CC BY
68
ПРИКЛАДНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ
ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ СТАНОВЛЕНИЯ РОССИЙСКОГО РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ПРОБЛЕМЫ ЕГО РАЗВИТИЯ
Л.И. ЛЕВИНА
Волжский университет им. В.Н. Татищева ул. Ленинградская, д. 16, 445020, Тольятти, Россия
Статья посвящена анализу основных этапов становления российского рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, а также проблемам и перспективам развития жилищного кредитования в стране и ее регионах на современном этапе.
Развитие ипотечного жилищного кредитования позитивно сказывается на функционировании реального сектора экономики, промышленности, строительства, сельского хозяйства и др., а также способствует росту финансирования капитальных вложений и может способствовать преодолению инвестиционного кризиса. Именно с помощью ипотечного кредитования были преодолены - Великая депрессия в США, кризис в Канаде, Германии, Японии, последствия переходного периода в странах Восточной Европы.
Жилищное ипотечное кредитование, успешно применяемое в мировой практике, но не получившее пока должного развития в РФ, способно при грамотном подходе решить задачу устранения и ослабления многих диспропорций рынка жилья в РФ.
В дореволюционной России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия опережала Европу.
После Октябрьской революции в России были полностью ликвидированы ипотечные кредитные организации, что привело к упразднению успешно функционирующей системы ипотечного кредитования. В советское время ее восстановление было невозможно.
Отсутствие в нашей стране в течение 70 лет института частной собственности на недвижимое имущество и института ипотеки привело к негативным последстви-
ям, что проявилось в утере опыта организации ипотечного кредитования, как на уровне кредитного учреждения, так и на уровне государства в целом.
Необходимость развития ипотечного бизнеса в РФ назрела в начале 1990-х гг. Несмотря на то что реализация ипотечного жилищного кредитования при социально-экономических условиях в 1990-е г. не имела особых перспектив, к тому времени уже созрело осознание роли жилищной ипотеки как рыночного инструмента решения жилищных проблем населения. Государство, осознавая проблему отсутствия развитой жилищной ипотеки, принимает 2 декабря 1990 г. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности», где в качестве одного из видов обеспечения возвратности кредита признается залог недвижимого и движимого имущества. По существу, принятие данного закона узаконило такой вид кредитования, как ипотечное кредитование, основным условием которого является выдача кредита под залог недвижимости.
Исследуя развитие ипотечного жилищного кредитования в постреформенный период, можно сказать, что данный путь имеет два этапа. К первому этапу развития можно отнести этап зарождения ипотеки в России (в 1990-е гг.). Второй этап - этап становления ипотечного жилищного кредитования (начало 2000 г. - по настоящее время).
Каждый из выделенных нами этапов имеет свои характерные особенности, обусловленные экономическими и политическими условиями развития России в конкретные периоды времени.
Рассматривая этапы зарождения ипотеки, можно сказать, что в целом сложившиеся в 1990-е гг. в России условия являлись препятствиями для ее развития, в частности:
- политическая, социально-экономическая и финансовая ситуация в обществе в 1990-е гг. характеризовалась неустойчивостью национальной валюты, большим объемом внешнего долга, что не способствовало развитию ипотеки;
- отсутствовали основы законодательно-правового обеспечения ипотечного кредитования;
- отечественная банковская система в силу своей молодости, была не способна оказывать услуги ипотечного кредитования из-за отсутствия достаточного собственного капитала, соответствующего качества привлеченного капитала, недостатка квалифицированных кадров;
- высокая доходность арбитражных валютных операций и операций с государственными ценными бумагами по своему уровню была несравнима с доходностью и рискованностью ипотечных кредитов, что обуславливало отсутствие заинтересованности банков в ипотечном кредитовании;
- финансовая нестабильность заемщиков порождала высокие риски невозврата долгосрочных ипотечных кредитов, что также отрицательно сказывалось на динамике из развития.
