CC BY
84УДК 347.3 Л.В. Гусейнова
Основания расторжения договора пожизненной ренты по требованию
получателя ренты
Дагестанский государственный университет, Lara.123321@yandex.ru
В статье рассматриваются наиболее спорные вопросы, возникающие при расторжении договора пожизненной ренты. Автором обозначены проблемы, возникающие в судебной практике, и намечены пути их решения.
Ключевые слова: договор, рента, получатель ренты, выкуп ренты, расторжение договора.
The article examines the most contentious issues arising from the cancellation of the contract rent. The author has indicated problems in the justice of their practices and ways of their solutions.
Keywords: treaty, annuities, grantee of the annuities, ransom of the annuities, termination of the treaty.
На практике, особенно в последнее время, в судах появляется все больше и больше исков о расторжении или признании договоров ренты недействительными. Рентные обязательства относятся к бессрочным (постоянная рента) или долгосрочным (пожизненная рента). Объем платежей невозможно определить заранее, он зависит от продолжительности договора. Еще О.С. Иоффе отметил, что «в общей правовой характеристике договора, вытекающей из определения, не вызывает никаких сомнений только один признак - возмездность, поскольку каждая сторона получает от другой встречное удовлетворение: приобретатель - в виде жилого дома или его части, а отчуждатель - в виде пожизненного содержания» [1, с. 299]. Кроме того, договор пожизненного содержания с иждивением следует рассматривать как фидуциарный, так как содержание взаимоотношений сторон по договору носит особенный характер. Договор пожизненного содержания с иждивением базируется на тесном личном контакте плательщика и получателя ренты. В литературе обосновано отмечается, что причиной требований получателя ренты о расторжении договора часто является не нарушение плательщиком ренты своих обязательств, а именно конфликты и разрыв в личных отношениях [2, с. 120].
Другим основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты. «В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков» (ст. 599 ГК РФ). Законодатель не дает понятия существенного нарушения применительно к этому договору, однако, исходя из анализа обязанностей плательщика ренты, можно сделать вывод о том, что существенным нарушением должны считаться: длительная или систематическая задержка выплаты ренты; непредоставление необходимого обеспечения ренты, ставящее под угрозу интересы получателя ренты; нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами придано существенное значение. При этом понятие существенности основано прежде всего на применении экономического критерия. Получатель ренты, заявивший в суде требование о расторжении договора, должен представить суду соответствующие доказательства наличия ущерба. Для получателя пожизненной ренты ущерб не связан, например, с несением дополнительных расходов. В данном случае он выражается в неполучении доходов, что существенно отражается на интересах получателя ренты. Как решаются подобные ситуации судебной практикой?
Б. обратилась в Замоскворецкий межмуниципальный суд г. Москвы с иском к Г. о расторжении договора пожизненной ренты [3, с. 56]. В своем заявлении Б. указала на то, что ответчица нарушила договор, а именно не обеспечила проведение косметического ремонта в квартире истицы, необходимость в котором возникла вследствие неоднократных протечек с верхнего этажа дома, не возместила затраты на приобретенную
взамен пришедшей в негодное состояние сантехнику. Истица просила суд также компенсировать ей возникший в связи с нарушением договора моральный вред.
Договор пожизненной ренты был заключен 3 сентября 1998 г. В ренту была передана квартира, причем за плату в размере 28 тыс. руб. Размер ренты составлял 4,8 минимального размера оплаты труда в месяц.
Решением суда от 29 января 2001 г. договор пожизненной ренты был расторгнут и за истицей признано право собственности на переданную ранее под выплату ренты квартиру. В остальной части иска отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в определении от 24 мая 2001 г. оставила это решение без изменений. Суд мотивировал свое решение тем, что ответчица (плательщик ренты), не обеспечив проведение косметического ремонта в квартире и не возместив затраты истицы на приобретенную сантехнику, нарушила п. 8 договора. Указанные нарушения с учетом возраста (1923 года рождения) и состояния здоровья истицы (инвалид II группы) были признаны судом существенными, поскольку истица была лишена возможности своими силами произвести ремонт данной квартиры.
Тем не менее, Президиум Московского городского суда по протесту прокурора г. Москвы решение суда первой инстанции и определение судебной коллегии Московского городского суда в удовлетворенной части иска отменил и направил дело на новое рассмотрение. В своем постановлении Президиум, в частности, отметил, что надлежащее исполнение ответчицей обязательства уплачивать рентные платежи подтверждается расписками и другими документами. Ответчица не нарушала п. 8 договора, так как протечки происходили по вине жильцов соседней квартиры, поэтому ремонт должен производиться за их счет. К тому же, ответчица, несмотря на вину соседей, была готова провести ремонт в квартире, для чего купила соответствующие строительные материалы, но не успела сделать этого, так как получила уведомление о расторжении договора со стороны истицы.
