CC BY
26УДК 332.28
ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА И АНАЛИЗ
ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ
Локтева Алина Олеговна, студент магистратуры (e-mail: lokteva.alinka@mail.ru) Абакумов Роман Григорьевич, к.э.н., доцент (e-mail:AbakumovRG2000@mail.ru) Белгородский государственный технологический университет
им. В. Г. Шухова
В статье рассматриваются основные проблемы в сфере управления воспроизводства жилищного фонда, проанализирован зарубежный опыт решения проблем.
Ключевые слова: проблемы, управление, жилищный фонд.
Повышенное внимание к воспроизводству жилищного фонда (далее -ВЖФ) на федеральном и региональном уровне связано со следующими причинами: 1) влиянием на обеспеченность населения жильем, а следовательно и на качество жизни; 2) изменением сложившейся ситуацией в жилищной сфере - превышение объема ветхого и аварийного жилищного фонда над объемом ввода жилья (жилье ветшает быстрее, чем обновляется); 3) деструкция производства и потребностей; 4) низкая доступность жилья; 5) дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья; 6) отсутствие результативного управления и эффективных инструментов; 7) недостаточная мотивация инвесторов при строительстве жилищного фонда и его дальнейшей эксплуатации; 8) несвоевременное проведение текущего и капитального ремонтов объектов жилищного фонда; 9) малоэффективная система финансовых инструментов; 10) спорные вопросы с взносами на капитальный ремонт; 11) высокий уровень риска при эксплуатации жилищного фонда; 12) урбанизация и рост городов; 13) необходимостью роста налоговых поступлений в бюджеты; 14) низкое качество условий проживания; 15) обеспечение мультипликативного эффекта; 16) состояние жилищного фонда является базой устойчивого развития регионов.
Анализ состояния ВЖФ и применяемого инструментария на федеральном и региональном уровне позволил, выявить наличие следующих проблем в сфер УВЖФ (см. табл.1)
56 ИННОВАЦИОННАЯ ЭКОНОМИКА: ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ, №6 (24), 2017 _Таблица 1 - Основные проблемы в сфере управления ВЖФ_
№ Наименование проблемы Содержание проблемы
1. Нет четкого государственного управления ВЖФ Государство переложило проведение ВЖФ на собственников жилых помещений. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»
2 Развитие процесса санации и перераспределения ЖФ У многих собственников отсутствуют средства на содержание и воспроизводство ЖФ, что приводит к перераспределению собственников ЖФ в результате процесса санации и созданию групп населения фактически остающихся без жилья.
3 Формализованное привлечение собственников в процесс управления Реалии законодательных актов в области коллективного управления ВЖФ не находят коллективной поддержки большинства населения поэтому носят формальный характер и требуют доработки с учетом реалий современного информационного общества.
4 Законодательно закрепленный рост оплаты за коммунальные услуги Постоянный законодательно закрепленный рост оплаты за коммунальные услуги в независимости от их качества, приводит к повышению социальной напряженности в обществе
5 В нормах Жилищного законодательства не содержатся правила воспроизводства ЖФ с минимизацией физического износа Ликвидация дефектов и неисправностей на ранней стадии способствует увеличению долговечности и продолжительности эффективной эксплуатации строительных конструкций и элементов инженерных систем ЖФ. В перечне работ по статье «содержание и ремонт» не предусмотрено ликвидация дефектов и неисправностей на ранних стадиях все это отнесено к капитальному ремонту.
6 Интенсификации физического износа ЖФ, массовый переход в ветхое и аварийное состояние, несоответствие условий проживания нормативным требованиям. Замена технической эксплуатации содержанием привела к усилению физического износа, что сокращает межремонтные интервалы. Капитальный ремонт для домов с износом до 60% при большем износе увеличивается стоимость технической эксплуатации в 3 раза. Обслуживаться регламентируется Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
7 Отсутствие квалифицированной диагностики ЖФ, контроля выполненных работ. Отсутствует квалифицированная приемка работ по техническому обслуживанию, оплата работ производится не по сметам, суммы оплаченных, но не выполненных работ не возвращаются плательщикам.
8 Нормативно-правовые акты в области управления ВЖФ не связаны с техническими нормами и правилами Терминология, методологические принципы, понятия и представления, содержащиеся нормативно-правовых актах в области управления ВЖФ, не соответствуют принятым в строительной науке и практике, в строительном проектировании и строительстве, в технической эксплуатации ЖФ.
