CC BY
36
-------------------------------------------- © Е.С. Трехов, В.А. Умнов,
2006
УДК 69.035.4:502/504
Е. С. Трехов, В.А. Умнов
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ РАЗМЕЩЕНИЯ МНОГОЦЕЛЕВЫХ ОБЪЕКТОВ В ГОРОДСКОМ ПОДЗЕМНОМ ПРОСТРАНСТВЕ
Семинар № 8
Я а данный момент необходимость освоения подземного пространства, особенно в городах, является очевидной.
Подземное строительство требует больших затрат, поэтому особое значение приобретает использование городского подземного пространства для размещения многоцелевых объектов, грамотная и экологоэкономически выверенная планировка.
Под многоцелевым объектом понимается сооружение, состоящее из объектов, выполняющих различные задачи, связанных общим инженерным обеспечением и расположенных в одной подземной полости. В отличие от комплексного использования многоцелевое использование не предполагает обязательной взаимоувязки подземных объектов друг с другом и объединения их в единый экономический механизм. Таким образом, при многоцелевом использовании подземного пространства возможно расположение нескольких предприятий, не связанных между собой в одной подземной полости. Например: торговые ряды и подземные склады принадлежат различным владельцам и никак не связаны между собой. При комплексном же использовании имеет место один объект с развитой инфраструктурой, либо несколько тесно связанных между собой объектов. В этом случае владелец предприятия стремится наиболее полно, комплексно использовать имеющиеся в его распоряжении подземные площади. Например: торговые ряды и подземная автостоянка для покупателей. В данном случае тесная экономическая связь подземных объектов обязательна. При рациональном использовании главная задача состоит в том, чтобы
наиболее полно использовать имеющиеся подземные полости. Например: устроить подземный паркинг вместо того, чтобы строить его на поверхности. Характер же взаимосвязи объектов под землей может не учитываться.
Многоцелевое использование целесообразно в тех случаях, когда:
1. Сумма прибылей или арендной платы всех предприятий, работающих независимо выше, чем прибыль одного объекта с развитой подземной инфраструктурой или нескольких связанных между собой объектов.
2. В тех случаях, когда сдача подземного пространства в аренду по частям приносит больше прибыли чем сдача в его аренду целиком.
3. Потребности населения очень разносторонни и различные объекты смогут их удовлетворить более полно, чем одно. Подземное сооружение является объектом притяжения населения.
4. Выгодно использовать общие элементы обеспечения.
К минусам многоцелевого использования можно отнести:
1. Сложность организации взаимодействия различных объектов.
2. Необходимость больших первичных капиталовложений.
Сложность организации взаимодействия различных предприятий можно определить понятием совместимости предприятий. Совместимость предприятий рассматривается по следующим основным направлениям:
1. Т ехническая совместимость.
2. Экологическая совместимость.
3. Экономическая совместимость.
Техническая совместимость - принципиальная техническая возможность размещения нескольких предприятий в одной подземной полости. К технически несовместимым объектам относятся предприятия, настолько разнящиеся между собой по профилю своей деятельности, особенностям работы и техническим требованиям, что их размещение в одной подземной полости потребует крупных принципиальных изменений конструкции. Что является очевидно невыгодным уже на этапе разработки проекта. Также к технической несовместимости относится невозможность использовать общие элементы инженерного обеспечения. Примером технической несовместимости может служить скоростной подземный тоннель и супермаркет, а также два объекта, одному из которых требуется электрическое напряжение, сильно отличающееся от напряжения, используемого другим объектом.
Экологическая совместимость- возможность размещения нескольких не связанных между собой предприятий в одной подземной полости с условием того, что ни одно из них не влияет экологически отрицательно на другое.
Примером несовместимости может служить подземный паркинг и продовольственный склад. Выбросы ядовитых газов будут накапливаться в продуктах питания. Эта проблема проявляется очень остро в подземном пространстве, поскольку возможность естественного продува, дождя и прочих естественных регуляторов экологической обстановки на поверхности исключается. Ее решение, в некоторых случаях, возможно путем установления соответствующей вентиляции. Однако возникает вопрос целесообразности дополнительных капиталовложений. И степень экологического риска, в любом случае, остается высокой.