Суды в комментируемом деле по-разному подошли к решению вопроса о расторжении договора пожизненной ренты. Если суд первой инстанции посчитал договор нарушенным со стороны плательщика ренты и в соответствии с этим вынес решение о его расторжении, то надзорная инстанция высказалась за сохранение договора. Решение вопроса о том, нарушен ли договор пожизненной ренты со стороны плательщика и подлежит ли он в этой связи расторжению, зависит, конечно, в первую очередь от объема обязанностей плательщика перед получателем ренты. В случае с пожизненной рентой следует также обратить внимание на квалификацию договорных отношений, так как разновидностью договора пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением.
Если говорить о договоре пожизненной ренты, то обязанность плательщика ограничивается периодической выплатой денег (рентных платежей) (п. 1 ст. 597 ГК РФ). Из дела видно, что обязанности плательщика ренты не исчерпывались только уплатой рентных платежей. Договор пожизненной ренты был заключен с предоставлением получателю ренты права проживания в квартире, переданной в ренту.
В том случае, когда договор пожизненной ренты содержит условие о праве получателя ренты проживать в квартире плательщика, необходимо выяснить, возможно ли в данном договоре усмотреть элемент договора пожизненного содержания (несмотря на то что название договора не имеет в себе такого указания) и в связи с этим должны ли применяться к такому договору пожизненной ренты специальные нормы, относящиеся к договору пожизненного содержания. Данные нормы отличаются более льготным режимом в отношении получателя ренты по данному договору по сравнению с положением получателя ренты по договору пожизненной ренты. Это касается, в частности, правил о расторжении договора, которые весьма благоприятны для получателя ренты.
Квалификация рассматриваемого договора должна осуществляться исходя из различия в основных целях договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания. Основная цель договора пожизненной ренты состоит в предоставлении плательщиком рентных платежей в обмен на полученное в собственность имущество. Рентные платежи не обязательно должны идти на содержание получателя ренты (долж-
ник в данном договоре, как и в любом договоре пожизненной ренты, не берет на себя обязанность содержать кредитора (получателя ренты). По крайней мере, плательщик не обусловливает (и не имеет права делать это) целевое использование рентных денег.
Сущность и основная цель договора пожизненного содержания заключается в предоставлении получателю ренты средств к существованию на определенную сумму денег. Несмотря на то, что по рассматриваемому договору плательщик взял на себя обязанность уплачивать не только рентные платежи, но и предоставить получателю ренты право проживания в квартире, специальные нормы о договоре пожизненного содержания вряд ли могут здесь применяться в связи с тем, что основная цель договора заключается в получении периодических рентных платежей получателем ренты. Предоставление получателю ренты права проживания в квартире носит второстепенный (по отношению к обязанности уплачивать ренту в денежном выражении) характер и не может рассматриваться как содержание получателя ренты.
Вывод о подчинении рассматриваемого договора только нормам о договоре пожизненной ренты, конечно, не ставит под сомнение действительность условия договора пожизненной ренты о праве проживания получателя ренты. Раз уж представленный на рассмотрение суда договор пожизненной ренты содержал условие о предоставлении получателю ренты права проживания в квартире, переданной в ренту, значит, плательщик ренты был обязан (помимо обязанности периодически уплачивать рентные платежи) поддерживать квартиру, в которой проживал получатель ренты, в надлежащем состоянии (т. е. в состоянии, пригодном для проживания). Плательщик ренты, конечно, собственник имущества, обремененного рентой, и вправе самостоятельно решать, когда осуществить его ремонт, но в данном случае он связан обязательством перед получателем ренты делать все необходимое для спокойного и нормального проживания последнего в квартире.
Следует признать, что в рассматриваемом деле плательщик ренты нарушил обязательство поддерживать переданную в ренту квартиру в надлежащем состоянии. Однако не всякое нарушение плательщиком договора может повлечь за собой его расторжение, только существенное нарушение договора дает право получателю расторгнуть договор.