9 Значительное превышение спроса на ЖФ над предложением Потребность в новом жилье оценивается в 3,5 млрд кв. м., при существующих темпах строительства - 50 млн. кв. м в год потребность можно удовлетворить только через 40 лет. В условиях свободного рыночного ценообразования увеличивается ценовой разрыв. Высокий уровень монополизации рынка жилищного строительства
10 Низкий уровень обеспеченности ЖФ граждан России Россия является аутсайдером в группе развитых стран по средней обеспеченности по данным Министерства экономического развития.
11 Низкий уровень доступности привлеченных источников финансирования воспроизводства ЖФ Привлечение источников финансирования для ВЖФ недоступно в связи со снижением среднего уровня доходов.
12 Низкий платежеспособный спрос населения на ЖФ Темпы роста цен на жилье в последние годы значительно превышают темп роста заработной платы, что при высокой процентной ставке по ипотечному кредитованию делает прак-
тически невозможным приобретение жилой недвижимости. Несопоставимость уровня доходов населения и цен на жилье
14 Дисбаланс между ценами, себестоимостью, качеством Средняя цена продажи жилья превосходила среднюю себестоимость его строительства на 32 процента, а темп роста цен на жилье превышал как темп роста цен на строительные материалы, так и темп роста реальных располагаемых доходов населения. Это искусственное завышение стоимости жилья в связи с монопольным положением строительных фирм. По оценкам экспертов рыночная стоимость ЖФ превышает сметную стоимость более чем в 3 раза и не соответствует потребительским качествам.
15 Не достаточное количество земельных участков, обеспеченных необходимой инженерно-технической инфраструктурой, нехватка в ряде муниципальных образований свободных коммунальных мощностей для вновь вводимых объектов Обустроенные участки стоят дороже, т. к. индивидуальным застройщикам выполнить такие работы практически невозможно. Высокая стоимость подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и осуществления технологического присоединения к электрическим сетям вновь построенных или реконструированных объектов капитального строительства.
16 Наличие барьеров в процессе строительства Земельные участки чаше всего не обеспеченны инженерной инфраструктурой и технические условия подключения являются невыполнимыми и не эффективными для инвесторов.
16 Перенаселенность ЖФ в городах Перенаселенность - понимается ситуация, при которой в одном жилом помещении проживает более одного домохозяйства.
17 Сокращение объемов финансирования мероприятий по ВЖФ из федерального бюджета Это вызвано неблагоприятной ситуацией в экономике Российской Федерации и изменением приоритетов государственной политики, неспособность субъектов Российской Федерации обеспечить необходимый уровень софинансирования расходных обязательств.
18 Отсутствует мониторинг эффективности и результативности инвестиционных вложений в ЖФ, не осуществляется межрегиональное и межтерриториальное сравнение качества ВЖФ, отсутствует система индикаторов, позволяющая оценить результативность управления жилищным фондом Не выработаны показатели эффективности и результативно -сти управления ВЖФ
19 Примитивизм социальных благ в сельской местности Обеспеченность благоустройством сельского ЖФ не более 15%
Снижение ввода жилья объясняется падением объема построенного жилья за счет средств населения, что связано в свою очередь со снижением реальных располагаемых доходов населения.
Отсутствие действенных механизмов и инструментария УВЖФ наиболее ярко отражается на индексе доступности ЖФ, при существующих тенденциях роста (снижения) реальных доходов населения и темпов роста стоимости ЖФ, он не будет достигать рекомендованных и запланированных значений.
Государственные программы увеличивают перекос спроса и предложения на рынке и, приводят к росту цен на ЖФ и не возможности его приобретения.
Решение указанных проблем возможно путем совершенствования инструментария УВЖФ и использования зарубежного опыта.
Наиболее важные инструменты УВЖФ, по мнению автора, представлены в табл.2.
Таблица 2 - Основные инструменты УВЖФ в зарубежных странах
Страна Описание инструментария
Австрия Государственно-частное партнерство. Собственники ЖФ: муниципалитеты и некоммерческие жилищные ассоциации. Методы стимулирования застройщика и частных инвесторов при строительстве ЖФ: предоставление долгосрочных кредитов под 1%, покрывающего 35-40% стоимости строительства; государственные гранты на строительство; субсидирование процентных ставок по кредитам. Создание особой структуры - Национального жилищного фонда, аккумулирующего все финансовые средства на строительство и предоставляющие их под низкую кредитную ставку - 2,5% застройщикам ЖФ.
