CC BY
6DOI: 10.24412/2619-0761-2023-2-28-36 УДК 332.33
ОПТИМИЗАЦИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ С. НИКОЛЬСКОЕ БЕЛГОРОДСКОГО РАЙОНА БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Даниленко ЕП, Барабашова В.С.
Белгородский государственный технологический университет им. В. Г. Шухова, г Белгород, Россия
E-mail: daniienko_ep@maii.ru
Аннотация. Эффективное и рациональное использование территорий городских и сельских поселений является одной из важных составляющих обеспечения повышения качества жизни населения, проживающего на территории таких муниципальных образований. Изменение видов разрешенного Правилами землепользования и застройки использования территории в настоящее время активно проводится органами местного самоуправления всех муниципальных образований в Российской Федерации. В данной статье рассматривается часть территории села Никольское Белгородского района, занятая объектом капитального строительства, и не используемая на протяжении десятилетий. Исследованы возможности вовлечения в хозяйственный оборот неиспользуемого строения, внесения изменений в Правила землепользования и застройки Никольского сельского поселения. Предложены возможные варианты использования земельного участка и объекта капитального строительства. Учтены факторы достижения экономического и социального эффекта при принятии управленческого решения по оптимизации использования исследованной части территории села Никольское Белгородского района.
Ключевые слова: сельское поселение, оптимизация использования территории, управленческое решение, использование земельного участка, экономический эффект, социальный эффект.
Введение.
настоящее время эффективное использование муниципальных земельных ресурсов являются важным фактором социально-экономического развития территории всех муниципальных образований, определяют качество жизни и благосостояние населения. Муниципальные земли выступают пространственным базисом для проживания населения, средством производства, а в условиях, когда в мире складывается тяжелая экологическая ситуация, сопровождающаяся ограниченностью природных условий, их значение увеличивается. Эффективность и оптимальность использования муниципальных земельных ресурсов определяет социально-экономический уровень развития территории городских и сельских поселений.
Основная часть. Использование земельных ресурсов городских и сельских поселений основываются на земельной политике, формируемой органами государственной власти и органами местного самоуправления административных районов, городских и сельских поселений. В Российском законодательстве земельные отношения определяются как система общественных отношений, складывающихся между органами государственной власти, местного самоуправления, юридическими лицами и гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землей [7].
Главной задачей, стоящей перед органами власти всех уровней в сфере управления земельными ресурсами, является рациональное и эффективное использование муниципальных земель, и соответствие использования земель их целевому назначению. Управление земельными отношениями фактически представляет собой систематическое, сознательное, целенаправленное воздействие на городские земельные ресурсы в интересах развития города [11]. Фактически это оптимальность размещения на муниципальных землях разнообразных объектов с учетом местоположения и уровня развития различных районов города, а также сочетания общегородских и местных интересов.
© ®
Содержимое этой работы может использоваться в соответствии с условиями лицензии Creative Commons Attribution 4.0. Любое дальнейшее распространение этой работы должно содержать указание на автора (ов) и название работы, цитирование в журнале и DOI.
Деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории городских и сельских поселений осуществляется органами местного самоуправления в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории, которое подразумевает собой рациональное использование земли и земельных участков с экономической, экологической и социальной выгодой, отвечающее интересам граждан и собственников земельных участков. Фактически это проведение определенного объема и вида управленческих действий для повышения качества и степени использования ресурсов муниципального образования. Конечный результат управленческих действий может проявиться спустя несколько лет в одном из видов экономического, социального или иного эффекта.
Под экономической эффективностью управления городскими территориями понимается результативность государственной и муниципальной деятельности по управлению ресурсами города, измеряемая отношением полученного количественно-экономического эффекта (результата) к затратам материальных ресурсов определенной стоимости [11]. Социальная эффективность - это создание благоприятных условий для улучшения жизнедеятельности населения, социального развития общества, получаемые в результате принятия управленческого решения. Она выражается в степени удовлетворённости населения управленческими действиями органов местного самоуправления.
