно-практической конференции. 2016. С. 190199.
8. Pouliot J. Subsurface Utility Network Registration and the Publication of Real Rights: Pending for a Full 3D Cadastre. [Электронный ресурс] / J. Pouliot, P. Girard // FIG Working Week 2016 Recovery from Disaster Christchurch, New Zealand, 2016. Режим доступа: http://www.gdmc.nl/ 3DCadastres/literature/3Dcad_2016_01.pdf - Загл. с экрана.
9. Pouliot J. 3D Cadastre: With or Without Subsurface Utility Network [Электронный ресурс] / J. Pouliot, P. Girard. // FIG 3D Cadastre Workshop 2016, Athens, Greece. Режим доступа: http://www.gdmc.nl/3DCadastres/literature/3Dcad_2016_13.pdf.
10. Кроненброк, Д. Новые перспективы и проблемы 3D ГИС. От автоматического построения здания до виртуальных городов. Способна ли n-пространст- венная ГИС представлять пространство пользователя? [Текст] / Д. Кроненброк, М. М. Лазерко // ГЕО-Сибирь-2010: VI Междунар. науч. конгр.: Пленарное заседание : сб. материалов, 19-29 апр. 2010 г. - Новосибирск : СГГА, 2010. - С. 33-47.
11. Горобцов, С. Р. Применение 3D технологий для корректного учета объектов недвижимости [Текст] / С. Р. Горобцов // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2015: XI Междунар. науч. конгр.; Междунар. науч. конф. «Эконом. развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью»: сб. материалов в 4 т., 13-25 апр. 2015 г. - Новосибирск: СГУГиТ, 2015. - Т. 3.- С. 127-134.
12. Чернов, А.В. Аналитический обзор зарубежного опыта учета ЗБ-моделей в кадастре [Текст] / М.С. Жадан, Д.В. Гоголев - В сб. : Интерэкспо ГЕО-Сибирь. 2019. Т. 7. С. 201-209.
13. Чернов, А.В. Основные этапы становления и развития ЗБ-кадастра в странах-членах FIG [Текст] / М.И. Окунева - В сб. : Интерэкспо ГЕО-Сибирь. 2018. № 8. С. 35-42.
14. Чернов, А.В. Формирование профессиональных компетенций, обучающихся в сфере построения ЗБ-моделей объектов недвижимости для кадастровой деятельности [Текст] / А.В. Чернов - Актуальные вопросы образования. 2018. № 1. С. 271-275.
15. Чернов, А.В. Исследование вариантов построения ЗБ-модели объектов недвижимости для целей кадастра [Текст] / А.В. Чернов - Вестник СГУГиТ (Сибирского государственного университета геосистем и технологий). 2018. Т.23. № 3. С. 192-210.
16. Чернов, А.В. Технологические аспекты построения 3Б-модели инженерных сооружений в городах арктического региона РФ [Текст] / Е.И. Аврунев, А.В. Дубровский, А.В. Комиссаров, Е.Ю. Пасечник - Известия Томского политехнического университета. Инжиниринг георесурсов. 2018. Т. 329. № 7. С. 131-137.
17. Чернов, А.В. Аналитический обзор зарубежного опыта учета 3Б-моделей в кадастре [Текст] / М.С. Жадан, А. П. Шелпакова - В сб.: Интерэкспо ГЕО-Сибирь. 2020. Т. 3. С. 66-79.
18. ГИС MapInfo. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.mapinfo.ru/
19. AutoCAD. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.autodesk.ru/ prod-ucts/autocad/
20. SketchUp. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.sketchup.com/ru
21. Веб-сервисы Полигон [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://pbprog.ru/ webservices/
22. Dimopoulou E. 3D Cadastres Best Practices, Chapter 2: Initial Registration of 3D Par-^^Электронный ресурс] / E. Dimopoulou, S. Karki, M. Rok, J. Almeida and C. Griffith-Charles //FIG Congress 2018, May 6-11, 2018, Istanbul, Turkey. Режим доступа:http://www.gdmc.nl/ 3DCadastres/literature/3Dcad_2018_47.pdf.
23. Andrée M. Virtual 3D Models as a Basis for Property Formation. [Электронный ресурс] / M. Andrée, S. Seipel, G. Milutinovic // FIG Working Week 2016 Recovery from Disaster Christ-church, New Zealand, 2016. Режим доступа: http://www.gdmc.nl/3DCadastres/literature/ 3Dcad_2016_04.pdf.
24. О реализации российско-нидерландского проекта сотрудничества «Создание модели трехмерного кадастра объектов недвижимости в России [Электронный ресурс]: приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 8 апреля 2011 г. № П/106 // СПС «КонсультантПлюс».
25. Публичная кадастровая карта. (2021) [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://pkk.rosreestr.ru/.
26. Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 // СПС «КонсультантПлюс».
© М. С. Жадан, А. В. Чернов, П. О. Барбашин, 2021
