CC BY
14
6/2Q11 мвВЕСТНИК
ОБОСНОВАНИЕ ПАРАМЕТРОВ КАПИТАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
DEFINITION OF THE CHARACTERISTICS OF CAPITALIZATION PROCESS IN RESIDENTIAL BUILDING
М.П. Бовсуновская
M.P. Bovsunovskaya
ФГБОУ ВПО МГСУ
Статья посвящена проблеме обоснования процесса капитализации объектов жилищного строительства. Для решения проблемы предлагается методика обоснования параметров процесса капитализации.
This article is devoted to the problem of definition of capitalization process in residential building. The solution of this problem consists in technique of the definition of the main characteristics of capitalization process in residential building.
Исследование капитализации объектов строительства предопределено возникновением кризисных явлений в мировой экономике: необходимы изучение и переоценка фундаментальных категорий (стоимость, прибыль, капитал и производная от них капитализация) и так называемых базовых активов. Базовые активы составляют основу не только мировой экономики, но и экономик региональных и отраслевых. Последствия финансового кризиса 2008 года дают шанс изменить модели функционирования различных отраслей экономики, пересмотреть возможные пути капитализации базовых активов.
В частности, в инвестиционно-строительной сфере прослеживается тенденция необходимости разворота ее от высокорентабельных проектов возведения элитной и дорогостоящей недвижимости на массовое строительство доступного, но при этом качественного жилья. В этой связи стоит отметить, что важность и приоритетность проблемы реализации программ доступного жилья в России очевидна: жилище - это такая же базовая ценность, конституционное право, как здравоохранение, образование, работа, безопасность.
В Российской Федерации в постсоветский период концепция создания доступного и качественного жилья была отражена в федеральной целевой программе (ФЦП) «Жилище» [2]. В результате исследований статистической отчетности федеральной службы государственной статистики [1] было установлено, что фактические показатели выполнения программы не соответствуют запланированным: плановый показатель годового объема ввода жилья в 2010г. в ФЦП «Жилище» составлял 80 млн. кв. м. общей площади жилья, фактический - составил 58,1 млн. кв. м.
Разница во введенном планируемом и фактическом количестве квадратных метров могла возникнуть по ряду объективных причин: например, вследствие мирового
ВЕСТНИК 6/2011
финансового кризиса. Однако, это скорее систематическое явление, чем единичное. Из информации государственной службы статистической отчетности не становится очевидным, какая часть введенного жилья действительно стала достоянием нуждающихся согласно программе групп населения.
Стоимость строительства неоправданно велика, чтобы сделать цены и ипотеку доступными для большинства покупателей. Жилые объекты действительно вводятся, но целевая аудитория их покупателей существенно отличается от заявленной в программе вследствие высоких цен реализации.
Отсюда очевидна объективная проблема в инвестиционно-строительной деятельности (ИСД) - необходимость и возможность определения наиболее объективной стоимости объектов строительства (базовых активов), что предопределяет необходимость формирования подходов к определению так называемой сбалансированной стоимости объектов жилищного строительства социального назначения путем обоснования лежащих в ее основе объективно существующих приростных характеристик -капитализации.
В условиях существующего курса Российской Федерации на модернизацию экономики наиболее предпочтительной в ИСД является инновационная капитализация объектов строительства, под которой автором понимается - придание ликвидной рыночной формы объекту жилищного строительства за счет улучшения качественных свойств объекта, приростные характеристики которых обусловлены синхронизацией интересов участников ИСД. Качественные свойства объекта должны соответствовать передовым технологиям, реализуемым на всех фазах ИСП, и при этом исключать спекулятивную компоненту.
Нужно отметить, что отнесение к объектам капитализации объектов строительства, в сущности, является новой постановкой задачи в условиях ИСД, так как ранее внимание исследователей было привлечено к изучению капитализации строительных компаний. Капитализация объектов строительства отражает потенциал роста их стоимости, который заложен на разных этапах реализации ИСП и зависит от деятельности субъектов ИСД. Условно группу участников ИСД можно разделить на 2 группы: тех, кто производит строительную продукцию - производственный пул, и тех, кто ее приобретает - группы потребителей.
