Организационно-технологическое моделирование перепрофилирования промышленных объектов Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

Организационно-технологическое моделирование перепрофилирования промышленных объектов

Топчий Дмитрий Владимирович,

кандидат технических наук, доцент, кафедра технологии и организации строительного производства (ТОСП), Институт строительства и архитектуры (ИСА), Московский государственный строительный университет (национальный исследовательский университет), dvtopchiy0405@gmail.com

Музыченко Сергей Григорьевич,

аспирант, кафедра технологии и организации строительного производства (ТОСП), Институт строительства и архитектуры (ИСА), Московский государственный строительный университет (национальный исследовательский университет), muzichenko.mgsn@mail.ru

Гоцоев Семен Давыдович,

магистр, кафедра технологии и организации строительного производства (ТОСП), Институт строительства и архитектуры (ИСА), Московский государственный строительный университет (национальный исследовательский университет), gotsoev@tsk-titul.ru

Перепрофилирование промышленных объектов позволяет не только оптимизировать структуру компании, но и создать конкурентную среду в сфере услуг. Кроме того, в ходе перепрофилирования происходит оптимизация имущественного комплекса. В результате высвобождения производственных площадей появляется возможность сокращения затрат путем консервации, реализации, сдачи в аренду производственных площадей. Для достижения и укрепления долгосрочной конкурентоспособности компании вынуждены производить корректировку своей деятельности, ориентируясь на меняющиеся требования времени. Мир постоянно меняется, поэтому очень важно целесообразно и быстро отвечать на эти изменения. На сегодняшний день международная практика и опыт проведения перепрофилирования в Российской Федерации свидетельствуют о том, что это - одна из сложнейших управленческих задач. При реализации данного процесса нужно учитывать множество ограничений и специфику той компании, в которой он проводится. Следовательно, проводить его необходимо только при наличии четко определенных целей, концепции перепрофилирования, понимании каждого этапа и методов, с помощью которых необходимо действовать. Актуальность темы данной статьи заключается в том, что модель производства работ при перепрофилировании позволяет данному процессу пройти максимально плавно и эффективно, что позволяет в дальнейшем компании приспособиться к новым условиям рынка. Данная тема на сегодняшний день освещена достаточно слабо. Многие источники рассматривают стратегию перепрофилирования деятельности лишь как частный случай стратегии реструктуризации или стратегии обновления основных фондов. Также присутствует необходимость совершенствования нормативной документации для регламентации не только объектов капитального строительства, но и объектов перепрофилирования в частности.

Ключевые слова: перепрофилирование промышленных объектов, научно-техническое обоснование реновации, редеве-лопмент промышленных зон, развитие городов, контроль строительных процессов.

Перепрофилирование (redeployment) - это перемещение факторов производства из одной области использования в другую. Процедура перепрофилирования промышленного здания - это смена его функционального назначения в целях изменения эксплуатационных качеств для увеличения рентабельности объекта, а также закрепление данной процедуры юридически в соответствующих государственных инстанциях [1, 2].

Несоответствие промышленных предприятий, построенных во времена СССР, сегодняшним требованиям, а также существенный технический прогресс, реформирование экономики и переход к рыночным принципам оценки эффективности приводят к необходимости изменения их целевого и функционального назначения. Техническое состояние многих промышленных зданий в Российской Федерации позволяет эксплуатировать их еще не одно десятилетие. Большинство таких зданий находится на территориях населенных пунктов. Развитие городов привело к значительному увеличению их территорий, в результате чего промышленные предприятия, построенные когда-то на окраинах, оказались в пределах или даже в центральных частях городов [3].

Перепрофилирование производственных предприятий позволяет не только снизить стоимость строительных работ, но и получать новые объекты в черте города. Несмотря на большое количество промышленных зданий, потерявших свою эффективность и актуальность, а также значительный интерес со стороны инвесторов к данным объектам, сфера перепрофилирования в строительстве остается малоизученной. Следовательно, исследования, посвященные выбору эффективных моделей контроля организационно-технологических процессов при перепрофилировании промышленных зданий, являются в настоящее время востребованными [4].

