Определение стоимости объекта недвижимости в условиях конкуренции Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ

УДК 339.1 JEL: B41

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ КОНКУРЕНЦИИ

К.В. Булгакова, студент экономического факультета ФГБОУ ВПО ««Челябинский государственный университет» e-mmil: bkw.99@mmil.rr М.В. Булгакова, к.п.н., доцент кафедры «Математические методы в экономике» ФГБОУ ВПО « Челябинский государственный университет», E-mail: bmw. 73@bk.ru

Аннотация

В статье рассматриваются вопросы оценки недвижимого имущества, принципы и методы оценки объекта недвижимости, конкурентоспособности в оценке недвижимости. Акцентируется на оценку офисного помещения в получении прибыли от аренды объекта недвижимости в условиях конкуренции, предлагается возможность реконструкции недвижимого имущества при приобретении объекта недвижимости в условиях конкуренции.

Ключевые слова: оценка недвижимости в регионе, конкурентоспособность, рыночная стоимость объекта недвижимости.

Современная рыночная экономика России предоставляет возможность каждому субъекту РФ (предпринимателю) свободу предпринимательства и право на частную собственность, позволяющую ему (субъекту рынка) владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости. Одним из основных элементов существования рынка недвижимости выступает независимая оценка недвижимости, которая включает оценку права собственности или иных прав субъекта.

Для обеспечения эффективности вложений денежных средств (инвестиций) используется независимая оценка недвижимости. Оценка недвижимости на рынке недвижимости применяется в широком диапазоне, т.е. существует многомерная и многоуровневая система экономических оценок, которая охватывает и проникает во все части общественного производственного процесса.

Конкурентоспособность современного мира не теряет своей актуальности на рынке недвижимости. Насколько она актуальна и применима, настолько и зависит благосостояние экономической и социальной жизни страны, и любого предпринимателя в частности. Конкурентоспособность заключается в возможности уметь при большой конкуренции создавать, производить или реализовывать товар, услуги, недвижимость и т.д. Конкуренция вынуждает предпринимателей быть конкурентоспособными, т.е. уметь противостоять конкурентам, а в чем то и превосходить их. На сегодняшний день существует ряд публикаций о конкурентоспособности, но не достаточно рассмотрены аспекты конкурентоспособности в оценке стоимости объекта недвижимости [11]. На этом бы и хотелось остановиться, предварительно рассмотрев оценку стоимости объекта недвижимости.

Изучение предпринимателем (субъектом рынка) теории и практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости определенного объекта недвижимости способствует дальнейшему прогрессу вложенных им денежных средств в недвижимость, росту прибыли, а вместе с тем и развитию самого субъекта на рынке недвижимости [3, 7, 9, 13, 16, 22, 26 и др.]. Для получения прибыли от вложенных средств начинающему предпринимателю необходимо изучить не только сущность и

классификацию недвижимого имущества, принципы и этапы оценки недвижимого имущества, подходы и методы оценки недвижимости, но и уметь оценить современное состояние рынка производственной недвижимости, определить рыночную стоимость объекта производственного назначения, рассчитать прибыль от приобретенного имущества на ближайшие 5-15 лет, быть конкурентоспособным на рынке недвижимости и в оценке объекта недвижимости.

Существуют десятки методов для оценки недвижимости. Для оценки объекта недвижимости необходимо учитывать характер объекта, цель и функции оценки при выборе определенного метода. Для того чтобы получить более точную стоимость объекта недвижимости необходимо использовать большое количество методов оценки недвижимости [2, 4, 5, 10, 12, 17, 21 и др.], а также владеть конкурентоспособностью в оценке объекта недвижимости. Оценка стоимости объекта недвижимости включает в себя не только затраты на данный объект недвижимости, но и прибыль от его эксплуатации и возможно в дальнейшем продажу. Необходимо учитывать, что объекты недвижимости при возможном снижении эффективности их использования могут изменять свое назначение. Снижение эффективности возможно в результате износа зданий и воздействие тенденций на рынке недвижимости, большой конкуренции на рынке недвижимости.

