CC BY
35
Определение размера возмещения при изъятии сельскохозяйственных угодий для государственных и муниципальных нужд: теория и практика
Г.В. Усольцева генеральный директор оценочной компании ООО «Регион», оценщик 1 категории, судебный эксперт, член Экспертного совета СРО РОО, член правления Самарского РО РОО (г. Самара)
Галина Васильевна Усольцева, region011@yandex.ru
Теория
Согласно статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ) землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения (далее также - ЗСХН) выделяются:
• сельскохозяйственные угодья (многолетние насаждения, пашня, пастбище, сенокосы, залежь);
• земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия;
• земли, занятые водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми осуществления прудовой аквакультуры);
• земли, занятые зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Также на ЗСХН допускается размещение садовых некоммерческих товариществ,
ведение гражданами огородничества.
Земли сельскохозяйственного назначения занимают чуть более 23 процентов от территории Российской Федерации и уступают по площади лишь землям лесного фонда, территория которых занимает большую часть страны - 65 процентов.
На доли земель промышленности и земель населенных пунктов приходятся 1 процент и 1,2 процента соответственно, но эти показатели неуклонно растут на фоне сокращения доли ЗСХН. Такая ситуация является объективно необходимой. Рост населения неизбежно приводит к необходимости расширения границ населенных пунктов, прокладки инженерных коммуникаций, строительства новых дорог. В большинстве случаев подобные проекты реализуются за счет продуктивных земель (пашни, пастбищ, сенокосов).
В соответствии с существующим законодательством изъятие ЗСХН для государственных и муниципальных нужд проводится на возмездной основе. Согласно пункту 1 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предостав-
ляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее -Закон № 135-Ф3) с учетом особенностей, установленных указанной статьей.
В общем виде размер возмещения определяется как сумма рыночной стоимости земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению (или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению) и величины убытков, причиненных правообладателю изымаемого имущества (включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством).
Отчет об определении размера возмещения включает отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, изымаемых для государственных или муниципальных нужд, и отчет об оценке размера убытков. Прямое указание об этом содержится в абзаце 2 пункта 4 статьи 56.10 ЗК РФ: «Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, направляются следующие документы: отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого
имущества (курсивным шрифтом выделено мной. - Г.У.)».
Требования к подготовке и оформлению отчета об оценке рыночной стоимости регламентируются Законом № 135-Ф3 и федеральными стандартами оценки, в качестве методической базы используются Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» [3], Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков [4]. В целях определения размера возмещения за изымаемую часть земельного участка рыночная стоимость прав на изымаемую часть определяется как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка (рыночной стоимостью прекращаемых прав на исходный земельный участок) и рыночной стоимостью земельного участка, сохраняющегося у правообладателя (рыночной стоимостью сохраняющихся прав) (п. 4 ст. 56.8 ЗК РФ).
Методической основой для определения размера убытков служат Правила возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности третьих лиц [5], Методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц [6] *.
В настоящее время разработан проект Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости объектов недвижимости и размера убытков в связи с изъятием для государственных или муниципальных
*
Отчет о размере убытков может быть подготовлен любым лицом, если иное не установлено законодательством Российской Федерации [6, п. 1.10].
На практике заказчик в редких случаях разделяет эти два документа, и, таким образом, услуги по определению размера возмещения в полном объеме оказывает оценщик. Общепринятым является оформление итогового документа в виде отчета об определении размера возмещения, состоящего из двух самостоятельных частей (томов):
1) отчет об оценке рыночной стоимости;
2) отчет об оценке размера убытков.
Практика
Споры в отношении размера возмещения нередко переходят в судебную плоскость. Стороны предоставляют отчеты оценщиков, результаты которых зачастую существенно разнятся. Назначаются экспертизы, решение вопроса затягивается на годы. Основной причиной сложившейся ситуации является несоблюдение действующих нормативных и методических документов.
