CC BY
309ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
TOTAL PROPERTY IN MULTI-APARTMENT HOUSE
УДК 347
Пашнина Ирина Валерьевна, магистрант 3 курс, Институт права Челябинский государственный университет. Россия, г. Челябинск Сафонов А. В., научный руководитель, Кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Челябинский государственный университет. Россия, г. Челябинск
Pashnina Irina Valerevna, undergraduate 3 year, Institute of Law Chelyabinsk State University. Russia, Chelyabinsk
Safonov A.V., scientific director, Сandidate of Law, Associate Professor, Department of Civil Law and Procedure Chelyabinsk State University. Russia, Chelyabinsk
Аннотация: В статье анализируется проблема отнесения объектов имущества в многоквартирном доме к общему имуществу. Автор приходит к выводу о необходимости выделения ряда критериев, согласно которым имущество может относиться к общедомовому в многоквартирном доме.
Resume: The article analyzes the problem of classifying property objects in an apartment building as common property. The author concludes that it is necessary to identify a number of criteria according to which property can belong to a common house in an apartment building.
Ключевые слова: общее имущество, многоквартирный дом, объекты в составе общего имущества
Keywords: common property, apartment building, objects within the common property
Действующее законодательство представляет многоквартирный дом с правовой точки зрения как сложную систему жилых и нежилых помещений. Это обусловлено двумя обстоятельствами. Во-первых, многоквартирный дом выступает в гражданских и жилищных правоотношениях в качестве совокупности двух и более жилых помещений, а также мест общего пользования и соответствующих строительных и иных конструкций, составляющих общее имущество собственников многоквартирного дома, принадлежащее им на праве общей долевой собственности и предназначенных
для совместного использования собственниками жилых помещений в целях удовлетворения их коллективных интересов, как жильцов отдельно взятого многоквартирного дома. От состояния общедомового имущества зависит качество жизни граждан, их безопасность. Во-вторых, вопросы содержания и эксплуатации общего имущества многоквартирного дома оказывают прямое влияние на размер материальных затрат собственников, на которых в силу прямого указания закона возложена обязанность содержать данное имущество пропорционально размеру принадлежащей им на праве собственности площади.
Очевидно, что перечисленные факты вызывают большой интерес к вопросу определения состава общего имущества. Действующее законодательство перечисляет его состав в пункте 1 статье 290 Гражданского кодекса РФ, статье 36 Жилищного кодекса РФ, Постановлении Правительства РФ «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» от 13 августа 2006 года № 491 (ред. от 23.11.2019).
Представляется, что перечисленные нормативно-правовые акты не дают правового представления полноценного перечня объектов общего имущества многоквартирного дома. Дискуссионность проблемы прослеживается и в доктрине жилищного права. Так, большинство правоведов соглашаются с перечнем состава общедомового имущества приведенного в статье 36 Жилищного кодекса РФ (С.С. Занковский, Д.А. Шевцов, Ю.Ф. Беспалов и др.). Внимания заслуживает точка зрения С.А. Кудиной, которая, представляя собственную классификацию объектов в составе общего имущества в многоквартирном доме, ориентируется на их назначение и оборотоспособность.
Приведенные выдержки из нормативного-правовых актов и учет мнения правоведов подтверждают несформированность единой точки зрения по поводу перечня объектов, относящегося к общему имуществу многоквартирного дома. Но его расширение, как верно отметила С.А. Кудина не целесообразно, так как может привести к еще большему правовому непониманию. Поэтому представляется целесообразной выработка критериев отнесения того или иного имущества к общему имуществу многоквартирного
дома. Это позволит верно, трактовать правовой режим объектов общего имущества.
Предлагается ряд критериев отнесения объектов к общему имуществу многоквартирного дома:
1) недвижимое и движимое имущество, которое является неделимой частью имущества многоквартирного дома.
В данном аспекте к движимому имуществу следует относить указанное в пункте 1 статьи 36 ЖК РФ санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Конкретизирует статью пункт 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491. Правила в состав общего имущества включают внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;
2) предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений в многоквартирном доме.
В качестве примера, возможно, привести обслуживание почтовых ящиков, расположенных в подъездах. В соответствии со ст. 31 Федерального закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ «О почтовой связи» обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их использование, и осуществляются за счет собственников жилых домов. При этом закон различает понятия почтового абонентского ящика (специального запирающегося ящика, предназначенного для получения адресатами почтовых отправлений), и абонентского почтового шкафа (специальный шкаф с запирающимися ячейками, устанавливаемый в жилых домах, а также на доставочных участках, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений).Если отдельный почтовый абонентский ящик не может быть отнесен к общему имуществу и должен обслуживаться за счет средств собственника, то
абонентский почтовый шкаф может быть отнесен к составу общего имущества и обслуживаться средствами организации, управляющей домом;
3) не имеет своего функционального назначения и принадлежности одному из собственников многоквартирного дома.
