CC BY
26
ОРГАНИЗАЦИЯ РАЦИОНАЛЬНОГО ВВОДА ОБЪЕКТОВ С УЧЕТОМ КОМПЛЕКСНОЙ ПОДГОТОВИТЕЛЬНОЙ ЗАСТРОЙКИ ТЕРРИТОРИИ
THE ORGANIZATION OF RATIONAL INPUT OF OBJECTS TAKING INTO ACCOUNT COMPLEX PREPARATORY BUILDING
OF TERRITORY
C.H. Шульженко S.N. Shulzhenko
ТулГУ
В статье изложены основные аспекты организации застройки территории по принципам комплексности с учетом резервов и параметров ожидания - разброса.
In article the basic aspects of the Organization of Building of territory by principles of integrated approach taking into account reserves and expectation parameters - disorder are stated.
В настоящее время, возможно предложить следующие принципы комплексной застройки жилых образований: жилые, культурно-бытовые и коммунальные объекты, входящие в состав жилого образования, которые должны обеспечивать потребности населения в соответствии с градостроительными нормами, возводятся вместе с необходимыми инженерными сетями и коммуникациями, что позволит жилому образованию сразу же по завершении застройки самостоятельно и автономно функционировать; объекты жилого образования должны быть расположены компактно, создавать архитектурно-строительный ансамбль, что даст возможность, учитывая технологические ограничения, полно и последовательно осваивать территорию застройки; объекты жилого образования комплекса необходимо вводить в эксплуатацию с наименьшими, обусловленными организацией и технологией строительного производства разрывами; тогда жители сразу после заселения смогут пользоваться основными видами обслуживания, инженерные сети и предприятия коммунально-культурного и бытового назначения будут загружены на проектную мощность.
Первый принцип комплексности обусловлен тем, что в составе жилого образования, как на стадии разработки проекта, так и при осуществлении его в натуре, должны присутствовать наряду с жилыми зданиями все необходимые объекты культурно-бытового и коммунального назначения. Важным объектом жилого образования, обеспечивающим его функционирование, являются инженерные сети и коммуникации. Поэтому своевременное выполнение работ по инженерному оборудованию территории, относящейся к данному жилому образованию, обеспечивает его относительную автономность.
Второй принцип рациональной застройки жилых образований может быть охарактеризован как комплексное освоение территории. При этом в ходе застройки не
1/2011
ВЕСТНИК
МГСУ
должно создаваться такое положение, когда возводимый объект со всех сторон окружен зданиями, уже сданными в эксплуатацию. Территория должна осваиваться без возвратов и пропусков, т. е., застроив участок территории микрорайона (жилую группу), строители не должны туда возвращаться.
Третий принцип содержит требование наибольшей одновременности ввода в действие всех объектов комплекса, что при полном его соблюдении позволяет перейти к планированию и отчетности в жилищно-гражданском строительстве не по отдельным объектам, а по комплексам — жилым образованиям. Вместе с тем абсолютная одновременность ввода достигается лишь теоретически, ее ограничивают условия организации и технологии строительства, согласно которым, например вводу зданий, предшествует ввод инженерных сетей, а благоустройство может быть завершено после производства общестроительных работ. Рассматриваемый принцип имеет и существенное экономическое значение, так как к моменту сдачи в эксплуатацию первых жилых зданий подводящие сети должно быть выполнены практически в полном объеме, а эксплуатация их на полную мощность будет возможна только при полном окончании застройки. Поэтому, учитывая значительный удельный вес расходов по инженерному оборудованию территории, дорогам и транспорту, новые жилые образования должны осваиваться в самые сжатые сроки.
Представляется очевидным, что комплексная застройка будет обеспечена лишь при непременном выполнении всех трех положения. В противном случае застройка не будет комплексной. В свою очередь, одновременность ввода в эксплуатацию объектов комплекса обусловлена продолжительностью их возведения. Количественная оценка комплексности застройки жилых образований (К) в общем случае зависит от следующих величин:
где N - номенклатура и число объектов жилого образования; Су - капитальные вложения на возведение элементов образования; Т - продолжительность строительства объектов; 5" - очередность ввода в эксплуатацию объектов.