Самая распространенная ошибка обусловлена несоблюдением требований пункта 5 статьи 56.8 ЗК РФ, в котором четко указано, что «в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день,
предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка. В случае, если до указанного дня разрешенное использование земельного участка изменено для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется изъятие, рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость прекращаемых прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования, установленного до указанного изменения.
Планируемое изъятие земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества не учитывается при определении размера возмещения».
Таким образом, при определении рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж недопустимо использовать в качестве аналогов земельные участки, предназначенные для производственного использования.
Не менее важным представляется отношение оценщика к выбору аналогов, поскольку диапазон цен предложений ЗСХН необыкновенно широк - от 3 тысяч до 3 миллионов рублей за 1 гектар. И это может ввести в заблуждение неопытного оценщика.
Рынок ЗСХН как никакой другой строго структурирован. Условно можно выделить три группы:
1) участки для альтернативного использования (расширение черты населенного пункта, размещение объектов придорожной инфраструктуры и логистических центров,
нужд, но документ пока не утвержден Министерством экономического развития Российской Федерации. Ранее действовавшие Временные методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, разработанные Росземкадастром (от 11 марта 2004 года), отменены в соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 марта 2009 года № 95. В ряде субъектов Российской Федерации разработаны Методические рекомендации по расчету компенсации убытков сельскохозяйственного производства и для целей изъятия или временного занятия земельных участков для несельскохозяйственных нужд. Однако оценщикам и экспертам следует обратить внимание на то, что такие методические рекомендации не утверждены Министерством экономического развития Российской Федерации и имеют рекомендательный характер.
размещение садовых некоммерческих товариществ вблизи реки и леса) предлагаются по высокой цене;
2) участки, использующиеся по назначению (пашня, пастбище, сенокосы, сады) и не имеющие возможности перевода в другие категории. К примеру, в Поволжье такие участки предлагаются по цене 15-30 тысяч рублей за 1 гектар;
3) земельные паи (участки в общей долевой собственности, не выделенные в натуре). Это самый дешевый сегмент рынка, средняя цена предложений - 3-10 тысяч рублей за 1 гектар.
Таким образом, если предполагается изъятие земельного участка, обрабатываемого в составе севооборота или занятого многолетними насаждениями, или используемого как пастбище ли сенокос, то в качестве аналогов должны быть выбраны земельные участки из второй группы.
Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции:
1) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере;
2) под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Наличие упущенной выгоды при определении размера убытков для целей изъятия должно быть обосновано. К примеру, если правообладатель до получения извещения об изъятии произвел посев многолетних трав или работы по коренному улучшению кормовых угодий, то упущенная выгода налицо - сельхозпроизводитель понес затраты, рассчитанные на долгосрочную окупа-
емость. Он мог бы не совершать затраты, если бы обладал информацией об изъятии. Отсутствие должного обоснования расчета упущенной выгоды может привести к «двойному счету». Напрашивается аналогия с продажей квартиры: если вы продаете квартиру, которую до этого сдавали в аренду, вы же не требуете с продавца еще и упущенную выгоду в виде дисконтированного потока доходов от аренды, например, за три года. Однако в отчетах оценщиков встречаются подобные расчеты, да еще с периодом дисконтирования 49 лет.
Расчет убытков, связанных с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, обычно не вызывает вопросов. Здесь следует обратить внимание на наличие должным образом оформленного договора аренды или исполнения иных обязательств. Согласно пункту 6 статьи 56.8 ЗК РФ, в случае если в результате изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества у правообладателей изымаемой недвижимости возникают убытки в связи с невозможностью исполнения ими обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, правообладатели изымаемой недвижимости обязаны представить лицу, выполняющему работы по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, документы, подтверждающие возникновение у правообладателей изымаемой недвижимости убытков в связи с невозможностью исполнения указанных обязательств.
