CC BY
80Основные направления перспектив развития жилищного строительства на местном
уровне
The main directions of prospects of development of housing construction at the local level
Ь Л московский
■p ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ
УДК 332.145 DOI 10.24411/2413-046Х-2018-14027 Иванова Наталья Андреевна,
доцент кафедры экономики недвижимости, кандидат экономических наук ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству
Ivanova Natalya Andreevna, associate professor of economy of the real estate, Candidate of Economic Sciences Аннотация. В статье представлены основные направления перспектив развития жилищного строительства на местном уровне, включающие меры по активизации рынка жилья, учет земельных ресурсов для целей реализации жилищной программы, а также экономическое обоснование развития жилищного строительства в муниципальном образовании. На примере городского округа Балашиха Московской области представлены предпринимаемые меры по развитию строительства жилья и сопутствующей инфраструктуры.
Summary. The main directions of prospects of development of housing construction at the local level including measures for housing market activization, accounting of land resources for implementation of the housing programme and also economic justification of development of housing construction in municipal unit are presented in article. On the example of the city district Balashikha of the Moscow region the undertaken measures for development of construction of housing and the accompanying infrastructure are presented.
Ключевые слова: жилищное строительство, муниципальное образование, недвижимость, использования земель, генеральный план.
Keywords: housing construction, municipal unit, real estate, uses of lands, master plan.
Актуальность и социально-экономическое значение развития жилищного строительства в муниципальных образованиях связаны с реализацией на территории
Российской Федерации «Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года», утвержденной распоряжением Правительства РФ от 17 ноября 2008 г. № 1662-р [11], а также Указа Президента Российской Федерации от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных условий».
Вопросы обеспеченности жильем являются одной из самых острых социально-экономических проблем муниципальных образований, а их решение - важным показателем повышения благосостояния населения, предпосылка социальной и экономической стабильности государства.
Тенденции 2015-2017 годов в сфере жилищного строительства, аналитические и статистические материалы в целом по отрасли позволили сделать вывод, что меры государственной поддержки позволили улучшить жилищные условия молодым семьям, военнослужащим, сиротам, ветеранам, многим другим людям, которые обеспечены дополнительными социальными гарантиями. Изменение ситуации на рынке недвижимости заставляет застройщиков лучше продумывать свою маркетинговую стратегию. Видно, что быстрее покупают квартиры там, где используются более современные технологии, где уходят от скучной застройки, предлагая более комфортное и красивое жильё, но и где создаются условия для развития городской среды, появляются инфраструктурные объекты: поликлиники, детские сады, школы, спортивные площадки.
Приоритетом развития отрасли на перспективный период является необходимость создания современной как жилищно-коммунальной, так и сопутствующей социально-бытовой инфраструктуры. На решение данной задачи направлены средства масштабных федеральных целевых программ: «Жилище», «Стимулирование программ развития жилищного строительства», «Ипотека и арендное жилье», в рамках которых регионы получают поддержку для реализации инвестиционных проектов по строительству жилья. Также данные программы позволят построить сотни километров внутриквартальных дорог и десятки объектов социальной инфраструктуры. В первую очередь это дошкольные учреждения, школы, объекты здравоохранения.
Органы исполнительной власти, эксперты, аналитики и ученые приходят к общему выводу, что для развития строительного бизнеса нужно найти баланс между интересами покупателей жилья, с одной стороны, между застройщиками и новыми ориентирами градостроительства.
Процесс развития, конкуренции, а также снижения административных барьеров на рынке жилищного строительства специалистами в сфере управления недвижимостью предлагается обеспечивать на основе решения задач в области управления жилищной сферы как социально-экономической системы. Формулированию этих задач посвящены работы ведущих российских и зарубежных экономистов. [1, 2, 3, 4, 5, 7] В значительной степени это обусловлено важностью и значительной зависимостью состояния жилищной сферы от динамики развития регионального инвестиционно-строительного комплекса, баланса платежеспособности населения и ценообразования в строительстве, механизмов привлечения частных инвестиционных и кредитных ресурсов в строительство и т.д.
