CC BY
36
О жилищных программах стимулирования жилищностроительной кооперации по производственному признаку
А.С. Кудеев, А.И. Цилосани
Негативные тенденции в технологиях жилищного строительства и строительных материалов, «замораживание» механизмов первичного ипотечного кредитования, увеличение незавершенного строительства, исчерпаемость применяемых ипотечных продуктов в коммерческих организациях, неэффективность и большая затратность государственных инструментов поддержки спроса на жилье — все эти отрицательные факторы требуют оперативного внедрения грамотно построенной и стратегически направленной комплексной модели функционально-организационного взаимодействия всех участников обеспечения жильем молодых специалистов.
Достигнутые результаты государственной жилищной политики и сложившаяся ситуация обусловливают необходимость определения новых стратегических целей и приоритетных направлений в этой сфере, направленных на преодоление диспропорций на рынке жилья и жилищного строительства, а также создание условий для удовлетворения потребностей и спроса на жилье граждан, включая граждан, нуждающихся в государственной поддержке.
На сегодняшний день следует определить организационную и институциональную структуру формирования рынка доступного жилья. Первая формирует комплексный механизм взаимодействующих между собой рынков земельных участков, технологий жилищного строительства, строительных материалов и жилищной инфраструктуры. Вторая формирует основных участников реализации жилищной политики в стране в целом и в каждом регионе, включает такие институты государственного регулирования, как ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства и их региональные представительства.
В рамках национального жилищного проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» обеспечивается государственная поддержка реализации корпоративных жилищных программ по схеме развития жилищностроительных кооперативов и жилищных ассоциаций как саморегулируемых организаций, способных обеспечить быстрое развитие муниципальной инфраструктуры и социального жилищного строительства, а также создание комплексной основы для государственно-частного партнерства в этой сфере.
Руководители многих промышленных предприятий и даже отраслей самостоятельно пришли к необходимости реализации корпоративных жилищных
124
Выпуск 3 2013
А.С. Кудеев, А.И. Цилосани
программ в целях привлечения и закрепления кадров. Например, жилищные программы работают в ОАО «РЖД», в ЗАО «Уральская горно-металлургическая компания», ОАО «Северсталь», ОАО «АвтоВАЗ», «ТНК-BP», ОАО «Челябинский трубопрокатный завод», ОАО «ЮжКузбасУголь» и многих других компаниях. Предприятия готовы оказывать финансовое содействие в строительстве жилья для работников. Однако большинство предприятий не имеют организационной и финансовой возможности осуществлять строительство в одиночку. На повестку дня выходит вопрос восстановления жилищно-строительной кооперации по производственному признаку.
Для руководителя предприятия важен не факт покупки жилья сотруднику, а уменьшение текучести кадров, создание мотивации к повышению производительности труда. Эти задачи лучше всего решают жилищно-строительные кооперативы (далее — ЖСК), поскольку работник становится собственником жилья только после того, как рассчитается с предприятием.
Развитие жилищно-строительной кооперации на предприятиях в рамках формирования ряда инновационных высокотехнологичных кластеров может в короткие сроки не только ликвидировать вышеуказанные проблемы, но и решить важнейшее задачи государственной социальной и жилищной политики:
- способствовать привлечению и закреплению высококвалифицированных кадров, молодых специалистов и талантливых ученых за счет предоставления кооперативного жилья с рассрочкой его оплаты;
- повысить социальную ответственность бизнеса за привлечение и закрепление квалифицированных кадров путем участия в финансировании кооперативного строительства на возвратной основе;
- оптимизировать организацию миграционных процессов внутри страны и перераспределение трудовых ресурсов;
- выйти на плановое строительство кооперативного жилья за счет централизации платежеспособного спроса со стороны работников и предприятий;
- стимулировать развитие государственно-частного партнерства в жилищной сфере на уровне предприятий, муниципалитетов и региональных администраций.
