CC BY
62
е. в. алексанин'
Евгений Владимирович АЛЕКСАНИН — аспирант кафедры банковского дела СПбГУЭФ.
В 2004 г. окончил СПбГУЭФ по специальности финансы и кредит.
Опубликовано 2 научные работы. Область научных интересов: банковское кредитование, способы обеспечения исполнения обязательств.
4»
основные принципы определения залоговой стоимости имущества"
В условиях роста и развития экономики России увеличиваются и объемы предоставляемых банками кредитов юридическим лицам и населению. Банки предлагают своим клиентам широкую линейку кредитных продуктов: от кредитования населения на покупку бытовой техники до финансирования реализации крупных инвестиционных проектов. По оценкам экспертов в 2007 г. можно прогнозировать рост рынка ипотечных кредитов на 80 %, экспресс кредитования — в 3-4 раза, кредитования малого и среднего бизнеса —80-100%'.
В сложившейся ситуации на рынке кредитования неизбежным остается рост невозврата кредитов и увеличение доли просроченных кредитов. При экспресс-кредитовании населения снижение рисков банками достигается установлением эффективной ставки по данным кредитам не ниже 40 %. Кредитуя субъектов малого и среднего бизнеса, финансируя долгосрочные инвестиционные и строительные проекты, предоставляя ипотечные кредиты населению, банкам необходимо реально оценивать риски совершения кредитных операций.
В условиях российской действительности, при оценке кредитных рисков банку следует опираться не только на формальную сторону обеспечения кредитной сделки (технико-экономическое обоснование кредита, положительная кредитная история заемщика, успешность бизнеса и т. п.), но и на юридически оформленные обязательства, гарантирующие своевременность возврата кредита.
Среди форм обеспечения исполнения обязательств должника залог имеет явные преимущества. Эффективный залог создает предпосылки для надлежащего функционирования банковской системы. Наличие механизма эффективного залога создает дополнительный потенциал для совершения банками кредитных операций, снижая риск невозврата предоставленных кредитов.
' © Е. В. Алексанин, 2007
Статья публикуется по рекомендации кандидата экономических наук, доцента Н. А. Евдокимовой.
При оформлении в залог имущества или имущественных прав необходимо, во-первых, установить права залогодателя на предмет залога, а во-вторых, оценить предмет залога. Если опустить юридический аспект данной процедуры, то на первый план выдвигается именно оценка стоимости залогового имущества.
Важно объективно оценить предмет залога. Нередко между оценщиком, банком и заемщиком возникают противоречия по поводу оценки предмета залога. Стремления заемщика направлены на то, чтобы залоговое имущество оценили дороже. Оценщик, в свою очередь, не хочет рисковать, занижая стоимость объектов оценки, предоставляемых в залог банку. Для банка завышение стоимости залогового имущества связано с возрастанием риска неполучения необходимой для покрытия обязательств заемщика суммы денежных средств при реализации предмета залога. Занижение же оценочной стоимости залога влечет уменьшение прибыли банка.
При оценке для определения величины залогового обеспечения кредита в качестве базы оценки банками обычно применяется рыночная стоимость. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135-Ф3 от 29.07.1998г. определяет понятие «рыночная стоимость» как наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Залоговая стоимость предметов залога обычно определяется исходя из их оценочной (рыночной) стоимости с учетом поправочных коэффициентов (дисконта) и должна покрывать обязательства по кредиту в размере основного долга по кредиту и суммы процентов за его пользование. Размер поправочного коэффициента зависит:
1) от факторов, характеризующих непосредственно предмет залога:
— вид обеспечения;
— ликвидность обеспечения;
— диапазон колебания уровня рыночной стоимости обеспечения;
— срок эксплуатации и износа обеспечения;
— эффективность контроля над заложенным имуществом.
2) от факторов, характеризующих заемщика:
— класс кредитоспособности заемщика;
— участие в государственных программах субсидирования процентных ставок и т. п.
Однако теоретическое обоснование применения той или иной величины дисконта
практически отсутствует.
При этом рыночная стоимость объекта оценки, как правило, определяется на основании заключения (отчета об оценке) профессионального (независимого) оценщика. Зачастую при определении рыночной стоимости предмета залога специализированная оценочная компания не имеет представления даже об основных параметрах кредитной сделки: сумма кредита, срок кредитования, процентная ставка. При этом независимый оценщик, определяя стоимость имущества, предоставляемого в качестве обеспечения возврата кредита банку, неосознанно занижает его стоимость. В дальнейшем банк, в свою очередь, самостоятельно определяет для себя залоговую стоимость имущества, применяя различные дисконты к рыночной стоимости, рассчитанной оценщиком.
Согласно европейским стандартам оценки, оценщик всегда должен учитывать влияние продолжительности и условий предлагаемого кредита с точки зрения банковского риска, а также способность или потенциал генерирования денежного потока и увеличения капитала для сопоставления с обязательствами заемщика, включая процентные платежи по кредиту, издержки продажи и все другие расходы, включенные в документацию по кредиту.
Таким образом, отчет, кроме оценки, должен давать качественную характеристику залогового имущества как объекта, подходящего в качестве залога.
