CC BY
85
OПTИMИЗÂЦИfl rOTOPmEHHOrO PEryAHPOßAHMfl ПPБДПPИHИMÂTБДbCKOЙ ДБЯTБДbHOCTИ H PblHIŒ HБДßИЖИMOCTИ ß raOßHßX HБCTÂБИДbHOЙ ßHБШHБЙ CPБДЫ
МЕДОВЫЙ В.В.,
кандидат экономических наук, доцент, заведующий кафедрой «Экономика и менеджмент», Институт сервиса и технологий (филиал) Донского государственного технического университета, г. Пятигорск,
e-mail: kmvis-oiu@yandex.ru
Ключевые слова: предпринимательская деятельность; рынок недвижимости; государственное регулирование.
PhD, Associate Professor, Head of Department «Economics and Management», Don State Technical University. Institute of Service and Technology (Branch) in Pyatigorsk,
e-mail: kmvis-oiu@yandex.ru
CO
.a i— о о
ZT
Введение западных санкций против России и ответная реакция нашей страны, с одной стороны, создают проблемы для экономики, а, с другой стороны, открывают новые см возможности для бизнеса. В работе проанализирована нормативно-правовая база регу- ^ лирования и государственной поддержки предпринимательства на рынке недвижимости, уже не обеспечивающая правового решения проблем, стоящих на пути дальнейшего развития предпринимательства. О
Для того, чтобы стимулировать инвестиционную деятельность, ЦБ должен создать систему специализированных госбанков, кредитующих ключевые отрасли эконо- ^ мики.
о см
OPTIMIZATION OF STATE REGULATION OF BUSINESS ACTIVITY y
IN THE MARKET OF REAL ESTATE IN THE CONDITIONS §
OF UNSTABLE ENVIRONMENT £
MEDOVY V.V.,
OL
Introducing of the western sanctions against Russia and response of our country, on the one hand, create problems for economy, and, on the other hand, open new opportunities for business. In this article the standard and legal base of regulation and state support of business in the market of real estate not providing the legal solution of the problems getting in the way of further development of business are considered.
For stimulating of investment activity, the Central Bank has to create system of the specialized State Banks crediting key industries of economy.
Keywords: business activity; market of real estate; state regulation.
JEL classification: L85, L88.
© Медовый В.В., 2014
то
70 >
т
О
о о
о
с
со
>
м о
В условиях современной экономики, отличающейся не только цикличностью развития, но и стремительностью и неопределенностью изменений макроэкономической конъюнктуры, вызванных деструктивными процессами, проходящими в геополитической и социальной сферах, проблема обеспечения устойчивости предпринимательских структур и государственной поддержки предпринимательских институтов становится непременным условием реализации бизнесом своих целевых установок по максимизации прибыли.
В условиях экономических санкций предпринимательская деятельность особенно сильно зависит от политических решений. Введение западных санкций против России и ответная реакция нашей страны, с одной стороны, создают проблемы для экономики, а, с другой стороны, открывают новые возможности для бизнеса.
Как показывает практика, действующая в настоящее время нормативно-правовая база регулирования и государственной поддержки предпринимательства на рынке недвижимости уже не обеспечивает правового решения проблем, стоящих на пути дальнейшего развития предпринимательства на рынке недвижимости. Существенной проблемой является недостаточная динамика развития законодательства, не отвечающая потребностям социально-экономического развития страны. В качестве примера можно привести действующий ФЗ «О государственной поддержке малого предпринимательства», большинство положений которого устарело и вступило в противоречие с Гражданским, Налоговым и Бюджетным кодексами РФ. Кроме того, огромное значение приобретают действия Центробанка.
Кризисные явления коснулись в первую очередь субъектов предпринимательской деятельности, функционирующих на рынке недвижимости. Для бизнеса недвижимости наступают не лучшие времена, для ипотеки - тоже. Сценарии могут быть самые непредсказуемые.