Объектом оценки может быть любая недвижимость, на которую имеются имущественные права (полные или частичные), обусловленные отделением или разделением прав собственности. В момент установления рыночной стоимости объекта недвижимости субъект должен учитывать ограничения прав собственности, договор аренды, сервитуты, ограничения, вызванные залоговым удержанием объекта недвижимости, притязания на права собственности, а также права распоряжения воздушным пространством или наземной территорией [1, 6, 8, 14, 28 и др.].

В момент оценки учитываются многочисленные ценообразующие факторы, состав, приоритетность и степень влияния которых не постоянны. Анализ рыночной стоимости объекта недвижимости показывает состояние его конъюнктуры. В связи с тем, что рыночная ситуация нестабильна, рыночная стоимость базируется на анализе информации, собранной на конкретную дату, на рыночных данных в определенное время. Расстановка рыночных сил позволяет регулировать результат оценки и величину стоимости [15, 19, 23, 27, 29 и др.].

Оценка недвижимости может также проводиться для объектов недвижимости, находящихся в проектировании или в принятии решения о строительстве любого объекта недвижимости. В таком случае, когда возникает разрыв во времени между датой проведения оценочных работ и датой выхода объекта недвижимости на завоевание рынка, обеспечивающего прирост денежных средств, тогда оценка недвижимости требует определения рыночной стоимости на дату завершения строительства. Необходимо при оценке объекта недвижимости субъекту рынка учитывать и тот факт, что достроенные объекты недвижимости под воздействием различных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются, а также на рыночную стоимость объекта недвижимости воздействует изменение рыночной среды, конкуренции. Т.е. возникает потеря эксплуатационных качеств, потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом, изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации в регионе [20, 21, 24, 25 и др.].

Таким образом, субъект рынка должен рассчитать не только срок эксплуатации, в течение которого объект недвижимости можно использовать, извлекая прибыль, но и спроектировать возможное изменение эксплуатации объекта недвижимости, его модернизацию, учитывая его (объекта) возможный конец экономической жизни, учитывать конкуренцию на рынке недвижимости, обладать всеми качествами конкурентоспособности.

Оценка объекта недвижимости на данный момент времени производится на основе сравнительного подхода к оценке недвижимости, на сборе информации об аналогичных сделках с подобными объектами и в сравнении с аналогами оцениваемой недвижимости.

Субъект рынка (предприниматель) в начальной стадии своей деятельности приобретает недвижимость с целью создания, образования там офиса. Поэтому остановимся более подробно на оценки именно офисного помещения. При оценке офисного помещения необходимо ознакомится с юридическим описанием объекта оценки, а именно с адресом объекта оценки, имущественными правами на объект, формой собственности, собственником, существующими ограничениями (обременениями) права, текущим использованием объекта. Для офисного помещения очень важно месторасположение самого объекта оценки, район города, близлежащие магазины, автобусная остановка, асфальтирование и т.д., т.е. объект недвижимости должен обладать коммерческой привлекательностью. Необходимо произвести техническое обследование помещения с целью уточнения состояния строительных конструкций объекта. Техническое обследование помещения возможно только визуально, с использованием данных бюро технической инвентаризации (БТИ) [3].

Далее начинающим предпринимателем рассчитывается фактическая стоимость офисного помещения различными методами (затратным методом, методом сравнения, методом сравнительной единицы и т.д.). На основании произведенных расчетов после применения различных методов оценки стоимости недвижимости делается вывод о реальной стоимости объекта недвижимости в условиях конкуренции.

Следующий этап оценки определяет текущую стоимость объекта недвижимости с точки зрения капитализации дохода, оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Текущую стоимость потока доходов на 5 лет определяем как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту по формуле:

ТС = П1 + П 2 + П 3 + П 4 + П5.

Вторым источником дохода является продажа этого помещения по истечении 5 лет (реверсия). После получения стоимости реверсии ее необходимо также как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Таким образом, стоимость офисного помещения как объекта, приносящего доход, может составлять 6 477 300 руб.