Кроме перечисленных условий развития финансовой системы РФ, следует отметить, что и изменения в сфере жилищного строительства также отрицательно сказывались на ипотечном кредитовании. В частности, в период с 1990 по 1998 гг. доля вводимого в эксплуатацию жилья, находящегося в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80% до 20%. При этом ввод жилья за счет средств индивидуальных застройщиков увеличился примерно в 3 раза и достиг 39,4% общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилого фонда. Однако в целом объемы строительства и ввода нового жилья по РФ уменьшились с 61,7 млн кв.м в 1990 г. до 30,3 млн кв.м в 1998 г., т.е. более чем в 2 раза [3,4]. В ре-
зультате бесплатной приватизации к 1998 г. 57% всего жилищного фонда в РФ стало находиться в частной собственности. По экспертным оценкам, в крупных городах ежегодно в сделки купли-продажи вовлекались лишь 1,5-2% квартир, находящихся в частной собственности. В результате того, что выделение бесплатного жилья сократилось в 1990-1998 гг. более чем в 3 раза (1998 г. оно было представлено лишь 344 тыс. семей, тогда как право на такое жилье имело 6 млн семей), население ощутило серьезные потребности в финансировании покупки жилья через банковское кредитование.
В условиях сокращения бюджетного финансирования жилищного строительства до минимума застройщики стали активно развивать различные формы привлечения денежных средств непосредственно от населения как в форме договоров инвестирования или долевого участия в строительстве, так и в форме создания потребительских и кредитных союзов. В этой области они начали успешно конкурировать с банками, привлекая денежные средства населения на основе заключения договоров инвестирования или долевого участия в строительстве и предлагая квартиры в рассрочку без соблюдения обязательных для кредитных организаций требований по резервированию и экономическим нормативам.
Период зарождения ипотечного жилищного кредитования сопровождался активной помощью в формировании рыночной системы ипотечного кредитования со стороны международных фондов. Необходимо отметить, что существовала конкуренция между немецкими и американскими организациями за право руководить созданием системы жилищных финансов в РФ и Восточной Европе. На наш взгляд, данную конкурентную борьбу можно расценивать как проявление элементов политики глобализации, а именно создание унифицированной системы ипотечного кредитования, с целью упрощения контроля за развитием рынка ипотеки и внедрением в данный рынок страны.
Российское правительство в начале 1990-х гг. прибегло к помощи международных фондов для создания рыночной системы ипотечного кредитования. Американское агентство по международному развитию (USAID) наряду с другими орга-низациями-донорами (the World Bank, EBRD, Fannie Mae, IFC) оказывало поддержку стране более 10 лет. Основная цель проектов организаций-доноров состояла в преодолении разрыва между местными несовершенными нормами жилищного финансирования и самыми эффективными зарубежными моделями рыночного кредитования: универсальными коммерческими банками и рынком ценных бумаг, основанными на американских институтах секьюритизации ипотечных кредитов. Для реализации этого проекта, в частности, USAID планировало финансирование в сумме 23,9 млн долл., которое должно было осуществляться четырьмя траншами [6].
Программа технической помощи USAID началась в 1991-1992 гг. и была направлена на создание инфраструктуры: институциональной инфраструктуры в виде вторичного рынка ипотек, создание кадрового потенциала путем интенсивных обучающих программ, и законодательной и административной инфраструктуры через децентрализацию управления и внедрение основных законов, призванных направлять развитие жилищного сектора и жилищных финансов.
Основа проектов US AID состояла в отказе от государственной поддержки некоммерческих форм кредита. Достижениями USAID на пути организации российской ипотеки, по мнению американских экспертов, стали внедрение в 1992 г. законов «Об основах федеральной жилищной политики» и «О залоге», «Об ипотеке» (1998 г.); проект Жилищного кодекса РФ; федеральные целевые программы «Дом
для Вашей семьи», «Свой дом» и «Государственные жилищные сертификаты», государственная программа «Жилище»; создание Института экономики города (1995 г.); обучающие семинары и курсы, в том числе «Сертифицированный ипотечный кредитор»; распространение международных стандартов кредитования населения и застройщиков; основание Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (1993 г.); и, наконец, инициация пробных программ кредитования в 47 коммерческих банках.