На фоне серьезных инвестиционных вложений и роста дефицита квалифицированных кадров работодатели уже выделяют и будут вынуждены еще активнее выделять денежные ресурсы на решение жилищных проблем ключевого кадрового состава. Государству остается только осознать важность данного направления и выступить с организационной поддержкой корпоративного жилищного строительства по схеме ЖСК. Качественно и быстро изменить ситуацию можно за счет стандартизации корпоративных жилищных программ для получения содействия со стороны государства, например, через организацию взаимодействия между региональным оператором в сфере жилищного строительства и ипотечного кредитования с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (далее — ФФРЖС)1.
1 Стратегия развития (приоритетные направления деятельности) Федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства на 2010-2014 годы: Протокол Попечительского Совета Фонда содействия развития жилищного строительства от 19.11.2009 г. № 17.
ПРОБЛЕМНЫЙ АНАЛИЗ И ГОСУДАРСТВЕННО-УПРАВЛЕНЧЕСКОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ
125
Научные сообщения
Региональный оператор может обеспечивать государственную поддержку при реализации корпоративных жилищных программ по схеме участия в создании жилищно-строительных кооперативов возвратными денежными средствами, организационными ресурсами или любым другим имуществом, способным обеспечить строительство кооперативного жилья. Объединение вокруг деятельности регионального оператора реальных интересов будущих участников корпоративных жилищных программ гарантировано текущей ситуацией, т. к. в основе предложенной схемы государственно-частного партнерства наиболее полно реализуются интересы всех его участников:
- сотрудников в получении дешевого жилья за счет объединения в жилищно-строительные кооперативы и создания саморегулируемых организаций;
- работодателей в привлечении кадров и выполнении производственных заказов, в наличии жилищно-социальной инфраструктуры для своих сотрудников;
- жилищно-строительных кооперативов в объединениив жилищные ассоциации для передачи функций управления, содержания и эксплуатации жилищного фонда с включением в ее состав представителей работодателей, проф союзов, муниципалитетов, строительных организаций и регионального оператора как управляющей компании;
- муниципальных образований в развитии территории и муниципальной инфраструктуры, в передаче части функций по содержанию жилищно-социальной инфраструктуры жилищным ассоциациям;
- строительных организаций в долгосрочном планировании строительства и обеспеченном платежеспособном спросе на жилье со стороны формируемых работодателями жилищно-строительных кооперативов;
- региональных администраций в развитии промышленности и строительного рынка как источника налоговых поступлений гарантируют заинтересованность в развитии корпоративных жилищных программ на своих территориях.
- ФФРЖС в развитии системного подхода к комплексному освоению федеральных земель под развитие жилищной инфраструктуры в интересах производственных предприятий, государственных учреждений, академий и вузов.
По инициативе регионального оператора в регионах разрабатываются целевые программы развития жилищно-строительной кооперации по производственному признаку. Целевое финансирование жилищно-строительных кооперативов за счет бюджетных средств осуществляется по стандартам, утвержденным ФФРЖС, муниципальными образованиями, региональным оператором и работодателями, формирующими ЖСК2.
На предприятиях разрабатываются корпоративные жилищные программы, которые выявляют текущую и перспективную (на 5 лет) потребность в жилье у сотрудников предприятия.
Исходя из платежеспособного спроса сотрудников и финансовых возможностей предприятий определяются объемы финансирования по корпоративной жилищной программе и суммы недостающих средств (рис. 1).
2 Российская Федерация. Президент. О мерах по развитию жилищного строительства : Указ Президента РФ от 07.05.2008 г. № 715 / Собрание законодательства РФ. 2008. 12 мая. № 19.