Одним из видов убытков, которые возможно учитывать при изъятии, является компенсация дополнительных затрат из-за появления на землях сельскохозяйственного назначения опор линий электропередачи (ЛЭП), указателей подземных трубопроводов и иных небольших наземных объектов. Это дополнительные затраты на агротехнические работы (из-за холостых
прогонов сельскохозяйственной техники, необходимости дополнительных разворотов, увеличения длины гона из-за объезда опор и т. д.), а также затраты на обработку участков вокруг опор ЛЭП от сорной растительности, потери урожая на участках вблизи опор из-за влияния сорной растительности.
Методические основы расчета компенсационных платежей изложены в работах [8, 9].
Распространенной ошибкой является учет охранной зоны инженерных коммуникаций как площади, выпавшей из сельскохозяйственного оборота, а также учет земельных участков для планового обслуживания линейного объекта как используемых круглогодично.
Согласно Правилам землепользования и застройки, использование земельных участков в градостроительной зоне сельскохозяйственных угодий (Сх1) предполагает проведение технологических операций, связанных с выращиванием сельскохозяйственных культур (обработку почвы, посев и уборку сельскохозяйственных культур, обработку посевов от вредителей, болезней, сорной растительности, снегозадержание и т. п.), выпас скота, сенокошение. Проведение этих мероприятий не противоречит правилам использования земельных участков в охранных зонах инженерных коммуникаций. Ограничения использования земельных участков в этих зонах включают запрет на возведение объектов капитального строительства, размещение свалок, сброс и слив едких и коррозионных веществ, горюче-смазочных материалов и т. п. Таким образом, установление охранных зон не влечет запрет на использование земельного участка по назначению.
Плановое обслуживание инженерных коммуникаций осуществляется в период, когда сельскохозяйственные угодья не заняты сельскохозяйственными культурами или когда возможно обеспечение сохранности этих культур (пункт 19 Правил уста-
новления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон [10]). Таким образом, территория, необходимая для проезда спецтехники, не выпадает из сельскохозяйственного оборота и не подлежит учету при определении размера возмещения. Отношения между «линейщиками» и правообладателями ЗСХН по поводу использования таких участков могут строиться в порядке заключения краткосрочных договоров аренды или соглашений о возмещении убытков - для случаев аварийных или внеплановых работ.
Изъятие больших площадей может привести, к примеру, к нарушению сложившейся системы севооборотов, необходимости проведения землеустроительных работ по внутрихозяйственному землеустройству.
Подлежат возмещению:
• затраты на уплату государственной пошлины за регистрацию изменений в Едином государственном реестре недвижимости в связи с уменьшением площади исходного земельного участка;
• потери за период до восстановления плодоношения насаждений на уровне, существовавшем на дату оценки;
• потери доходов за период до восстановления объемов производства в натуральном выражении на уровне, существовавшем у сельхозпроизводителя на дату оценки;
• стоимость многолетних насаждений (или затраты на новые саженцы и уход за многолетними насаждениями до восстановления уровня продуктивности, существовавшего на дату оценки);
• затраты на восстановление систем орошения и осушения (в случае если эти системы затронуты при изъятии).
Определение размера возмещения -интересная задача, требующая глубокой проработки и высокого профессионализма.
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
3. Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков : распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р : в редакции распоряжения от 31 июля 2002 года № 2314-р. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков : распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10 апреля 2003 года № 1102-р. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Об утверждении Правил возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности третьих лиц : постановление Правительства Российской Федерации от 7 мая 2003 года № 262 (с изменениями и дополнениями от 31 марта 2015 года). Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
6. Об утверждении методических рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 января 2016 года № 10. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
8. Новиков А. А., Сергеев Н. А. Определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель в особым правовым режимом // Научный журнал Российского НИИ проблем мелиорации. 2011. № 3 (03). 8 с.
9. Кретинин К. В. Экономическая оценка земель сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования : дис. ... канд. эконом. наук. Воронеж, 2003. 144 с.
10. О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (вместе с «Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон») : постановление Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 года № 160. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