Существенный объем административно-управленческих действий в жилищном секторе экономики в соответствии с положениями Федерального закона от 06.10.2003 № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» осуществляется на муниципальном уровне, который является связующим звеном между оказанием жилищно-коммунальных услуг и их потреблением, где наиболее предметно проявляются аспекты качества пользования жилищной инфраструктурой. Муниципальное образование - важнейшее звено для создания эффективных механизмов борьбы с высоким уровнем монополизации и административного протекционизма на рынке, внедрения прозрачных конкурентных процедур предоставления земельных участков для жилищного строительства. Комплекс данных факторов и условий диктует необходимость сопоставления множество функций и актуальных задач, которое представлено в таблице 1.
Подобная системность в осуществлении управляющих действий в сфере жилищного строительства на муниципальном уровне позволит создать эффективные механизмы борьбы с высоким уровнем монополизации и административного протекционизма на рынке, внедрить прозрачные конкурентные процедуры предоставления земельных участков для жилищного строительства, создать механизм взаимодействия строителей, коммунальщиков и органов местного самоуправления, развивать финансовые инструменты привлечения инвестиций для модернизации жилищно-коммунального комплекса и обеспечить эффективную государственную финансовую поддержку процессов модернизации и развития коммунальной инфраструктуры.
Изучение практики управления имущественным комплексом в жилищной сфере на местном уровне позволяет подготовить соответствующее обоснование для проведения комплекса мероприятий по развитию ипотечного сектора, оказания помощи отдельным категориям заёмщиков, надзору за использованием земельных участков и другим.
Таблица. 1 - Сопоставление функций и задач е сфере управления жилищ-
ным строительством
№ п п Функции
Мониторинга Исследование состояния:: динвмиеи регионального инвестиционно-строительного комплекса Исследование состояния и динамики, эффективности работы жилшцно-коммлнального хозяйств! Анализ результатов реализации инвестиционных программ Выявление необходимости вьода мощностей Привязка инвестиционных: программ к местным осо-5енностям Анализ пгтате^кеслс-собности населения
Финансовая Анализ финансовых потоков Привлечение внебюджетных средств Подделана в кредитовании застройщиков на цели жилищного строительства Разработка механизмов лритлеченик частных кнве-стипис-кных л кредитных ресурсов ь строительство и жкх Контроль за распределением программных £гсд-жетных срелстЕ Совершенствование процедур ценообразования s строительстве Совершенствование тарифното регулирования на устг.ти ЖКХ Укрепление финансовой баз^-: инвестиционной дел-тепьности на муниципальном уровне шлём целевых инвестиционных трансфертов из вышестоящих ЭгсджетоЕ
Организации :: проведении подрядный торгов Организация подрядных горгоь по правилам, предусмотренным Фелера."льнь:м законом СгвершенстЕованЕ!е процедуры подрядных торгов Проведение подрядных гортот. по отбору годр^чи-ков и поставщиков От5ор проектов дхя инвестирования
Контроля Н1Д проектированием и стронтегть-ством Разработка градостроительной док.гменгацЕШ Экспертиза проектной эок^гментации Организация проьелекнк инженерных изысканий Приведение технического надзора
Взаимодействия с райцентрами 0£еспечекие связи с :,:еотны;ш органами власти, районными травлениями архитекторы. прелпркя-шями ЖКХ Информационный обмен
На примере городского округа Балашиха Московской области, являющегося типичным высокоурбанизированным районом Подмосковья, далее представлены предпринимаемые меры по развитию строительства жилья и сопутствующей инфраструктуры.
