CC BY
69
УДК 332.821
КОНЦЕПЦИЯ РЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ В РЕСПУБЛИКЕ ТАТАРСТАН
А.Н. АФАНАСЬЕВА, кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры муниципального менеджмента E-mail: afanaceva_ksaba@mail.ru Казанский государственный архитектурно-строительный университет
В статье отмечается, что в настоящее время значимость жилищной проблемы еще более усиливается, поскольку происходит возрастание социальной напряженности в обществе, связанной с ростом цен на строительство жилья, налоговых обременений и платы за содержание и эксплуатацию жилья. Рассматривается концепция решения жилищной проблемы в Республике Татарстан, позволяющая повысить доступность жилья при реализации государственной программы развития жилищного строительства в регионе за счет раскрытия инвестиционного потенциала участников отраслевого рынка.
Ключевые слова: региональная экономика, жилищная политика, строительство, доступность жилья
Концепция решения жилищной проблемы в Республике Татарстан учитывает создание целостной системы жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление в рассрочку жилья гражданам, а также механизм кредитной государственной поддержки жилищного строительства за счет использования имущественного кредитования.
Изначально для осуществления программной политики развития жилищного строительства в Республике Татарстан и государственной поддержки граждан оказалось необходимым решить комплекс организационно-управленческих (правовых) и экономических проблем, к которым следует отнести: 1) проблему создания и резервирования земельного фонда, который должен подлежать оп-
ределенной капитализации до начала жилищного строительства и передачи в будущем в собственность гражданам, ставшим собственниками жилья;
2) проблему создания и управления государственным инвестором, который должен будет осуществлять жилищное строительство за счет государственных (республиканских) средств с последующей передачей жилья и домовладения в собственность владельцев жилья.
Решение первой группы проблем носит инновационный характер. Проблема ее решения была обусловлена тем, что согласно Земельному кодексу РФ (ЗК РФ) земельные участки под строительство многоквартирных домов должны продаваться застройщикам на конкурсных условиях (рис. 1).
Используя нормы ЗК РФ, согласно которым органы власти субъектов Федерации вправе разрабатывать и осуществлять целевые социальные программы, в рамках концепции было предусмотрено создание первого в России Фонда земель резерва (ФЗР) и соответствующего государственного учреждения при Правительстве Республики Татарстан (рис. 2). Указ Президента Республики Татарстан о создании такого фонда был издан в январе 2003 г.
Назначение ФЗР:
— аккумулирование земель из состава земель Республики Татарстан и земель населенных пунктов (по согласованию с органами местного самоуправления);
— капитализация земель резерва в целях развития инженерной и транспортной инфраструктур,
Рис. 1. Существующий рыночный механизм распределения земель в жилищном строительстве
Фонд
резерва
Л31
Муниципальные органы власти (муниципальный фонд земель резерва)
Правительство, министерство экономики региона
Программная политика капитализации земли
Передача прав на землю будущему домовладельцу, а не посреднику
.Л-..
Планируемое строительство
тг:
Домовладелец (коллектив собственников жилья)
Рис. 2. Схема формирования фонда резервных земель региона
необходимой для проектирования и планирования з
жилищного строительства согласно целевой соци- г
альной программе; с
— передача земель резерва в бесплатное сроч- о ное пользование под строительство жилья для
граждан — будущих собственников, нуждающихся т
в государственной поддержке. б
Таким образом, исключение механизма прода- п
жи и перепродажи земельных участков позволяет о
снизить стоимость жилья (рис. 3). I
Деятельность по планированию и осуществле- в
нию единой зональной капитализации земли необ- 2
ходима для последующего градостроительного про- ц
ектирования и привязки будущих многоквартирных и
домов к единой социальной инженерно-технической и и транспортной инфраструктурам. Использование
такой капитализации приводит к снижению затрат з
на строительство жилья и к защите таких затрат т
от последующей инфляции. Земли, выведенные из с
состава резерва, не являются объектом обложения д
налога на недвижимость. п
Создание такого государственного оператора з
получило признание и одобрение органов федераль- д
ной государственной власти. В связи с этим в текст ж
ЗК РФ были внесены соответствующие изменения, г
обеспечивающие дополнительную юридическую в
защиту земель резерва. Такой подход получил распространение в России. Например, строительство олимпийского комплекса в Краснодарском крае осуществлялось на базе подобных земель резерва.
Для решения второй группы проблем был использован созданный в 1995 г. Государственный внебюджетный жилищный фонд Республики Татарстан при Президенте Республики Татарстан. До 2003 г. основной задачей этого фонда была реализация Республиканской целевой программы ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда, которая к 2003 г. утратила свое первостепенное значение. В целях реализации концепции новой политики произошли определенная переориентация этого фонда и изменение его главных функций.