Англия Государственно-частное партнерство. Финансирование проектов за счет предоставления центральным правительством субсидий застройщикам и путем привлечения частных инвестиций. Методы стимулирования застройщика и частных инвесторов при строительстве ЖФ: налоговые льготы; возврат долгосрочных инвестиций в долгосрочном периоде из средств, полученных от сдачи жилья в аренду.
Германия Государственно-частное партнерство Правительство создает государственный орган жилищного кредитования, который выдает кредиты застройщикам ЖФ под 6,45%. Выдача беспроцентных ссуд. Субсидирование до 25% стоимости строительства ЖФ. Bausparkassen - «строительные сберегательные кассы». 34 кассы обслуживают 19 млн. граждан ФРГ. Право на дотацию служит предметом залога и может быть передано другому лицу.
Франция Подрядные соглашения между государственными структурами и застройщиками. Основное требование установлено правительством Франции: доля социального жилья должна составлять не менее 20% жилищного фонда населенного пункта. Методы стимулирования застройщика: право на получение субсидий по возмещению затрат при реконструкции социального жилья; льготные кредиты в национальном банке с низкой процентной ставкой; налоговые льготы; возможность приобретения земельных участков на льготных условиях. «Сберегательная книжка А» - накопив 10 тысяч евро можно получить кредит в размере в полтора раза выше суммы накоплений, под -3,7% годовых, каждый год прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысяч евро; счета PEL предполагает накопление 40 тысяч евро и получение кредита 60 тысяч евро под 4,8% годовых. Проценты вычитаются из налогооблагаемого дохода.
Норвегия Субсидий на 8 лет (беспроцентная государственная помощь в 23000 евро) предоставляется неженатым мужчинам (незамужним женщинам), при рождении детей часть долга списывает -
Бельгия Пониженные налоговые ставки на недвижимость для многодетных семей. Дотаций на оплату арендуемого ими жилья молодым семьям.
Швеция 50 % от общего дохода семьи направляется на финансирование ВЖФ.
Китай Для людей, живущих в ветхом жилье, были предоставлены государственные выплаты, базирующиеся на рыночной стоимости существующего жилья и дающие право вступление в программы ипотечного кредитования. Для девелоперов земля для застройки предоставлялась на основе аукционов. Также им создавали различные стимулы в виде снижения налогов или освобождения от них. Все это позволило в Китае построить более чем 20 млн. жилых помещений в течение пяти лет.
Чили Государство инвестировало 5,8 % своего национального бюджета на их обеспечение ВЖФ
Таиланд Государственная программа «Baan Mankong» («Безопасное жилье»), финансируемая через правительственные фонды и неправительственные организации, развитие инфраструктуры и предоставление жилищных субсидий с низкими процентными ставками.
США Льготные строительные кредиты выдаются строительным компаниям на возведение домов, квартиры в которых будут сдаваться в наем с регулируемой квартирной платой семьям, доходы которых не превышают устанавливаемого государством уровня. Субсидируемые кредиты на приобретение жилья в собственность предоставляются на покупку частных домов лицам, которые не в состоянии оплатить рыночный кредит. Критерии для отбора потенциальных заемщиков устанавливаются в зависимости от величины семейного дохода и обеспеченности
Финляндия Доступные кредитные ресурсы 3 % годовых на 25 лет, при рождении ребенка списывается 25 % основной суммы долга.
Зарубежный опыт УВЖФ показал: снос ЖФ проводился очень редко; ВЖФ регулируется государством; обязательное субсидирование воспроизводственных программ; стимулирование воспроизводственных сбережений.
Основными инструментами управления ВЖФ являются финансовые рычаги, к которым относятся: льготы на приобретение или аренду земельных участков; налоговые списания; предоставление льготных кредитов в государственных (национальных) банках; предоставление грантов на строительство; субсидирование процентной ставки по кредитам; государственные (муниципальные) гарантии по кредитам застройщиков; строительные сберегательные кассы и вклады - ссудно-сберегательные институты.