Одним из основных критериев эффективности системы управления городской территорией является значительное увеличение доходной части муниципального бюджета за счет операций, связанных с земельными участками и иными объектами недвижимости, иными словами: при выборе органами местного самоуправления наиболее эффективного варианта использования территории городского или сельского поселения используется критерий «затраты-доходы», который подразумевает максимум эффекта (конечных положительных результатов) при минимальных затратах, направленных на достижение эффекта.
В качестве примера реализации управленческих решений по оптимизации использования территории нами рассмотрено Никольское сельское поселение Белгородского района Белгородской области.
Анализ демографической ситуации с. Никольское на 01 февраля 2023 г. показал, что численность населения (постоянных жителей) села Никольское составляет 319 человек, в том числе детей в возрасте до 6 лет - 10 человек, подростков (школьников) в возрасте от 7 до 17 лет - 6 человек, молодежи от 18 до 29 лет - 38 человек, взрослых в возрасте от 30 до 60 лет - 147 человек, пожилых людей от 60 лет - 92 человека, а долгожителей села Никольское старше 80 лет - 27 человек [8].
Преобладающее население в селе Никольское составляют люди в возрасте от 30 до 60 лет и от 60 до 92 лет. Следовательно, для выбора оптимального варианта использования территории села и расположенных на ней объектов недвижимости необходимо учитывать предпочтения жителей данной возрастной категории. Также необходимо разработать вариант для привлечения людей от 20 до 30 лет к постоянному проживанию в населенном пункте.
Для исследования выбрана не используемая в течение десятилетий территория в границах села Никольское (рис. 1).
Рис. 1. Объект исследования - территория в границах с. Никольское
В 80-х гг. ХХ в. на выбранном муниципальном земельном участке села Никольское были сооружены хозяйственные постройки (сараи) для жителей села Пуляевка, переселённых в с. Никольское при строительстве Белгородского водохранилища. Данная муниципальная территория не была предоставлена в собственность или пользование жителям села.
Также при строительстве объекта (сараев) не был сформирован муниципальный земельный участок. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведения о местоположении границ земельного участка и находящегося на нём объекта капитального строительства отсутствуют. В последствии, в связи с долговременным не использованием постройки, сараи были частично снесены, осталось строение, которое с одной стороны не используется, а с другой стороны разрушено. Объект недвижимости (земельный участок и комплекс сараев) не был приватизирован, на государственном кадастровом учете не стоит. Исследуемая территория является муниципальной собственностью.
Примерная площадь постройки составляет 436 кв. м. Здание одноэтажное, стены выполнены из силикатного кирпича, крыша плоская, кровля рулонная. Дверные проёмы не имеют заполнений.
Обследование технического состояния здания показало, что исследуемый объект нуждается в капитальном ремонте, либо сносе, так как состояние сараев не пригодно для дальнейшего использования. На рис. 2 представлен исследуемый объект капитального строительства.
Рис. 2. Рассматриваемый объект капитального строительства
Согласно карте градостроительного зонирования исследуемая территория находится в зоне гаражей (ЖГ), вокруг которой расположены зоны индивидуальной жилой застройки, зона застройки малоэтажными жилыми домами, зона объектов образования и просвещения и зона объектов культуры, физической культуры и массового спорта [1]. На рис. 3 представлен фрагмент карты градостроительного зонирования.
Рис. 3. Размещение объекта недвижимости на карте градостроительного зонирования
Никольского сельского поселения
Функциональная градостроительная зона ЖГ выделена для обеспечения правовых условий размещения гаражей для хранения личного автотранспорта граждан, проживающих в смежных жилых зонах [3].
Виды разрешенного использования в градостроительной функциональной зоне ЖГ представлены в табл. 1.