Получая от ФЗР в пользование земли, предназначенные для жилищного строительства, Государственный жилищный фонд (ГЖФ) должен был за счет государственных средств строить новые жилые дома и передавать жилье гражданам на условиях его постепенного выкупа в собственность без использования финансового кредитования с присущими для него процентами и рисками. Государственный жилищный фонд стал выполнять функции единого государственного инвестора и единого заказчика нового жилищного строительства, обеспечивающего
Рис. 3. Механизм снижения рыночной стоимости жилья в условиях реализации программы в Республике Татарстан
реализацию механизма государственной поддержки граждан.
В рамках решения второй группы проблем возникла необходимость решения третьей группы проблем, сущность которых сводилась к необходимости объединения будущих собственников жилья. Их было необходимо:
— объединять в группы, члены которых должны будут приобретать жилье в будущем доме;
— объединять в группы, члены которых должны будут консолидировать свои сбережения, направляемые на осуществление строительства и на возврат долгов в процессе выкупа жилья;
— объединять в группы, члены которых станут в будущем участниками общей собственности на все общее недвижимое имущество в доме и в домовладении.
Также возникла проблема создания при ГЖФ специализированного юридического лица, которое под его контролем будет решать указанные задачи.
Уже на стадии строительства многоквартирных домов и привлечения сбережений граждан для строительства необходимо создавать специализированное юридическое лицо, которое будет выполнять функцию собственника строящегося, а затем и построенного многоквартирного дома.
Из анализа прогрессивного правового наследия следовало, что наилучшей организационно-правовой формой такого юридического лица является жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Худшей (в условиях российского законодательства) является, например, форма жилищного закрытого акционерного общества, используемая в Финляндии. Совсем непригодной, по мнению автора, является форма товарищества собственников (будущего) жилья, описанная в ЖК РФ [3].
Проблема использования кооперативной формы собственности на жилище в России порождена недостатками ЖК РФ, в частности нормами ч. 2 ст. 129. По существу, речь идет о запрете в России кооперативной формы собственности на общее жилище, если хотя бы один пайщик полностью выплатил свой пай. Однако на стадии строительства ограничения на использование формы жилищностроительного кооператива могут считаться незначительными. Поэтому в рамках решения указанной проблемы в Республике Татарстан использована форма жилищно-строительной кооперации.
Согласно действующему законодательству кооперативы имеют право формировать различные фонды (в том числе кредитные) и выдавать займы и кредиты своим членам без наличия банковской лицензии и на условиях взаимопомощи. Это позволяет использовать такие фонды в целях кредитования граждан — участников программы в рамках создаваемого кооператива, снижать барьер доступности жилья для большей части населения Республики Татарстан и эффективнее решать вопросы обеспечения доступным жильем.
Граждане, вступая в кооператив, вносят от 30% рыночной стоимости жилья (первоначальный взнос осуществляется в течение периода строительства жилого дома согласно установленному графику платежей) и получают новое жилье с рассрочкой платежей по остатку долга сроком до 28,5 лет на льготных условиях (низкая процентная ставка, возможность снижения первоначального взноса, возможность «амнистии» в случае потери трудоспособности и т.п.). Величина первоначального взноса, уплачиваемая в процессе строительства жилого дома, устанавливается таким образом, чтобы она покрывала фактические затраты на строительство и обеспечивала окупаемость инвестиций. Все осталь-
ные суммы, получаемые по рассрочкам платежей, являются чистым доходом на вложенный капитал, и могут быть направлены на реинвестирование. Наличие механизма реинвестирования возвратных средств позволяет достигнуть некоторых положительных результатов, которые заключаются:
— в ускорении процесса ввода доступного жилья;
— в возможности реализации программы даже в период отсутствия внешних источников финансирования;
— в материальной форме возвратных средств, что сохраняет финансовые средства от инфляционного обесценения.
При этом основным преимуществом предлагаемой кооперативной схемы является то, что исключается необходимость использования рискового залогового механизма, так как квартира (до полной выплаты пая гражданином) находится в собственности кооператива. Более того, в этом случае исключаются все дополнительные затраты, связанные с получением и обслуживанием ипотечного кредита (плата за рассмотрение документов, комиссия за выдачу кредита и ведение ссудного счета, ежегодное страхование, снятие кредитных средств со счета, регистрация сделки в Росрегистрации и т.п.).
Таким образом, факт использования кооперативной модели кредитования граждан является более гарантированным и безопасным, менее обременительным и дорогим в обслуживании для граждан.
