Особенности экспертизы сметной стоимости строительства Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

10. Яськова Н.Ю. Перспективы развития строительства в отраслевом формате //Вестник ИрГТУ. 2014. № 2 (85). С. 233-236.

11. http://www.irkstroy.ru/content/articles/3079

12. Гаджинский А.М. Логистика. М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2006. 432 с.

Информация об авторе

Матвеев Иван Дмитриевич, аспирант кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: (3952) 405412, expertiza@istu.edu, Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Information about the author

Matveev I.D., Post-graduate, Department of Real Estate Expertise and Management; tel.: (3952) 405412, expertiza@istu.edu, Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.

УДК 338.5

ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЕРТИЗЫ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА

© О.В. Никишина, Т.А. Моргунова

В статье рассматривается порядок и необходимость проведения судебной экспертизы сметной стоимости строительства, финансирование которых планируется осуществлять полностью или частично за счет различных видов бюджета или за счет инвесторов. Обосновывается необходимость проверки на достоверность определения сметной стоимости объектов капитального строительства. В статье выдвигается несколько положений, имеющих первостепенное значение для проведения экспертизы сметной стоимости. Рассматриваются основные задачи, которые ставятся экспертом на разрешение при производстве экспертизы сметной документации. Проанализированы результаты экспертиз стоимости выполненных строительных работ, выделены основные методы завышения сметной и фактической стоимости. Уделено внимание стоимостной экспертизе объектов незавершенного строительства.

Ключевые слова: сметная стоимость; эксперт; незавершенное строительство; смета; экспертиза; объект капитального строительства.

INSPECTION PECULIARITIES OF BUDGET BUILDING VALUE © O.V. Nikishina, T.A. Morgunova

In this article we consider the order and necessity to perform court inspection of building value, budgeting of which is planned to perform fully or partly at the expense of different types of budget or at the expense of investors. We prove the necessity to verify truthfulness of defining the budget value of the objects of capital repair. In the article we also set forward some statements which have the prime meaning to hold the inspection of budget value. We consider the main targets that are put forward by an expert to solve during the production of budget value inspection. We analysed the results of inspection of the work costs, pointed the main methods of

over-estimation of budget and real value. We paid attention to the cost inspection of objects of unfinished building.

Key words: budget cost; expert; unfinished building; cost sheet; inspection; object of capital building.

Экспертиза проектов зданий и сооружений является одним из самых действенных рычагов контроля над процессом проектирования и внедрением научно-технического прогресса в область строительства. При прохождении экспертизы проектно-сметная документация на строительство (реконструкцию) предприятий, зданий и сооружений подлежит проверке и изучению: на соответствие проекта заданию на проектирование, генеральному плану населенного места или промышленного узла; соответствие технологических процессов, оборудования новейшим достижениям науки, техники и научной организации труда, решений технологической части проекта нормам технического проектирования; соответствие архитектурно-строительных решений требованиям технологии производства продукции и современному уровню строительной техники и индустриализации строительства; соответствие архитектурно-художественных решений зданий и сооружений общему архитектурному ансамблю места застройки; правильность принятых решений генплана предприятия, комплекса или отдельных зданий; правильность и точность определения сметной стоимости строительств (реконструкции) предприятий, зданий и сооружений, структур капитальных вложений, а также подготовленность и комплектность сметной документации для осуществления расчетов за полностью законченные объекты или этапы работ на соответствие новизне и технологичности применяемых конструктивных решений и методов организации и производства строительного процесса. Как показывает практика, во время прохождения экспертизы проектно-сметной документации существенно повышается качество самого проекта, корректируются технико-экономические показатели, устраняются недостатки и просчеты проектировщиков, за счет чего снижается себестоимость строительного процесса. Размер оплаты за проведение государственной (негосударственной) экспертизы проектно-сметной документации определяется в соответствии с пунктами 51-58 Постановления Правительства Российской Федерации «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» от 5 марта 2007 года № 145, и рассчитывается в процентном соотношении от стоимости изготовления проектной документации и (или) материалов инженерных изысканий, установленной в договоре подряда между заказчиком и проектной организацией. Согласования проектных решений органами государственного надзора и заинтересованными организациями должны проводиться в одной инстанции в течение 15 дней. Предметом проверки является сопоставление расчетов в сметной документации со сметными нормативами, состоящими в федеральном реестре сметных нормативов, выявление правильности принятия физических объемов работ, конструктивных, организационно-технологических и других решений, согласно проектной документации.