Вес каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости установился следующим образом:

1. Затратный метод 0,3

2. Метод прямого сравнения продаж 0,5

3. Доходный метод 0,2

Рыночная стоимость офисного помещения определяется следующим образом:

С = 3024608 • 0,3 + 3261813 • 0,5 + 6477300 • 0,2 = 3834000 руб.

Таким образом, рыночная стоимость офисного помещения составляет 3 834 000 рублей.

Полученная величина стоимости является профессиональным мнением о стоимости недвижимости, и может быть использована при продаже, но не гарантирует, что объект будет продан по этой цене на открытом рынке. После определения реальной стоимости объекта недвижимости предприниматель определяет стоимость объекта недвижимости с точки зрения капитализации дохода, субъект рынка (предприниматель) высчитывает стоимость будущих выгод от приобретения недвижимого имущества. Рассчитывается доход от владения имуществом и выручка от реализации данного имущества в дальнейшем. В основном период сдачи в аренду недвижимого имущества предпринимателем рассматривается сроком не менее 5 лет, а затем возможная продажа или модернизация данного объекта недвижимости [5]. Таким образом, если предприниматель планирует сдавать в аренду свое недвижимое имущество в ближайшие 5 лет, то текущая стоимость будет равна сумме доходов за все 5 лет:

Далее рассчитывается приведение к текущему моменту времени доходов:

Пг _ {Сапг ~ С зсг ) • ТС вг ,

где Сп - арендная плата объекта недвижимости в I- ом году;

С- затраты на содержания объекта недвижимости в I- ом году; ТС^ - текущая стоимость единицы для /- ого года. Причем текущая стоимость единицы для /- ого года рассчитывается по формуле:

ТС =-1-

" (1 + СД ) '

где ьД ставка дисконтирования за один год; I- количество лет.

Затем рассчитывается возможный доход от продажи объекта недвижимости (реверсии) по формуле:

Дар

Ср

Свк

где Дар - доход от аренды;

Свк - ставка возвратной капитализации.

Доход от аренды рассчитывается по шестому году аренды, в случае если предприниматель планировал сдавать в аренду 5 лет свое имущество. Ставка возвратной капитализации для нежилых помещений, представленных на рынке, составляет 10%.

Результат расчета стоимости реверсии приводится также к текущему моменту с использованием формулы:

Т = С ■ ТС

1 ере р в5 м

где Ср - стоимость реверсии,

ТСв5 - текущая стоимость единицы для пятого года.

Необходимо также учитывать затраты на содержание офисного помещения, включающие оплату коммунальных услуг и налог на имущество. Кроме того, указанные затраты также могут расти, как и арендная плата. Обычно на 5% в течение второго и третьего годов и на 4% в течение четвертого и пятого годов. Причем если планируется сдавать в аренду офисное помещение на 5 лет, то затраты на ремонт можно не учитывать. Таким образом, общая стоимость объекта недвижимости получается равной сумме текущей стоимости потока доходов от аренды и дохода от реверсии. Окончательно рыночную стоимость объекта недвижимости устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученные различными методами оценки стоимости недвижимости. Хотя более реальную стоимость объекта недвижимости получаем методом сравнения аналогов объекта недвижимости.

Возможно, рассмотреть предпринимателю и вариант разработки наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости для того, чтобы повысить рыночную его стоимость на основе роста дохода. Каждый предприниматель должен обладать конкурентоспособностью, заранее разработать и спланировать экономическую стратегию, которая бы способствовала эффективному и конкурентоспособному использованию объектов его недвижимости. На сегодняшний день, чтобы находится предпринимателю в прибыли, не достаточно только сдавать в аренду свое недвижимое имущество или выставлять его на продажу. Необходимо на несколько шагов вперед рассмотреть возможные варианты доходности и прибыли от недвижимого имущества, для того, чтобы быть на шаг вперед от конкурентов. Предприниматель для того, чтобы эффективно и конкурентоспособно использовал недвижимое имущество, должен обладать еще и профессиональным управлением. Существует большое количество принципов оценки, которые достаточно четко раскрывают взаимосвязь объектов оценки и внешней рыночной среды. Один из основных принципов оценки - это принцип наилучшего и наиболее

эффективного использования объекта недвижимости, который дает вероятное, законное, физически возможное, экономически обоснованное, финансово осуществимое использование, приводящее к максимальной продуктивности объекта и его наивысшей стоимости. Возможные варианты - это реконструкция, модернизация, новое строительство. В нашем случае, если мы говорим о приобретении офисного помещения, то возможно только реконструкция или модернизация.

При реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования определенного объекта недвижимости через год, два после начала владения собственник планирует, например, реконструкцию недвижимого объекта, которая поможет ему увеличить доходы от использования имущества и соответственно справедливую рыночную стоимость объекта [23]. Реконструкция может представлять собой разделение на помещения меньшей площади, что может быть реальным в зависимости от особенностей помещения. В результате реконструкции объекта недвижимости вместо одного помещения возникают несколько помещений пусть и меньшей площади, но и естественно прибыльнее. Известно, что спрос на помещение меньшей площади выше, поскольку большее количество фирм сейчас ведет свою деятельность, используя современные информационные технологии, а именно сеть интернет, что естественно не требует большого количества сотрудников. Реконструкция помещения позволит собственнику снизить риски отсутствия необходимого уровня доходов и хотя бы одно из помещений будет им сдано в аренду. Поэтому приобретая недвижимость, предприниматель должен изначально учитывать и возможную реконструкцию своего недвижимого объекта, а, следовательно, и грамотно оценивать объект недвижимости.

Таким образом, для оценки недвижимости в современных условиях необходимо рассчитать рыночную стоимость реального объекта недвижимости, а также разработать план реконструкции данного объекта и повышения доходности его использования. Анализируя выше сказанное, делаем выводы, что для оценки объекта недвижимого имущества необходимо:

1. рассмотреть сущность и классификацию недвижимого имущества;

2. определить виды стоимости, используемые в оценке;

3. изучить принципы и этапы оценки недвижимости;

4. оценить зарубежный опыт;

5. ознакомиться с нормативно-правовыми основами оценки недвижимого имущества;

6. изучить подходы и методы оценки недвижимости;

7. рассмотреть современное состояние рынка недвижимости;

8. оценить рыночную стоимость реального объекта недвижимости производственного назначения;

9. спланировать возможную реконструкцию (модернизацию) объекта недвижимости;

10. быть конкурентоспособным.

Таким образом, представленные результаты работы предполагается использовать в качестве методической основы при проведении оценки недвижимого имущества, при выборе наиболее конкурентоспособного использования объекта недвижимости, при проведении анализа рынка офисных помещений.

Для повышения полезности объекта оценки собственник имеет возможность провести реконструкцию объекта недвижимости как вариант реализации принципа наилучшего и наиболее конкурентоспособного использования недвижимого имущества. Реконструкция заключается в разделении помещения на более мелкие помещения без разделения прав собственности.

Эффект (разница между расчетной рыночной стоимостью и рыночной стоимостью, полученной после мероприятий по реконструкции) составит около миллиона рублей. Прирост дохода от определенного объекта прогнозируется на уровне 43%.

Кроме того, при разделении помещения собственник будет иметь возможность

снизить риски отсутствия необходимого уровня доходов и поддерживать коэффициент

загрузки на примерно одинаковом уровне. Исходя из сложившихся на рынке цен аренды на

аналогичные помещения, чистый операционный доход от использования объекта возрастет.

Список литературы

1. Авдеев А. П. Проблемы оценки объектов недвижимости // Вопросы оценки. № 1. -2001. - с. 28-30

2. Акимова И., Биктимирова Н. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики // Право и экономика. - 2005. - №12. - с. 18-21

3. Анисимова О.С. Экономика недвижимости: учебное пособие. - Москва: Изд-во Юнити - Дана, 2009. - 455 с.

4. Виноградов Д.В. Экономика недвижимости: учебное пособие. - Владимир: Изд-во Владим. гос. ун-т, 2010. - 136 с.

5. Гришина О.П. Кадастровая стоимость = рыночная стоимость. С какого момента применяем? // Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения. 2014. N 15. С. 51 - 60.