В рамках всего жилищного проекта US AID внесло вклад в принятие 160 федеральных законов, президентских указов, государственных целевых программ, постановлений правительства и регулирующих актов. Однако в сфере развития ипотечного рынка Американским агентством по международному развитию были не выполнены запланированные показатели по объему ипотечного кредитования и выпуску ипотечных ценных бумаг. Таким образом, реализация данного проекта оказалась не под силу ни российскому правительству, ни организации-донору.
В марте 1995 г. был заключен контракт Российского правительства с Всемирным банком (World bank). В течение 6 лет планировались следующие мероприятия: 1) создание рынка земли, стимулирование предложения жилья и совершенствование местного жилищного законодательства; 2) организация кредитования муниципальных инвестиций в инфраструктуру участков под застройку; 3) организация аукционов по продаже муниципальной земли; 4) организация кредитования коммерческими банками; 5) организация льготного кредитования коммерческими банками проектов внедрения новых строительных технологий и материалов;
6) внедрение стандартов банковского кредитования застройщиков и населения;
7) разработка системы регистрации собственности на землю, недвижимость и сделки с ними; 8) разработка новых строительных норм и правил регулирования землепользования.
Всемирный банк планировал оказать техническую поддержку проекта в объеме 33 млн. долл. США, однако фактически за период действия проекта, который был продлен до июня 2003 г., сумма технической поддержки составила 57,1 млн долл. США, а сами объемы инвестирования в данный проект вместо планируемых 753,5 млн долл., фактически достигли лишь 354,4 млн долл. США [6].
В целом можно признать, что результаты проекта оказались неудовлетворительными. Власти не увеличили предложение обустроенной земли посредством аукционов; банковское кредитование застройщиков отсутствовало; перевооружение строительной отрасли не удалось. Проект оказался не реальным, запланированные расходы на институциональные преобразования постоянно возрастали (например, в проекте Всемирного банка эта статья была превышена в 1,7 раза, а реализация всего проекта затянулась на полтора года).
Основная ошибка, на наш взгляд, заключалась в том, что Всемирный банк в проекте основывался на предположении, что жилищное строительство сдерживается монополизацией рынков земли и строительства местными властями. В то время как проект Всемирного банка должен был опираться на ипотечные институты, созданные в рамках предшествующего проекта US AID, которые в РФ не осуществляли своей деятельности кроме того, платежеспособный спрос на массовое относительно дешевое жилье по-прежнему отсутствовал. Попытки внедрения в РФ передовых институтов, минуя промежуточные стадии развития (развитие рыночных отношений), не привели к успеху, несмотря на финансовую и техническую помощь из-за рубежа.
До августовского кризиса 1998 г. жилищные кредиты населению предоставляли не более 20 банков РФ. Как правило, коммерческие банки предоставляли кредиты на покупку жилья своим сотрудникам и акционерам, тем самым снижая риски невозврата. Однако инфляция 1992 г. свела к нулю прибыль от выданных кредитов, что сделало банки еще более осторожными к данному виду кредитования, и это еще больше усложнило ситуацию развития жилищного кредитования.
Единственным банком, осуществляющим в незначительный мере ипотечное кредитование на строительство индивидуального и кооперативного жилья, являлся Сбербанк России, который с 1991 г. стал акционерным квазигосударственным банком. После финансового кризиса 1998 г. многие банки приостановили свою деятельность, однако по мере экономической стабилизации на их место пришли новые, которые постепенно вовлекались в участие в различных ипотечных программах.
К 2000 г. была уже выработана стратегия государства в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, регламентирована деятельность всех субъектов ипотечного рынка (банки, оценочные, риелторские, страховые компании), сформирована основа законодательной и нормативной базы [1], учитывающая макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платежеспособность населения.
