CC BY
74
УДК 332
Алиев Джамалудин Адарович
Aliev Dzhamaludin Adarovich
ОРГАНИЗАЦИИ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЖИЛИЩНОКОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА
ORGANIZATION OF THE HOUSING AND COMMUNAL SERVICES’ ACTIVITIES
Аннотация:
Summary:
В современной России проблема функционирования жилищно-коммунального хозяйства является одной из самых актуальных, от решения которой напрямую зависит уровень благосостояния населения. Автор статьи подробно анализирует деятельность основных субъектов ЖКХ, предлагая направления для развития выявленных проблем. Особое внимание в статье уделяется по-иску оптимальных способов управления многоквартирным домом в рамках действующего законодательства.
In the modern Russia an issue of the housing and communal economy is one of the most urgent, solution of which determines level of the population’s wellbeing. The author analyzes activities of the main housing and communal bodies, suggesting modes of the business improvement. A particular attention is paid to the optimal ways of the apartment building management under the applicable legislation.
Ключевые слова:
жилищно-коммунальное хозяйство, тарифы, управляющая организация, договор.
Keywords:
housing and communal services, rates, management company, contract.
В настоящее время ЖКХ - это объемный рынок услуг, оцениваемый примерно в три триллиона рублей. Все существующие в этой сфере проблемы, от которых страдают граждане, - результат некомпетентности управляющих компаний и чиновников, и конечно коррупции. Взаимные долги и претензии товариществ собственников жилья и управляющих компаний ложатся на плечи жильцов непомерными тарифами. Хотя есть и успешные товарищества (например, в Ижевске, Иркутске, Хабаровске, Екатеринбурге и др. городах), нашедшие общий язык с управляющими компаниями и поставщиками услуг, в результате чего и во дворе чисто, и капремонт осилили, и даже тарифы снизились, однако это скорее исключения. Проблема в том, что в настоящее время существует огромное количество барьеров на пути развития жилищного самоуправления. Их устранение позволит повысить уровень экономической доступности услуг ЖКХ для населения [1; 2].
Организации различных видов деятельности в ЖКХ представлены государственными и муниципальными унитарными предприятиями, акционерными обществами, обществами с ограниченной ответственностью и другими видами организаций, создание которых предусмотрено гл. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) [3].
К организациям ЖКХ согласно п. 5.11 отнесены [4]: организации по обслуживанию и ремонту жилищного фонда, организации коммунального комплекса (ресурсоснабжающие), многоотраслевые организации жилищно-коммунального хозяйства, управляющие организации, жилищные кооперативы (ЖК), жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), товарищества собственников жилья (ТСЖ).
К организациям ЖКХ относят организации по обслуживанию и ремонту жилищного фонда, организации коммунального комплекса (ресурсоснабжающие), многоотраслевые организации ЖКХ. Управляющие организации, жилищные кооперативы (ЖК), жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и товарищества собственников жилья (ТСЖ) также включены в состав организаций ЖКХ. Такой перечень организаций ЖКХ содержат Указания по заполнению формы федерального статистического наблюдения № 22-ЖКХ (сводная) «Сведения о работе жилищнокоммунальных организаций в условиях реформы», утвержденные Приказом Росстата от 20 ноября 2009 г. № 269.
Собственники и наниматели платят деньги за то, чтобы им оказывали надлежащего качества услуги, а также за должное и своевременное информирование. Ресурсы поставляются периодически (сбои, ремонт). В итоге тарифы растут, а объемы потребления ресурсов не увеличиваются. Органы власти бездействуют. Таково мнение собственников и нанимателей жилого помещения. В свою очередь, мнение управляющих организаций (индивидуальных предприни-
- Б4В -
мателей): население несвоевременно оплачивает коммунальные услуги, поэтому постоянная нехватка денег - это основная проблема ЖКХ. Эту проблему должны решать органы власти [5].
Управляющие организации просто убеждены, что ресурсоснабженцы обязаны своим существованием только им, так как покрывают все свои потери за счет управляющих организаций, завышая тарифы и объемы.
Наконец, органы власти. Здесь все конкретно: народ неблагодарный, управляющие организации не совсем справляются с поставленными задачами, а поставщики ресурсов - «государство в государстве».
Таким образом, на поверхности общее недовольство субъектов ЖКХ, каждый имеет свою объективную позицию, видя только недостатки других. По нашему мнению, для решения выявленной проблемы необходимо создать как можно больше частных реально действующих управляющих организаций, которые и будут создавать конкуренцию в ЖКХ.
В настоящее время одним из способов управления многоквартирным домом, предлагаемым собственникам помещений в таком доме российским жилищным законодательством, является управление управляющей организацией. Управляющей организацией признается юридическое лицо, причем независимо от его организационно-правовой формы, так и индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом. Управляющим организациям возможно применять как общую систему налогообложения, так и специальные налоговые режимы. Таким образом, управляющая организация - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом [6].