Содержание понятия «залоговая стоимость» не раскрывается ни в гражданском законодательстве РФ, ни в нормативных документах Банка России. Тем временем в директивах Европейского союза понятие «залоговая стоимость» (European Mortgage Lending Value) используется и является стандартом оценки для целей кредитования. Согласно европейским стандартам оценки под стоимостью для ипотечного кредитования понимается стоимость имущества, определенная оценщиком, проводящим расчетливую оценку будущей реализуемое™ имущества, учитывая долговременные устойчивые аспекты имущества, нормальные и местные рыночные условия, текущее использование и альтернативные способы использования имущества2. При этом спекулятивные элементы должны исключаться.
Положение ЦБ РФ № 254-П от 26.03.2004 г. «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам...» содержит понятие «справедливая стоимость залога», под которой понимается такая его цена, по которой залогодатель в случае, если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней.
Поскольку Положение № 254-П Банка России не содержит самой методики определения справедливой (рыночной) стоимости залогового имущества, подходы к оценке предметов залога должны быть закреплены во внутренних документах кредитной организации.
По мнению автора, для определения залоговой стоимости имущества необходимо определить и сопоставить следующие стоимости имущества:
— рыночная стоимость;
— стоимость при принудительной продаже (ликвидационная);
— стоимость альтернативного использования;
— прогноз будущей стоимости имущества.
При определении залоговой стоимости имущества следует руководствоваться следующими принципами:
1) исключение спекулятивных элементов в определении залоговой стоимости;
2) стоимость должна устанавливаться с учетом реализации имущества в будущем;
3) отражение нормальных условий рынка для данной местности;
4) оценщик должен опираться на долгосрочные характеристики оцениваемого имущества;
5) необходимо учитывать возможность альтернативного использования имущества;
6) необходимость использования всех методов оценки (затратный, доходный и сравнительный подход) и сопоставление результатов.
Фолькер Керл в своей статье указывает на то, что при расчете залоговой стоимости необходимо исходить из того, что она не является актуальной стоимостью, отражающей текущую рыночную стоимость объекта3.
Однако будущая стоимость должна использоваться только вместе с текущими рыночными оценками. Залоговая стоимость имущества должна покрывать задолженность по кредиту, проценты по нему и расходы на продажу объекта в случае невозврата кредита.
Таким образом, залоговая стоимость — специальная стоимость, используемая в целях оценки имущества, предлагаемого для обеспечения испрашиваемого кредита, и представляющая собой денежную сумму, которую можно получить для удовлетворения требований банка в результате реализации залогового имущества.
В самом общем виде функциональную модель залоговой стоимости можно представить в следующем виде:
Залоговая стоимость = F (PC, t, К, I), где PC — рыночная стоимость имущества;, t — время; К — коэффициент, характеризующий изменение стоимости вследствие нерыночных условий реализации; L — издержки при обращении взыскания на имущество.
В современной экономической литературе также используется понятие «ликвидационная стоимость» или «стоимость при вынужденной продаже» (Forced sale value). Под ликвидационной стоимостью понимается стоимость, по которой имущество может быть продано на открытом конкурентном рынке, если срок его реализации был бы короче «разумно долгого» для данного типа имущества на данном рынке.
Проблема оценки ликвидационной стоимости заключается в обосновании расчета минимальной величины скидки, применяемой к рыночной стоимости, достаточной для последующей реализации имущества в ограниченный по времени срок продажи.
По методу Галасюка ликвидационная стоимость определяется по следующей формуле:
PC
лс =-—-у К,
(1 + i(m) "
где PC — рыночная стоимость; / — продолжительность периода дисконтирования; т — количество периодов начисления процентов в течение года; i — годовая ставка дисконта; К— коэффициент эластичности спроса по цене.
Например, в США, Японии и некоторых европейских странах при залоге имущества в качестве оценочной используется только рыночная стоимость, поэтому кризис на рынке недвижимости всегда приводит к кризису банковской системы.
Методы определения стоимости в Германии хорошо разработаны и систематизированы, так как совершенствовались в течение многих лет. Стоимость залога, в соответствии с Директивой ЕС, не должна превышать 60 % от надлежащим образом определенной рыночной стоимости. Эта стоимость может быть охарактеризована как устойчивая долгосрочная стоимость при «нормальных» условиях рынка.
Таким образом, в России необходимо разработать единую методику определения справедливой (рыночной) стоимости предметов залога, выработать и законодательно утвердить стандарты оценки имущества, передаваемого в залог.
ЛИТЕРАТУРА
1 Говорова Н. Банковская прогрессия Н РБК, 2007, № I. — С. 28.
3 Европейские стандарты оценки 2000 / Пер. с англ. Г. И. Микерина и др. — 4-е изд. — М.: Рос.
об-во оценщиков, 2003. — С. 65. 3 Тенденции развития немецкой банковской системы и опыт для России / Под ред. Г. Н. Белоглазо вой, Д. Хуммеля, Т. Н. Никитиной, К. Бергер. — СПб., 2002. — С. 353.
