CC BY
190
Об особенностях правоотношений жилищных кооперативов и собственников помещений
Л.С. Колпакова
Российское законодательство уделяет большое внимание регулированию правоотношений, возникающих в жилищной сфере. Это объясняется тем, что недвижимость является одним из самых ценных объектов гражданских прав. Кроме того, права на жилые помещения затрагивают интересы большинства граждан и юридических лиц и поэтому имеют высокую социальную значимость. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) содержит достаточно много новых правовых норм, касающихся управления многоквартирным домом, которые зачастую непонятны населению. Что касается таких субъектов управления, как жилищные кооперативы, то здесь законодатель фактически ограничивается указанием на то, что кооператив может управлять многоквартирным домом. А нормы Жилищного кодекса РФ1 в основном регулируют отношения по приобретению кооперативом многоквартирного дома и передаче помещений в данном доме членам кооператива.
В ЖК РФ полностью отсутствуют правила, регулирующие отношения между кооперативом, управляющим многоквартирным домом, и собственниками, не являющимися его членами. Такими собственниками могут быть как лица, вышедшие из кооператива после полной выплаты пая и приобретения права собственности на помещение, так и лица, которые приобрели помещение в доме кооператива по договору или иному основанию, например купили квартиру у члена кооператива. Данный пробел в правовом регулировании необходимо устранить в целях защиты прав собственников, не являющихся членами кооператива.
Необходимо обратить внимание на то, что собственники, не являющиеся членами кооператива, не имеют возможности вступить в кооператив, который управляет многоквартирным домом, что, в свою очередь, препятствует участию таких собственников в управлении общим имуществом многоквартирного дома.
Одновременно возникает вопрос и о членах кооператива, у которых прекратилось право собственности на жилое помещение в доме кооператива. Если данный факт влечет автоматическое прекращение членства в ТСЖ (ч. 3 ст. 143 Жилищного кодекса РФ), то как основание прекращения членства в кооперативе указанное обстоятельство не выделено (ст. 130 Жилищного кодекса РФ). Таким образом, формально создается ситуация, когда лицо, уже не имеющее помещения в многоквартирном доме, сохраняет за собой членство в кооперативе,
1 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. ФЗ от 28 июля 2012 г. № 133-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1. Ст. 14; 2007. № 1. Ст. 13; 2008. № 20. Ст. 2251; № 30. Ст. 3616; 2010. № 31. Ст. 4206; 2011. № 49. Ст. 7061.
а следовательно, и возможность участвовать в управлении общим имуществом многоквартирного дома.
Для восполнения указанного пробела предлагаем дополнить ч. 1. ст. 130 ЖК РФ пунктом 6 следующего содержания: «прекращение права собственности на жилое помещение в кооперативном доме».
Отношения жилищного кооператива и собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся его членами, представляют собой особую, наиболее сложную сферу отношений, правовое регулирование которых в настоящее время совершенно не оформлено, а существующие нормы законодательства противоречивы.
Нормы Жилищного кодекса РФ об этой категории собственников немногочисленны и касаются следующего аспекта. В части 6 ст. 155 ЖК РФ закреплено, что не являющиеся членами жилищного кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создан жилищный кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с жилищным кооперативом. Помимо этого в Жилищном кодексе РФ есть только общие нормы, распространяющиеся на всех собственников помещений в многоквартирном доме и, следовательно, на лиц, не являющихся членами кооператива.
При этом не совсем ясно, о каком договоре идет речь в части 6. ст. 155 ЖК РФ. Ранее п. 2 ст. 138 ЖК РФ предусматривал договор о содержании общего имущества, данной нормой ограничивалось и специальное правовое регулирование указанного договора. Однако Федеральный закон от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»2 по-новому изложил п. 2. ст. 138 ЖК РФ, исключив правовое регулирование договора о содержании общего имущества. Некоторые авторы указывают на то, что данный договор является наиболее близким к договору управления многоквартирным домом, заключаемым с управляющей организацией (ст. 162 ЖК РФ), но не является его разновидностью3.
Считаем необходимым определить роль указанного в части 6 ст. 155 ЖК РФ договора в регулировании отношений по управлению многоквартирным домом. Так, В.В. Соловьева исходит из того, что рассматриваемый договор является единственным основанием, по которому у собственника может возникнуть обязанность вносить жилищному кооперативу плату за жилье, а у кооператива — обязанность обслуживать общее имущество многоквартирного дома. При отсутствии договора, по мнению автора, собственник должен «самостоятельно управлять своей частью имущества»4.
Противоположную позицию занимают И. Фельдман и С. Филимонов. По их мнению, выглядит нелогичным положение части 6 ст. 155 ЖК РФ, которое пред-
2 Федеральный закон от 4 июня 2011 г. № 123-ФЭ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2011. № 23. Ст. 3263.
3 Шахов С.Ю. Особенности правоотношений товарищества собственников жилья и собственников помещений, не являющихся его членами // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. № 4.
4 Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под. ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2005.
писывает заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества с собственниками, не являющимися членами жилищного кооператива5. Действительно, содержание, обслуживание и ремонт общего имущества — это уставная обязанность жилищного кооператива, поэтому для осуществления этой деятельности не требуется никаких дополнительных договоров с собственниками. Более того, обязанность собственника по оплате работ и услуг, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества, лежит на каждом собственнике помещения в многоквартирном доме независимо от способа управления многоквартирным домом (ст. 39, п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 4916). Основанием возникновения данной обязанности является приобретение в собственность жилого помещения (п. 4 ст. 10 ЖК РФ).