Таблица 1
Виды разрешенного использования в зоне ЖГ Никольского сельского поселения
Основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства Условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства Вспомогательные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства
наименование код вида наименование код вида наименование
Хранение автотранспорта 2.7.1 Коммунальное обслуживание 3.1 -
Автомобильные мойки 4.9.1.3 -
Оптимизация использования территории села Никольское основывалась на том, что для выбора возможных вариантов дальнейшего использования выбранной части территории с. Никольское и вовлечения её в хозяйственную деятельность, были проанализированы законодательно допустимые и финансово осуществимые условия.
Предложенные нами варианты нового использования анализируемой территории рассматриваются с учетом того, что орган местного самоуправления сформирует на анализируемой территории земельный участок, зарегистрирует в Едином государственном реестре земель земельный участок и здание, расположенное на нём.
Основным критерием выбора наиболее эффективного варианта использования объекта муниципальной недвижимости является его обоснованность с финансовой точки зрения, поэтому необходимо рассчитать затраты муниципального бюджета и прогнозируемый доход от реализации предложенного проекта за год.
Вариант 1. Первый предлагаемый нами вариант использования - реконструкция (восстановление) кладовых помещений. Целью предлагаемого объекта станет формирование помещений, предназначенных для хранения различного имущества, содержания скота, либо хранения сена.
Актуальность данного варианта заключается в том, что многие местные жители занимаются животноводством и растениеводством, поэтому реконструкция здания позволит им хранить различного рода вещи и предметы, связанные с этими занятиями (сельскохозяйственный инвентарь, удобрения, саженцы), а также личные вещи и вещи, связанные с иной хозяйственной деятельностью.
Комплекс реконструированных помещений можно будет сдавать в аренду не только физическим лицам, предприятиям, но и магазинам, которые находятся в селе Никольское, под торгово-складские помещения. Также каждое помещение, которое находится в этом комплексе, можно продать отдельным физическим и юридическим лицам. На рис. 4 представлен типовой план реконструкции помещений в здании.
Рис. 4. Типовой план реконструкции здания
Также органам местного самоуправления необходимо обеспечить доступ к реконструированному зданию. В случае, если земельный участок образовать в соответствии с предложенным вариантом (рис. 5), то благоустройство вокруг здания будет заключаться в устройстве твёрдого покрытия (заливка бетоном, асфальтом и т.п.), поскольку в настоящее время отсутствует возможность доступа к объекту.
Рис. 5. Предполагаемый к образованию земельный участок
Реконструкция здания со складскими помещениями обеспечит доходы местного бюджета следующими финансовыми поступлениями:
- если помещения будут сданы в аренду, то арендодатели будут платить арендную плату;
- при продаже в бюджет муниципального образования поступит сумма за продажу, а также ежегодно новый собственник объекта будет уплачивать земельный налог.
Понесённые муниципалитетом затраты при выборе данного варианта будут заключаться:
1. Затраты на проведение торгов на заказы услуг для государственных нужд (выбор кадастрового инженера и организации-подрядчика на выполнение строительных работ по реконструкции объекта);
2. Затраты на оплату работы кадастрового инженера по подготовке Межевого плана земельного участка и Технического плана здания;
3. Оплата государственной пошлины за государственную регистрацию права муниципальной собственности на земельный участок и здание;
4. Затраты на проведение реконструкции (капитального ремонта) здания;
5. Затраты на обеспечение твёрдого покрытия и благоустройство территории перед зданием.
По нашим подсчётам сумма муниципальных затрат составит от 2 до 3 млн. рублей.
Расчёт ожидаемого дохода муниципального бюджета проводился рыночными методами для двух вариантов: доход от арендной платы за помещения и доход от продажи помещений.
1. Проанализировав соответствующие платформы и интернет-ресурсы, была определена примерная стоимость платы за аренду помещения в Никольском сельском поселении. Цена аренды нежилых помещений варьируется от 200 руб. до 600 руб. за кв. м. Площадь имеющегося комплекса помещений без подвалов составляет 436 кв.м, примерная площадь одного помещения 40 кв.м, всего имеется 11 помещений. Если все помещения будут сданы в аренду, то за год сумма, поступившая в бюджет муниципалитету составит от 1 046 400 до 3 139 200 руб.