Капитализация для каждого участника ИСД определяется индивидуально и может быть оценена абсолютным и относительным показателем - прибылью и нормой прибыли соответственно.
В условиях сбалансированной экономики уровень нормы прибыли в целом по инвестиционно-строительной сфере должен быть на уровне других эффективно развивающихся отраслей, в то время как уровни нормы прибыли различных субъектов инвестиционно-строительного процесса должны быть сопоставимы по величине между собой, при условии, что риски их деятельности соизмеримы. Таким образом, норма прибыли различных участников ИСД может выступать показателем капитализации в строительстве.
Представляя собой величину прибыли на вложенный капитал, норма прибыли, как показатель, в инвестиционно-строительной сфере отражает, во-первых, эффективность функционирования отрасли в целом, во-вторых, эффективность деятельности каждого конкретного участника инвестиционно-строительного процесса и, в-третьих, результат их взаимодействия.
В основе расчета нормы прибыли в инвестиционно-строительной сфере лежат расчеты прибыли и затрат каждого участника ИСД. Каждой конкретной стадии ИСП
6/2011 мвВЕСТНИК
соответствует свой состав участников, для которых рассчитывается норма прибыли по реализуемому проекту.
Вследствие того, что категория «норма прибыли» в практической хозяйственной деятельности выступает через показатель рентабельности, для выявления объективных показателей рентабельности в ИСД проанализированы и систематизированы рентабельности основных видов деятельности в период реализации ИСП на основании данных государственной статистической отчетности. Исходя из полученных данных, смоделированы референтные (допустимые) значения нормы прибыли для каждой из стадий ИСП (Таблица 1). В основе имитационного моделирования использовано правило «3-х сигм», согласно которому, если случайная величина X распределена нормально (с параметрами а и □), то практически достоверно, что абсолютная величина её отклонения от математического ожидания не превосходит утроенного среднего квадратиче-ского отклонения, т.е. Р(\Х — а\ < 35).
Таблица 1.
Референтные значения (уровни) норм прибыли для фаз ИСП.
Референтные значения Обозначение Прединвести- ционная фаза, % Инвестиционная фаза, % Эксплуатационная фаза, %
Минимально допустимый КгеТтш 8,73-10,93 4,76-6,94 9,24-13,23
Допустимый ЯгеТрег 10,93-17,51 6,94-13,70 13,23-25,16
Максимально допустимый ИТегтах 17,51-21,90 13,70-18,17 25,16-33,12
недопусти- ЯгеАтрег меньше 8,73 меньше 4,76 меньше 9,24
мый больше 21,90 больше 18,17 больше 33,12
Для обоснования параметров инновационной капитализации, обеспечивающей сбалансированную стоимость объектов строительства, разработана методика, обосновывающая возможность достижения консенсуса экономических интересов основных участников строительства (рисунок 1).
Методика предназначена для осуществления государственной программы ФЦП «Жилище», нацеленной на возведение доступного и комфортного жилья, а также может быть полезна крупным холдингам и девелоперским компаниям, которым необходимо внутри производственного пула контролировать капитализацию продукции и при этом учитывать предпочтения и возможности потребителя.
Методика справедлива для каждой фазы ИСП или его этапов. В зависимости от фаз (этапов) меняются участники производственного пула. Референтные значения норм прибыли берутся из результатов имитационного моделирования (таблица 1).