В целом, существуют три принципиально разных вида изменений объектов коммерческой недвижимости: «реконцепция», «реконструкция» и «перепрофилирование». При реконцепции объекта изменения не затрагивают конструктивные элементы здания, меняется только функциональное зонирование и концепция здания. При реконструкции конструктивные элементы промышленного здания могут быть изменены полностью. В этом случае, может поменяться форма, внешний вид объекта, размер площадей и так далее. Примером можно назвать реконструкцию Централь-

х

X

о

го А с.

X

го m

о

ю 8

М О

to

а>

о

см

00 О!

О Ш

т

X

<

т о х

X

ного детского магазина на Лубянке в городе Москве. Наконец, при перепрофилировании промышленного объекта изменяется его назначение, главный «профиль» производства, обусловленный, как обозначалось выше в данной работе, технологическим прогрессом и изменяющиеся с течением времени потребности населения. При этом на объекте возводятся новые некапитальные перегородки, производится перепланировка, изменяется высота помещений, меняется и устанавливается новое технологическое и производственное оборудование

Перепрофилировать уже возведенный промышленный объект достаточно сложно. Изменение функционального назначения объекта и его объемно-пространственных и иных характеристик фактически является реконструкцией. Соответственно, процедура получения исходно-разрешительной документация не отличается от аналогичных процедур для объекта нового строительства, и включает в себя разработку и согласование градостроительной документации (проект планировки территории и/или ГПЗУ), изменение цели предоставления земельного участка в договоре аренды на проектирование и строительство в соответствии с параметрами ГПЗУ, проектирование и прохождение экспертизы, получение разрешения на строительство. При этом срок получения исходно-разрешительной документации для перепрофилирования такой же, как и для нового строительства. После анализа рынка, можно сделать вывод о том, что этот процесс может затянуться на срок от семи-десяти месяцев до полутора лет и более. В целом же, без учета времени на проектирование, смена профиля промышленного объекта может занимать от одного до трех лет [5].

Собственник объекта перепрофилирования вправе самостоятельно, без предварительных разрешений и согласований, выбирать вид разрешенного использования своего объекта из числа закрепленных градостроительными нормами при условии, что здание соответствует техническим регламентам, регулирующим избранный вид деятельности.

Перепрофилирование, как и любой строительный процесс, связан с проведением определенных организационно-технологических операций, как в сфере управления, так и в сфере выполнения строительно-монтажных работ. Среди них [6]:

• Проведение изыскательных исследований перед началом строительно-монтажных работ;

• Оформление исходно-разрешительной документации на выполнение работ в ходе перепрофилирования;

• Составление комплектов необходимых технологических карт на различные строительные процессы;

• Определение продолжительности производства работ;

• Поставка строительных материалов на фронт работ;

• Контроль выполнения организационно-технологических процессов.

А также [7]:

• Проведение строительных демонтажных работ на площадке;

• Возведение новых капитальных и некапитальных конструкций;

• Усиление конструктивных элементов промышленного объекта;

• Проверка и перетрассировка инженерных сетей;

• Установка и наладка промышленного технологического оборудования.

В связи с тем, что сфера процессов по перепрофилированию промышленных объектов является малоизученной, а также с тем, что номенклатура строительно-монтажных работ и управленческих операций обширна, присутствует необходимость в правильном выборе методов осуществления контроля, а также в разработке модели, позволяющей оценить степень и эффективность этого контроля до начала производства работ. Ниже были рассмотрены современные методы осуществления контроля[8].

Контроль строительных процессов непосредственно на фронте работ может быть сплошным - проверка строительная конструкция после определенной операции или к моменту полной готовности подвергается полному контролю и выборочным — проверка определенной, наиболее ответственной части конструкции [9].

