CC BY
136
Обращение взыскания на предмет договора залога
К.В. Раев
заместитель генерального директора по развитию ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»
Раев Константин Владимирович, [email protected]
Во всем мире залог является самым распространенным видом обеспечения обязательств, а самым распространенным видом залога является залог недвижимости - ипотека.
В развитых странах сложились целые системы ипотечного кредитования, представленные агентствами по торговле недвижимости; банками и другими кредитными организациями, осуществляющими кредитование; страховыми компаниями; компаниями, поставляющими информацию о кредитоспособности клиентов, а также компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по кредиту.
В нашей стране идея залога недвижимости имеет более чем двухсотлетнюю историю развития. Этим занимались городские кредитные общества и земельные банки, предоставлявшие кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами.
Отправной точкой развития ипотечного кредитования в современной России можно считать принятие Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке). Однако массового распространения ипотеки в России не произошло. В период с 1998 по 2003 годы рынок ипотечного кредитования развивался слабо и был незначительным по объему, что объясняется рядом факторов: инфляция, неотработанная система налогообложения и правового обеспечения залоговых операций, «психология незаконопослушного бизнесмена». Эти явления характеризовали ситуацию
1 ШІ_: http://www.ruburo.ru
как непредсказуемую, а значит, требовали твердых материальных гарантий кредитной сделки.
С принятием Концепции развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, одобренной постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28 «О мерах по развитию системы жилищного кредитования в Российской Федерации», ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации Федеральной целевой программы «Свой дом», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 2006 года № 753, а в последствии - реализации приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».
Особый упор в Концепции делался на то, что она должна быть рыночной, а не дотационной. На этом фоне рост доходов и уровня жизни населения, формирование платежеспособного спроса и развитие сферы розничного кредитования привели к тому, что начиная с 2004 года объем ипотечного рынка утраивался ежегодно.
В 2006 году наблюдался настоящий бум ипотечного кредитования. Во многих банках этот продукт был признан открытием года. Объемы рынка достигли по различным оценкам 270 миллиардов рублей и составили 3 процента от внутреннего валового продукта страны1.
В 2007 году устойчивый рост в сфере ипотечного кредитования продолжился как в части объема выданных кредитов, так и в части количества организаций,
предлагающих услуги ипотечного кредитования.
Ипотечный кризис, начавшийся в США в конце 2006 года, затронув поначалу исключительно рынок высокорискованных ипотечных кредитов и производных бумаг, вышел за пределы как ипотечного рынка, так и США, создав проблемы для глобальной банковской системы и мировых финансовых рынков. Произошло резкое сокращение межбанковского кредитования из-за потери доверия к банкам (в том числе со стороны других банков: никто не знает, у кого сколько безнадежных кредитов), причем не только в США, но и в Европе. Наблюдается вынужденное кредитование страховых компаний государством для поддержания их ликвидности. Потери финансовых институтов, обусловленные кризисом, превзошли самые пессимистичные прогнозы аналитиков.
Эхо американского ипотечного кризиса докатилось и до России. Система жилищного кредитования - накануне больших перемен. В первую очередь изменения коснулись условий ипотеки и ее доступности. Например, уходят в прошлое кредиты без первоначального взноса. Время легких ипотечных кредитов прошло, теперь, чтобы реализовать свою мечту о новой квартире, россиянину нужно иметь не только желание и официальную работу, но и собственные средства на первый взнос.
Между тем, если говорить о перспективах развития ипотеки, то, несомненно, этот вид кредитования будет востребован несмотря ни на что. Люди нуждаются в жилье, а купить его за ту стоимость, которая сложилась на рынке, далеко не все могут себе позволить. Нельзя лишь забывать, что гарантий погашения кредита в срок дать не сможет никто. Таким образом, прежде чем решиться взять деньги у банка под залог недвижимости, заемщик должен четко представлять все варианты развития событий в случае невозможности рассчитаться по кредиту.
Что же предлагает заемщику-залогода-телю законодательство сегодня?
Залогодержатель приобретает право на удовлетворение своих требований за счет
стоимости предмета залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено. Исключение составляют случаи, когда по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее (пункт 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации - ГК РФ). Так, например, в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обращение взыскания на предмет залога по договору долевого участия - предоставленный для строительства объекта недвижимости земельный участок или право его аренды и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости - может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев:
1) после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
2) после прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Статьей 10 Федерального закона от 19 июля 2007 года № 196-ФЗ «О ломбардах» установлен льготный месячный срок, в течение которого ломбард не вправе обратить взыскание на заложенную вещь, если заем не был погашен заемщиком в срок, установленный договором займа.
