CC BY
760
ФОРМЫ И МЕТОДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКЕ
Лебедева О.И,
доцент кафедры экономики и менеджмента Нижнекамского института информационных технологий и телекоммуникаций (филиала) ФГБОУ ВПО «Казанский национальный исследовательский технический университет им.
А.Н. Туполева - КАИ», кандидат экономических наук
Аннотация: В статье рассмотрены основные моменты государственного регулирования рынка недвижимости. Проблемы развития рынка недвижимости в условиях реформирования экономики приобретают особое значение с точки зрения формирования прав собственности, а также оценки недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости должно сопровождаться учетом интересов собственников и покупателей недвижимого имущества.
Ключевые слова: рынок недвижимости, права собственности,
государственное регулирование рынка недвижимости, оценка недвижимости.
The summary: In article high lights of state regulation of the market of real estate are considered. Problems of development of the market of real estate in the conditions of economy reforming take on special significance from the point of view of formation of the property rights, and also a real estate estimation. State regulation of the market of real estate should be accompanied by the account of interests of proprietors and buyers of real estate.
Keywords: the market of real estate, the property right, state regulation of the market of real estate, a real estate estimation.
Государственное регулирование рынка недвижимости предполагает многогранную работу всех систем хозяйствования на перспективной основе. Государство выступает на рынке недвижимости в двух ролях. Оно выполняет
регулирующую функцию. Её задача — сформировать целостную и непротиворечивую нормативную базу регулирования рынка недвижимости. Различают:
1. правовое регулирование (федеральное законодательство, законодательные акты субъектов Федерации, нормативное регулирование на уровне муниципальных образований),
2. экономическое регулирование (налогообложение, льготы и стимулы и пр.),
3. инфраструктурное обеспечение деятельности на рынке недвижимости: учет недвижимого имущества, регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нотариат, лицензирование профессиональной деятельности, судебный контроль и арбитраж, антимонопольные меры, функциональное и правовое зонирование территории.
Одновременно государство выступает и как хозяйствующий субъект, осуществляя хозяйственную функцию. В этом качестве предназначение власти, вовлекая в хозяйственный оборот недвижимую собственность, — зарабатывать средства для финансирования бюджетной сферы и инвестиций в развитие территории.
Изложенное позволяет определить четыре содержательных цели деятельности органов власти по регулированию рынка недвижимости:
1) использование недвижимости в качестве инвестиционного ресурса, а так же стимула для привлечения средств институциональных и частных инвесторов в экономику,
2) повышение эффективности (в т.ч. и доходности) использования недвижимости,
3) повышение ликвидности недвижимости на вторичном рынке,
4) формирование системы государственного контроля текущей хозяйственной деятельности самоуправлений.
Особенностью предложенной системы целей является ориентация на стимулирование мобилизации внутренних возможностей участников рынка недвижимости.
Возможный эффект от реализации целей может быть описан следующим образом.
Таблица 1.
Результаты деятельности органов государственной власти на рынке
недвижимости
эффект для предприятий Для населения для органов власти
1 2 3 4
- снижение рисков - сохранение и развитие - рост доходов
при реализации рабочих мест, бюджета от оборота
инвестиционных - повышение надежности капитала, по акциям
цель проектов, и доходности ценных предприятий,
№1 - снижение бумаг, купленных повышение
стоимости гарантий, населением ликвидности акций,
- возможность - улучшение
реструктуризации структуры
отрасли, собственности,
предприятия, - появление
- прибыльность внебюджетных
бизнеса, источников развития
- рост ликвидности инженерной,
акций транспортной,
социальной
инфраструктуры
- дополнительный появление на рынке рост поступлений в
цель источник средств жилья широкого выбора бюджет за счет
№2 для покрытия затрат и реинвестиций, - возможность предложения услуг более высокого качества качественных жилищных услуг (в т.ч. аренды) рационального использования “доходной” недвижимости и прав на нее
цель №3 повышение ликвидности предприятия (его баланса), благоприятные условия для изменения структуры активов надежность оценки собственной платежеспособности во времени: стабильности дохода, возможностей получения жилищного кредита, субсидий, иных форм поддержки, в т.ч. от государства, возможность использования права на льготу при строительстве или покупке жилья - пополнение бюджета за счет налогообложения оборота недвижимости на вторичном рынке, - накопление необходимой информации для формирования объективной системы учета и оценки недвижимости, разумной системы налогообложения недвижимости и сделок с ней