Проводя ретроспективный анализ стоимостных характеристик предложения на первичном рынке недвижимости, нельзя не отметить, что девелоперы столкнулись с трудностями финансирования, прекратилась выдача ипотечных кредитов, покупатели заняли выжидательную позицию в надежде на сокращение цен. При этом в большинстве своем застройщики не спешили еще сокращать цены в прайсах. Это проявилось только в 2009 г.
В 2014 г. уровень спроса в Москве в первом полугодии также оставался стабильным. В результате возросших внешнеполитических и внутриэкономических рисков покупатели использовали недвижимость как наиболее понятный способ сохранения капитала. Во втором полугодии уровень спроса оказался ниже, но, несмотря на это, речь пока не идет о его спаде. Спад спроса прогнозируют лишь с начала 2015 г.
Таблица 1
Цены предложения на первичном рынке жилья Москвы по классам (2008 и 2014)*
> Класс Средняя цена в декабре 2008 г., долл./кв.м Прирост за 2008 г. Средняя цена в сентябре 2014 г., долл./кв.м. Прирост за 2014 г.
№ ю Эконом 5600 +33% 3900 -0,1%
> Комфорт - - 3960 -11%
Бизнес 6900 19% 6500 -5%
а Элит 20490 19% 15800 -15,6%
сг 3
• по данным www.irn.ru
На наш взгляд, резкое повышение ставки ЦБ - это крайне недальновидный и пагубный шаг не только для рынка жилья, но и для всей экономики в целом. Это решение Центробанка поставит крест на ипотеке и нарушит стабильность рынка недвижимости. Также это может привести к пересмотру ставок по уже выданным кредитам, что вызовет череду банкротств предприятий и физических лиц, а это несомненно подорвет доверие людей к действиям государства. При этом сегмент жилья эконом-класса, как наиболее устойчивый, пострадает менее всего, но и он значительно сократится в объемах. Учитывая совокупность всех этих факторов, значительный рост цен на жилье эконом-класса неизбежен. Без прямой помощи государства, выраженной в субсидировании ставок по кредитам застройщиков и снижении процентов доступной ипотеки покупателям жилья, развитие позитивных сценариев невозможно.
Хотелось бы отметить, что, по-нашему мнению, более действенными методами Центробанка являются:
• введение рекомендаций по ограничению размера чистой открытой валютной позиции для коммерческих банков с ограничением доступа к средствам Банка России в случае нарушения данных рекомендаций;
• повышение норматива обязательных резервов по обязательствам банков в иностранный валюте;
• увеличение отчисления по валютным депозитам в системе страхования вкладов;
• совершенствование законодательства, которое обеспечит развитие рынка хеджирования валютных рисков.
Для того, чтобы стимулировать инвестиционную деятельность, ЦБ должен создать систему специализированных госбанков, кредитующих ключевые отрасли экономики, капитал каждого из которых должен быть не менее 250 млрд руб. Такими банками могут быть, например, банк промышленного развития, банк развития строительства и инфраструктуры, банк кредитования жилищно-социальной сферы, банк кредитования малого и среднего бизнеса, сельскохозяйственный банк развития. Также необходимо и предоставление субординированных длинных кредитов для средних частных и региональных банков на срок до 10 лет по ставке 3-4% годовых под обязательства, разместить эти средства в реальном секторе экономики, а в случае невыполнения обязательств - отзыв ресурсов и применение соответствующих мер ответственности. Такие меры привели бы к сокращению спекуляций и положительно влияли бы на экономику страны.
Основные механизмы регулирования, которые могут быть применены к предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, следующие.