И, напротив, в случаях, предусмотренных статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.
За счет заложенного имущества залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а в случаях, предусмотренных законом или договором, -неустойку; также возмещению подлежат необходимые издержки по содержанию заложенного имущества и расходы на осуществление обеспеченного залогом требования (статья 23 Закона Российской Федерации от 29 мая 1 992 года № 2872-1 «О залоге»; далее - Закон о залоге).
Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при одновременном соблюдении следующих условий:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев даже при условии, что каждая просрочка незначительна (пп. 2 и 3 ст. 348 ГК РФ).
Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда или во внесудебном порядке. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях:
• если для заключения договора о залоге имущества физического лица тре-
бовалось согласие или разрешение другого лица либо органа;
• предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
• залогодатель отсутствует, и установить место его нахождения невозможно;
• предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;
• договором о залоге или иным соглашением залогодателя с залогодержателем не установлен порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество, либо в установленном сторонами порядке обращение взыскания невозможно;
• в иных случаях, установленных законом (п. 6 ст. 349 ГК РФ).
К таким «иным случаям» относятся ограничения, установленные пунктом 2 статьи 55 Закона об ипотеке:
• предметом залога (ипотеки) является предприятие как имущественный комплекс;
• предметом залога (ипотеки) является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
• предметом залога (ипотеки) являются земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство этих земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;
• предметом залога (ипотеки) является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на
удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;
• предметом залога (ипотеки) является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности.
В остальных случаях допускается удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд на основании соглашения залогодателя с залогодержателем.
Обращение взыскания на предмет залога по решению суда предполагает наличие либо конфликтной ситуации между залогодателем и залогодержателем, либо установленных законом ограничений на внесудебный порядок урегулирования такого конфликта. В любом случае обе стороны для принятия судом решения об обращении взыскания на предмет залога должны будут пройти процедуру судебного разбирательства в суде общей юрисдикции либо арбитражном суде, а после этого - стадию исполнительного производства, в рамках которой предмет залога будет реализован на публичных торгах в порядке, установленном процессуальным законодательством Российской Федерации, с учетом особенностей, предусмотренных Законом об ипотеке и Законом о залоге, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества. К сожалению, это предполагает значительные дополнительные временные и финансовые затраты, не говоря уже о психоэмоциональных нагрузках на обе стороны договора о залоге.
Судебное разбирательство может проходить в нескольких инстанциях. Суд вышестоящей инстанции может вернуть дело для повторного рассмотрения в нижестоящую инстанцию, а вступление решения суда в законную силу еще не означает его автоматическое исполнение. Несмотря на то, что каждое процессуальное действие имеет четкую правовую регламентацию по срокам, на практике судебное разбирательство и процесс исполнительного производства могут затянуться на годы. Для залогодержателя это означает выбытие из оборота денежных средств - основного инструмен-
та для извлечения дохода, для залогодателя - невозможность реализовать предмет ипотеки по актуальной рыночной цене и дополнительные штрафные санкции.
Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть заключено в любое время или включено в договор о залоге.
Соглашение об удовлетворении во внесудебном порядке требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, а также заложенного движимого имущества, залогодателем которого является физическое лицо, заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке. При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору ипотеки, стороны обязательно должны указать в нем:
1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, начальную продажную цену или порядок ее определения;
2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;
3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;
4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования (п. 4 ст. 55 Закона об ипотеке).
В остальном стороны свободны в заключении соглашения, которое, по сути, является обычным гражданско-правовым договором. Необходимо лишь помнить, что такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, права которого нарушены соглашением (п. 3 ст. 349 ГК РФ), и постараться избежать таких нарушений.
Внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога представляет собой реализацию предмета залога на условиях, оговоренных залогодателем и залогодержателем в соглашении. Стороны при этом самостоятельны в определении стоимости предмета залога, способе и сроках его продажи, выборе продавца.
В случае неисполнения залогодателем своих обязанностей по соглашению обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается, если иное не предусмотрено законом, на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве (п. 5 ст. 349 ГК РФ). Исполнительная надпись совершается нотариусом на договоре о залоге или, если права залогодержателя удостоверены закладной, - на закладной при наличии двух условий:
1) если представленные документы подтверждают бесспорность задолженности или иной ответственности должника перед взыскателем;
2) если со дня возникновения права на иск прошло не более чем три года, а в связи с отношениями между предприятиями, учреждениями, организациями - не более чем один год (если иной срок давности не установлен законодательством Российской Федерации для требования, по которому выдается исполнительная надпись).
Бесспорность требования определяется нотариусом в следующем порядке.