Основные и существенные черты, характеризующие комплексную застройку, являются неоднородными и относятся к разным этапам функционирования проектно-строительного конвейера, а также к жилым образованиям соответствующего масштаба. В связи с этим возможны два направления конкретизации определения комплексности - по величине жилого образования и по этапу строительства. Градостроительные уровни обеспечения комплексного строительства - город в целом, жилой район, микрорайон - определяют набор элементов, входящих в жилое образование (жилой комплекс), причем первичной повторяющейся единицей служит жилой микрорайон. Характерно, что в процессе организационно-технологического обеспечения строительства наиболее важно обеспечить комплексную застройку именно на микрорайоном уровне.
Следующим направлением конкретизации рассматриваемого определения является выделение тех вопросов обеспечения комплексной застройки микрорайона, которые решаются непосредственно на организационно-технологической стадии. Комплексность осуществления застройки микрорайона при организации строительства обеспечивается действием двух факторов: возможной одновременностью ввода объектов в эксплуатацию, полнотой и последовательностью освоения территории (рис. 1). Параметры, относящиеся к первому принципу комплексности, характеризуют в основном проблему обеспечения комплексности в сфере планирования и проектирования. Про-
К = / (N, Су , 5)
(1)
странственно-временные параметры - Т, 5 - присущи непосредственно организации
строительного производства. В этой связи логично разделить оценку комплексности по формуле (2) на ряд составляющих, каждая из которых будет характеризовать свой круг вопросов обеспечения комплексной застройки
К = /1(М) + Л(ф+/з(^) + /4(5) (2)
где / -соблюдение градостроительных норм; /2 - соблюдение норм задела; / - комплексность ввода объектов в эксплуатацию; /4- последовательность и полнота освоения территории.
Рис.1 Принципы комплексной застройки.
Для количественной оценки комплексности ввода объектов микрорайона в эксплуатацию примем следующие два допущения. Во-первых, критерием комплексности строительства микрорайона по фактору одновременности ввода объектов является суммарное время ожиданий от ввода в эксплуатацию отдельных объектов до полного завершения строительства микрорайона. Во-вторых, объекты микрорайона равнозначны между собой по временному параметру (по последовательности ввода в эксплуатацию). Имеется в виду, что на один законченный объект в микрорайоне не может эксплуатироваться в полном соответствии со своим функциональным назначением до завершения строительства микрорайона в целом. Комплексность определяется суммой времени ожидания полного насыщения микрорайона всеми жилыми и культурно-
1/2П11 ВЕСТНИК
_угогт_мгсу
бытовым объектами, предусмотренными проектом: чем меньше суммарное ожидание, тем комплекснее застраивается микрорайон. Количественную оценку комплексности ввода объектов микрорайона (градостроительного комплекса) в эксплуатацию предлагается производить на основе расчета коэффициента комплексности по эмпирической формуле:
*(3)
где ^порядковый номер объекта в микрорайоне, 1=1,2...,п; I - число объектов в микрорайоне; ДТ;; - период времени между вводом в эксплуатацию завершающего объекта микрорайона (комплекса) и вводом 1-го объекта; Т;; - период времени между вводом в эксплуатацию завершающего объекта микрорайона и началом возведения 1-го объекта. Соотнесение продолжительности сооружения объектов микрорайона с моментом ввода в эксплуатацию завершающего объекта ориентирует организации, ведущие застройку, на сокращение отставания ввода какого-либо объекта из заданного проектом набора. В соответствии с выбранной точкой отсчета — полным завершением работ в микрорайоне — по крайней мере, для одного объекта микрорайона (градостроительного комплекса) ДТ1; - будет равна 0. Формула предназначена для оценки комплексности строительства микрорайонов (градостроительных комплексов), все объекты которых строятся, т. е. без учета резервных территорий. Строительство объектов, размещаемых на резервных территориях, может не вестись несколько лет, они не входят в проекты организации строительства. Указанное обстоятельство можно отразить в ограничении:
тах Т 1 (4)
п
где Т продолжительность возведения ¡-го объекта микрорайона (комплекса);
(X - параметр, характеризующий продолжительность резервирования; по экспертным данным, а находится в интервале от 5 до 10.