цель №4 ясная картина обязанностей и ответственности властей, за счет чего сокращается время ясная картина обязанностей и ответственности властей, за счет чего сокращается время решения проблем - повышение управляемости, - появление органа, представляющего интересы
согласований при при обращении в органы самоуправлений при
обращении в органы власти формировании
власти региональной
политики
Существующая система государственного регулирования недвижимости в Российской Федерации нуждается в совершенствовании, что объясняется рядом причин:
1. не сформирован полный реестр государственной недвижимости; это
не позволяет провести четкое разграничение собственности и осуществить контроль реальных денежных потоков, провести достоверный анализ
эффективности использования недвижимости, составить прогноз поступления средств в федеральный бюджет;
2. отсутствует система рыночной оценки объектов, а также четкое
определение прав пользования недвижимостью, что приводит (особенно в условиях инфляции) к постоянному занижению стоимости имущества,
недополучение рентных платежей порождает коррупцию, так как государство, являясь самым крупным собственником недвижимости, сдает имущество в аренду по ставкам значительно ниже рыночных;
3. полномочия государства как собственника недвижимости
осуществляются разными федеральными органами государственной власти, деятельность которых часто далека от взаимной увязки;
4. права государства на принадлежащие ему объекты недвижимости не
зарегистрированы в установленном законом порядке, что затрудняет
распоряжение ими;
5. слабо используется многовариантный и индивидуальный подход к использованию недвижимости;
6. большое количество объектов незавершенного строительства не вовлечено в оборот, поэтому утрачивает инвестиционную привлекательность;
7. распоряжение федеральными землями осуществляют органы местного самоуправления; пользователю федеральной недвижимости приходится заключать два не связанных между собой договора, что противоречит мировой практике;
8. развитие земельного законодательства отстает от развития иных отраслей законодательства, регулирующих оборот недвижимости, что приводит к нестыковке режимов правового использования земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений при объективной связанности их в единый объект хозяйствования.
Таким образом, несмотря на устойчивую тенденцию повышения доходов, получаемых от использования недвижимости, эти доходы значительно отстают от сложившихся рыночных показателей, что является основанием для изменения подходов к управлению недвижимым имуществом.
Ситуация в России на данный момент такова, что в большинстве отраслей объем предельно изношенного оборудования достиг критического уровня. Снижение скорости обновления основного капитала приводит к его высокой амортизации, ухудшению надежности функционирования основных фондов, появлению аварийных ситуаций, последствия которых зачастую наносят прямой ущерб окружающей среде.
Исходя из этого, становится очевидным отсутствие в российской экономике механизма обновления основного капитала, способного не только устранить главную проблему производства - изношенность основных фондов, но и снизить уровень воздействия на природные ресурсы России до минимального размера.
В управлении недвижимостью должны находить применение современные технологии, организационные модели и регулирующие ее нормы законодательства. Соответствие фонда недвижимости протекающей в ней основной деятельности выясняется и подтверждается проведением оценки по специальным методикам. При этом особую важность приобретает взаимодействие управляющего недвижимостью и менеджеров, ответственных
за основную деятельность. Управляющие недвижимостью должны постоянно отслеживать методы и формы работы, применяемые лидерами отрасли (так называемые benchmarking). В качестве стратегической деятельности управляющие недвижимостью должны знать состояние других областей экономики и прогнозировать как их будущее развитие, так и возможные изменения, а также развитие сферы недвижимости в разных регионах страны, изменение количества, качества и размещения объектов недвижимости, особенностей ее владения и аренды, расценок на сопутствующие услуги и т. д. Задача пользователя по управлению помещениями включает: определение потребности в помещениях на данный момент времени, приобретение и оборудование помещений, выезд из освободившихся помещений, текущий ремонт помещений и оборудования, управление эффективным использованием помещений, управление информацией о фонде недвижимости, экономическое управление, юридическое управление, а также ежедневный уход за помещениями, осуществляемый собственными силами либо с привлечением сторонних услуг (в том случае, когда владелец отвечает за обслуживание не в полном объеме).
Процесс оценки недвижимости зависит от причин ее проведения, а также целей использования оценочной стоимости. Со стороны различных субъектов оценка преследует различные цели. Допустим, что предприятие как юридическое лицо проводит оценку своей недвижимости. Это может быть связано со следующими целями:
• разработка планов развития предприятия;
• оценка эффективности управления недвижимостью.
С точки зрения собственника этими целями являются: выбор варианта распоряжения собственностью.