Сплошной контроль применяется в тех случаях, когда технологический процесс не обеспечивает достаточной стабильности заданных размеров и других параметров конструкции; при неоднородности качества материалов или комплектующих изделий; после технологических операций, от которых в значительной мере зависят точность или другие качественные показатели, а также при проверке сложной или высокоответственной конструкции. Следует учесть, что сплошной контроль самим производителем строительных работ (рабочим-бригадиром) не всегда экономически оправдан, так как при этом он будет на значительное время отвлекаться от своих основных обязанностей - непосредственного выполнения операции и наблюдения за ходом технологического процесса.

По-иному обстоит дело при использовании выборочного метода контроля. Здесь рабочий-бригадир имеет возможность больше уделять внимания вопросу поддержания стабильности технологического процесса, обеспечивая, таким образом, бездефектную работу. При выборочном контроле особое значение имеет определение оптимальной выборки элементов конструкции. При обычном выборочном контроле ее размер

определяется на основании анализа ряда выборок различных конструктивных элементов данного наименования без расчетного обоснования. Для более точного и обоснованного определения размера выборки применяется статистический метод контроля. Статистический контроль применяется главным образом при проверке ответственных и многочисленных конструктивных элементов (несущие колонны, пилоны здания). Однако необходимо иметь в виду, что выборочный метод контроля может обеспечить достаточную информацию о качестве лишь при стабильном технологическом процессе. Вместе с тем, данный метод является наиболее целесообразным при организации контроля на рабочих местах для бездефектной работы.

Различают также такие виды контроля, как пооперационный (после каждой технологической строительной операции) и групповой (после группы операций). Пооперационный контроль применяется при выполнении наиболее ответственных работ, а также в тех случаях, когда качество одного строительного процесса существенно влияет на последующее качество всей конструкции. Если несколько последовательных операций связаны между собой, то их проверку целесообразно осуществлять одновременно — групповым методом, сокращающим трудоемкость контроля [10].

Также необходимо подчеркнуть значение контроля выполнения установленного технологического процесса и борьбы с нарушениями технологической дисциплины на строительной площадке. Все требования и указания, которые предусмотрены в документации, должны выполняться, учитывая, что при ее разработке было предусмотрено высококачественное выполнение всего комплекса строительных работ по перепрофилированию промышленного объекта и что нарушение какого-либо требования одной операции может отрицательно сказаться на последующих операциях и итоговом качестве работы.

Контроль - это проверка фактического значения любого показателя или величины его отклонения от установленной нормы. Контролю подлежат нормируемые и ненормируемые показатели. Нормируемые показатели - показатели, на которые устанавливается норма. Ненормируемые показатели - показатели, на которые не устанавливается норма. Сущность контроля нормируемых показателей - это получение информации о фактическом состоянии показателей и сопоставление его с установленной нормой. Сущность контроля ненормируемых показателей - это определение их фактического значения [11].

Контроль осуществляется с целью получения информации для оперативного управления технологическим процессом, оценки труда, для составления технического и бухгалтерского отчетов,

для анализа при планировании производства. При организации контроля к его результатам предъявляются следующие требования: необходимость, достаточность, достоверность, экспрес-сность, эффективность. Таким образом, элементы контроля присутствуют не только непосредственно на фронте проведения строительных работ по перепрофилированию промышленного объекта, но и в сфере организации и управления процессами руководящих компаний.

Для составления математической модели степени осуществления контроля на будущем объекте промышленного перепрофилирования необходимо проанализировать существующую научную и нормативную документацию и определить факторы, имеющие наибольшее влияние на контроль качества. Факторы будут разделены на две группы: общие факторы осуществления качества и частные факторы, которые присущи только процессу перепрофилирования [12].