Развитие жилищного строительства в городском округе Балашиха осуществляется в соответствии с положениям генерального плана, муниципальных программ городского округа Балашиха «Жилище», «Обеспечение жильем молодых семей», «Архитектура и градостроительство» на срок 2016-2020 годы», иными программными документами муниципального и регионального уровня, а также учитывает формируемое на перспективу зонирование по признакам сходных природных условий, функционального назначения,
пространственной и ландшафтной однородности. Жилищное строительство на перспективу предусматривается в пределах основной функционально-планировочной зоны - жилой зоны, где предусматривается застройка многоквартирными много- и среднеэтажными домами, индивидуальными жилыми домами с приусадебными участками, включая старую дачную застройку и ИЖС. В жилых зонах планируется на перспективу размещение как отдельно стоящих, так и встроенных или пристроенных объектов социального и культурно-бытового обслуживания, стоянки и объекты непроизводственных градообразующих отраслей, деятельность которых не оказывает вредного воздействия на окружающую среду.
Привлечение инвестиций для реализации данных мероприятий в городском округе Балашиха возможно в том числе и за счет уникального сочетания ряда факторов: близкого расположения к Москве, высокого научно-производственного потенциала и, в тоже время, сохраненного природного и культурного наследия. Научно-производственные комплексы округа, связанные с новыми технологиями, экспериментальными производствами, могут в перспективе снова рассматриваться как престижные места приложения труда.
Прогноз перспективной численности постоянного населения выполнен специалистами ГУП МО «НИиПИ градостроительства» на основе анализа участков под жилищное строительство в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории. [8] Прирост численности постоянного населения по расчетам составит 201,56 тыс. человек: численность расселяемого в новом жилищном фонде населения (216,10 тыс. человек), минус численность проживающих в ветхом фонде (9,03 тыс. человек), минус обеспечение жильем очередников (7,57 тыс. человек). Численность населения на первую очередь (2022 год) составит 557,22 тыс. человек, на расчётный срок (2035 год) - 640,01 тыс. человек. Численность трудовых ресурсов составляет 169,4 тыс. человек, из неё трудоспособное население в трудоспособном возрасте - 124,0 тыс. человек. В экономике городского округа занято 81,36 тыс. человек. Планируемое создание новых рабочих мест приведёт к увеличению занятых в экономике городского округа с существующих 81,36 тыс. человек до 127,19 тыс. человек на первую очередь 2022 год и 227,24 тыс. человек на расчётный срок 2035 год.
В целом сводный план развития жилищного строительств в городском округе Балашиха на среднесрочную перспективу с указанием сохраняемого жилищного фонда и потребности в новом строительстве, представлен в таблице 2.
Планируемое развитие сферы обслуживания в городском округе, которая является сопоставимой и неотъемлемым дополнением по отношению к жилой зоне, основано на
принципе максимального сохранения и использования материальной базы сложившейся системы обслуживания, реконструкции отдельных предприятий. Одним из направлений развития социальной сферы является совершенствование её территориальной организации, направленной на ликвидацию существующей неравномерности в размещении объектов. При этом, помимо увеличения ёмкости существующих объектов различных видов обслуживания предусматривается формирование сети новых предприятий различного типа, размещаемых как в первых этажах жилых домов, так и в отдельно стоящих зданиях. Прогноз потребности населения в основных объектах социальной сферы произведён на основе нормативов градостроительного проектирования Московской области, утверждённых постановлением Правительства Московской области от 17.08. 2015 № 713/30 с учётом прогноза численности населения на расчётный срок. Таблица 2 - План развития жилищного строительств в городском округе
Балашиха до 2035 года
Жилая Состояние на Первая очередь 2022 год Расчетный срок 2035 (в тон
застройка 01.01.2016 г. числе перв ая очередь)
Жилищ- Населе- Сохра- Новое Жи- Насе- Сохра- Новое Жилищ- Насе-
ный ние, няемый строи- лищ- ление няе- строи- ныи ление
фонд, ты с. чел жилищ- тель- ныи тыс.че мый тель- фонд, тыс.че
тыс. ным ство. фонд. л. жилищ. ство. тыс. л.
КБ .11. фонд, тыс .КБ. м КБ.М, тыс.кв. м. фонд, тыс. кв.м КВ. 11. КБ .11.