Предполагается, что первый этап методики на практике инициируется инвестором ИСП. Алгоритм выравнивания нормы прибыли внутри производственного пула с точки зрения инвестора может быть представлен следующим образом:
• выбор проекта или его фазы, для которых будет производиться выравнивание (рг или Л ]2,..>);
• обозначение основных участников проекта или его фазы (П, 12,.. .т);
• расчет себестоимости проекта (2рг) или его фазы, которая учитывает применение
ВЕСТНИК МГСУ
6/2011
современных инновационных технологий в области проектирования, производства материалов и оборудования, строительства;
• обоснование рентабельности самого проекта (Ирг) исходя из референтных значений (Иге!:) и экспертного опроса;
• Определение себестоимости выполнения работ основными участниками ИСП
(21]);
• расчет основными участниками необходимых и достаточных им для инновационного развития величины прибыли (Ру) и рентабельности^]). Если все значения норм прибыли попадают в допустимые интервалы, нужно перейти к расчету показателя нормы прибыли инвестора;
• расчет рентабельности инвестора проекта (Илу), осуществляемый по формуле:
Ррг-^РЦ
Яту —
2рг
(2)
Этап 1. Определение показателей норм прибыли внутри производственного
пула
Л. 1. Определение планового показателя нормы прибыли всего проекта (из (^экспертного опроса)
П.2. Расчет нормы прибыли каждого производственного пула (за исключением ^нвестора) ^
Л.З. Сопоставление норм прибыли каждого участника с референтными ^значениями
X
1.4. Расчет показателя нормы прибыли инвестора, основанного на методе ^итеративного выравнивания
3
3
Этап 2. Определение предпочтительной нормы прибыли потребителя
2.1. Оценка потребностей покупателя на рынке
2.2. Сопоставление нормы прибыли по объекту покупателя с референтными значениями
Этап 3. Сопоставление норм прибыли проекта с учетом согласования интересов внутри производственного пула и потребителей при помощи матричных игр (максиминный критерий Вальда, критерий максимакса, критерий Гурвица, критерий Сэвиджа, критерий Лапласа)
[Этап 4. Принятие решения о сбалансированной норме прибыли,если [интересы совпадают. В противном случае — итеративное выравнивание.
Рисунок 1. Методика обоснования параметров процесса инновационной капитализации объектов строительства жилищного назначения.
6/2011
ВЕСТНИК .МГСУ
В основе данного алгоритма лежит разработанная модель итеративного выравнивания нормы прибыли участников ИСД (Рисунок 2).
Определение нормы приЬыли проекта по возведению комфортного и жилья экспертным опросом. Ярг_
доступного жилья экспертным опросом^
Расчет себестоимости проекта (фазы) Арг и вычисление прибыли по
прс^ту^рг
Выравнивание нормы прибыли
л
проекта (проект)
_К
№
11 ( пЦ1 )( пЦ2 к .....к п1п )
12 ( п2Д )( п2)2 к .....к п2п )
( ......... )( к .....к )
ПТ1 ( гпу! )( гпу 2 к .....к Ш1П )
Нет
КттгеГ > Кц > КтахгеГ
I Да
Расчет Шпу
Нет
КгптгеГ > Шпу > НтахгеГ
"Ж"
Консенсус внутри производственного пула
Рисунок 2. Модель итеративного выравнивания нормы прибыли участников ИСД внутри производственного пула.
Таким образом, оценка нормы прибыли каждого участника производственного пула производится на каждой фазе жизненного цикла ИСП. Более того, разбивку можно сделать более подробной, например, до этапов. Это зависит от продолжительности проекта и интересов конкретных его участников.
В практической деятельности вышеописанный алгоритм может использоваться при реализации проектов доступного жилья, ориентированных на решение социальных задач. То есть в период проведения аукционов в случае особой значимости проекта должны быть проанализированы планируемые затратная и доходная части деятельности по проекту каждого из участников с целью выравнивания их нормы прибыли. Сопоставимая заинтересованность участников в проекте отразится на его конечной стоимости и сделает ее сбалансированной: без деформаций в сторону одного (нескольких) из участников.
Последующие этапы методики ориентированы на решение проблем государственного уровня. Вследствие чего второй, третий и четвертый этапы методики носят рекомендательный характер.