Из принятых определений и обозначений следует соотношение
Т = 1 +АТ (5)
Так как знаменатель при количественной оценке комплексности по формуле (3) зависит от вариантов разброса сроков ввода в эксплуатацию объектов, докажем, что
показатель комплексности К зависит от суммарной величины разброса ^ ,
;=1
п
при ^ 1 ,т.е. достигается наилучший вариант комплексности. Выявим характер изме-
¡•=1
нения показателя комплексности К в зависимости от изменения отношения суммарной продолжительности возведения объектов микрорайона и суммарной величине разброса. Пусть Л - показатель ожидания, а обратная величина у=1/Л - показатель разброса, который может быть интерпретирован как отношение двух средних арифметических величин:
Х-=1 АТг / Х-=11 (6)
У
п п
Величина у показывает, во сколько раз среднее ожидание превышает продолжительность возведения объекта. Графики зависимостей между величинами К, Л, у представлены на рис. 2, где иллюстрируется асимптотическое приближение коэффициента
ВЕСТНИК МГСУ
1/2011
комплексности на верхнем графике к 1, а на нижнем — к 0. Коэффициент комплексности застройки микрорайона находится в интервале 0<К<1. Существенно то, что можно добиться значительного увеличения коэффициента комплексности застройки даже при сохранении минимальной общей продолжительности застройки микрорайона (градостроительного комплекса) за счет смещения сроков возведения объектов. Тогда анализ вышеуказанных соотношений позволяет сделать вывод о том, что коэффициент комплексности равен единице при одновременном вводе в эксплуатацию всех объектов микрорайона; не зависит от календарной даты начала и окончания застройки микрорайона в целом; не зависит от того, какой именно объект вводится позже или раньше, т. е. инвариантен по отношению к функциональному назначению объекта; уменьшается при увеличении разрыва в сроках ввода объектов микрорайона по сравнению с вводом завершающего объекта; минимальный, при одновременном начале возведения всех объектов микрорайона (комплекса);
Рис.2 Зависимость коэффициента К от показателей ожидания и разброса.
Таким образом, комплексность инженерной подготовки влияет на возможные варианты начала строительства объектов. Наибольшее предпочтение имеет та совокупность подготовки территории, при которой возможно начало возведения любого объекта при этом создается вариант для оптимизации возведение и ввода объектов по одному или нескольким критериям. Вместе с тем, комплексная подготовка застраиваемых территорий позволяет с наивысшей степенью надежности использовать поточные методы организации строительства. В качестве критерия оценки комплексной застройки следует предусматривать степень готовности строительных площадей.
Литература:
1. Литвак Б.Г. Экспертная информация. Методы получения и анализа. М, «Радио и связь», 1982,184 с.
2. Мулен Э. Кооперативное принятие решений: Аксиомы и модели. М, «Мир», 1991,464с.
3. Основы организации и управления жилищно-коммунальным комплексом: Учебно-практическое пособие / под общ. ред. проф. П.Г.Грабового. - М.: Изд-во «АСВ», 2004, 528 с.
Literature:
1/2П11 ВЕСТНИК
_угогт_мгсу
1. Lytvak B.G. Expert information. Reception and analysis methods. M, «Radio and communication», 1982,184 p.
2. Mulen E. Cooperative decision-making: Axioms and models. M, "World", 1991,464p.
3. Organization and management bases a housing-and-municipal complex: the Practical grant / under general edition Prof. P.G.Grabovyj. - M: Publishing house "ACB", 2004, 528 p.
Ключевые слова: застройка, микрорайон, комплекс, жилье, продолжительность строительства, строительный объект, площадка, подготовка территорий.
Key words: building, micro district, a complex, habitation, duration of building, building object, a platform, preparation of territories.
300000, Тула, пр.Ленина 92, 84872-35-91-59 (тел/факс), моб. 8-910-942-95-10
E-mail: shulzh79@mail.ru;
Рецензент: к.т.н. проф. Извольский В.В., ООО "ЭКБпри ТулГУ".
