CC BY
5УДК 34 Полякова А.Н., Чорновол Е.П.
Полякова А.Н.
магистрант, Уральский институт управления - филиал Российская академия народного хозяйства и государственной службы
при Президенте РФ (г. Екатеринбург, Россия)
Научный руководитель: Чорновол Е.П.
кандидат юридических наук, доцент, Уральский институт управления - филиал Российская академия народного хозяйства и государственной службы
при Президенте РФ (г. Екатеринбург, Россия)
ОРГАНИЗАЦИЯ И ВЫБОР СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ СОБСТВЕННИКАМИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Аннотация: в статье автор рассматривает основные способы управления многоквартирными домами, а также определяет существенные особенности, которые предъявляются как управлению посредством управляющей организацией, так и правил управления многоквартирными домами посредством товарищества или кооператива.
Ключевые слова: управление МКД, ТСЖ, договор управления МКД.
Основы правового регулирования в выборе способа управления многоквартирными домами содержаться в Жилищном кодексе РФ (далее - ЖК РФ). Общие положения, которые закрепляют как права, так и обязанности собственника по отношению к своему жилому помещению также содержится в
нормах гражданского законодательства. П. 2 ст. 161 устанавливает, что управление многоквартирными домами может осуществляться:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме,
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом,
3) управление управляющей организацией.
Из трех приведенных форм управления, по отношению к первой -личное исправление собственниками, предъявляются особые требования, т.к. не все дома могут осуществлять такое управление, оно касается исключительно тех домов, в которых не более тридцати квартир.
Нормы ЖК РФ, кроме способов управления, а также процедурных особенностей, устанавливает цели управления многоквартирными домами, социальную направленность такой деятельности, необходимость ее добросовестного осуществления.
Все это подчеркивает, что управление многоквартирными домами -процесс сложный, в котором заинтересованы все участники и потребители этого процесса, что даже если такое управление будет осуществляться наемной организацией, то к такой деятельности предъявляется множество требований, которые подчеркиваются необходимостью лицензирования.
Выбор способа управления домом возможен исключено по решению собственников жилья. Оформление такого решения происходит посредством голосования на общем собрании. При этом количество голосов одного собственника рассчитывается пропорционально количеству метров его квартиры. При этом от решения собственников зависит, есть ли необходимость в заключении договора, т.к. при выборе формы личного управления отпадает необходимость его заключения.
При заключении договора одной стороной будут выступать собственники. Законодательством установлено требование к числу голосов -более 50%, что также является нюансом правового регулирования. Т.к. речь
идет о голосах (а не собственниках), 50 % в этом случае относится в общей площади всех жилых квартир. Например, собственников, которые выступили за определенную управляющую организацию, по фактической численности может быть менее пятидесятипроцентного порога, но если им принадлежат большие жилые помещения, которые превышают 50% - их решение легитимное.
Остановимся на исследовании вопросов заключения такого договора. Его основой выступает предмет договора, то есть та собственность, которая относится жилищным законодательством к общему имуществу дома, не касаясь частной собственности каждой квартиры. Распределение между частной собственностью и общей собственностью имеет важное прикладное значение, особенно в спорах, связанных с причинением имущественного вреда третьим лицам (трубы, электрика и т.п.).
Существенным условием договора выступают те работы и услуги, которые будут оказываться многоквартирному дому, а их объем напрямую влияет на ценообразование договора.
Правительством РФ установлен минимальный перечень работ и услуг, который должна брать на себя управляющая организация. Минимальный объем перечня носит императивный характер. Несмотря на то, что такое правовое регулирование осуществляется подзаконным актом, уменьшение такого объема не будет иметь юридической силы и при возникновении разногласий, управляющая организация утрачивает возможность ссылаться на содержание договора, если речь идет о невыполнении минимального перечня услуг.
Расширение перечня предоставляемых услуг возможно по решению собственников жилья. Такие условия могут касаться организации охраны, видеонаблюдения, благоустройства территории и т.п., в зависимости от потребностей жильцом и возможностей управляющей организации.
Включение дополнительных услуг, т.к. их нормы не определены Постановлением Правительства РФ, должны быть согласованы не только как факт оказания, а также указываться условия их выполнения, т.к. это напрямую влияет на их востребованность и необходимость оплаты.
В практике Верховного Суда РФ рассматривалось дело, в рамках которого гражданка не соглашалась с оказанием услуги в ее доме, требуя возврата уплаченной суммы.
