CC BY
51
^НаучнО-Технические^ведомости^^СПбГПу^
УДК 338.5
А.С. Забродина
ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОМПЛЕКСНОГО ИНДЕКСА ИЗМЕНЕНИЯ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА
В случае необходимости определения стоимости воспроизводства по объектам постройки до 70-80-х гг. прошлого века, а также при недостатке информации о техническом состоянии объектов или ограничении ресурсов на проведение оценки могут быть использованы сборники УПВС (Укрупненные показатели восстановительной стоимости) для оценки величины сметной стоимости строительства.
В этих сборниках расценки приводятся по видам зданий и конструктивным элементам в нормах, ценах и тарифах 1969 г. Необходимо учесть, что в восстановительную стоимость указанных укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления и др. [1].
Однако сегодня при осуществлении индексации применяется индекс удорожания, который учитывает только изменения уровня цен. Нормы накладных расходов (НР), сметной прибыли (СП) и лимитированных затрат (ЛЗ) остаются неизменными, т. е. в базе 1969 г. Вместе с тем при анализе нормативных документов [2-5] видим, что по сравнению с 1969 г. данные нормы меняются (табл. 1).
Использование устаревших норм ведет к искажению сметной стоимости строительства на дату оценки и, соответственно, рыночной стоимости объекта оценки. Например, в базе 1969 г. сметные нормы лимитированных затрат на возведение временных зданий и сооружений при строительстве новых железных дорог без тоннелей и мостов (путепроводов) длиной более 50 м составляют 7,8 % от стоимости СМР по итогам глав 1-7 (графы 4 и 5) сводного сметного расчета [4]. Однако в соответствии с ГСН 81-05-01-2001 (Сборник сметных норм и затрат на строительство временных зданий и сооружений) в базе 2001 г. эта норма составляет 8,2 %.
Также необходимо отметить, что нормы накладных расходов, сметной прибыли в разные годы имели различную базу исчисления. Например, как видно из табл. 1, в 1984 г. норма сметной прибыли была равна 8 % от суммы прямых затрат и накладных расходов [5]; в базе 2001 г. сметная прибыль определяется от фонда оплаты труда рабочих (строителей и механизаторов) (ФОТраб). В частности, в соответствии с МДС 81.25.2001 г. (Методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве) для строительства железных дорог сметная прибыль равна 65 % от ФОТ. В качестве базового уровня могут применяться также данные 1934 и 1956 гг. Так, например, накладные расходы в 1934 г. составляли 34 % от заработной платы [6], а сметная прибыль - 3 % от ПЗ и НР. Однако в связи с давностью составления подобных смет в практике оценочной деятельности они встречаются очень редко, поэтому здесь рассмотрены не будут.
Как известно [7], сметная стоимость строительства (Ссм стр-ва) в соответствии с технологической структурой капитальных вложений и порядком осуществления деятельности строительно-монтажных организаций включает (1):
- стоимость строительных работ;
- стоимость работ по монтажу оборудования (монтажных работ);
- затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;
- прочие затраты.
Сс
— Сстр + См
' + Собор + Спроч , (1)
где Ссм стр-ва - сметная стоимость строительства, руб.; Сстр - стоимость строительных работ, руб.; Смонт - стоимость работ по монтажу оборудования (монтажных работ), руб.; Собор - затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря, руб.; Спроч - прочие затраты, руб.
4
^траслевая^экономик^^
Таблица 1
Нормы накладных расходов, сметной прибыли и лимитированных затрат в разный период времени
Наименование статьи 1969 г. 1984 г. 1991 г. 2001 г.
Накладные расходы 16,9 % от ПЗ 18,8 % от ПЗ Железные дороги
120 % от ФОТраб 50 % от ФОТраб , или 12 % от суммы ПЗ и НР 114 % от ФОТраб 65 % от ФОТраб
Сметная прибыль 6 % от ПЗ и НР 8 % от ПЗ и НР
Лимитированные затраты: в % от стоимости СМР по итогам глав 1-7 (графы 4 и 5) сводного сметного расчета в % от сметной стоимости строительства и монтажных работ по итогу глав 1-8 сводного сметного расчета 1. Временные здания и сооружения. Транспортное строительство. Новые железные дороги без тоннелей и мостов (путепроводов) длиной более 50 м
7,8 % 7,8 % 9,8 % 8,2 %
2. Дополнительные затраты при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время
2.1. Строительство производственных и служебных зданий эксплуатации железнодорожного транспорта
3,2 % 3 % 3,1 % 3,1 %
Каждое из слагаемых (1) состоит из трех статей, а именно: прямых затрат (ПЗ), НР и СП. Однако доля этих статей в составе Сстр , С монт , Собор , Спроч различна. Так, например, сегодня структура сметной стоимости строительных работ примерно следующая [8]: прямые затраты составляют 65-80 %, накладные расходы 12-20 %, сметная прибыль 8-11 %.
В составе прямых затрат затраты на материалы (Смат) составляют 50-60 % от сметной стоимости строительных работ, долю заработной платы рабочих (строителей и механизаторов) (ФОТраб) - 10-17 %, стоимость эксплуатации машин и механизмов (Эм м) - 5-10 %.