Экспертиза обоснованности сметной стоимости строительства подразумевает под собой экспертизу сметной документации. При необходимости также проводится проверка актов выполненных работ и справок о стоимости выполненных работ, как правило, составленных по ф. КС-2, КС-3, на соответствие утвержденной сметной документации.

Экспертиза сметной документации на строительство (реконструкцию) предприятий, зданий и сооружений является важным и действенным средством контроля качества проектирования и эффективностью капитальных вложений и должна проводиться на высоком научно-техническом уровне.

В комплексной оценке качества разработки проектной документации важнейшее место занимает оценка проектных решений в разделах сметной стоимости и организации строительства. Ведь от того, насколько достоверно определена стоимость строительства

объектов (особенно тех, которые строятся за счет бюджетных средств), во многом зависят планирование и распределение капитальных вложений, эффективность их использования.

Анализ результатов экспертизы проектно-сметной документации показывает, что качество сметной документации, поступающей в экспертные учреждения и организации, зачастую не соответствует никаким требованиям. В подавляющем большинстве случаев экспертам приходится сталкиваться с завышениями сметной стоимости строительства, при этом заказчик теряет от 12 до 23 % своих вложений.

На стадии утверждения проектной документации смета является обязательной составляющей частью технической документации. Как показывает практика, большинство мелких, средних и многих крупных строительных организаций по ряду причин (в числе которых попытки скрыть истинную стоимость объекта на этапе проведения тендерных торгов или переговоров с возможным заказчиком в надежде возместить свои затраты после заключения договора оформлением актов на дополнительные работы) стараются пропустить этап предоставления предварительной сметы, переходя непосредственно к актам выполненных работ, выставляемых при закрытии определенных этапов, указанных в договоре.

Если заказчик не имеет строительного образования, ему трудно самостоятельно провести анализ смет. Пользуясь неопытностью заказчика, строители могут внести в смету лишние, неиспользуемые в реальности материалы. Обосновано это может быть ссылками на требования различной нормативной документации, на опыт строителей, на общепринятую практику. Иными словами, требуется независимая экспертиза.

Разница в предложенной заказчику цене на материалы и реальной рыночной ценой может составлять достаточно большую величину. В результате между заказчиком и подрядчиком могут возникнуть серьёзные разногласия. Чтобы избежать неоправданных расходов и уменьшить расходы оправданные, необходимо провести анализ смет (сметной документации).

В ходе проведения экспертизы сметной документации определяется соответствие:

- сметной стоимости объекта капитального строительства утвержденным нормативам;

- объемов работ, принятых в сметной документации, объемам работ, предусмотренным в проектной документации.

Основными нормативными документами, на соответствие которым проверяется сметная документация, являются:

- методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС81-35.2004);

- методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве (МДС81-33.2004);

- методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве (МДС81 -25.2001);

- сборник сметных норм и затрат на строительство временных зданий и сооружений (ГСН81-05.2001);

- сборник сметных норм дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время (ГСН81-05-02-2007).

Полный перечень нормативной документации приводится в федеральном реестре сметных нормативов, подлежащих применению при определении сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета.

Порядок проведения судебной экспертизы сметной стоимости требует соблюдения указаний, используемых при экспертизе сметной документации объектов строительства, возведение которых планируется за счет бюджетных средств (полностью или частично). Эти же указания применяются при экспертизе сметной документации (в составе проектной документации), проводимой в рамках получения разрешительной документации на

строительство. При проведении таких экспертиз руководствуются Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 мая 2009 г. № 427 «О порядке проведения проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета».

Из вышеуказанного постановления можно выделить несколько положений, имеющих первостепенное значение для проведения экспертизы сметной стоимости:

1. Проведение проверки сметной стоимости.

1.1. Предметом проверки сметной стоимости является изучение и оценка расчетов, содержащихся в сметной документации, в целях установления их соответствия сметным нормативам, включенным в федеральный реестр сметных нормативов, физическим объемам работ, конструктивным, организационно-технологическим и другим решениям, предусмотренным проектной документацией.

До включения норматива цены конструктивного решения в федеральный реестр сметных нормативов оценка расчетов, содержащихся в сметной документации, проводится в целях установления их соответствия иным сметным нормативам (в том числе элементным сметным нормам), включенным в федеральный реестр сметных нормативов.

1.2. Проверка сметной стоимости проводится в предусмотренный договором срок.

1.3. В случае если при проведении проверки сметной стоимости выявляются недостатки (отсутствие либо неполнота сведений, описаний, расчетов, чертежей, схем и т. п.), не позволяющие сделать выводы о достоверности или недостоверности представленных расчетов, заявителю в течение 3 рабочих дней направляется уведомление о выявленных недостатках и при необходимости устанавливается срок их устранения.