В литературе при рассмотрении данного вопроса учитываются также основные начала института собственности. «Общий принцип, закрепленный в ст. 210 ГК РФ, устанавливающий, что бремя содержания имущества несет его собственник, нашел свое отражение применительно к жилым помещениям в ст. 30 ЖК РФ. Собственник вне зависимости от наличия договора несет бремя содержания жилого помещения, а также общего имущества»7. Таким образом, для собственника помещений в многоквартирном доме заключение договора о содержании общего имущества не является обязательным. В связи с чем можно сделать вывод о том, что соответствующие положения ЖК РФ подлежат изменению либо исключению.
При отсутствии договора между собственником, не являющимся членом жилищного кооператива, и кооперативом управление многоквартирным домом должен осуществлять жилищный кооператив. Причем жилищный кооператив должен управлять всем общим имуществом в многоквартирном доме. Такой вывод соответствует существу управления многоквартирным домом и ст. 161 ЖК РФ, которая, определяя содержание управления, не делает каких-либо исключений для той или иной группы собственников в многоквартирном доме.
Далее отметим, что собственники помещений в многоквартирном доме — не члены жилищного кооператива лишены права участвовать в деятельности общего собрания кооператива, а значит, не могут полностью реализовывать свои правомочия в отношении общего имущества. Таким образом, когда часть собственников помещений не являются членами жилищного кооператива, вопросы, касающиеся прав всех собственников помещений в доме, а не только членов кооператива, должны решаться общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
5 Фельдман И. Актуальные вопросы деятельности товариществ собственников жилья и жилищностроительных кооперативов // Финансовая газета. Региональный выпуск. 2005. № 26.
6 Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»^ изменениями от 6 мая 2011 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006 г. № 34. С. 3680; 2011 г. № 22.С. 3168.
7 Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом и бремя собственника по содержанию имущества // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. № 9. С. 32.
Именно поэтому в качестве альтернативы общему собранию членов ТСЖ, жилищного (жилищно-строительного) кооператива Жилищный кодекс РФ впервые вводит общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обозначив его как отдельный, самостоятельно действующий орган управления таким домом.
Итак, формально в доме, где часть собственников помещений не являются членами жилищного (жилищно-строительного) кооператива, должны функционировать одновременно два общих собрания. Данная ситуация порождает проблему в определении режима их деятельности. В литературе предложены различные возможные варианты решения данной проблемы в многоквартирных домах, где созданы ТСЖ. Например, по предложению Д.Б. Савельева, сначала члены товарищества должны принять решение на общем собрании членов ТСЖ и поручить какому-либо лицу представление их интересов на общем собрании домовладельцев. После этого необходимо собрать общее собрание из числа домовладельцев — не членов ТСЖ, в котором будет также участвовать представитель товарищества с числом голосов, равным общему числу голосов членов ТСЖ. На этом общем собрании проводится голосование и принимается решение, обязательное для всех домовладельцев независимо от их членства8. Следует согласиться с заключением автора о том, что данная процедура довольно громоздка и неудобна, поскольку для решения одних и тех же вопросов требуется дважды собирать домовладельцев и проводить голосование. Другие ученые, наоборот, предлагают сначала провести общее собрание собственников помещений в доме, а затем, распустив собственников — не членов ТСЖ, провести общее собрание членов товарищества9.
На наш взгляд, в данном случае наиболее целесообразно четко разграничить «пересекающиеся» полномочия указанных органов, т. е. включить их в компетенцию либо общего собрания собственников помещений, либо общего собрания членов жилищного (жилищно-строительного) кооператива. По нашему мнению, вопросы, касающиеся осуществления в первую очередь владения и распоряжения общим имуществом, должно решать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, а не общее собрание членов жилищного кооператива, решения которого не могут обязывать собственников, не являющихся членами кооператива. Как нам кажется, жилищный (жилищностроительный) кооператив имеет полное право вынести подобные вопросы на повестку дня общего собрания собственников помещений и выполнить решение данного собрания по указанным вопросам. По существу, компетенция общего собрания членов кооператива как его высшего органа управления должна ограничиваться формированием воли жилищного (жилищно-строительного) кооператива как юридического лица (внесение изменений в устав, выборы органов управления и т.п.) по основополагающим вопросам его деятельности, а также вопросами владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежащим кооперативу.
8 Савельев Д.Б. Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев: дис.... канд. юрид. наук. М., 2002. С. 88.
9 Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. М.: Юстицинформ, 2007.
Также об ущемлении прав собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами кооператива, свидетельствует полное отсутствие в действующем законодательстве норм об их правах на ознакомление с документацией жилищного (жилищно-строительного) кооператива. Поэтому справедливо было бы закрепить указанное право в законодательстве. На наш взгляд, ЖК РФ следует дополнить статьей, посвященной праву собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами жилищного кооператива, на ознакомление со следующими документами кооператива:
1) устав жилищного кооператива, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации жилищного кооператива;
2) бухгалтерская (финансовая) отчетность жилищного кооператива, сметы доходов и расходов кооператива на год, отчеты об исполнении таких смет;
3) документы, подтверждающие права жилищного кооператива на имущество, отражаемое на его балансе;
4) протоколы общих собраний членов жилищного кооператива, заседаний правления и ревизионной комиссии кооператива;
5) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов жилищного кооператива, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
6) техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы.
Также устав жилищного кооператива может закреплять иные внутренние документы кооператива, с которыми вправе ознакомится собственник помещения в многоквартирном доме, не являющийся его членом.
Условия получения доступа к документам жилищного кооператива не предусмотрены законодательством, поэтому их лучше предусмотреть во внутренних документах кооператива (например, в уставе либо в отдельном положении об ознакомлении с документами), где следует перечислить виды документов, время и форму ознакомления.