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, что установлено п. 3 ст. 161 ЖК РФ, причем решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 2 ст. 161 ЖК РФ избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников жилья, на что указано в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 8 февраля 2010 г. № Ф03-191-2010.
Многоквартирный дом в соответствии с п. 9 ст. 161 ЖК РФ может управляться только одной управляющей организацией. Договор управления заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников с каждым из них заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания [7].
По договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, что определено п. 2 ст. 162 ЖК РФ.
В договоре управления на основании п. 3 ст. 162 ЖК РФ должны быть указаны следующие данные [8]:
- состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес дома (пп. 1 п. 3);
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, порядок изменения этого перечня, а также перечень предоставляемых управляющей организацией коммунальных услуг (пп. 2 п. 3);
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы (пп. 3 п. 3);
- порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией обязательств по договору управления (пп. 4 п. 3).
Нужно отметить, что под порядком определения цены договора по разъяснениям, приведенным в письме Минрегиона России от 6 марта 2009 г. № 6174-АД/14, следует понимать формулировку порядка (методику) определения (расчета) общей стоимости указанных в договоре в соответствии с пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ услуг, работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в течение всего срока действия договора управления. Под порядком определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения следует понимать формулировку порядка (методику) определения (расчета) стоимости
указанных в договоре в соответствии с пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ услуг и работ по содержанию и текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме [9].
Под порядком определения размера платы за коммунальные услуги следует понимать указание в договоре управления на порядок определения и изменения размера платы за коммунальные услуги с использованием регулируемых тарифов на коммунальные ресурсы и услуги водоотведения в соответствии с п. 13 ст. 155 и ст. 157 ЖК РФ, а также нормами разд. III и VII Правил предоставления коммунальных услуг.
По законодательству, договор заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Если управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса, то договор управления с такой организацией заключается на срок не менее чем один год и не более чем три года.
Способ управления может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания. Из содержания данной правовой нормы следует, что законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способ управления домом. Если собственники многоквартирного дома сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным, то они вправе своим решением изменить его. Здесь же отметим, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором [10].
Таким образом, обязанностью управляющей организации по договору управления многоквартирным домом является оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам. Помимо этого управляющая организация обязана осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
Ссылки:
1. Донцова Ю. Ох, уж это ЖКХ... // ЭЖ-Юрист. 2011. № 32
2. Терентьев А.Я. Оценка экономической доступности услуг водоснабжения и водоотведения (на примере муп «водо-
канал» г. Екатеринбург) // Дискуссия. 2010. № 9. С. 35-39.
3. Авдеев В.В. Организация жилищно-коммунального хозяйства: расходы по благоустройству и налог на прибыль // Бухгалтер и закон. 2011. № 9.
4. Указания по заполнению формы федерального статистического наблюдения № 22-ЖКХ (сводная) «Сведения о
работе жилищно-коммунальных организаций в условиях реформы», утвержденных Приказом Росстата от
20.11.2009 № 269.
5. Сапрыкин С.Ю. Права потребителей в ЖКХ. М., 2008.
6. Авдеев В.В. Жилищно-коммунальное хозяйство, риелторская деятельность: управляющие организации - налогообложение // Налоги. 2010. № 47.
7. Гришина Е.Ю. Административно-правовое регулирование в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Проблемы и пути их решения // Административное право. 2009. № 1.
8. Сапрыкин С.Ю. Указ. соч.
9. Гришина Е.Ю. Указ. соч.
10. Там же.
References (transliterated):
1. Dontsova Y. Okh, uzh eto ZHKKH... // EZH-Yurist. 2011. № 32
2. Terent'ev A.Y. Otsenka ekonomicheskoy dostupnosti uslug vodosnabzheniya i vodootvedeniya (na primere mup «vodokanal» g. Ekaterinburg) // Diskussiya. 2010. № 9. P. 35-39.
3. Avdeev V.V. Organizatsiya zhilishchno-kommunal'nogo khozyaystva: raskhody po blagoustroystvu i nalog na pribyl' // Bu-khgalter i zakon. 2011. № 9.
4. Ukazaniya po zapolneniyu formy federal'nogo statisticheskogo nablyudeniya № 22-ZHKKH (svodnaya) «Svedeniya o rabote zhilishchno-kommunal'nykh organizatsiy v usloviyakh reformy», utverzhdennykh Prikazom Rosstata ot 20.11.2009 № 269.
5. Saprykin S.Y. Prava potrebiteley v ZHKKH. M., 2008.
6. Avdeev V.V. Zhilishchno-kommunal'noe khozyaystvo, rieltorskaya deyatel'nost': upravlyayushchie organizatsii - nalogoob-lozhenie // Nalogi. 2010. № 47.
7. Grishina E.Y. Administrativno-pravovoe regulirovanie v sfere zhilishchno-kommunal'nogo khozyaystva. Problemy i puti ikh resheniya // Administrativnoe pravo. 2009. № 1.
8. Saprykin S.Y. Op. cit.
9. Grishina E.Y. Op. cit.
10. Ibid.