6. Грибовский С. Массовая оценка недвижимости // Финансовый бизнес. 2000. - №4. - с. 43-45

7. Грибовский С. Оценка объектов недвижимости с использованием доходного подхода // Проблемы недвижимости. 2000. Вып. 2.

8. Грибовский С. Экономико-математические модели оценки недвижимости // Финансы и кредит. - 2005. - №3. - с. 24-43

9. Григорьева И. Л. Проблемы оценки собственности // Финансовый бизнес. - 2004. -№1. - с. 48-49

10. Епихин Н.П. С 2015 года некоторые организации на "упрощенке" начнут платить налог на имущество // Упрощенка. 2014. N 5. С. 46 - 52.

11. Земцова Е.М. Адаптация студентов младших курсов к вузу как основа конкурентоспособности специалиста // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия: Образование. Педагогические науки. 2012. № 26. С. 146 - 148.

12. Зеленский Ю. В. О сопоставимости результатов подходов при оценке недвижимости -принцип согласованности моделей // Вопросы оценки. 2005. - №4.

13. Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. «Анализ практики оценки недвижимости», Международная академия оценки и консалтинга, М. - 2004

14. Коростылев С.П. «Основы теории и практики оценки недвижимости»: учебное пособие.- М.: Изд-во «Русская Деловая Литература», 1998

15. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации. - М., 2007. - 144 с.

16. Лукьянчикова Е. "Не всякая оценка для наследства приемлема" // ЭЖ-Юрист. 2014. N 20. С. 13.

17. Максимова А.Г. Сравнительный анализ правового регулирования налогообложения недвижимости физических лиц в Российской Федерации и за рубежом (на примере Великобритании и Германии) // Актуальные проблемы российского права. 2014. N 3. С. 363 - 367

18. Логинов М. П. К вопросу об оценке недвижимости в России // ЭКО. - 2002. - №9. - с. 103-107

19. Озеров Е.С. Феномен равновесной цены как база аксиомы теории оценки // Проблемы недвижимости. 2000. Вып. 1. С 32-54.

20. Озеров Е. С. К вопросу об обосновании и использовании аксиомы теории оценки // Проблемы недвижимости. 2004. Вып. 1. С 3-5.

21. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости, СПб.- 2007. - 536 с.

22. Пацкалев А. Ф. Оценка стоимости земельных участков // Вопросы оценки. - 2006. - № 1.

23. Подповетная Ю.В., Булгакова М.В. Использование эконометрических моделей в прогнозировании процессов экономики торговли // Вестник Южно-Уральского профессионального института. 2013. Т.2. № 11. С.89-95.

24. Пылаева А.В. Проблемы классификации в кадастровой оценке и налогообложении недвижимости // Общероссийский информационно-аналитический и научно-практический журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации» - 2011. №10 (121)

25. Сергеев А.С. Организация оценки и мониторинга стоимости залогового имущества: минимизация рисков // Управление в кредитной организации. 2014. N 2. С. 83 - 90

26. Тарасевич Е.И. «Методы оценки недвижимости», СПб. - Изд-во ТОО «Технобалт», -1995

27. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки / М.А. Федотова - М.: Изд-во Перспектива, 2006. - 103 с.

28. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ.- М.: Дело ЛТД, 2007.- 480 с.

29. Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости / В.С. Цыганенко - СПб: Изд-во СПб ГУИТМО, 2008. - 120 с.

THE DETERMINATION OF THE VALUE OF THE PROPERTY IN THE CONDITIONS OF COMPETITION

K. V. Bulgakova, student of economic faculty of the "Chelyabinsk State University,

e-mail: bkw.96@mail.ru

M. V. Bulgakova, cand. sc. (ped.), associate professor of the Department of Mathematical methods

in Economics" of "Chelyabinsk State University, e-mail: bmw.73@bk.ru

Abstract

The article deals with the questions of real estate assessment, principles and methods of valuation of real estate, competitiveness in the real estate valuation. Focuses on the assessment of office space in the profit from the lease of the property in terms of competition, we offer the possibility of reconstruction of immovable property acquisition of property in the conditions of competition.

Keywords: real estate valuation in the region, competitiveness, market value of object of the real estate.