Как отмечает К.И. Скловский до тех пор, пока общее имущество многоквартирного дома обладает своим функциональным назначением, оно не может выступать в качестве отдельного предмета гражданско-правового договора и соответственно не несет самостоятельной ценности. Данные замечания справедливы по отношению к общему имуществу в целом и к доле в праве собственности на общее имущество, в частности. Так, в соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ право на общее имущество многоквартирного дома является производным от прав собственности на жилые помещения в данном доме (ст. 289 ГК РФ, ч.1 ст.36 ЖК РФ) и не подлежит отдельной государственной регистрации (п.2 ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Кроме того, отчуждение доли на общее имущество, выделение в натуре невозможны в силу прямого указания ч.2 ст. 290 Гражданского кодекса РФ;
4) не зависит от того, кто финансировал создание, строительство или приобретение (собственники или сторонние инвесторы при строительстве).
В соответствии со статьей 21 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вся информация об объекте строительства вносится в проектную декларацию. Следовательно, проектная декларация должна соответствовать документации о застройщике и об объекте строительства и не может искажать сведения, содержащиеся в разрешении на строительство и в проектной документации. С учетом того, что в разрешении на строительство и в проектной документации на многоквартирный дом, например, крышные блочно-модульные котельные описываются как общедомовое имущество, то последующее искажение их статуса в проектной декларации должно признаваться нарушением застройщиком норм законодательства;
5) земельный участок должен быть включен в состав общего имущества исключительно и применительно к элементам озеленения и благоустройства, а не к сетям инженерно-технического обеспечения.
Особое положение земельного участка как объекта общего имущества многоквартирного дома подтверждается пунктом 4 статьи 36 ЖК РФ. Закон закрепляет, что границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями
земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ (до 1 марта 2005 года) и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
С 1 марта 2005 года ЖК РФ установлено, что земельный участок становится общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме только после того как он будет сформирован и поставлен на кадастровый учет. Эта вся процедура осуществляется для собственников на безвозмездной основе. В том случае если многоквартирный дом построен после введения в действие ЖК РФ он требует принятия его приемочной комиссией. Причем при принятии такого земельного участка обязательно установление его размеров и границ. Следовательно, автоматически собственник при приобретении права на квартиру в многоквартирном доме предполагает и приобретение доли в праве собственности на рассматриваемый земельный участок.
Статья 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что уточнение границ земельного участка, а именно определение его местоположения осуществляется исходя из сведений, которые содержатся в правоустанавливающих документах, либо сведениях, которые определяли границы земельного участка при его образовании. В случае, если указанные сведения отсутствуют, то границами земельного участка признаются границы, существовавшие на местности более 15 лет. Обязательным элементов при осуществлении споров о границах земельных участков является межевой план, который формируется на основании проведенных кадастровых работ.
Установление границ земельного участка, находящегося в общей собственности собственников многоквартирного дома при проведении межевания должно обязательно учитывать согласие собственников соседних участков (ст. 39 Федерального закона «О кадастровой деятельности»). Это позволяет избежать дальнейших споров между собственниками соседних участков, так как при отсутствии межевого плана на земельный участок, повышается риск их возникновения (споры между соседями, органами власти и др.).
Обобщая все выше сказанное следует выделить основные критерии отнесения объектов, расположенных в многоквартирном доме и в пределах придомовой территории к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. В частности к ним относятся: расположение имущества, его использование, функциональное назначение и принадлежность, наличие земельного участка с четко установленными соответствующими документами границами.
Библиографический список
1. Силантьев, И.С. О некоторых особенностях правового режима общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме [Текст] / И.С. Силантьев // SCIENCE INNOVATIONS. - 2020. - С. 87-89.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019) [Текст] // Собрание законодательства РФ. -1994. - № 32. - Ст. 3301.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 06.02.2020) [Текст] // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1. -Ст. 14.
4. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» от 13.08.2006 № 491 (ред. от 23.11.2019) [Текст] // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 34. - Ст. 3680.
5. Занковский, С.С. Общее имущество в многоквартирном доме: проблемы судебной практики / С.С. Занковский// Вестник арбитражной практики. -2011. - № 2. - С. 31-36.
6. Шевцов, Д.А. Общее имущество многоквартирного дома как юридический концепт / Д.А. Шевцов // Молодой ученый. - 2016. - №10. - С. 1071-1073.