На втором этапе методики ограничиваются нормы прибыли потребителя и соотносятся с выделенными референтными значениями. Конечного потребителя интересует цена объекта, а не норма прибыли проекта. Тем не менее, если представить, что потребителя интересует цена покупки, а цена представляет собой сумму величин себестоимости и прибыли всего производственного пула, то формально прибыль можно выразить через произведение нормы прибыли и себестоимости:
ВЕСТНИК 6/2011
Ц = СС + Пр = СС + СС * ^ = СС + СС * НП = СС * (1+ НП) (3) где Ц - цена объекта жилищного строительства; СС - себестоимость; Пр - прибыль; НП - норма прибыли.
Если принять, что СС = const, так как потребитель не может повлиять на ее величину, то согласно представленной выше формуле потребитель заинтересован в снижении нормы прибыли приобретаемого объекта, то есть RnoTp^min
Следует установить, какая норма прибыли соответствует потребительским предпочтениям, для этого сделано допущение, что максимально допустимый уровень нормы прибыли проекта соответствует жилья уровня малоэтажного строительства, допустимый - эконом-классу, минимально допустимый - социальному классу. Таким образом, приняты, как допущения, предпочтения потребителя и обоснованы их уровни нормы прибыли.
Для сопоставления интересов коалиций «продавец» и «покупатель», следует отметить, что они разнонаправлены: Rnporo^ max, RnoTp^ min, вследствие чего предлагается использование прикладной теории матричных игр.
В предлагаемой методике рассматривается матричная игра, в которой присутствует два основных игрока (коалиции интересов): производственный пул и группы потребителей. В качестве интересов сторон для производственного пула могут быть выбраны три альтернативных варианта: минимально допустимый уровень рентабельности; допустимый уровень рентабельности; максимально допустимый уровень рентабельности. Интересам потребителей соответствуют три класса жилья: бизнес класс, эконом класс, социальный класс. Матрица игры будет выглядеть следующим образом:
Таблица 3.
Интересы потребителя (классы жилья)
социальный класс эконом класс малоэтажное строительство
Интересы производителя (интервалы норм прибыли) Rrefmin Гц г 12 Г13
Rrefper Г 21 Г 22 Г 23
Rrefmax Г 31 Г 32 Г 33
Соотношение интересов производственного пула и групп потребителей оценивается критериями Вальда, максимакса, Гурвица, Сэвиджа и Лапласа.
На четвертом этапе методики в том случае, если показатель нормы прибыли проекта (производственного пула) не удовлетворит группы потенциальных потребителей, следует произвести итеративное выравнивание - внутри производственного пула с целью нахождения показателя рентабельности, который будет лежать в основе сбалансированной стоимости объекта жилищного строительства.
Таким образом, для обоснования процесса капитализации объектов строительства, обеспечивающей сбалансированную стоимость объектов строительства, как экономической формы консенсуса экономических интересов участников строительства, разработана методика, основу которой составляет модель итеративного выравнивания нормы прибыли различных участников ИСД внутри производственного пула, обеспе-
6/2Q11 мвВЕСТНИК
чивающая инновационную капитализацию объектов жилищного строительства.
Литература:
1. http://gks.ru/ - официальный сайт Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации.
2. http://fcpdom.ru/ - официальный сайт Федеральной целевой программы «Жилище».
3. Яськова Н.Ю. Развитие инвестиционно-строительных процессов в условиях глобализации. - М.: МАИЭС, ИПО «У Никитских ворот», 2009.
Literatuure:
1. http://gks.ru/ - official site of Federal Government Statistical Service.
2. http://fcpdom.ru/ - official site of federal special-purpose programme «Housing».
3. Yas'kova N.Y. Development of investment and construction processes in response to globalization. - M.: MAIAS, IPO "U Nikitskih vorot", 2009.
Ключевые слова: инвестиционно-строительная деятельность, капитализация, прибыль, норма прибыли, субъекты инвестиционно-строительной деятельности, экономический интерес.
Key words: investment and construction activities, capitalization, profit, profit rate, construction participants, economic interest.
8-916-508-24-89 saltmasha@mail.ru
Рецензент: зам. директора Бизнес-центра малого предпринимательства Московской академии государственного и муниципального управления, д.э.н. А.Б. Егоров