Всего по «19,В
город- 12149,3 440.51 11995,8 3743,1 15738. 557,2 18415,6 6? 1.43
скоп" 9 2
округу
Балашиха
Много- 9107.3 313,33 9107,3 3722.4 12В 30, 433,4 9107,8 5854,В 14962.6 514,59
эта:кная 3
Средне- 1433.6 63,26 1433,6 12,3 144(5.4 63.96 243,3 1632,4 77.46
эта:кная
Мало- 647.7 33,65 494.2 502,1 24.30 494,2 155,9 650.1 30:13
этажная
Индиви- 960,2 25,03 960:2 0 960,2 25.03 960,2 160,3 1120,5 29.25
дуальная
Согласно положениям генерального плана, муниципальной программы городского округа Балашиха «Жилище» значительным резервом для нового жилищного строительства предусматриваются территории, высвобождаемые после сноса ветхих жилых домов, земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания и иного специального назначения, а также земли сельскохозяйственного использования, имеющие низкие показатели уровня плодородия.
В генеральном плане предусматривается новое жилищное строительство на свободных территориях в соответствии с ранее разработанной и утверждённой
документацией по планировке территории. Общая площадь территорий, планируемых под размещение жилой застройки, составляет 677,6 га. Объём нового жилищного строительства составит: на расчётный срок 2035 год - 6419,8 тыс. кв. м, из него на первую очередь 2022 год - 3743,1 тыс. кв. м. Общая площадь жилищного фонда составит: на первую очередь (2022 год) - 15738,9 тыс. кв. м, на расчётный срок (2035 год) - 18415,6 тыс. кв. м. при средней жилищной обеспеченности - 28,2 кв. м/чел.
План использования земельных ресурсов для решения задач в сфере жилищного строительства в городском округе Балашиха представлен в таблице 3. Расчеты свидетельствуют, что на краткосрочную перспективу планируется увеличение долю много- и среднеэтажной застройки с 26,4% до 36,8% за счет строительства жилых комплексов с высотой 9-25 этажей.
Значительные площади земельных ресурсов планируется предусмотреть для обеспечения жильем многодетных семей, которых насчитывается более 1000. Для обеспечения земельными участками многодетных семей из расчета не более 0,15 га на одну семью необходимо предоставление территории для целей индивидуального жилищного строительства общей площадью 150 га. Выполнение обязательств по обеспечению участками для данных семей наиболее вероятно путём выкупа и проведения соответствующей регистрации.
Таблица 3 - План использования земельных ресурсов для решения задач в сфере жилищного строительства в городском округе Балашиха
№ п/п Виды жилой застройки Площадь, га Разница <+/-), га
01.01.20 17г. 01.01.2 023 г.
га % га %
1 Много- и среднеэтажная застройка 996,3 26,4 1638,4 36,8 642,1
2 Малоэтажная застройка 125.7 3.3 161.2 3.6 35,5
3 Индивидуальная застройка 2652,6 70,3 2652,6 59,6 0
Итого 3774,6 100,0 4452,2 100,0 677,6
В структуре земельного фонда жилая застройка как вид земель числится в категории земель населенных пунктов. Инвентаризация земельных участков показывает, что потребность в земельных ресурсах для развития инфраструктуры, в том числе жилищной, возможно покрывать не только за счет земель сельскохозяйственного назначения, но и за счет более интенсивному развитию населенных пунктов, увеличения плотности застройки и организации рационального использования земель в пределах их существующей городской черты. Так, из 677,6 га, требуемых для развития жилищного строительства до
2022 года, 264,2 га планируется зарезервировать в границах категории населенных пунктов (участки под ветхим жилым фондом, незастроенные площадки, пустыри и прочие неиспользуемые участки), 311,0 га - за счет земель сельскохозяйственного назначения и 102,4 га за счет земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и земель иного специального назначения. Кроме того, в целях частичного возмещения изымаемых земельных ресурсов 160,8 га планируется перераспределить для целей сельскохозяйственного использования (ЛПХ, объекты переработки и складирования сельскохозяйственной продукции) и промышленности (транспортная и инженерная инфраструктура, коммунально-складские и другие объекты). Сводные данные представлены в таблицах 4 и 5.