В кооперативе для строительства конкретного жилого дома формируется группа пайщиков, которые совместно решают вопросы организации, управления и финансирования строительства. С этих позиций основной (материнский) кооператив выполняет функцию инкубатора, создающего новые юридические лица — объектные жилищные кооперативы (для последующей эксплуатации и содержания жилого дома).
Согласно действующему законодательству (ст. 161 ЖК РФ), жилищный кооператив (или специализированный потребительский кооператив) является одной из форм управления многоквартирным жилым домом наравне с частной управляющей компанией и ТСЖ.
В сравнении с ними жилищный кооператив имеет ряд преимуществ, которые позволяют рекомендовать именно эту форму управления многоквартирным жилым домом, в частности:
— в кооперативе органично соединены две формы собственности: единоличная и коллективная (совместная). Собственником всего общего недвижимого имущества является юридическое лицо — кооператив (домовладелец). В кооперативе и в рамках кооператива его члены реализуют свое право на общее имущество, которое находится в их коллективной собственности без установления доли в праве собственности на общее имущество. Поскольку жилищный кооператив является коллективным собственником общего имущества, а не обычной управляющей организацией (как ТСЖ), то стабильность его существования намного выше, чем ТСЖ;
— в случае с жилищным кооперативом не надо регистрировать долевых прав собственности на общее имущество. Достаточно регистрировать право собственности на квартиры. Наиболее острый вопрос для ТСЖ — это вопрос о признании и регистрации долевого права собственности на общее имущество в кондоминиуме и сделок с таким имуществом, а также вопрос о реализации такого права, что на уровне закона и правоприменительной практики не решено, так как согласно ст. 219 ГК РФ «право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации». Однако до настоящего времени долевая собственность на общее имущество не регистрируется, следовательно, не признается. В случае с кооперативом этот пробел в законодательстве России оказывается не очень существенным, а для ТСЖ — губительным [2];
— согласно постановлению Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 № 10-П членство в ТСЖ не обязательно (возникает основа для развала деятельности ТСЖ). Если домовладельцы не входят в организацию, то они не обязаны и содержать аппарат этой организации, а также не обязаны подчиняться внутренним правилам (и уставу) этой организации. Система становится неуправляемой. Необходимо отметить, что член ЖСК не может выйти из кооператива, выделяя долю в общем имуществе и «вынося» квартиру из дома. Ему может быть выплачена стоимость его пая. Право собственности на квартиру в ЖСК обременено спецификой правоотношений собственности в кооперативе. Поэтому ЖСК (жилищный кооператив) как организация является, в принципе, устойчивой и управляемой. Все владельцы жилья, будучи членами кооператива, должны (обязаны) сохранять членство в кооперативе, пока владеют квартирой
(помещением) и обязаны нести бремя управления общим имуществом кооператива и бремя содержания общего имущества. Наличие обязанности и бремени управления общим имуществом является принципиально важным. Именно этой обязанности нет в ТСЖ, что подрывает основы этой организации. Кооператив не является произвольно самораспадающейся организацией, в которую превращен ТСЖ1;
— число голосов в ТСЖ прямо пропорционально занимаемой площади. Это позволяет лицам, имеющим большие площади и захватившим власть в доме, принимать любые решения в своих личных интересах. В жилищном кооперативе каждому собственнику квартиры принадлежит один голос при голосовании на общем собрании, что свидетельствует о более демократичной модели управления многоквартирным жилым домом [1];
— с управляющими компаниями (УК) в настоящее время тоже сложилась непростая ситуации, когда УК, обладая уставным капиталом (как основным условием обеспечения требований кредиторов) в объеме 10 000 руб., берет в управление имущество стоимостью более 1 млн руб., при этом устанавливая тарифы за обслуживание дома и нередко обманывая граждан.
Таким образом, создание ТСЖ и УК противоречит интересам большей части собственников жилья, противоречит жизненно важным, конституционным правам и свободам граждан — собственников жилья. Курс на развитие и поддержку ЖСК и жилищных кооперативов (по сравнению с ТСЖ и УК) в настоящее время является оправданным с правовой, экономической, организационно-управленческой и юридической позиций.
Кроме того, спецификой кооперативной модели является условие кредитования граждан для строительства жилья, в котором используются в основном частные средства и личные сбережения граждан с минимальным участием бюджетных ресурсов (бюджетные средства используются в основном для строительства жилья на условиях социального найма).