При совершении исполнительной надписи на договоре залога или закладной залогодатель извещается о предстоящем совершении исполнительной надписи соответствующим уведомлением, направленным по адресу, указанному в договоре залога.
При отсутствии возражений залогодателя в течение семи дней с даты получения им указанного уведомления требование залогодержателя считается бесспорным, если только из содержания представленных документов или иных имеющихся у нотариуса данных не вытекает иное (статьи 89-91 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-1).
Исполнительная надпись нотариуса при наличии соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, заключенного в виде отдельного договора или включенного в договор о залоге, является документом, принудительное исполнение которого осуществляется Федеральной службой судебных приставов (пункт 1 статьи 12 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве») двумя способами.
На основании соответствующего ходатайства залогодержателя судебный пристав-исполнитель осуществляет обращение взыскания на заложенное имущество в общем порядке, установленном процессуальным законодательством.
В случае отсутствия ходатайства залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога и о его реализации в ходе исполнительного производства судебный пристав-исполнитель изымает предмет залога у залогодателя и передает его залогодержателю для последующей реализации в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Законом Российской Федерации «О залоге». Указанная норма введена в Федеральный закон «Об исполнительном производстве» (п. 1.1 ст. 78) Федеральным законом от 30 декабря 2008 года № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» и действует с 11 января 2009 года. Применение этой нормы вызывает достаточно много вопросов, ответы на которые законодатель не предусмотрел, поэтому трудно прогнозировать, как она будет применяться на практике, как будут реализованы властные полномочия государственного органа и насколько будут соответствовать ожиданиям обеих сторон договора о залоге и условиям ранее заключенного соглашения. Это покажет время.
Пока что при сравнении предлагаемых способов погашения долга за счет заложенного в его обеспечение имущества очевидны преимущества внесудебного порядка. Как
можно оценить затраты моральные, физические и эмоциональные при прохождении всех этапов судопроизводства? В каких единицах измерить нервную нагрузку при столкновении с судебной системой? Избежать этого позволяет внесудебное разрешение проблемы, поскольку в этом случае энергетические затраты необходимы лишь для воспроизведения подписи на договоре. Все остальное - заботы профессионального продавца. Главное, не ошибиться в его выборе.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Гражданский кодекс Российской Федерации.
2. О залоге : Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 года № 2872-1.
3. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-1.
4. Об ипотеке (залоге недвижимости) : Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ.
5. О ломбардах : Федеральный закон от
19 июля 2007 года № 196-ФЗ.
6. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.
7. Об исполнительном производстве : Федеральный закон от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ.
8. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество : Федеральный закон от 30 декабря 2008 года № 306-ФЗ.
9. О мерах по развитию системы жилищного кредитования в Российской Федерации : постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28.
10. иии http://www.ruburo.ru
11. URL:http://www.rusipoteka.ru
12. URL:http://www.realtpress.ru
13. URL:http://www.ipocredit.ru
14. URL:http://www.bsn.ru
ЮРИДИЧЕСКИЕ СЕМИНАРЫ ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ
СТАТУТ
ШКОЛА ПРАВА
ТЕЛЕФОН:
436-08-65
Е-МАИ:
WWW.STATUT.RU
1-3 ПРАВА НА РЕЗУЛЬТАТЫ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, июня Комментарий разработчиков IV Части Гражданского кодекса РФ
2-3 Практика применения 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки июня товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных
И Муниципальных нужд»: комментарии, административная и судебная практика
3-5 июня БАНКРОТСТВО ПРЕДПРИЯТИЙ: изменения законодательства и арбитражная практика 8-9 июня ПРОЦЕССУАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ рассмотрения споров в арбитражных судах 8-9 июня ДОГОВОРЫ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ: правовое регулирование и арбитражная практика
8-9 Реформирование системы гарантий и компенсаций работникам, июня занятым на тяжелых работах, работах с вредными и опасными условиями труда
19-11 июня ЗАКОН О ЗАЩИТЕ КОНКУРЕНЦИИ: практика применения
19-11 ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО: комментарий изменений июня законодательства. Обращение взыскания на отдельные виды имущества должника
15-17 ДОГОВОРЫ В ЭЛЕКТРОЭНЕРГЕТИКЕ: июня правовое регулирование и судебная практика
19-17
ИЮНЯ Мастер-класс КОНТРАКТ МЕЖДУНАРОДНОЙ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
19-19 ДОГОВОРНАЯ РАБОТА НА ПРЕДПРИЯТИИ: разбор июня типичных ошибок, совершаемых при заключении договоров
22-23 июня ТРУДОВОЙ КОДЕКС РФ: профессиональный комментарий судебной практики