126
Выпуск 3 2013
А.С. Кудеев, А.И. Цилосани
Администрации районов
и муниципальные 1 I ФРЖС
образования 1 Участие’ Выделение пятен
гарантии 1
под застройку ЖСК
L
Региональный
оператор
долговых обязательств
Субсидии для отдельных
категорий граждан Инвестиции
Заказчик программы строительства
Накопительные Выкуп долговых обязательств в-1 Региональный троительств °1 ' Адресная программа _
институты ЖСК 2-го уровня
Соглашения о сотрудничестве
Накопление
первоначальных
средств
Долговыми обязательствами Денежными средствами
Приобретение жилья эконом-класса
Направление Паевые взносы в ЖСК
Сотрудники ^Получение жилья и приобретение права ^ ” собственности после полной оплаты
Построенное жилье
Страхование
титула
Передача жилья в собственность ЖСК
Страховая
компания
Страхование
имущества
Рис. 1. Модельная схема функционирования региональной жилищной программы, опирающаяся на структуру ЖСК в рамках государственно-частного партнерства
Под обеспеченные финансированием возможности строительства одного или нескольких жилых домов формируются ЖСК как на базе одного предприятия, так и на базе нескольких объединивших усилия предприятий. В этих же ЖСК создается жилой фонд для временного проживания рабочих, привлекаемых на период выполнения производственных заказов (аналог ведомственного жилья и доходных домов).
ЖСК, муниципальные образования, предприятия и строительные организации вступают в договорные отношения с региональным оператором, который на хозрасчетной основе будет вести координационную и организационную работу по подготовке строительства.
С учетом заявленной потребности сотрудников и движения возвратных средств, возвращаемых от ЖСК предприятиям, создаются очереди на кооперативное жилье, основным условием участия в которых является накопление первоначального взноса (возможно создание строительных сберегательных касс по производственному признаку на базе действующего законодательства о кредитной кооперации).
Региональный оператор совместно с работодателями, строителями и муниципальными образованиями утверждает долгосрочные (до 5 лет) планы строительства жилья и социальной инфраструктуры с учетом инвестиционных планов предприятий, которые становятся локомотивом жилищного строительства в рамках корпоративных жилищных программ.
ПРОБЛЕМНЫЙ АНАЛИЗ И ГОСУДАРСТВЕННО-УПРАВЛЕНЧЕСКОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ
127
Научные сообщения
Региональная администрация совместно с ФФРЖС и муниципальными образованиями решает вопрос о предоставлении земельных участков для выполнения текущих и перспективных планов социального кооперативного строительства в рамках реализуемых корпоративных жилищных программ. Участие в жилищных ассоциациях большого круга заинтересованных лиц, в том числе объединенных в ЖСК сотрудников, профсоюзов, работодателей, муниципальных образований и региональных администраций, гарантирует адресную доставку бюджетных средств конечным потребителям.
Таким образом, в целях развития жилищного строительства необходимо произвести разработку и внедрение схемы работы регионального оператора, включая формирование целевой региональной программы с подготовкой нормативной и договорной базы для взаимодействия участников.
Суть программы — использование механизма потребительского жилищно-строительного (жилищного) кооператива как балансодержателя арендного фонда, приобретенного в кредит с правом сдачи его в аренду и предоставлением возможности последующего выкупа в рассрочку по мере погашения кредита и освобождения части арендного фонда от обременения залогом.
Предполагается, что заинтересованный в реализации жилищной программы работодатель при использовании нового продукта ОАО «АИЖК» получит возможность регулировать инвестиционную и социальную эффективность программы за счет управления объемами собственных вложений и размером привлеченных средств сотрудников за право выкупа жилья в рассрочку, а также сможет учитывать рост (снижение) стоимости активов в виде арендного фонда и регулировать арендные выплаты по уровню рыночной арендной ставки за счет возможности дотировать своих сотрудников в счет себестоимости продукции или прибыли, в зависимости от экономической эффективности.