2. В Белгородском районе нежилое помещение площадью 40 кв.м, можно купить за 500 000 руб., значит при продаже 11 помещений, муниципалитет может получить доход 5 500 000 руб. При этом, каждый год собственники помещений будут платить налоги на имущество в бюджет муниципального образования.
Расчёты показывают, что даже при недозагрузке (если не все помещения будут проданы или сданы в аренду), муниципалитет окупит свои понесённые финансовые затраты в течение 3...5 лет. Правовой статус земельного участка останется муниципальным. Правообладателем нежилого здания может выступать орган местного самоуправления или же собственность может быть долевой (муниципалитет, физические и юридические лица).
Рассмотрев будущий социальный эффект принятого управленческого решения, мы пришли к выводу, что он будет заключаться в обеспечении населения дополнительными местами для хранения имущества.
Вариант 2. Второй возможный вариант использования анализируемой территории села Никольское - общественно-бытовое здание. Данный вариант использования земельного участка будет востребован среди всех групп населения села Никольское. Удобное местоположение объекта недвижимости обеспечит поток людей, поскольку нами установлено, что на всю территорию села Никольское торговых объектов (магазинов) всего несколько единиц, при этом они имеют достаточно маленький ассортимент товаров. Магазин будет уместен на данной территории, так как вблизи находятся детский сад и школа, малоэтажные дома и земельные участки индивидуального жилищного строительства. Работающие в с. Никольское магазины находятся в 10 мин. ходьбы от рассматриваемого участка исследуемой территории.
Помимо вышеизложенного, существует возможность сдачи в аренду помещений нескольким арендаторам под разные категории торговли и сферы услуг (швейная мастерская, техническая мастерская, парикмахерская и т.д.), возможно использовать территорию под дополнительные обучающие курсы (клуб шахматистов, клуб кройки и шитья, обучение английскому языку, курсы рисования, проведение мастер-классов, хор и т.д.), которые принесут и пользу, и знания населению.
Также на данной территории можно выделить помещение под закусочную -возможность быстрого и недорогого перекуса. Закусочная будет пользоваться спросом, поскольку объект недвижимости находится почти в центре села. Также необходимо отметить, что закусочная напоминает собой кафе, однако питаться в ней могут разные слои населения - школьники и студенты, молодые семьи с детьми, офисные работники и обычные рабочие. На территории села Никольское таких заведений нет. На рис. 6 представлен типовой план предлагаемого к размещению на анализируемой территории общественно-бытового здания.
Рис. 6. Типовой план общественно-бытового здания
При выборе данного варианта необходимо сформировать земельный участок и провести его государственную регистрацию в ЕГРН, а также провести необходимые мероприятия по благоустройству, которые будут заключаться в следующем: создание парковки, дорожек, озеленение территории (клумбы, высадка деревьев), лавочки, урны, освещение, доступ к общественному центру.
На рис. 7 представлен предлагаемый к формированию и использованию земельный участок.
Также муниципалитет может заключить договор аренды на земельный участок, и частное лицо, которое будет арендовать данный участок, сможет построить на нем общественно-бытовое здание, в котором нуждается население.
Затраты муниципалитета будут заключаться в следующем:
- затраты на проведение 2 торгов (торги на кадастровые работы и торги по продаже земельного участка).
- затраты на оплату кадастровых работ по формированию земельного участка,
- оплата государственной пошлины за государственную регистрацию права муниципальной собственности на земельный участок,
- затраты на снос существующего здания и вывоз мусора,
- затраты на строительство нового здания (включая строительный проект и строительные работы),
- затраты на благоустройство территории.
Рис. 6. Предлагаемый к формированию земельный участок
Примерная сумма затрат минимально оценивается в сумму не менее 15 млн. руб.