7. Беспалов, Ю.Ф. Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий: путеводитель по судебной практике [Текст] / Ю.Ф. Беспалов. - М.: Проспект, 2018. - 912 с.
8. Кудина С.А. Понятие, признаки и состав общего имущества многоквартирного дома // Вестник уфимского юридического института МВД России. - 2017. - № 2. - С. 28-31.
9. Федеральный закон «О почтовой связи» от 17.07.1999 № 176-ФЗ (ред. от 29.06.2018) [Текст] // Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 29. -Ст. 3697.
10. Скловский, К.И. Собственность в гражданском праве [Текст] / К.И. Скловский. - М.: Статут, 2010. - 893 с.
11. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 г. № 23-П [Текст] // Собрание законодательства РФ. - 2016. - № 47. - Ст. 6724.
12. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [Текст] // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 40.
13. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) [Текст] // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2018. - № 5.
14. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» [Текст] // Собрание законодательства РФ. - 2015. - № 29. - Ст. 4344.
15. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О кадастровой деятельности» [Текст] // Собрание законодательства РФ. -2007. - № 31. - Ст. 4017.
List of sources used
1. Silantiev, I.S. About some features of the legal regime of common property of owners of premises in an apartment building [Text] / I.S. Silantiev // SCIENCE INNOVATIONS. - 2020. - S. 87-89.
2. Civil Code of the Russian Federation (Part One) dated November 30, 1994 No. 51-FZ (as amended on December 16, 2019) [Text] // Meeting of the legislation of the Russian Federation. - 1994. - No. 32. - Art. 3301.
3. The Housing Code of the Russian Federation dated December 29, 2004 No. 188-FZ (as amended on February 6, 2020) [Text] // Meeting of the legislation of the Russian Federation. - 2005. - No. 1. - Art. fourteen.
4. Decree of the Government of the Russian Federation "On approval of the Rules for the maintenance of common property in an apartment building and the rules for changing the amount of fees for the maintenance of residential premises in the case of the provision of services and the management, maintenance and repair of common property in an apartment building of inadequate quality and
(or) intermittently exceeding the established duration "of August 13, 2006 No. 491 (as amended on November 23, 2019) [Text] // Meeting of the legislation of the Russian Federation. - 2006. - No. 34. - Art. 3680.
5. Zankovsky, S.S. Common property in an apartment building: problems of judicial practice / S.S. Zankovsky // Bulletin of Arbitration Practice. - 2011. -No. 2. - P. 31-36.
6. Shevtsov, D.A. The common property of an apartment building as a legal concept / D.A. Shevtsov // Young scientist. - 2016. - No. 10. - S. 1071-1073.
7. Bespalov, Yu.F. Housing Code of the Russian Federation. Article commentary: judicial practice guide [Text] / Yu.F. Bespalov. - M .: Prospect, 2018 .-- 912 p.
8. Kudina S.A. The concept, signs and composition of the common property of an apartment building // Bulletin of the Ufa Law Institute of the Ministry of Internal Affairs of Russia. - 2017. - No. 2. - S. 28-31.
9. Federal Law "On Postal Communications" dated July 17, 1999 No. 176-FZ (as amended on June 29, 2018) [Text] // Collection of legislation of the Russian Federation. - 1999. - No. 29. - Art. 3697.
10. Sklovsky, K.I. Property in civil law [Text] / K.I. Sklovsky. - M.: Statute, 2010 .-- 893 p.
11. The decision of the Constitutional Court of the Russian Federation of November 10, 2016 No. 23-P [Text] // Meeting of the legislation of the Russian Federation. - 2016. - No. 47. - Art. 6724.
12. Federal law dated 30.12.2004 No. 214-FZ (as amended on 06/27/2019) "On participation in shared construction of apartment buildings and other real estate and on amendments to some legislative acts of the Russian Federation" [Text] // Collection of legislation RF - 2005. - No. 1. - Art. 40.
13. Review of judicial practice of the Supreme Court of the Russian Federation No. 2 (2017) (approved by the Presidium of the Supreme Court of the Russian Federation on 04/26/2017) [Text] // Bulletin of the Supreme Court of the Russian Federation. - 2018. - No. 5.
14. Federal Law of July 13, 2015 No. 218-FZ (as amended on August 2, 2019) "On State Registration of Real Estate" [Text] // Collection of legislation of the Russian Federation. - 2015. - No. 29. - Art. 4344.
15. Federal Law of July 24, 2007 No. 221-FZ (as amended on August 2, 2019) "On Cadastral Activities" [Text] // Collected Legislation of the Russian Federation. - 2007. - No. 31. - Art. 4017.