Данный продукт предлагается разработать и внедрить в рамках совместного проекта Фонда развития жилищной кооперации СЗФО и Агентства стратегических инициатив (АСИ), основной целью которого является создание системы жилищной мотивации для заинтересованных работодателей, по которой сотрудники получают преференции в зависимости от лояльности, повышения квалификации и производительности труда, стажа работы и других установленных работодателем критериев.
Предлагаемая схема создает серьезные экономические и социальные предпосылки для развития жилищной инфраструктуры в интересах средних и малых работодателей. С учетом социальной направленности проекта необходимо рассмотреть возможность снятия обременения залога до момента окончательного расчета по кредиту и разработать продукт предоставления ипотечных кредитов на создание социально-ориентированного кооперативного арендного фонда (рис. 2).
Для заинтересованного предприятия создается ЖСК с юридическим лицом — членом ЖСК (гарант). Контрольный пакет юридического лица должен принадлежать предприятию и гарантировать соблюдение интересов работодателя и сотрудников. Уставом юридического лица должна быть предусмотрена возможность передачи третьим лицам блокирующего пакета, без которого невозможно принятие отдельных решений по распоряжению имуществом.
128
Выпуск 3 2013
А.С. Кудеев, А.И. Цилосани
Рис. 2. Предлагаемая схема реализации жилищной программы с использованием механизма ЖСК для получения ипотечного кредита на приобретение кооперативного
арендного фонда
Юридическое лицо — член ЖСК заключает договор паевого взноса на приобретение всех жилых помещений и получает право на 100% паев ЖСК. Договор паевого взноса на приобретение З0% жилых помещение (30% паев) заключаются на каждое отдельное жилое помещение с обязательством уступки паев другим членам ЖСК при условии оплаты первоначального взноса до 50% стоимости жилья. Договор паевого взноса на 70% жилых помещений заключается один с правом уступки пая другим членам ЖСК только по истечении установленного срока. Устав ЖСК и договор (уступки) паевого взноса предусматривают ограничение права досрочной выплаты полного паевого взноса, которое появляется только после освобождения жилых помещений от обременения залогом и формирования ЖСК окончательной балансовой стоимости жилого помещения.
Гарант заключает с сотрудниками - членами ЖСК договор уступки на 30% паев при условии оплаты первоначального взноса в размере 50% и выплаты оставшейся части в рассрочку до 10 лет без права приобретения права собственности на жилье до освобождения жилых помещений от обременения залогом и формирования окончательной балансовой стоимости жилого помещения. Членство сотрудников в ЖСК на условиях уступки пая гарантирует соблюдение запрета на досрочное внесение паевого взноса, поскольку до снятия залога пай принадлежит и гаранту, и сотруднику - члену ЖСК.
Гарант подписывает кредитный договор с Банком — партнером АИЖК, по которому выступает поручителем за ЖСК, который выступает залогодателем 100% жилых помещений, и в счет обеспечения поручительства, передает банку
ПРОБЛЕМНЫЙ АНАЛИЗ И ГОСУДАРСТВЕННО-УПРАВЛЕНЧЕСКОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ
129
Научные сообщения
права на блокирующий пакет юридического лица, обеспечивающий право принятия решения о распоряжении имуществом в виде паевых взносов в ЖСК. Это гарантирует банку невозможность принятия гарантом решения о внесении паевого взноса досрочно.
Предприятие предоставляет заем ЖСК в размере 50% стоимости жилых помещений, приходящихся на 30% паев под 1% годовых на 15 лет. На погашение займа предприятию ЖСК обязуется направлять не более 40% суммы паевых взносов сотрудников, приобретающих жилые помещения, приходящиеся на 30% паев, до момента освобождения от обременения залогом указанных жилых помещений.
Члены ЖСК - сотрудники предприятия вносят первоначальные паевые взносы в размере 50% стоимости жилья с оплатой 1% и погашения оставшейся части в рассрочку на 10 лет. В соответствии с условиями договора уступки пая права, связанные с приобретением права собственности на предоставленное жилое помещение, возникают только в момент освобождения указанного помещения от залога.