1.4. Организация по проведению проверки оформляет заключение о недостоверности определения сметной стоимости объекта капитального строительства, если:

а) выявленные недостатки невозможно устранить в процессе проведения проверки сметной стоимости или заявитель в установленный срок их не устранил;

б) расчеты, содержащиеся в сметной документации, произведены не в соответствии со сметными нормативами, включенными в федеральный реестр сметных нормативов;

в) в сметной документации выявлены ошибки, связанные с неправильностью и (или) необоснованностью использованных в расчетах физических объемов работ, конструктивных, организационно-технологических и других решений, принятых в проектной документации.

1.5. При отсутствии сметных нормативов, подлежащих применению при расчете сметной стоимости строительства, заинтересованное лицо вправе подготовить необходимые сметные нормативы и представить их в Министерство регионального развития Российской Федерации для включения в установленном порядке в федеральный реестр сметных нормативов.

2. Результаты проверки сметной стоимости.

2.1. Результаты проверки сметной стоимости оформляются в виде заключения о достоверности (положительное заключение) или недостоверности (отрицательное заключение) определения сметной стоимости объекта капитального строительства (далее заключение).

2.2. Заключение должно содержать обоснование выводов о достоверности (недостоверности) определения сметной стоимости объекта капитального строительства со ссылками на конкретные положения сметных нормативов и с перечислением несоответствий, связанных с неправильностью и (или) необоснованностью принятых в расчетах физических объемов работ, конструктивных, организационно-технологических и других решений, предусмотренных проектной документацией.

Основные задачи, которые ставятся экспертом на разрешение при производстве экспертизы сметной документации:

- определение полноты документации;

- соответствия указанных нормативов работам и объемам, указанным в смете;

- установление верности применения коэффициентов и соответствия их дате составления документа;

- определение верности схем и формул расчетов;

- проверка соответствия действительности иных позиций сметы.

Экспертиза объемов и стоимости выполненных строительно-монтажных и ремонтных работ представляет собой наиболее распространенную задачу (после экспертизы качества), которая решается в рамках проведения строительно-технической экспертизы, назначаемой в судебном или внесудебном порядке. Действительно, этот пласт доказательств является основным камнем преткновения в процессе судебной тяжбы.

Если судебным органом ставятся вопросы относительно факта и объемов произведенных строительных или ремонтных работ, то основной задачей эксперта, становится выбор именно методики расчетов. В экспертной деятельности руководствуются следующими способами определения объемов выполненных работ:

- прямые или опосредованные контрольные обмеры. Данная операция позволяет достаточно точно определить факт выполнения и количественные показатели тех строительно-монтажных или ремонтных работ, которые не являются скрытыми. Данный прием требует наличия поверенного измерительного оборудования, а также квалифицированного инженерного персонала с опытом работы на строительной площадке;

- расчет объемов выполненных работ при наличии проектной и исполнительской документации. В случае, если эксперту на исследование заказчик может предоставить проектную, а особенно исполнительную документацию относительно неплохого качества (подписанные всеми сторонами акты на скрытые работы, журналы производства работ, сертификаты на использованный материал), то объем непосредственно контрольных обмеров заметно снижается - специалист, в первую очередь, производит расчет на основании принятых актов на скрытые работы. Если же в суде происходит оспаривание видов работ, указанных в актах, то эксперт обязан произвести вскрытие конструкций, для того, чтобы установить хотя бы фрагментарно отсутствие выполненных работ. В том случае, если это не удается сделать, - виды и объемы работ, указанные в актах экспертами, должны быть приняты и расценены при установлении стоимости работ;

- расчет объемов выполненных работ при отсутствии проектной и исполнительской документации. Данный случай является самым затруднительным для проведения экспертизы, так как в этом случае необходимо проводить обязательно контрольные обмеры тех работ, которые не являются скрытыми. Затем на основании вскрытий конструкций определяется примерно состав работ, скрытых последующими. Затем эксперт обязательно должен рассчитать те минимальные виды работ, которые необходимы по технологии проведения, даже если их натурно установить не удалось.

Второй этап данного вида судебных экспертиз или исследований обязательно должен включать в себя расчет стоимости произведенных работ - собственно это и является основным вопросом практически в любом спорном деле, касающемся договоров строительного подряда [1]. Выбор методики расчета стоимости напрямую зависит от договорных документов, предоставленных эксперту. В ряде случаев для этого приходится прибегать к услугам по экспертизе сметы:

- Стоимость работ сторонами определена в договоре подряда явно, механизм ценообразования прозрачен. Идеальный вариант для расчета стоимости выполненных работ. Эксперт применяет установленный порядок ценообразования, предварительно определив объемы по какому-либо методу, указанному выше. При этом эксперт не вправе отступать от утвержденного порядка ценообразования, даже если он завышен или занижен, хотя данное обстоятельство обычно указывается в экспертном заключении.