Экономическая совместимость - совместимость предприятий, при которой ни одно из предприятий не оказывает отрицательного экономического влияния на работу
другого предприятия. Примером экономической совместимости может служить казино и паркинг. Несмотря на то, что стоянка не принадлежит казино, соседство является обоюдовыгодным, поскольку дополнительные парковочные места являются удобными для посетителей казино, а владельцы паркинга получают гарантированный доход. Отрицательным примером может служить казино и склад овощей. Работы на складе, погрузка-выгрузка товара отрицательно скажутся на эстетическом виде и комфорте посетителей казино.
В многих случаях решение такого рода проблем возможно при помощи дополнительных затрат со стороны владельцев одного из предприятий. Однако целесообразность таких дополнительных вложений решается для каждого случая отдельно, тем более, что возможны более сложные взаимодействия. Для наилучшего выбора варианта многоцелевого использования можно предложить следующие рекомендации:
1. Необходимо с учетом экономических, экологических и технических факторов оценить варианты и способы размещения объектов в подземной полости.
2. Рассчитать затраты, характер и способы контроля, администрирования и охраны.
3. Стремиться к тому, чтобы конкретной подземной полости размещались объекты, наиболее полно удовлетворяющие потребности региона.
4. Правильно оценивать характер взаимосвязи и взаимовлияния отдельных объектов друг на друга.
Факторы, возникающие при размещении в городском подземном пространстве многоцелевых объектов можно представить в виде следующей структуры:
1. Экономия времени, усилий и средств за счет возможности сокращения передвижений от одного предприятия к другому.
2. Экономия затрат при эксплуатации за счет выгодности использования общих элементов обеспечения. Возможность сокращения штата сотрудников.
3. Экономия затрат на строительство за счет общих элементов обеспечения
4. Возможность контролировать сбросы вредных веществ различных предприятий, связанных общим инженерным обеспечением, вследствие чего уменьшение ущерба окружающей среде при минимальных затратах на природоохранные мероприятия
5. Удовлетворение разносторонних потребностей населения, которые различные предприятия могут удовлетворить более полно, чем одно. Подземное сооружение является объектом притяжения населения.
6. Возможность получать дополнительный доход за счет увеличения спроса на товары и услуги.
7. Дополнительные затраты на организацию взаимодействия различных предприятий
8. Необходимость учета совместимости различных предприятий
9. Необходимость больших первичных капиталовложений
Показатели, оказывающие влияние на размещение в городском подземном пространстве многоцелевых объектов являются неоднозначными в зависимости от того, для кого из возможных пользователей (город, население, собственник объекта, арендатор площади) они будут рассчитываться. Многоцелевой объект используется многими заинтересованными лицами одновременно. То, что является выгодным для одного из
1. Рудяк М.С. Эколого-экономическое обоснование рационального использование городского подземного пространства для гражданских объектов: Автореф. дис. на соиск. уч. степ, д-ра экон. наук. — М, 2003
2. Умнов В.А. Харченко А.В. Проблемы развития городской подземной транспортной
пользователей, может иметь противоположенный эффект для другого. Например, то, что выгодно предпринимателю в некоторых случаев будет невыгодно для населения и города. Существует множество вариантов, поэтому необходимо придерживаться основной стратегии, ставящей одного из пользователей в привилегированное положение в зависимости от поставленной цели. Стратегия выбирается на основе общей политики, проводимой в регионе, с учетом поставленных целей. Допустим, если основной задачей, на данный момент, является поддержка малого и среднего бизнеса- приоритет отдается арендаторам подземного объекта. Когда для региона важнее крупный бизнес, приток капиталов- главное учесть интересы собственника объекта, а в случае приоритетной социальной политики- населения. Во всех остальных случаях основное предпочтение отдается городу.
Кроме того, возможны варианты учета приоритетов в процентном соотношении, что является более компромиссным решением, позволяющим в большей степени учесть интересы различных сторон.
Таким образом, на рассмотрение вынесены элементы методики определения стоимости подземного пространства, основанной на эколого-экономической оценке и результатах анализа использования многоцелевого подземного объекта для основных заинтересованных лиц.
--------------- СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
инфраструктуры. - М.: МГГУ, 2001, 126 с.
3. Умнов В.А. Экономическая оценка и рациональное использование ресурсов подземного пространства. - М.: МГГУ, 1999. - 204 с.
4. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., - М.: «Дело Лтд», 1995.- 480 с.
— Коротко об авторах ------------------------------------------------------------------
Трехов Е. С. - аспирант,
Умнов В.А. - профессор, доктор экономических наук,
кафедра «Безопасность жизнедеятельности и гражданская оборона», Московский государственный горный университет.