Поэтому следующий этап развития ипотечного жилищного кредитования можно отнести к началу 2000 г. как этап становления ипотечного жилищного кредитования.
На данном этапе развития необходимо было решить ряд фундаментальных задач. Во-первых, адаптировать сформированную законодательно-нормативную базу к российской законодательной базе, так как формирование существовавшей законодательной базы проводилось с помощью международных институтов с опорой на имеющийся международный опыт. Во-вторых, необходимо было участие государства в качестве субъекта ипотечных отношений. В-третьих, надо было обеспечить создание и внедрение механизма, позволяющего осуществлять приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-четвертых, создать равные условия для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов. В-пятых, создать вторичный рынок ипотечных ценных бумаг.
К этому моменту развития государство признало, что потенциал роста рынка недвижимости зависит от деятельности банков, в частности от суммы выданных кредитов. Доступ к кредитам, в этом числе ипотечным, является крайне важным фактором для успешного развития жилищного строительства и рынка недвижимости в целом.
Несмотря на высокие темпы увеличения объемов предоставления ипотечных жилищных кредитов, начиная с 2001 г., темп роста кредитов физическим лицам начал опережать темп роста кредитов юридическим лицам. За последние 6 лет объем выданных юридическим лицам кредитов увеличился более чем в 10 раз, в то время как объем кредитов, выданных физическим лицам (потребительские и ипотечные кредиты), вырос более чем в 30 раз. К 2005 г. общий объем выданных кредитов уже превышал 180 млрд долл. США, что составляло 23,4% ВВП (из них сумма кредитов юридическим лицам составила 130 млрд долл. США (16,9% ВВП), физическим лицам было выдано 50 млрд долл. США, что соответствует примерно 4% ВВП), объемы ипотечного кредитования остаются по-прежнему низкими - лишь
0,2% ВВП [7].
Анализируя динамику выданных ипотечных кредитов населению, можно сказать, что их объем как процент от величины доходов населения в настоящее время составляет 8% из расчета на душу населения и 15% из расчета на душу экономически активного населения (в развитых странах это соотношение колеблется от 100% до 150%). Столь небольшой процент кредитов говорит о низком уровне доступности кредитов для населения.
Одной из серьезных и до сих пор не решенных проблем, препятствующих развитию отечественного рынка ипотечного жилищного кредитования, является проблема отсутствия у коммерческих банков-кредиторов «длинных» привлеченных средств, которые наряду с собственным капиталом являются основой долгосрочного ипотечного финансирования. Чтобы решить эту проблему, необходим рынок ипотечных ценных бумаг, иначе ипотека не получит масштабного развития. Новые высокие требования Банка РФ к достаточности собственного капитала коммерческих банков являются высоким стимулом развития вторичного рынка, рынка привлекающего дополнительные инвестиции на рынок ипотеки.
При низком уровне доступности ипотечных кредитов населением в настоящее время невозможно решить жилищный вопрос. Доступность ипотечных ресурсов напрямую связана с доходами населения и ценами на жилье. Цены на жилье в стране стабильно растут и будут расти, пока спрос на жилье превышает предложение на рынке ипотеки. Так, в течение 2005 г. рост цен на недвижимость во всех регионах жилищного рынка составил в среднем 20-25%. Таким образом, с ростом цен на недвижимость наше население не будет обеспечено «доступным» и «качественным» жильем.
В настоящее время для роста объема выдаваемых ипотечных жилищных кредитов разработаны различные программы, которые различаются условиями выдачи кредита: процентной ставкой, сроком кредита, суммой кредита, способами погашения, разнообразием дополнительных форм обеспечения и др.