- Стоимость работ в договоре определена одной цифрой, механизм ценообразования отсутствует. В этом случае возможно применение следующей методики: в единичных расценках ФЕР-2001 (ТЕР-2001) рассчитывается стоимость реализации всего проекта. Оп-

ределяется повышающий договорной коэффициент к единичной расценке путем сопоставления стоимости за квадратный метр готовой продукции в ценах 2001 года и цены, указанной в договоре строительного подряда. Так как фиксированы физические объемы выполненных работ, их стоимость рассчитывается в ценах по ФЕР-2001 (ТЕР-2001) года и корректируется путем умножения на договорной коэффициент.

- Стоимость работ в договоре не определена, механизм ценообразования отсутствует. В этом случае эксперт применяет среднерыночные показатели для подобных работ в регионе строительства. Среднерыночные цены определяются путем мониторинга коммерческих предложений компаний, работающих на открытом строительном рынке либо на основании сметно-нормативной базы ФЕР-2001 (ТЕР-2001) в случае, если работы являются нетиповыми, уникальными или же информация по ним отсутствует в открытых источниках.

Проанализировав результаты экспертиз стоимости выполненных строительных работ, можно выделить основные методы завышения сметной и фактической стоимости:

- Необоснованное применение сметных норм и единичных расценок. Например: для выполнения отделочных работ в смете стоит единичная расценка на высококачественную отделку, хотя по проекту требуется и фактически выполняется простая.

- Неправильное применение коэффициентов пересчета стоимости работ в текущие цены. Коэффициенты пересчета собраны в сборники и разделены на разделы по типу и видам производства. Например, при строительстве жилого дома применяют коэффициенты пересчета для промышленного производства или наоборот. Выбирается тот индекс пересчета, который больше.

- Применение завышенных норм накладных расходов, плановых накоплений, лимитированных затрат и т. д. Например, если в смете присутствуют общестроительные работы и работы по монтажу металлоконструкций, то нормы накладных расходов на них разные. И при вычислении размера накладных расходов необходимо считать их раздельно по видам работ, а на практике зачастую накладные расходы вычисляются от общей суммы СМР, не разделяя их по видам работ. Либо в смету включаются затраты на временные здания и сооружения, которые применяются при строительстве на объекте титульных зданий, временных площадок и т. д., а фактически на объект привозятся вагончики которые являются не титульными зданиями, а работы по устройству временных площадок включаются в стоимость СМР.

- Применение более дешевых технологий производства работ, чем это предусмотрено проектом. Например, земляные работы производятся при помощи техники, а в смете проставляется расценка для ручной разработки.

- Внесение в смету работ или материалов уже учтенных другой расценкой.

- Многократное предъявление к оплате уже оплаченных ранее объемов работ. Это наиболее часто случается на больших объектах, когда существует множество смет на выполнение различных видов работ, а накопительная ведомость не ведется.

- Работы, выполненные в более ранний период времени, предъявляются к оплате через 2-3 месяца, чтобы была возможность поставить более высокий коэффициент инфляции (коэффициент пересчета).

- Включаются в акты выполненных работ непредвиденные затраты без обоснования выполнения данных видов работ. По нормам расходы на непредвиденные работы включаются в сметную стоимость работ и предъявлять их к оплате можно только предварительно обосновав необходимость их выполнения, т. е. составить документ, обосновывающий необходимость выполнения дополнительных работ, составить дополнительную смету, согласовать ее с заказчиком и только после этого предъявлять к оплате.

- Необоснованное, либо неправильное применение постановлений Госстроя и других инстанций, вносящих корректировки в сметную стоимость работ в зависимости от условий производства, района строительства или по каким-либо другим причинам.

- Завышение объемов выполняемых работ, по большей части по тем видам работ, которые трудно проверить, т. е. скрытые работы. Например, объем фундаментов, объемы земляных работ, объемы работ предшествующих окончательной отделке и т. д., в смету вписываются объемы работ, которые фактически не выполняются, завышается расход материалов.