Административно-государственные механизмы регулирования, которое сводится к разработке законодательных и нормативных актов, определяющих наиболее важные аспекты развития предпринимательства на рынке недвижимости и устанавливают минимальный уровень обеспеченности этими услугами и минимальное их качество. Законы и подзаконные акты, имеющие в настоящее время наибольший вес среди регулирующих <я инструментов, должны разрабатываться с учетом социально-политических последствий. £
В области совершенствования административно-государственных механизмов необходимо совершен- о ствование контрольно-разрешительной деятельности, дальнейшее внедрение принципа «одного окна» в работу государственных органов, регулирующих сферу недвижимости. Необходимо также формирование ус- см ловий, обеспечивающих устойчивый рост количества субъектов предпринимательской деятельности в сфере ^ услуг на рынке недвижимости и формирование положительного имиджа риэлтора, как основного звена пред-
см
принимательства.
Административно-государственные механизмы должны коснуться системы совершенствования научно- ^ методического обеспечения предпринимательства на рынке недвижимости, а также системы распространения передового опыта крупных городов в данном секторе предпринимательства.
Экономические механизмы государственного регулирования включают систему инвестиций, дотаций, фиксированных цен, неналоговые льготы, кредиты бюджетов и внебюджетных фондов для стимулирования ^г мер в приоритетном направлении. Сюда же относятся и обратные способы воздействия - отзыв инвестиций, о замораживание кредитов, увеличение сборов и пошлин, лицензирование. К данной категории экономических механизмов управления необходимо отнести введение новых налогов, снижение существующих налогов, установление льгот при их применении.
Налоговое регулирование является самостоятельной сферой, с наиболее сильными экономическими воз- ^ действиями, так как, в связи с российской спецификой, налоговая сфера, предназначенная для пополнения О бюджетов всех уровней, превратилась в самостоятельную централизованную структуру, подчиняющуюся власти на самом высоком, федеральном, уровне, инициирующую собственные подзаконные акты (иногда проти-
О
С а а
воречащие федеральным законам и расширительно толкующие федеральные законы с точки зрения обвини- у тельного характера налогового права) и имеющую эффективные рычаги воздействия на объекты управления в виде установления ответственности налогоплательщиков: налогов, возможностей применения штрафов, пеней.
Финансово-кредитный механизм и механизм цен являются областью серьезного экономического воздействия, тем более что оба механизма практически не подчинены органам власти и управления. Ценообразование на рынке недвижимости очень сильно подвержено влиянию внешних факторов, а управление ими через данный механизм весьма непростое и ограниченное мероприятие. Использование финансово-кредитных рычагов представляет собой достаточно сложный и опосредованный вариант управления и, к тому же, с нашей точки зрения, не очень чувствительный для предпринимательства на рынке недвижимости.
В систему методов и рычагов регулирования развития предпринимательства на рынке недвижимости могут быть включены следующие.
В области налогов и налогообложения:
• оптимизация налогообложения: общее снижение ставок местных и федеральных налогов и упрощение расчетов по налогам;
• установление прямых налоговых льгот в части местных налогов, целевых платежей и сборов для предприятий.
В области административно-экономического управления:
• установление льгот по арендной плате и коммунальным платежам;
• продажа помещений или обеспечение возможности приватизации по льготным ценам;
• прямое финансирование из муниципального бюджета;
• условия, на которых предприятиям будут предоставляться льготы.
В области административно-законодательного регулирования:
• переход к саморегулированию и самоуправлению предпринимательства;
• создание муниципальных в сфере услуг на рынке недвижимости, способных конкурировать с частным сектором.