В целом, анализируя программы ипотечного кредитования в РФ, можно сказать, что в стране сложилась комбинированная система ипотечного жилищного кредитования. В частности, одновременно действуют следующие модели ипотечного кредитования:
- ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) рефинансирует первичным кредиторам выданные ипотечные жилищные кредиты за счет средств, привлекаемых путем размещения на российском фондовом рынке ценных бумаг. В данном случае используется американская модель ипотечного кредитования;
- региональные операторы выпускают под свое обеспечение ценные бумаги, что соответствует принципам немецкой модели;
- Внешторгбанк, Московское ипотечное агентство, Дельтакредит, Городской ипотечный банк и др. проводят самостоятельную эмиссию и привлекают средства.
Настоящий период развития системы ипотечного кредитования характеризуется повышенной ролью АИЖК в реализации ипотечных кредитов, в частности в 2005 г. АИЖК было размещено ипотечных кредитов на сумму 130 млн долл. США, областными операторами Агентства по ипотечному кредитованию, таких как СО-ФЖИ (Самара) - 22,2 млн долл. США, УГАИК (Уфа) - 17,5 млн долл. США. При этом Сберегательным банком - на сумму 250 млн долл. США, Райффайзенбанк -70 млн долл. США, Дельтабанк - 67 млн долл. США [2];
Несмотря на то что объем ипотечного кредитования в РФ за 2005 г. вырос втрое - с 17,7 до 52,8 млрд руб., дефицит жилья по-прежнему огромен. В улучшении жилищных условий нуждаются около 75% российских граждан, в то время как объемы строительства нового жилья покрывают потребности лишь на 1,5% населения страны.
При формировании ипотечной политики для России очень важно учитывать региональный аспект из-за существенных различий в природных условиях и ресурсах, в уровне экономического развития региона, плотности населения, его уровня жизни, в специфике социальных проблем, степени развития рыночных механизмов регионов. В этой связи с целью оценки региона к готовности ипотечного кредитования нами вводится понятие ипотечный потенциал региона. Ипотечный потенциал региона - это совокупность имеющихся экономических, финансовых, ресурсных средств и возможностей, которые могут быть использованы в регионе для организации эффективной системы ипотечного жилищного кредитования.
Для определения ипотечного потенциала региона необходимо осуществлять экспресс-оценку степени готовности регионов к проведению ипотечных операций. В настоящее время предлагаются различные подходы к такой экспресс-оценке. Так, в работе М.И. Каменского система оценочных и сравнительных показателей региона формируется на базе общеэкономических показателей, таких, как валовый региональный продукт, инвестиции в основной капитал и др. - с одной стороны, и показателей регионального рынка недвижимости (коэффициента представительности строительного рынка спрос на жилье в регионе, %; коэффициента удовлетворенности спроса на жилье и др.) - с другой. Но мы считаем, что данная система показателей не идеальна и есть возможность корректировки и введения новых показателей, которые помогут дать более полную оценку ипотечного потенциала региона.
В большинстве регионов России в среднем действуют 3-4 ведущие организации, на которые приходится более 70% рынка, а на каждого жителя в среднем не более 100 руб. ипотечных денег, в то время как в Москве на одного жителя 1,5 тыс. руб., выданных московскими банками в виде ипотечных кредитов. Поэтому можно ввести показатель доступности ипотечных средств на одного жителя региона. На наш взгляд, оценка ипотечного потенциала региона поможет выявить готовность региона к коммерческому ипотечному жилищному кредитованию и определение границ необходимой государственной поддержки региону.
Полноценное развитие ипотеки невозможно без рынка ценных бумаг. Несмотря на принятие в 2003 г. Закона об «Ипотечных ценных бумагах», разработанного при помощи международной финансовой корпорации (1РС), фондовый рынок находится только в ожидании первых банковских ипотечных ценных бумаг: облигаций с ипотечным покрытием, а также ипотечных сертификатов участия (аналоги американских БРУ) - это ценные бумаги похожие на паи ПИФов и отличаются от облигаций тем, что не имеют фиксированной нормы доходности, номинальной стоимости.