Отдельное внимание стоит уделить стоимостной экспертизе объекта незавершенного строительства. Оценку стоимости незавершенного объекта выполняют оценочные компании. Оценка завершения строительства объекта рассчитывается двумя способами [2]:

- как разница между общей сметной стоимостью объекта по проектно-сметной документации и стоимостью выполненных строительно-монтажных работ, указанных в актах формы КС-2 и КС-3;

- как разница тех же показателей, но рассчитанных по укрупненным нормативам. Общая сметная стоимость работ, стоимость фактически выполненных работ предоставляются оценщику заказчиком, достоверность этих данных никем не проверяется. Опыт экспертной работы показывает, что примерно в 50 % случаев полный расчет сметной стоимости строительства конкретного объекта, а не аналога, отсутствует, а в 40 % он существенно недостоверен. Фактически понесенные затраты всегда завышены, причем минимально на 15 %, а встречается и на 100 %. В данном случае в условиях возможной недостоверности предоставленных заказчиком сведений целесообразно проведение экспертизы фактической стоимости выполненных работ и сметной документации.

В ходе оценки стоимости строительства выполняются, как минимум, следующие работы:

- определение достоверности составов и объемов работ по сметной документации;

- определение правильности расчета и применения единичных стоимостей работ, накладных расходов, лимитированных затрат, плановых накоплений и т. п., их соответствия проектной и договорной документации, фактическим условиям строительства;

- определение достоверности фактической стоимости выполненных строительно-монтажных работ с учетом их фактического состава и объема, правильности примененных расценок, индексов пересчета и расчетов фактической стоимости, а также достаточности отчетной и исполнительной документации для их принятия и списания затрат на их производство;

- сопоставление фактической стоимости выполненных работ по объекту со сметной, установление причин отклонений (в случае их наличия), определение прогнозов величин возможных отклонений сметной стоимости от фактической при будущем выполнении строительно-монтажных работ по объекту;

- установление факторов, оказывающих влияние на формирование фактической стоимости строительства.

Стоимость завершения строительства объекта может также возрасти в случае отсутствия разрешительной, проектно-сметной, договорной и исполнительной документации. В ходе проведения оценки немаловажным вопросом становится определение фактических взаимодействий продавца объекта и других участников строительства, в частности проектировщиков, подрядчиков и поставщиков, с которыми на момент оценки могут быть незакончены расчеты, либо не выполнены работы.

Анализ взаимных обязательств следует провести в ходе оценки стоимости объекта во избежание получения недостоверной стоимости. После выполнения всех вышеперечисленных мероприятий можно дать итоговую оценку стоимости объекта незавершенного строительства. Фактическое состояние объекта, наличие документации, правовые особенности повлияют не только на стоимость завершения строительства, но и на его срок. Соответственно с учетом этого дополнительного срока и фактического объема выполненных и невыполненных работ сложится конечная стоимость строительства, которую следует

соотносить с предлагаемой продавцом ценой с учетом предполагаемого эффекта от вложения средств.

Статья поступила 27.10.2015 г.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Гумба Х.М., Ермолаев Е.Е., Уварова С.С. Ценообразование и сметное дело в строительстве: учебно-практическое пособие. 2-е изд., перераб. и доп. / Федеральное агентство по образованию; Московский государственный строительный университет. Москва : Изд-во Юрайт, 2011.

2. Никишина О.В. К вопросу об учете и определении физического износа при расчете стоимости восстановительного ремонта помещений, поврежденных заливом, в рамках проведения судебной строительно-технической экспертизы // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость, 2015. № 2 (13). С. 87-93.

Информация об авторах

Никишина Ольга Валерьевна, старший преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: (3952) 40-56-11, e-mail: olga_nikishina_7@mail.ru, Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Моргунова Татьяна Александровна, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и менеджмента, Братский государственный университет, 665709, Россия, г. Братск, ул. Макаренко, 40.

Information about the authors

Nikishina O.V., senior teacher, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 40-56-11; e-mail: olga_nikishina_7@mail.ru, Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.

Morgunova T.A., Candidate of Economical Sciences, associate professor, Department of Economics and management, Bratsk State University, 40 Makarenko St., Bratsk, 665709, Russia.

УДК У9(2Рос)421.52

НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: ПРИЧИНЫ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И ВОЗМОЖНЫЕ ПУТИ РЕШЕНИЯ

© О.В. Никишина, О.Б. Никишина

Анализ строительного рынка за последнее десятилетие показывает, что объемы незавершенного строительства в России весьма значительны и оказывают существенное влияние на экономическое развитие страны. В статье проанализированы причины существования избыточных объемов незавершенного строительства, препятствующие эффективной реализации мероприятий по достройке, консервации или ликвидации незавершенных строительных объектов. Авторами разработаны рекомендации, способствующие введению в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства. Предлагается соз-