ЖСК заключает договор на приобретение (строительство) квартир, который оплачивается на 30% денежными средствами ЖСК, на 70% — за счет кредита банка. После оплаты 30% от суммы договора квартиры передаются на баланс ЖСК. Одновременно оформляется залог на 100% жилых помещений.
Банк предоставляет кредит на 70% жилых помещений, за счет которого осуществляется полный расчет по договору на приобретение (строительство) квартир, и они оформляются на баланс ЖСК.
Сотрудники - члены ЖСК получают 30% жилых помещений по договору безвозмездного пользования.
Сотрудники-арендаторы получают 70% жилых помещений в аренду. В соответствии с соглашением о реализации жилищной программы, предприятие обеспечивает заполнение арендного фонда за счет своих сотрудников-аренда-торов, которые получают различные стимулы по системе жилищной мотивации за счет участия в жилищной программе.
Сотрудники-арендаторы оплачивают арендную плату, которая покрывает аннуитет по кредиту и обеспечивает спрос за счет дотации от предприятия, а также возможности в будущем приобрести квартиру в собственность с оплатой 50% текущей стоимости жилья в рассрочку.
Предприятие выплачивает сотрудникам-арендаторам дотации на оплату аренды и обеспечивает спрос на кооперативное арендное жилье как основной потребитель и организатор жилищной программы.
В соответствии с договором уступки пая от гаранта сотрудники - члены ЖСК выплачивают в рассрочку на 10 лет остаток 50% стоимости 30% жилых помещений. До момента освобождения жилых помещений от обременения залогом, не менее 60% суммы поступающих паевых взносов направляется на досрочное погашение кредита.
ЖСК за счет поступающей арендной платы и паевых взносов сотрудников -членов ЖСК осуществляет погашение кредита по графику, который обеспечивает освобождение от обременения залогом 30% жилых помещений к моменту выплаты полного паевого взноса в течение 10 лет.
130
Выпуск 3 2013
А.С. Кудеев, А.И. Цилосани
В соответствии с установленными стандартами АИЖК по мере погашения кредита происходит освобождение части квартир от обременения залогом при условии сохранения залога на остаток квартир в соотношении 30% дополнительного обеспечения на 70% квартир, первоначальная стоимость которых соответствует размеру непогашенного кредита.
После освобождения от обременения залогом всех жилых помещений, приходящихся на 30% паев, осуществляется окончательная уступка пая по каждому договору между гарантом и сотрудником - членом ЖСК, на основании которой каждый сотрудник - член ЖСК приобретает право собственности на предоставленное жилое помещение и выходит из состава ЖСК.
С момента освобождения от обременения залогом 30% жилых помещений и передачи сотрудникам права собственности на них, ЖСК направляет арендную плату на погашение кредита и возврат заемных средств предприятию по установленному графику. При этом предприятие через гаранта - члена ЖСК имеет возможность передать сотрудникам-арендаторам право выкупа жилых помещений на условиях оплаты первоначального взноса в размере 50% текущей стоимости жилых помещений путем заключения договоров уступки паевого взноса на 70% паев по мере их освобождения от обременения залогом и получить средства для нового цикла реализации жилищной программы.
Таким образом, можно обозначить формулу успеха в сфере жилищного строительства: в условиях посткризисного восстановления необходимо сформировать ценностные ориентиры для строительных компаний, кодекс этики и поведения, развивать саморегулируемые институты в сфере жилищного строительства, чтобы в конечном счете превратить строительную отрасль в стратегически мыслящий бизнес, устойчиво получающий доходы от реализованных проектов только с условием выполнения поставленных социальных задач — рост объема доступного жилья и улучшение качества жизни населения.
ПРОБЛЕМНЫЙ АНАЛИЗ И ГОСУДАРСТВЕННО-УПРАВЛЕНЧЕСКОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ
131