Следует отметить, что при выборе данного варианта использования органу местного самоуправления потребуется внести изменения в Правила Землепользования и застройки Никольского сельского поселения и перевести исследуемую территорию из зоны ЖГ в общественно-деловую зону.
Проведя предварительные расчёты доходов местного бюджета, нами определено, что они будут состоять из арендной платы за использование помещений в будущем здании. На данной территории и предлагаемом к формированию земельном участке (рис. 6) можно построить здание площадью от 500 до 1000 кв. м. Предположив, что площадь нового здания будет составлять 500 кв.м, при сдаче в аренду в год в муниципальный бюджет будет поступать от 1,2 до 3,6 млн. руб.
Также муниципалитет может продать некоторые помещения, сумма за 1 кв. м составляет примерно 12 000 руб., при этом собственники будут платить коммунальные услуги и налог на имущество. Таким образом, муниципалитет может окупить постройку общественно-бытового здания через 7 лет.
Сумма затрат может быть уменьшена, если здание будет построено арендатором земельного участка, но при этом и доходы муниципалитета тоже будут меньше, так как муниципалитету придется понизить размер арендной платы за использование муниципального земельного участка.
Правовой статус земельного участка также останется муниципальным, а правовой статус зданий может оставаться как муниципальным (будут сданы в аренду), так и находиться в собственности физических лиц.
Представленный второй вариант возможного использования анализируемой территории села Никольское принесет социальную пользу населению, поскольку жителям села станет возможным получить необходимые бытовые услуги, обеспечится разнообразный досуг для разных возрастных групп населения села, обеспечится разновидность продаваемых товаров, а также в селе Никольское появятся дополнительные рабочие места.
Заключение.
В ходе проведенного анализа наиболее эффективного использования, финансовой обоснованности, максимального социального эффекта, можно сделать вывод о том, что наиболее эффективный вариант использования - это вариант 1. Данный вариант предлагаемого использования анализируемого участка территории села Никольское будет выгоден с экономической стороны для муниципалитета, так как затраты на реконструкцию сараев меньше, чем за возведение нового здания на их места. Что касается социальной эффективности, реконструкция сараев позволит граждан приобрести недвижимость, которая обеспечит их дополнительным местом для хранения различного рода личного имущества.
Литература
1. Генеральный план Никольского сельского поселения. https:// fgistp.economy. gov. ru/.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 29.12.2022) Консультант Плюс: справочная правовая система https:// www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_51040/.
3. Градостроительный регламент Никольского сельского поселения. https:// fgistp.economy. gov. ru/.
4. Даниленко Е.П., Щербакова М.И. «Вторая жизнь» муниципальных объектов недвижимости // Вестник БГТУ им. В.Г. Шухова. 2016. № 7. С. 216-221.
5. Затолокина Н.М., Кара К.А., Конецкая А.А. Социальное развитие на территории массивов ИЖС АО «БИК» Стрелецкого сельского поселения // Вектор ГеоНаук. 2018. Т. 1. № 1. С. 24-28.
6. Затолокина Н.М., Губарева М.М. Социальная адаптация неиспользуемых промышленных объектов // Вектор ГеоНаук. 2022. Т 3. № 5. С. 59-67.
7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-Ф3 (ред. от 06.02.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023) Консультант Плюс: справочная правовая система https://www.consultant.ru/ d o cum ent/cons_doc_LAW_33773/.
8. Население села Никольское Белгородского района Белгородской области. https://bdex.ru/naselenie/ belgorodskaya-oblast/n/belgorodskiy/nikolskoe.
9. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Официальный сайт. https: //rosreestr.gov.ru/ site/.
10. Правила землепользования и застройки территории Никольского сельского поселения. https://fgistp.economy.gov.ru/.
11. Даниленко Е.П. Управление городскими территориями; изд-е 2-е, пере-раб. и дополненное. Белгород: Изд-во БГТУ им. В.Г. Шухова, 2021. 165 с.