Обстоятельства дела складывались следующим образом. В Пресненский суд города Москвы обратилась Абрамова И.В., ссылаясь на то, что в платежные документы по плате услуг управляющей организацией были включены платежи за консьержа, который в ее подъезде фактически отсутствует. Суд первой инстанции, а также апелляционная инстанция Московского городского суда в удовлетворении требований отказали, т.к. истица не оспаривала решение собственников жилья, а лишь указывала на ненадлежащее оказание услуги. Доводы ответчика строились на том, что оборудовать место для консьержа в каждом подъезде не представляется возможным из-за инженерных и технических особенностей подъезда, и подобную услугу можно оказать только в центральном подъезде дома, где также располагается объединенная домофонная сеть всего дома.
Верховный Суд РФ установил нарушение норм материального и процессуального права нижестоящими судами, указав, что «собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании не только дополнительные услуги и размер их финансирования, но и условия их оказания и выполнения». На принятое решение также повлияло отсутствие согласования размера предоставленных услуг и соответствующей платы за такую услугу, что также, по мнению Верховного Суда РФ, является нарушением прав собственников жилья.
Изученное нормативно-правовое регулирование, а также материалы судебной практики позволяют сделать вывод о том, что заключение договора с управляющей организацией возможно лишь при принятии соответствующего решения собственниками жилых помещений, в необходимом объеме для определения перечня предоставляемых и оказываемых работ и услуг, условий их оказания, а также оплаты предоставляемого управления.
Существенные нюансы правового регулирования также содержаться при условии управления многоквартирным домом посредством товарищества или кооператива. Если каждый из собственников помещения является членом ТСЖ или кооператива, заключение договора на управление домом не требуется: в нем отпадает необходимость, т.к. все правоотношения между собственниками и управления домом решаются посредством Устава.
Однако на практике возникают сложности правового взаимодействия между ТСЖ, которое управляет домом и теми собственниками жилых помещений, которые не являются членами ТСЖ. Нормами жилищного законодательства дается довольно подробное регулирование вопросов входа и выхода из членов ТСЖ, что дает основания полагать о добровольности такого членства.
При выборе способа управления домом посредством товарищества или кооператива важно разграничивать два юридических факта: участие в управлении как члена ТСЖ (кооператива) и собственника жилья. Существенная разница различается в управлении посредством голосования. Собственник жилья не может принимать участие в голосованиях и управленческих вопросах ТСЖ, но за ним сохраняется право голосования на общих собраниях собственников жилых помещений. Также, с теми, кто не является членом ТСЖ заключается договор управления домом, где одной стороной выступает само ТСЖ (в лице уполномоченного представителя, чаще всего - председателя), а с другой стороны - собственник жилого помещения.
На основании вышесказанного можно сделать вывод о том, что управление многоквартирными домами, выбор способа и порядка управления многоквартирным домом напрямую зависит от решений собственников жилья и содержит множество императивных норм правового регулирования.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 11.03.2024) // Собрание законодательства РФ. 1994, № 32, ст. 3301;
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 22.04.2024, с изм. от 25.04.2024) // Собрание законодательства РФ. 2005, № 1 (часть 1), ст. 14;
3. Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (ред. от 29.05.2023) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» // Собрание законодательства РФ. 2023, № 23 (часть I), ст. 4170;
4. Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ по делу № 5-КГ18-178 от 6 ноября 2018 года // Верховный суд Российской Федерации. URL: https://vsrfru/stor_pdfphp?id=1707388;
5. Буханевич Д.Ю., Кошелюк Б.Е. Понятие и признаки договора управления многоквартирными домами // Аграрное и земельное право. 2023. № 10 (226). С. 128-130
Polyakova A.N., Chornovol E.P.
Polyakova A.N.
Russian Academy of National Economy and Public Administration
(Ekaterinburg, Russia)
Scientific advisor: Chornovol E.P.
Russian Academy of National Economy and Public Administration
(Ekaterinburg, Russia)
ORGANIZATION AND CHOICE OF METHOD OF MANAGEMENT OF APARTMENT BUILDING BY OWNERS OF RESIDENTIAL PREMISES
Abstract: in the article, the author examines the main ways of managing apartment buildings, and also defines the essential features that are presented to both management through a management organization and the rules for managing apartment buildings through a partnership or cooperative.
Keywords: house management, homeowners, housing service agreement.