До сих пор схем прямого рефинансирования ипотечных кредитов у банков не было. Из всего существующего набора финансовых инструментов сейчас используется только серия траншей рублевых облигаций АИЖК, но эти бумаги обеспечены не кредитами, а государственными гарантиями (например, государство гарантировало с 2003-2006 гг. восемь выпусков облигаций АИЖК на общую сумму 15,42 млрд руб. [2]).
В целях рефинансирования банки будут прибегать к помощи ПИФов. ПИФы (недвижимости и ипотечные) уже работают как инструменты секьюритизации банковских кредитов.
На российском рынке существует примерно 100 фондов, инвестирующих средства в недвижимость. В основном это мелкие фонды стоимость чистых активов (СЧА) больше 10 млн долл. США (СЧА самого крупного фонда лишь немногим превышает 100 млн долл. США) только шесть из тридцати крупнейших фондов получили листинг (из них пять на ММВБ и один на РТС). Средства данных фондов инвестируются в основном в коммерческую недвижимость и незначительный объем средств в жилую элитную недвижимость. Фонды, как СЧА, Eastern Property Holdings, Ravel Russia, Рюрик имеют листинг на зарубежных биржах, как правило, пайщиками этих фондов являются иностранные инвесторы, а инвестиции, направляемые в сектор жилой недвижимости, ограничены и если инвестируются, то в элитное жилье Москвы или Санкт-Петербурга.
Объемы рефинансирования посредством ценных бумаг на сегодняшний день незначительны. Потенциальная емкость рынка ипотечных ценных бумаг «колоссальная», например ежедневный оборот фондовой биржи ММВБ по ценным бумагам составляет около 1 млрд долл. США, из которых на ипотечные ценные бумаги (например ПИФы и облигации АИЖК) приходится около 5%.
В том случае, если вторичный рынок не заработает, на рынке ипотечного кредитования останутся только такие крупные коммерческие банки, как Сбербанк, Внешторгбанк, крупные московские банки, привлекающие иностранный капитал. До тех пор пока АИЖК будет скупать закладные у коммерческих банков, они будут относиться к ипотеке как к комиссионному бизнесу, т.е. долгосрочный кредит в активах банка присутствует максимально короткий срок не более трех месяцев, а затем реализуется другому институту.
Таким образом, только развитие вторичного рынка, как надежного и проверенного способа привлечения «длинных» и недорогих денежных средств российских и зарубежных частных инвесторов, даст возможность расширения и роста объемов ипотечного жилищного кредитования в стране. С развитием полноценного вторичного рыка ипотечных ценных бумаг, на наш взгляд, наступит новый - третий этап в развитии ипотечного кредитования в России.
ЛИТЕРАТУРА
1. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы (2005). С изменениями, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2005 года № 865 (http://www.urbaneconomics/ru).
2. Ежеквартальный отчет. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Код эмитента 0073 9-А (www.ahml.ru).
3. Каменский М. И. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты) / М.И. Каменский, JI.B. Донцова, С.М. Печатникова. - М.: Дело и Сервис, 2006.
4. Российский статистический ежегодник (2004, 2005). Стат. сборник / Росстат. -М., 2004. - С. 725.
5. Российский статистический ежегодник (2004,2005). Стат. сборник / Росстат. - М. -С. 817.
6. Россия и страны мира (2004).: Стат. сборник / Росстат. - М. - С. 361.
7. Russia: Primary Mortgage Market Development Project (2005) / Опубликовано на сайте www.ifs/org в разделе Advisory projects in the Russian Federation // http//www.ifc.org/ifcext/eca.nsf
THE BASIS STAGES OF FORMATION OF RUSSIAN MORTGAGE
HOUSING CREDIT MARKET AND PROBLEMS OF ITS DEVELOPING
L.l. LEVINA
tr«ii-_______________________
y vjijork.}’ uihvuml) iiaintu anci lauauucv
Leningradskaya Str., 16, 445020, Togliatti, Russia
The article is devoted to analysis of the basic stages of formation of Russian mortgage housing credit market. It also considers the problems and prospects of developing mortgage housing credit in Russia and its regions on the present-day stage.