Контактные данные:
Даниленко Елена Петровна, e-mail.ru: danilenko_ep@mail.ru Барабашова Валерия Сергеевна, e-mail.ru: valeriabarabashova@mail.ru
© Даниленко Е.П., Барабашова В.С., 2023
OPTIMIZATION OF THE USE OF THE TERRITORY OF THE VILLAGE OF NIKOLSKOYE, BELGOROD DISTRICT, BELGOROD REGION
Danilenko E.P., Barabashova V.S.
Belgorod State Technological University named after V.G. Shukhov, Belgorod, Russia
E-mail: danilenko_ep@mail.ru
Abstract. Efficient and rational use of the territories of urban and rural settlements is one of the important components of improving the quality of life of the population living in the territory of such municipalities. The change in the types of land use and development permitted by the Rules of land use and development of the use of the territory is currently being actively carried out by local governments of all municipalities in the Russian Federation. This article discusses a part of the territory of the village of Nikolskoye, Belgorod region, occupied by a capital construction project, and not used for decades. The possibilities of involving an unused building in the economic circulation, making changes to the Rules for land use and development of the Nikolsky rural settlement have been explored. Possible options for using the land plot and the capital construction object are proposed. Factors of achievement of economic and social effect are taken into account when making a management decision to optimize the use of the studied part of the territory of the village of Nikolskoye, Belgorod region.
Keywords: rural settlement, optimization of the use of the territory, management decision, land use, economic effect, social effect.
References
1. General plan of the Nikolsky rural settlement. https://fgistp.economy.gov.ru/.
2. Town Planning Code of the Russian Federation of December 29, 2004 No. 190-FZ (as amended on December 29, 2022) Consultant Plus: reference legal system https:// www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_51040/.
3. Urban planning regulations of the Nikolsky rural settlement. https:// fgistp.economy. gov. ru/.
4. E.P. Danilenko, M.I. Shcherbakova, "Second life" of municipal real estate objects, Bulletin BSTU n.a. V.G. Shukhov, 7 (2016) 216-221.
5. N.M. Zatolokina, K.A. Kara, A.A. Konetskaya, Social development on the territory of the IZHS AO "BIK" of the Streltsy rural settlement, Vector of GeoSciences, 1(1) (2018) 24-28.
6. N.M. Zatolokina, M M. Gubareva, Social adaptation of unused industrial facilities, Vector
Contacts:
Elena P. Danilenko, danilenko_ep@mail.ru Valeria S. Barabashova, valeriabarabashova@mail.ru
© Danilenko E.P., Barabashova V.S., 2023
Даниленко Е.П., Барабашова В.С. Оптимизация использования территории с. Никольское Белгородского района Белгородской области // Вектор ГеоНаук. 2023. Т.6. №2. С. 28-36. DOI: 10.24412/2619-0761-2023-2-28-36.
Danilenko E.P., Barabashova V.S., 2023. Optimization of the use of the territory of the village of Nikolskoye, Belgorod district, Belgorod region. Vector of Geosciences. 6(2). Pp. 28-36. DOI: 10.24412/2619-0761-2023-2-28-36.
of GeoSciences, 3(5) (2022) 59-67.
7. Land Code of the Russian Federation dated October 25, 2001 No. 136-FZ (as amended on February 6, 2023) (as amended and supplemented, effective from March 1, 2023) Consultant Plus: reference legal system https:// www .consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_3 3773/.
8. Population of the village of Nikolskoe, Belgorod regi on, Belgorod region. https:// bdex.ru/naseleni e/bel gorodskaya-oblast/n/ belgorodskiy/nikolskoe.
9. Federal Service for State Registration, Cadastre and Cartography. Official site. https: // rosreestr.gov.ru/site/.
10. Rules for land use and development of the territory of the Nikolsky rural settlement. https://fgistp.economy.gov.ru/.
11. E.P. Danilenko, Management of urban areas; 2nd ed., revised. and supplemented.: Publishing house of BSTU n.a. V.G. Shukhov, Belgorod, 2021.