Усиление рыночных позиций субъектов в сфере услуг на рынке недвижимости возможно через:
• создание условий для роста капитализации субъектов;
• обеспечение субъектов предпринимательства на рынке недвижимости нежилыми помещениями;
• внедрение новых форм финансовой поддержки, расширение доступа новых предприятий к внебюджетным источникам финансирования с использованием возможностей фонда содействия кредитованию субъектов малого предпринимательства, региональных венчурных фондов и организаций микрофинансирования;
• обеспечение устойчивого развития субъектов предпринимательства на рынке недвижимости с использованием современных форм и методов информационной, маркетинговой и иной поддержки;
• глобальную информатизацию обеспечение субъектов предпринимательства на рынке недвижимо-т сти, внедрение современных технологий ведения бизнеса с широким использованием возможностей
информационной сети Интернет;
^>
т • содействие в продвижении субъектов предпринимательства на рынке недвижимости [Москвы] на
О региональные и зарубежные рынки;
2 • активное вовлечение молодежи в предпринимательскую деятельность в сфере услуг на рынке не-
М движимости, содействие социально-трудовой адаптации;
с • максимальное удовлетворение потребностей субъектов предпринимательства на рынке недвижимо-
сти сти в комплексных услугах по ведению предпринимательской деятельности путем развития и со-
вершенствования инфраструктуры поддержки предпринимательства; Т • расширениедоступапредпринимателей,оказывающихуслугинарынкенедвижимости, ккредитным
и иным финансовым ресурсам для развития бизнеса, в частности, предоставление обеспечения по
0 обязательствам субъектов рынка, основанным на договорах кредитов, займов и лизинга основных средств, в форме поручительств;
• создание системы управления рисками при осуществлении программ кредитования и лизинга основных средств для субъектов предпринимательства на рынке недвижимости;
• предоставление услуг субъектам предпринимательства на рынке недвижимости по подготовке биз-° нес-планов, необходимых для заключения договоров кредита, займа и лизинга основных средств;
1 • формирование взаимодействия системы поддержки и развития субъектов предпринимательства на ю рынке недвижимости с профессиональными объединениями участников рынка;
2 • организацию подготовки и переподготовки кадров для субъектов предпринимательства на рынке 2 недвижимости, в том числе через дистанционные методы обучения.
При этом объектом воздействия системы управления, в зависимости от поставленных задач, является тот а или иной вид услуг. Каждый вид услуг, входящий в сферу услуг на рынке недвижимости, может быть охаракте-т ризован с точки зрения наблюдаемости и управляемости по следующим взаимосвязанным показателям: метод сбора и обработки информации, метод управления и уровень управления.
Подводя итог исследования, можно сделать вывод, что система государственного регулирования профессиональной деятельности на рынке недвижимости требует серьезного реформирования. Можно выделить следующие основные направления деятельности в этой связи:
• снижение излишних административных барьеров для выхода на рынок профессиональных участников рынка ценных бумаг;
• стимулирование дальнейшего развития инфраструктуры рынка недвижимости;
• обеспечение получения достоверной информации о профессиональных участниках рынка недвижимости;
• установление дополнительной ответственности (административной, уголовной) профессиональных участников, в целях предотвращения наиболее опасных правонарушений на рынке недвижимости.
ЛИТЕРАТУРА
Медовый В.В., Тяглов С.Г. (2012). Закономерности и тенденции развития современного предпринимательства на рынке недвижимости: монография. М.: Вузовская книга.
Медовый В.В. (2011). Роль и место государственного регулирования в предпринимательстве на рынке недвижимости (статья) // Научно-аналитическое издание Terra Economicus (Пространство экономики), т. 9, № 4, ч. 2.
Прогноз рынка недвижимости на 2015 год (2014). Доступно на: http://www.irn.ru/articles/38194.html Dent P., Patrick M., Ye Xu (2012). Real Estate. Property markets and sustainable behaviour // 2012 Language: English LCCN: 2011047697 Series: Natural and Built Environment Series, 238 p.
REFERENCES
Medovy V.V., Tyaglov S.G. (2012). Patterns and trends of modern business on the real estate market. Monograph. M.: The university book. (In Russian.)
Medovy V.V. (2011). The role and place of state regulation in business in the property market. TERRA ECO-NOMICUS, vol. 9, no. 4, pp. 78-82. (In Russian.)
Dent P., Patrick M., Ye Xu (2012). Real Estate. Property markets and sustainable behaviour // 2012 Language: English LCCN: 2011047697 Series: Natural and Built Environment Series, 238 p.
Real Estate Market Forecast for 2015 (2014). Available in: http://www.irn.ru/articles/38194.html. (In Rus-
CO
i— о о
ZT
о
CM
со 3
о
О
О О
<
а а