Нами определен комплексный индекс изменения сметной стоимости строительства (далее -комплексный индекс) по формуле
I = I Х I
к см стр-ва удор
(2)
Последний индекс (/удор) может ежемесячно определяться, например, по журналам «Вестник ценообразования в Санкт-Петербурге» и «Ценообразование и сметное нормирование в строительстве».
В свою очередь, индекс, учитывающий изменение структуры сметной стоимости и текущих цен к базисным, определяется по формуле
С,
см стр-ва 2001
см стр-ва 2001/1969
С
(3)
см стр-ва 1969
где /см стр-ва - индекс, учитывающий изменение структуры сметной стоимости в текущих ценах по отношению к базисным; /удор - индекс, учитывающий удорожание в текущих ценах по отношению к базисным.
где Ссм стр-ва 2001 - сметная стоимость строительства в ценах 2001 г., учитывающая изменение норм НР, СП и ЛЗ, руб.; Ссм стр-ва 1969 - сметная стоимость строительства в ценах 1969 г., руб.
Определение численных значений указанных индексов можно показать на следующем примере. В качестве исходных данных приняты нормы затрат 2001 и 1969 гг. (см. табл. 1).
Вследствие проведенных расчетов определено, что в результате изменения норм НР и СП стоимость строительных работ увеличилась на 11,08 %, стоимость монтажных работ и затрат на приобретение оборудования, мебели, инвен-
таря - на 9,74 %, лимитированные расходы возросли на 2,8 %.
Далее определяем общий индекс изменения сметной стоимости строительства (1см стр-ва 2001/1969)
в ценах 2001 г. по сравнению с 1969 г. по формуле
см стр-ва 2001/1969
С + С +
стр-ва 2001 ^монт 2001 т
+ С + С
т ^обор 2001 ^проч 2001
С + С +'
стр-ва 1969 монт1969
+ С + С
т ^обор 1969 ^проч 1969
(4)
/удор — /1984/1969 I
дата оц/1984 ,
(5)
Таблица 2
Технические характеристики пути необщего пользования
где Сстр-ва 2001 , Смонт 2001 , Собор 2001 , Спроч 2001 - соответственно сметная стоимость строительства, работ по монтажу оборудования (монтажных работ), затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря, прочие затраты в ценах 2001 г., учитывающие изменение норм НР, СП и ЛЗ, руб.; то же по 1969 г. в ценах 1969 г., руб.
В результате выполненных расчетов определено, что из-за изменения норм НР, СП, ЛЗ структура сметной стоимости строительства, по представленным в табл. 1 данным (2001 и 1969 гг.), изменилась на 9,2 %.
Для определения комплексного индекса необходимо воспользоваться формулой (2), предварительно определив индекс удорожания:
Показатели
Общая длина, м
Объем вырезки под балластную призму, м3 Деревянные шпалы, шт. Железобетонные шпалы, шт. Толщина щебеночного балласта, м Толщина песчано-гравийного балласта, м Ширина балластной призмы, м Рельсы Р 43, км Рельсы Р 50, км Рельсы Р 65, км
Количество
1064,0 1404,5 1556 12 0,30 0,25 2,20 0,21858 1,7960 0,0125
где /1984/1969 - индекс, позволяющий пересчитать цены базисного уровня (1969 г.) в цены 1984 г.; /дата оц/1984 - индекс, позволяющий пересчитать цены базисного уровня (1984 г.) в текущие на дату оценки.
Отмеченные выше методические положения применены при оценке сметной стоимости пути необщего пользования, расположенного в Санкт-Петербурге и характеризующегося параметрами, приведенными в табл. 2.
В результате использования сборника УПВС 21 определено, что сметная стоимость рельсов, балластной призмы и шпал составляет 84 373,4, 6361,2 и 15 566,5 р. соответственно. Таким образом, сметная стоимость в ценах 1969 г. составила 106301 р.
В результате вышеописанного расчета определено, что /см стр-ва 2001/1969 — 9,2 %.
Используя формулу (5), имеем:
/удор — 1,16 х 0,99 х 130,7 — 150,09,
где 1,16 - индекс 84/69 (Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.1983 г., приложение 1 для отрасли «межотраслевой промышленный ж/д транспорт»); 0,99 - территориальный коэффициент (Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.1983 г., приложение 2; 130,7 - средневзвешенный индекс РЦЦС на май 2011 г. (в расчетах принято, что удельные веса к ОЗРП, ЭММ, материалам составляют соответственно 0,25, 0,15, 0,6).
Таким образом, /ед определяется по формуле (2) и составляет:
/ед — 1,092 х 150, 09 — 163,9.
Сметная стоимость пути необщего пользования с учетом единого индекса составляет:
Ссм 2001 — 106301 х 163, 90 — 17422733,9 р.
НДС — 18 % — 3136092,1, тогда Ссм (с ндс) —
— 20 558 826 р., или 19 322,2 р./пог. м.
Расчет сметной стоимости без учета единого индекса, Ссм 2001 — 15 955 342,1 р.
НДС — 18 % — 2 871 961,6, тогда Ссм (с ндс) —
— 18 827 303 р. или 17 694,8 р./пог. м.
Использование комплексного индекса предлагается в целях уточнения оценки сметной стоимости строительства объектов недвижимости, в том числе железнодорожных.