Литература

1. Топчий Д.В., Юргайтис А.Ю., Бабушкин Е.С., Зуева Д.Д. Разработка методологии комплексного контроля на объектах строительства, реконструкции перепрофилирования // В сборнике: Обеспечение качества строительства в г. Москве на основе современных достижений науки и техники Сборник трудов Первой совместной научно-практической конференции ГБУ «ЦЭИИС» и ИПРИМ РАН. 2019. С. 267-272.

2. Лапидус А.А. Оптимизация управления девелоперскими проектами // Строительные материалы, оборудование, технологии XXI века. № 3 (110). 2008. С. 50-52.

3. Zueva D.D., Babushkin E.S., Topchy D.V., Yurgaitis A.Yu. Construction supervision during capital construction, reconstruction and re-profiling. MATEC Web of Conferences 2019. DOI: 10.1051/matecconf/201926507022.

4. Лапидус А.А. Успешный опыт управления строительными проектами // Строительные материалы, оборудование, технологии XXI века. № 6 (113). 2008. С. 86-88.

5. Topchy D.V., Yurgaitis A.Yu., Kravchuk A., Shevchuk D. Controlling methods of buildings' energy performance characteristics. Topical Problems of Architecture, Civil Engineering and Environmental Economics (TPACEE 2018) electronic edition. E3S Web of Conferences. 2019. DOI: 10.1051/e3sconf/20199102026.

6. Лапидус А.А., Сайдаев Х.Л.А. Необходимость введения стандартов генподрядных организаций, как важнейший инструмент развития строительной отрасли // Техническое регулирование. Строительство, проектирование и изыскания. № 7. 2011. С. 36-39.

7. Topchy D.V., Lapidus A.A. Construction supervision at the facilities renovation» В сборнике:

x x О го А С.

X

го m

о

ю 8

M О

Oi

о

сч

00 Ol

о ш m

X

3

<

m О X X

Topical Problems of Architecture, Civil Engineering and Environmental Economics (TPACEE 2018) electronic edition. E3S Web of Conferences. 2019. DOI: 10.1051/e3sconf/20199108044.

8. Топчий Д.В., Юргайтис Д.Ю., Болотова А.С. Возможности применения глобальных спутниковых навигационных систем для функций строительного контроля и регулирования ресурсного обеспечения строительных предприятий за счет оптимизации маневровой работы // Инновации и инвестиции. № 2. 2019. С. 258-263.

9. Топчий Д.В., Токарский А.Я. Формирование базиса информационных технологий при осуществлении государственного строительного надзора на реновационных городских территориях // Наука и бизнес: пути развития. № 2 (92). 2019. С. 141-148.

10.Лапидус А.А. Влияние современных технологических и организационных мероприятий на достижение планируемых результатов строительных проектов // Технология и организация строительного производства. № 2. 2013. С. 1.

11.Лапидус А.А. Потенциал эффективности организационно-технологических решений строительного объекта // Вестник МГСУ. № 1. 2014. С. 175-180.

12.Воловик М.В., Ершов М.Н., Ишин А.В., Ла-пидус А.А., Лянг О.П., Теличенко В.И., Олейник П.П., Туманов Д.К., Фельдман О.А. Современные подходы к решению вопросов организационно-технологического проектирования // Технология и организация строительного производства. № 3. 2013. С. 10-16.

Organizational and technological modeling of reprofiling

industrial facilities Topchy D.V., Muzychenko S.G., Gotsoev S.D.

Moscow State University of Civil Engineering (National Research University)

