CC BY
76
Вестник Омского университета. Серия «Право». 2007. № 3 (12). С. 56-58. © Е.А. Грызыхина, 2007
УДК 347
ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
В УПРОЩЕННОМ ПОРЯДКЕ
Е.А. ГРЫЗЫХИНА (E.A. GRYSYHINA)
Рассматриваются новые, упрощенные правила оформления права собственности на земельные участки.
New, simplified rules of registration of land property are under consideration.
Более полугода прошло с момента вступления в силу Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», получившего в средствах массовой информации неформальное название «Закон о дачной амнистии». Данный нормативный акт имеет целью упростить оформление гражданами прав на земельные участки и на расположенные на них объекты недвижимости. И его актуальность в этом аспекте бесспорна. Общеизвестно, что на сегодняшний день в России теневой сектор недвижимости - такой недвижимости, права на которую не оформлены, слишком велик.
Одним из ключевых направлений реформирования законодательства - оформление права собственности на земельные участки. Порядок такого оформления для граждан был значительно упрощен. В подавляющем большинстве случаев земельные участки гражданам еще в советское время предоставлялись на праве постоянного бессрочного пользования. Право постоянного бессрочного пользования земельным участком относится к числу так называемых ограниченных вещных прав. Правовой режим таких участков регулируется нормами и Гражданского кодекса РФ, и Земельного кодекса РФ. Субъектами права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком могли быть как юридические лица (независимо от
формы собственности), так и физические. Согласно п. 2 ст. 20 Земельного кодекса РФ, в настоящее время гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Субъектами этого права с момента вступления в силу Земельного кодекса РФ могут быть государственные и муниципальные унитарные предприятия. При этом п. 3 указанной статьи кодекса установил, что право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего кодекса, сохраняется. Для них предусмотрена возможность однократной бесплатной передачи земельного участка в собственность (для граждан); оформление права аренды или выкуп (для юридических лиц).
Вместе с тем еще с советских времен сохранилось довольно значительное количество субъектов этого права (в основном юридических лиц), процесс приватизации участков, предоставленных им в безвозмездное пользование, значительно затруднен. И в первую очередь следует отметить приватизацию земельных участков, предоставленных садоводческим товариществам. В соответствии с ранее действовавшим законодательством, земельные участки предоставлялись не конкретным физическим лицам, а садоводческим товариществам или дачным кооперативам на праве постоянного бессрочного пользования. Таким образом, каких-либо до-
кументов, подтверждающих право владения тем или иным земельным участком, у членов таких товариществ или кооперативов нет. Единственным документом, свидетельствующим о том, что тот или иной гражданин имеет отношение к данному объединению садоводов (дачников) и какому-либо земельному участку в этом садоводческом объединении, является документ о членстве в данном объединении - книжка члена садоводческого товарищества или кооператива.
Закон о дачной амнистии был призван решить проблему оформления права собственности в том числе и на такие участки. В п. 3 ст. 28 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» была внесена норма, согласно которой граждане, которым предоставлены садовые, огородные или дачные земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации). Принятие решений (в том числе кооперативом или садоводческим товариществом) о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков в этом случае не требуется.
Особо Закон о дачной амнистии остановился на государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ, для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого
права (ст. 25.2 Закона о регистрации). В последнем случае речь идет о достаточно распространенных ситуациях, когда при предоставлении земельного участка вообще не был указан вид права, которое предоставлялось владельцу на этот земельный участок.
Для регистрации права собственности на такой участок необходим следующий набор правоустанавливающих документов:
акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
выдаваемая органом местного самоуправления выписка из хозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.
Обязательным приложением к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, является кадастровый план данного земельного участка. При этом следует учитывать, что значительная часть граждан оформляла право собственности на приусадебные и дачные участки до 1999 г., когда вступил в силу Закон о регистрации. Хотя государственная регистрация прав на земельные участки осуществлялась и до 1999 г., она носила упрощенный характер (в частности, не было предусмотрено предварительное проведение кадастровых работ и предоставление полноценного кадастрового плана, наделение земельного участка кадастровым номером). Таким образом, даже тем гражданам, у которых право собственности на земельный участок оформлено в порядке, установленном
ранее действовавшим законодательством, но отсутствует кадастровый номер на него, необходимо провести землеустроительные работы, в том числе определение границ земельного участка, и затем передать эти сведения в территориальное подразделение Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, которое внесет эти сведения в Государственный земельный кадастр и выдаст собственнику кадастровый план. После получения кадастрового плана необходимо обратиться в Федеральную регистрационную службу для регистрации права собственности на земельный участок.
Об этом, в частности, говорится в новой редакции п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, согласно которому «обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, - кадастровый план данного земельного участка». Предоставление такого плана не требуется, если он уже был ранее помещен в дело правоустанавливающих документов.
Несмотря на то, что упомянутый Закон существенно облегчил процедуру оформления права собственности граждан на земельные участки, определенные сложности применения были прогнозируемы и получили распространение на практике. В частности, на земельном участке, принадлежащем гражданину на ином, нежели собственность, пра-
ве, расположен жилой дом, принадлежащий, соответственно, на праве собственности. При продаже такого дома вопрос о правовом режиме земельного участка в законодательстве четко не был урегулирован. Покупателю такой недвижимости в силу закона переходило право пользования на ту его часть, которая расположена под объектом и необходима для его использования. При этом право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком у прежнего собственника автоматически не прекращалось.
И на практике огромное количество граждан имеет документы, подтверждающие права на земельный участок под жилым домом, который ими был уже отчужден. И такие документы полностью соответствуют новым требованиям Закона о регистрации, более того, закон запрещает истребование дополнительных документов. При поступлении заявления о регистрации права собственности в упрощенном порядке в такой ситуации у регистратора нет формальных оснований для отказа в государственной регистрации. Действия граждан, которые таким образом оформляют права собственности на земельный участок, расположенный под домом, им уже не принадлежащем, можно квалифицировать как злоупотребления правом. Однако такая возможность легально установлена, и здесь следует говорить о том, что законодательная недоработка приводит к нарушению провозглашаемого и реализуемого Земельным кодексом РФ принципа единства юридической судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости.