Проанализировав существующие проблемы ВЖФ и изучив зарубежный опыт, нами предлагаются следующие основные направления совершенствования УВЖФ: Акцентировать внимание на поддержке индивидуального жилищного строительства и развитие малоэтажного строительства из бы-стровозводимых трансформируемых элементов, соответствующих требованиям энергоэффективности и экологичности. Разработка проектов малоэтажной застройки, применение несъемной пенополистирольной опалубки, каркасно - модульных технологии, создание автономных систем инженерного обеспечения. Создание региональной информационной базы по объектам с проектом, расчетом стоимости, оптимальным выбором поставщиков строительных материалов и фирм оказывающих услуги, на основе конкурсов проектов. Перевод существующих садоводств в земли для индивидуального жилищного строительства. Осуществлять ремонт с применением инновационных материалов и технологий, строго ориентированный на реализацию экономических интересов собственников (экономической эффективности, многократно подтвержденной мировой практикой). Формировать механизм ВЖФ, учитывающий взаимосвязь экономических и организационных аспектов, с учетом единства используемых организационных форм, правил, процедур и регламентов в зависимости от типа ВЖФ. Создание организационно-экономического механизма обеспечения процессов инвестирования в поддержание и развитие социально значимых объектов муниципальной недвижимости. Использования недвижимости в каче -стве источника дохода, сдаваемого в аренду - источника финансирования ВЖФ. Предоставление льгот (возможность выкупа объекта и занимаемого им земельного участка, предоставление льготных кредитов. Применять в
качестве источников финансирования ВЖФ выпуска облигаций, ипотечное кредитование реконструкции и модернизации высокодоходных объектов недвижимости, комбинированное финансирование с использованием ресурсов муниципальных образований и частного капитала. Модернизация и строительство коммунальной инфраструктуры (привлечение частных инвестиций, направленных на развитие коммунальной инфраструктуры рынка жилья, путём предоставления налоговых льгот). Информатизация всех строительных процессов. Расширение номенклатуры строительных материалов, конструкций и изделий. Предоставление льготных займов застройщикам. Поддержка жилищных сберегательных программ путем государственного страхования риска, предоставление единовременных субсидии для оплаты первоначального взноса. Развитие программ по энергосбережению и повышению энергетической эффективности ЖФ. Пресечение нецелевого использования земель административными методами.
Изъятие земельных участков с незарегистрированными объектами недвижимости. Внедрение порядка публичной оферты при операциях с недвижимым имуществом. Применение прогрессивных ставок при налогообложении ЖФ сверх нормы. В публичной кадастровой карте открыть раздел предоставления земельных участков по ИЖС. Разграничение полномочий между при УВЖФ. Совершенствование финансового механизма в области ВЖФ. Снижение стоимости жилья с использованием современных материалов и энергосберегающих технологий. Выделение отдельного института - технической экспертизы ЖФ. Разработать мероприятия по расширенному воспроизводству арендного ЖФ, с ограничением продажи по элементам за счет средств частных инвесторов и муниципалитетов. Разработать программы обеспечения жильем молодых специалистов с возможностью передачи в собственность ЖФ по истечении 10 лет работы по выбранному направлению. Внедрение программ семейных детских садов с предоставлением ЖФ площадью более 100 кв. м, в котором предусмотрены комнаты для занятий, детская спальня и все необходимое для детского сада, с возможностью через 10 лет работы детского сада получить ЖФ в собственность. Строительство ЖФ состоящего только из однокомнатных квартир площадью до 30 кв. м. и стоимостью до 1,2 млн. руб. для молодых семей, для студентов, пожилых граждан с разделением по категория. Внедрение инструментов краудсорсинг при управлении ВЖФ, использование механизма социальных сетей для общественного обсуждения управленческих решений по совершенствованию инструментов управления. Применение инструментов бенчмаркингового анализа - адаптация наиболее успешных инструментов управления ВЖФ.
Успешное и эффективное управление ВЖФ обеспечивается разработкой инструментария по выделенным направлениям совершенствования.
Список литературы
1. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики».
2. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 № 5176).
Щенятская М.А., Авилова И.П., Наумов А.Е. Оценка финансово-экономических рисков инвестиционно-строительного проекта при дефиците исходных данных// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2016. № 1. С. 185-189
2. Абакумов Р.Г., Оберемок М.И. Аналитический обзор методических инструментов применяемых в методе сравнения продаж при корректировках цен аналогов// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2017.№ 3. С. 182-191.
Lokteva Alina Olegovna, student
(e-mail: lokteva.alinka@mail.ru)
Abakumov, Roman Grigorievich, Cand. Econ. Sciences, associate Professor (e-mail:AbakumovRG2000@mail.ru)
Belgorod Shukhov State Technological Universite, Belgorod,Russia THE MAIN PROBLEMS IN THE SPHERE OF MANAGEMENT OF REPRODUCTION OF THE HOUSING FUND
Abstract. The article examines the main problems in the sphere of management of reproduction of the housing Fund, analysis offoreign experience of solving problems. Key words: problems, management, housing.