Суды первой и кассационной инстанций посчитали нарушение со стороны плательщика существенным, но, скорее всего, следует признать правильной позицию суда надзорной инстанции, и вот почему. Хотя исполнение плательщиком ренты обязательства поддерживать квартиру в состоянии, пригодном для проживания, - не менее важная обязанность, чем обязанность уплачивать рентные платежи, однако последняя обязанность все-таки исполнялась, как установил суд, надлежащим образом. В то же время плательщик ренты собирался произвести ремонт в квартире, что подтверждается сделанными с его стороны приготовлениями. Указание суда первой инстанции на возраст и состояние здоровья истицы имеет важную социальную направленность, но в данном случае не имеет юридического значения, так как личные качества кредитора в договорном обязательстве не могут оказывать юридического воздействия на правовое положение сторон в договоре. Ссылка на личные качества контрагента, вероятно, имела бы юридическое значение при решении вопроса о возложении на него договорной ответственности (в нашем случае - на плательщика ренты) в части признания его виновным или невиновным в нарушении договора, т. е. при выяснении вопроса, принял ли контрагент с учетом его способностей и возможностей все необходимые меры для выполнения договора. Суд признал договор расторгнутым, а за истицей - право собственности на квартиру, переданную в ренту. Решение суда первой инстанции представляется неправильным еще потому, что суд не учел различия в вариантах прекращения договора пожизненной ренты, установленных ст. 599 ГК. Согласно п. 1 ст. 599 ГК получателю ренты предоставляется альтернатива: либо требование о выкупе ренты, либо требование о расторжении договора и возмещении убытков. Если получатель ренты выбирает первый вариант, то на плательщика ренты возлагается обязанность уплатить выкупную цену по правилам ст. 594 ГК. При этом плательщик ренты остается собственником
имущества, переданного в ренту. В рассматриваемом варианте получатель ренты вправе на основании п. 2 ст. 599 ГК требовать возврата имущества в собственность, только если имущество передано под выплату пожизненной ренты бесплатно. Тогда выкупная цена ренты должна быть уменьшена на сумму стоимости этого имущества. Как видно, п. 2 ст. 599 ГК - исключение из общего правила, установленного п. 4 ст. 453 ГК, по которому стороны договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения (в нашем случае - прекращение путем выкупа) договора.
Второй вариант, а именно требование о расторжении договора пожизненной ренты на основании п. 1 ст. 599 ГК, не дает права требовать возврата имущества в собственность получателя ренты. Он может требовать возмещения убытков. В сумму возмещаемых убытков войдет стоимость имущества, переданного в ренту, если, конечно, оно (имущество) было передано под выплату ренты бесплатно.
В комментируемом деле истица выбрала вариант расторжения договора, и к тому же имущество было передано в ренту за плату, что тем более не дает права требовать возвращения имущества в собственность получателя ренты.
Кроме этого, следует также отметить, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Таким образом, риск утраты имущества несет на себе плательщик ренты, что полностью соответствует общим требованиям, предусмотренным ст. 211 ГК РФ. При этом плательщик ренты не освобождается от дальнейшей выплаты ренты на предусмотренных договором условиях.
Однако не исключены ситуации, когда риску расторжения договора ренты по инициативе получателя ренты подвержен добросовестный плательщик ренты. Как показывает судебная практика, договор пожизненной ренты, как правило, заключается пожилыми людьми. Часто вокруг пенсионера сразу после заключения договора ренты неожиданно концентрируется множество «доброжелателей»: соседи, дальние родственники и т. д., которые активно настраивают его против плательщика. Старики же недоверчивы и легко внушаемы, поэтому многие идут у этих «доброжелателей» на поводу и подают судебный иск о расторжении договора. В качестве причины расторжения указывают несоблюдение обязательств со стороны плательщика.
В связи с этим следует обратить внимание на необходимость обеспечения документального подтверждения исполнения. Это могут быть прежде всего утвержденные сторонами акты, затем квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг, лекарств и тому подобные документы, свидетельствующие о предоставлении подобных услуг. Необходимо также иметь в виду и те случаи, когда получатель ренты оказывается недобросовестной стороной и уклоняется от получения рентных платежей с целью расторжения договора. В такой ситуации может оказать содействие нотариус, который может принять в депозит причитающиеся стороне денежные суммы. С даты передачи плательщиком ренты денежных средств в депозит нотариуса первый считается исполнившим свое обязательство надлежащим образом, а у недобросовестного получателя ренты не будет оснований потребовать расторжения договора.
Литература
1. Иоффе О.С. Обязательственное право. - М.: Юр. лит., 1975.
2. Пахомов А. Т. Купля-продажа с правом пожизненного содержания // Закон. 1998. № 7.
3. Обзор судебной практики: Комментарий судебной практики. - М.: Юр. лит., 2004. Вып. 9.
Поступила в редакцию 4 февраля 2011 г.