Таблица 4 - Формирование земельного фони а для развития жилищного строительства в городском округе Балашиха на краткосрочную перспективу
№ п'п Категория Площадь, га Количество земельных участков, ед.
суше стбуеопг ая планируемая
1 Земли сельскохозяйственного назначения Земли населенных пунктов 311,0 184
2 Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов 264,2 157
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и земель иного специального назначения Земли населенных пунктов 102,4 193
Итого 677,6 534
[Таблица 5 - Земли населенных пунктов, переводимые в иные категории в городском округе Балашиха на краткосрочную перспективу
№ 1Ъ'П Категория Площадь, га Количество земельных участков, ед.
существующая планируемая
1 Земли населенных пунктов Земли сельскохозяйственного назначения 122,5 95
2 Земли населенных пунктов Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и земель иного специального назначения 38,3 14
Итого 160.8 109
Планируемые мероприятия по развитию жилищного строительства в городском округе Балашиха Московской области создают условия для снижения количества земельных участков с неоформленными правами, неиспользуемых и бесхозных территорий, с которых практически не поступают налоговые перечисления за землю в муниципальный бюджет.
Предусматривается, что в процессе освоения территории, земельные участки проходят процедуру регистрации, расчета кадастровой стоимости и становятся объектом налогообложения. [9]
В соответствии с решением Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области «Об установлении земельного налога на территории городского округа Балашиха» от 10 июня 2015 года № 02/03 для земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, занятых домами индивидуальной жилой застройки, установлены налоговые ставки в размере 0,3 процента в год от общей суммы кадастровой стоимости.
Расчеты авторов показывают, что освоение 130 га, права и собственники по которым не определены, под жилищное строительство в категории населенных пунктов позволит ежегодно увеличить поступления земельного налога в муниципальный бюджет в объеме 42,1 млн. руб. Затратной частью при решении данной задачи станут расходы на межевание объектов землеустройства, частично выкуп земельных участков у установленных собственников.
Список литературы
1. Денисов Н.А. Концепция обеспечения жильем населения России как часть макроэкономической политики // Уровень жизни населения регионов России. - 2012. - N
1. - С. 3-13.
2. Гранберг, А.Г. Основы региональной экономики [Текст]: учеб.пособ. - М., ГУ ВШЭ, 2000. - 495 с.
3. Абрамова О.М. Вопросы доступности жилья для граждан России и пути их решения // Микроэкономика. - 2013. - N 4. - С. 75-78.
4. Бузырев В.В. Экономика жилищной сферы: конспект лекций / В.В. Бузырев, С.А. Николихина. Санкт-Петербург: СПбГИЭУ, 2011. 110 с.
5. Васильев, В. И. Административно- территориальное устройство региона и территориальное устройство местного самоуправления [Текст]: В.И. Васильев // Журн. рос. права. — 2006. — №3. — с. 3-11.
6. Груздев В.М. Территориальное планирование. Теоретические аспекты и методология пространственной организации территории [Текст]: учеб. пос. для вузов / В. М. Груздев; Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т. - Н. Новгород : ННГАСУ, 2014. - 146 с.
7. Буров, М.П. Совершенствовать управляющее воздействие на развитие территорий [Текст] / М.П. Буров, В.С. Горбунов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. -2017. - № 9. - С. 5-13.
8. Генеральный план городского округа Балашиха [Электронный ресурс]: Государственное унитарное предприятие «Научно-исследовательский и проектный институт градостроительства» // Официальный сайт органов местного самоуправления городского округа Балашиха http://balashiha.ru
9. Ломакин, Г.В. Анализ влияния макроэкномических факторов на стоимость недвижимости г. Москвы [Текст] / С.И. Комаров, Г.В. Ломакин, И.Н. Иванов // Землеустройство и земельный кадастр : сб. статей, посвященный 225-летию ГУЗ / Государственный университет по землеустройству. - М., 2004. - С. 309-317.