За счет паевых взносов, которые вносят граждане, в ЖСК формируется инвестиционный фонд, объем которого достаточен для строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого
1 Шаймарданова А.Н., Ланцов В.М. Проблемы выбора способа управления многоквартирным домом: материалы 4-й Международной научно-практической конференции. Т. 5. София, 2008. С. 56— 60.
дома. Наличие государственной программы, а также то, что заказчиком-застройщиком является ЖСК, а строительная организация выполняет только подрядную функцию, позволяет избежать необоснованного удорожания строительства, поэтому реальная стоимость квартир в кооперативном доме на 40— 50% ниже цены, сложившейся на рынке недвижимости. Так, если рыночная цена жилья на первичном рынке составляет 44,0 тыс. руб., то в рамках реализуемой программы стоимость жилья снижается в 1,5— 2 раза (при этом окупаются все инвестиционные затраты и обеспечивается рентабельность для строительных организаций, принимающих условия предлагаемой политики). Именно такой подход используется в жилищной политике, реализуемой в Республике Татарстан. Все остальные платежи граждан в период выкупа жилья, средства от капитализации земли и иные поступления направляются на реинвестирование в целях увеличения объемов строительства жилья, что, в конечном счете, влияет на общую конъюнктуру рынка жилищной недвижимости [4].
Использование модели ЖСК как элемента организационно-управленческого механизма является достижением концепции жилищного строительства в Республике Татарстан и позиции руководства ГЖФ. Если бы такой подход сопровождался последующим созданием локальных ЖСК на базе каждого построенного многоквартирного дома (рис. 4), то значимость опыта республики для перспективы развития и защиты жилищно-кооперативной формы собственности в России было бы трудно переоценить.
Наиболее перспективной формой участия органов местного самоуправления в вопросах поддержки финансирования жилищного строительства и приобретения жилья на предстоящий период становится создание организационно-управленческих условий для объединения финансовых средств участников жилищного рынка:
— бюджетных ресурсов;
— средств населения, привлекаемых по накопительным системам;
— средств предприятий, направляемых на улучшение жилищных условий своих работников2.
2 Мустафина Л.Р., Афанасьева А.Н. Инновационный механизм государственной кредитной поддержки граждан в инвестиционно-строительном комплексе Республики Татарстан / Стратегия развития инвестиционно-строительного комплекса в условиях саморегулирования: материалы Международной научно-практической конференции. Казань, 2012. С. 172— 177.
Рис. 4. Совершенствование организационно-экономического механизма в связи с созданием локальных ЖСК после строительства и сдачи многоквартирного дома
Такое объединение, происходящее под эгидой органов местного самоуправления, призвано способствовать, с одной стороны, повышению доверия потенциальных инвесторов, с другой — более эффективному и экономному использованию бюджетных и частных инвестиций в жилищное строительство, поскольку более масштабные заказы можно разместить на рынке по более низкой цене за квадратный метр строящегося жилья.
Непосредственная организация органами местного самоуправления комплексной схемы финансирования жилищного строительства в реальных экономических условиях позволяет:
— сконцентрировать финансовые потоки, направляемые в жилищное строительство;
— обеспечить прозрачность активов и подотчетность в расходовании целевых средств;
— исключить риски обмана граждан и потенциальных инвесторов;
— привлекать значительные средства населения;
— оперативно решить организационные и методологические проблемы.
Выводы и предложения. Таким образом, концепция решения жилищной проблемы в Республике Татарстан содержит организационно-экономический механизм государственной поддержки граждан при приобретении жилья в собственность, который позволяет повысить доступность жилья. В частности, данная концепция позволяет:
1) во-первых, создать Фонд земель резерва, позволяющего снизить стоимость жилья за счет бесплатного предоставления земельного участка
под строительство, а также исключить механизмы продажи и перепродажи земель. Это будет способствовать тому, что механизм планирования и осуществления единой зональной капитализации земли будет подкреплен необходимыми условиями для последующего градостроительного проектирования и привязки будущих многоквартирных домов к единой социальной инженерно-технической и транспортной инфраструктуре. Использование такой капитализации приведет к снижению затрат на строительство жилья;
2) во-вторых, иметь экономический механизм кредитной поддержки, позволяющий снизить барьер доступности жилья за счет:
— применения механизма внутреннего кредитования членов ЖСК без применения рискового механизма залога, что позволяет исключить дополнительное бремя затрат и угрозу потери жилья;
— применения системы предварительного накопления сбережений в целях строительства;
— применения системы адресной поддержки некоторых категорий населения за счет увеличения сроков рассрочки и уменьшения первоначальных взносов (молодых семей, работников бюджетной сферы, сельских жителей и т.д.);
— формирования до начала строительства жилья перспективной формы самоуправления жилым домом — ЖСК;
— снижения цены строительства для граждан — участников программы;
3) в-третьих, сформировать организационно-управленческий механизм, который включает в себя деятельность всех субъектов рынка недвижимости
и определяет формы их взаимодействия как участников единого процесса. Это позволит:
— эффективно аккумулировать средства на финансирование жилищного строительства, осуществлять строительство и передавать жилье в собственность;
— обеспечить возвратность бюджетных вложений в строительство социального жилья за счет формирования экономического кругооборота капитала на территории региона, республики, области и т.п.;
— использовать механизм реинвестирования;
4) в-четвертых, создать эффективный механизм государственной поддержки организаторов жилищного строительства с использованием договорного льготирования, что, в свою очередь, позволит органам государственной (региональной и муниципальной) власти ввести рыночный механизм среднесрочного и долгосрочного планирования оборота капиталов и прав, условий капитализации земли, поступлений средств в бюджетные и внебюджетные фонды.