Кредитные учреждения преследуют такие цели: определение размера ссуды, выдаваемой под залог.
Г осударственные органы могут проводить оценку в целях:
• подготовки предприятия к приватизации;
• определения облагаемой базы для различных видов налогов;
• судебных разбирательств;
• установления выручки от принудительной ликвидации через процедуру банкротства.
Анализ практики различных регионов России, а также попыток Правительства России преодолеть последствия очередных кризисов финансовой системы позволяет сделать важный вывод: главным направлением преодоления кризисной ситуации не может быть “повышение собираемости налогов” или иные меры, направленные на перераспределение результатов производства. Очевидно, что любые меры в этом направлении лишь усугубляют обстановку. В то же время регионы и муниципальные образования обладают огромным материальным богатством, воплощенным в недвижимости и природных ресурсах территории. Сегодня это богатство используется в хозяйственном обороте на 9-17% возможностей. Поэтому основной задачей органов власти всех уровней является переориентация экономической политики с перераспределения собственности на организацию хозяйственной деятельности ради зарабатывания средств.
Текущими особенностями рынка развития (реконструкции, создания) объектов недвижимости являются:
• отсутствие гарантий прав инвесторов;
• хаотичность правового регулирования, крайняя запутанность и усложненность процедур получения разрешений на проектирование и строительные работы;
• сложная финансовая ситуация: высокие налоги и плата на этапе согласования строительного проекта; ограниченность бюджетных возможностей властей; нерациональный механизм жилищного финансирования; низкая заинтересованность банков в долгосрочном кредитовании;
• неразвитость инфраструктуры инвестиционной деятельности: становление системы управления инвестиционными проектами и
несовершенство конкурентных механизмов отбора проектировщиков, подрядчиков и пр., что при недостатке опыта и специальной подготовки инвестора может привести к необратимым потерям средств;
• слабая изученность структуры спроса и предложения, преобладание политики “следования за ситуацией” вместо ее активного формирования;
• отсутствие отработанных технологий массового высокоэффективного, экономичного строительства и обусловленного им долгосрочного спроса на соответствующие механизмы, оборудование и строительные материалы.
Приоритетной задачей деятельности органов власти по формированию рынка развития (реконструкции, создания) объектов недвижимости является снятие ограничений процесса нормального воспроизводства недвижимости по направлениям:
• обеспечение гарантий прав инвесторов,
• совершенствование рыночных подходов в решении вопросов градоустройства и обеспечения доступа к земельным участкам для строительства жилья и иных объектов недвижимости,
• формирование рыночного механизма финансирования затрат на создание инженерной инфраструктуры новостроек,
• стимулирование сокращения объемов незавершенного производства.
Текущие особенности рынка оборота объектов недвижимости составляют:
• фрагментарность: по сути, единого рынка объектов недвижимости не существует; скорее, сформировались рынки оборота отдельных элементов объекта недвижимости (квартир, участков земли, коммерческой недвижимости),
• высокая степень зависимости характера и полноты развития рынка оборота объектов недвижимости от избранной политической модели поведения органов власти субъектов Федерации.
Изменение хозяйственной практики, вовлечение имущества в хозяйственный оборот ставят еще одну приоритетную задачу — построение системы государственного контроля, координации, согласования и регулирования текущей организационно-хозяйственной деятельности органов власти муниципальных образований. Решение задачи предполагает деятельность в двух направлениях: (1) разработка нормативно-правовой базы государственного контроля текущей хозяйственной деятельности самоуправлений и (2) создание органа государственного контроля, координации и согласования текущей хозяйственной деятельности муниципальных образований в структуре администрации субъекта Федерации.
Библиографический список
1. Ждан-Пушкина Д. А. Договор купли-продажи недвижимости / Д. А. Ждан-Пушкина. - М.: Ваш договор, 2006. - 160с.
2. Завьялов А.А. Государственное управление оборотом недвижимого имущества. Тенденции и перспективы / А.А. Завьялов. - М., 2006. - 246с.
3. Каплана Л. М. Управление жилой и загородной недвижимостью / Л. М. Каплана. - М., 2006. - 397 с.
4. Плакин, В. Кризис инвестиционной сферы Российской экономики и пути его преодоления. // Вопросы экономики.- 2008. - № 11 - С. 45-46.
5. Реддавей, П. Корни и последствия российского кризиса / П. Реддавей // Проблемы теории и практики управления. - 2007. - № 2. - С. 24-27