The re-profiling of industrial facilities allows not only to optimize the structure of the company, but also to create a competitive environment in the service sector. In addition, during the conversion, the property complex is being optimized. As a result of the release of production space, it becomes possible to reduce costs by mothballing, selling and leasing production space. To achieve and strengthen the long-term competitiveness, companies are forced to make adjustments to their activities, focusing on the changing demands of the time. The world is constantly changing, so it is very important to respond quickly and expediently to these changes. To date, international practice and experience in reprofiling in the Russian Federation indicate that this is one of the most complex management tasks. When implementing this process, you need to take into account the many limitations and specifics of the company in which it is held. Consequently, it is necessary to carry it out only if there are clearly defined goals, a concept of reprofiling, an understanding of each stage and methods with which to act. The relevance of the topic of this article lies in the fact that the model of production of works during the conversion allows this process to go as smoothly and efficiently as possible, which allows the company to adapt to the new market conditions in the future. This topic is currently covered rather poorly. Many sources consider the strategy of reprofiling activities only as a special case of a

restructuring strategy or a strategy for renewing fixed assets. There is also a need to improve the regulatory documentation for the regulation of not only capital construction projects, but also conversion facilities in particular.

Keywords: redevelopment of industrial facilities, scientific and technical substantiation of renovation, redevelopment of industrial zones, urban development, control of construction processes.

References

1. Topchy D.V., Yurgaitis A.Yu., Babushkin E.S., Zueva D.D. Development of methodology for integrated control at construction sites, reconstruction of reprofiling. In the collection: Ensuring the quality of construction in Moscow. Moscow on the basis of modern achievements of science and technology. Collection of works of the First Joint Scientific and Practical Conference of the State Budgetary Institution. 2019. Pp. 267-272. (rus)

2. Lapidus A.A. Optimization of development project management. Construction materials, equipment, technologies of the XXI century. No. 3 (110). 2008. Pp. 50-52. (rus)

3. Zueva D.D., Babushkin E.S., Topchy D.V., Yurgaitis A.Yu. Construction supervision during capital construction, reconstruction and re-profiling. MATEC Web of Conferences 2019. DOI: 10.1051/matecconf/201926507022.

4. Lapidus A.A. Successful experience in construction project management. Construction materials, equipment, technologies of the XXI century. No. 6 (113). 2008. Pp. 86-88. (rus)

5. Topchy D.V., Yurgaitis A.Yu., Kravchuk A., Shevchuk D. Controlling methods of buildings' energy performance characteristics. Topical Problems of Architecture, Civil Engineering and Environmental Economics (TPACEE 2018) electronic edition. E3S Web of Conferences. 2019. DOI: 10.1051/e3sconf/20199102026.

6. Lapidus A.A., Saydayev Kh.L.A. The need to introduce standards for general contractors as an essential tool for the development of the construction industry. Technical regulation. Construction, design and survey. No. 7. 2011. Pp. 36-39. (rus)

7. Topchy D.V., Lapidus A.A. Construction supervision at the facilities renovation» В сборнике: Topical Problems of Architecture, Civil Engineering and Environmental Economics (TPACEE 2018) electronic edition. E3S Web of Conferences. 2019. DOI: 10.1051/e3sconf/20199108044.

8. Topchy D.V, Yurgaitis D.Yu., Bolotova A.S. The possibilities of using global satellite navigation systems for the functions of building control and regulating the resource supply of construction enterprises by optimizing shunting work. Innovations and investments. No. 2. 2019. Pp. 258-263. (rus)

9. Topchy D.V, Tokarsky A.Ya. Formation of the basis of information technology in the implementation of state construction supervision in renovated urban areas. Science and business: ways of development. No. 2 (92). 2019. Pp. 141-148. (rus)

10. Lapidus A.A. The influence of modern technological and organizational measures on the achievement of the planned results of construction projects. Technology and organization of construction production. No. 2. 2013. P. 1. (rus)

11. Lapidus A.A. Efficiency potential of organizational and technological solutions of a construction object. Vestnik MGSU. No. 1. 2014. Pp. 175-180. (rus)

12. Volovik M.V., Ershov M.N., Ishin A.V., Lapidus A.A., Lyang O.P., Telichenko V.I., Oleinik P.P., Tumanov D.K., Feldman O.A. Modern approaches to the solution of issues of organizational and technological design. Technology and organization of construction production. No. 3. 2013. Pp. 1016. (rus)