Предлагаемая концепция решения жилищной проблемы направлена на повышение доступности
жилья и удовлетворение потребностей граждан в собственном жилье с учетом системы государственных мер по развитию жилищного строительства.
Список литературы
1. Афанасьева А.Н. Проблемы собственности в товариществе собственников жилья и пути их решения // Известия Казанского государственного архитектурно-строительного университета. 2011. № 3 (17). С. 205— 210.
2. Афанасьева А.Н., ЛанцовВ.М., Устинов А.Э., Ланцов М.В. Проблема определения доли в праве обшей собственности в многоквартирном доме // Вестник Владимирского юридического института. 2010. № 1 (14). С. 90— 93.
3. Ланцов В.М., Шаймарданова А.Н., Кирее-ва Т. М., Устинов А.Э. Жилищно-коммунальное хозяйство: основы теории и критический анализ российского опыта. Казань: Новое знание. 2008. 504 с.
4. Мустафина Л.Р., Афанасьева А.Н., Лан-цов В. М. Социальные аспекты решения проблемы доступности жилья для населения (на примере Республики Татарстан) // Проблемы современной экономики. 2012. № 3 (43). С. 272— 275.
Regional economics: theory and practice Problem. Research. Solution
ISSN 2311-8733 (Online) ISSN 2073-1477 (Print)
THE CONCEPT FOR SOLVING THE HOUSING PROBLEM IN THE REPUBLIC OF TATARSTAN Al'bina N. AFANAS'EVA
Abstract
The article notes that at present the importance of housing problem gets further enhanced for there is a growing social tension in society, coupled with the rising cost of housing, tax burdens and fees for maintenance and operation of housing. The author considers the concept for solving the housing problem in the Republic of Tatarstan to improve the affordability of housing in the realization of the State program of housing construction in the region through the investment potential of market participants.
Keywords: regional economy, housing policy, construction, housing affordability
References
1. Afanas'eva A.N. Problemy sobstvennosti v to-varishchestve sobstvennikov zhil'ya i puti ikh resheniya [Problems of property owners in the partnership and their solutions]. Izvestiya Kazanskogo gosudarstven-nogo arkhitekturno-stroitel'nogo universiteta — News of Kazan State University of Architecture and Engineering, 2011, no. 3, pp. 205— 210.
2. Afanas'eva A.N., Lantsov V.M., Ustinov A.E., Lantsov M.V. Problema opredeleniya doli v prave obshei sobstvennosti v mnogokvartirnom dome [The problem of defining a share in the right of common property in an apartment house]. Vestnik Vladimirskogo
yuridicheskogo instituía — Bulletin of Vladimir Juridical Institute, 2010, no. 1, pp. 90— 93.
3. Lantsov V.M., Shaimardanova A.N., Ki-reeva T.M., Ustinov A.E. Zhilishchno-kommunal'noe khozyaistvo: osnovy teorii i kriticheskii analiz rossi-iskogo opyta [Housing and communal services: basic theory and critical analysis of the Russian experience]. Kazan, Novoe znanie Publ., 2008, 504 p.
4. Mustafina L.R., Afanas'eva A.N., Lantsov V.M. Sotsial'nye aspekty resheniya problemy dostup-nosti zhil'ya dlya naseleniya (na primere Respubliki Tatarstan) [The social aspects of the problem of the
affordability of housing for the population (the case of the Republic of Tatarstan)]. Problemy sovremennoi ekonomiki — Problems of modern economy, 2012, no. 3, pp. 272— 275.
Al'bina N. AFANAS'EVA
Kazan State University
of Architecture and Engineering,
Kazan, Republic of Tatarstan, Russian Federation
afanaceva_ksaba@mail.ru
