CC BY
104
УДК 347
О СУБЪЕКТЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ПОМЕЩЕНИЕ ПРИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
ABOUT SUBJECT OF PROPRIETARY IN SHARE BUILDING Е.А. ГРЫЗЫХИНА (E.A. GRYZYKHINA)
В работе рассматривается вопрос о субъекте права собственности на помещение при долевом строительстве.
Ключевые слова: участие в долевом строительстве, право собственности.
This article is devoted to problem of subject of proprietary in share building.
Key words: proprietary, share building.
Практика долевого финансирования строительства сложных объектов организациями имела место ещё в советское время [1]. Экономические преобразования 90-х гг. прошлого века способствовали формированию схожих форм и с участием граждан. Стихийно возникшие, в отсутствие правовой базы, отношения породили огромное количество проблем, связанных в первую очередь с незащищенностью граждан. Стабилизации ситуации в этой сфере способствует Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее -Закон о долевом участии).
Названный Закон определяет в качестве преобладающей организационно-правовой
формы участия граждан в строительстве многоквартирных домов договор участия в долевом строительстве. По этому договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого
строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4 Закона о долевом участии).
Поскольку в результате исполнения данного договора создается недвижимая вещь, возникновение права собственности на неё будет связано с моментом государственной регистрации (ст. 219 Гражданского кодекса РФ). Согласно ст. 16 Закона основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, которое должно быть передано застройщиком в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
© Грызыхина Е.А., 2010
Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Вопрос о субъекте права собственности на объект долевого строительства законодателем решен однозначно в пользу участника долевого строительства. Следует отметить, что многолетняя практика регистрационных органов складывалась именно так. Если в вопросах оснований для регистрации возникновения права собственности разные позиции обнаруживались как в правовой литературе [2], так и в регистрационной практике [3], то участник долевого строительства (дольщик) безальтернативно считается надлежащим субъектом права собственности. При этом, как отмечает Б.Л. Хаскельберг, «договор на долевое строительство выступает в качестве правовой формы, опосредующей внебюджетное финансирование жилищного строительства (создание нежилых объектов недвижимости), и основания приобретения в собственность недвижимости физическими и юридическими лицами» [4].
Поскольку создание вещи (в том числе недвижимой) - это традиционно первоначальный способ приобретения права собственности, то право собственности должно возникать у лица, законно изготовившего или создавшего вещь для себя. Но в сфере создания недвижимости вещь в большинстве случаев создается для другого лица - для заказчика по договору подряда, для участника долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, и это характеризуется как «исключение из правил» [5], позволяющее признавать собственником вещи не непосредственно изготовителя, застройщика, а лица, в чьих интересах строительство осуществлялось.
Данный подход в соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства предлагается реформировать: «при долевом участии в строительстве возникает сначала право собственности на здание, и только после этого возможно возникновение и государственная регистрация права собственности на выделяемые в нём помещения» [6].
В первую очередь, следует отметить, что реализация данного подхода повлечет неоправданные затраты, поскольку при наличии государственной регистрации права собственности на здание регистрация права собственности на каждое помещение будет сопровождаться прекращением регистрационной записи на здание и регистрацией права собственности на помещение за одним дольщиком и повторная регистрация права собственности застройщика на все остальные помещения (если не допускать уникальной возможности одномоментной явки на регистрацию всех дольщиков), что будет сопровождаться дополнительными расходами на изготовление кадастровых паспортов и такую двойную регистрацию.
К сожалению, в Концепции развития гражданского законодательства отсутствует аргументация необходимости такого нововведения, но нельзя не признать его в некоторой степени обоснованным.
Как отмечал Е.В. Васьковский, «различие между первоначальными и производными способами приобретения имеет важное значение, отражаясь на свойстве приобретаемого права собственности: при первоначальных способах у приобретателя возникает новое право собственности, а при производных к нему переходит чужое право в том виде, какой оно имело у своего предшествующего обладателя» [7].
Если в 90-е гг. прошлого века при отсутствии системного подхода в законодательстве допускалось создание зданий, многоквартирных домов в отсутствие зарегистрированного права на земельный участок, более того, из землеотводных документов зачастую невозможно было определить и вид этого права, а возводимое здание признавалось объектом обязательственных правоотношений, то естественным образом право собственности признавалось за дольщиками,
вложившими средства с целью получить помещения в собственность.
По действующему же законодательству одним из обязательных условий привлечения денежных средств граждан по договорам участия в долевом строительстве является в том числе государственная регистрация права собственности застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
При этом в объект долевого строительства входят жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости (ст. 2 Закона о долевом участии). Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме включено в предмет договора и подлежит передаче участнику долевого строительства. Состав общего имущества в Законе о долевом участии не определен, и применению подлежит ст. 36 Жилищного кодекса РФ, включающая в его состав и земельный участок. Таким образом, надлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве предполагает и передачу участникам долевого строительства общего имущества, в том числе земельного участка.
У участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ст. 16 Закона о долевом участии).
Если земельный участок принадлежит застройщику на праве собственности, то включение в предмет договора участия в долевом строительстве общего имущества многоквартирного дома означает, как следствие, принятие застройщиком на себя обязанности передать его в составе общего имущества
участнику долевого строительства. Поскольку в состав общего имущества входит и земельный участок (во всяком случае, прямое указание об ином в законодательстве отсутствует), то исполнение этой обязанности будет являться основанием для изменения отношений собственности.
Исходя из отмеченного и несмотря на то, что в результате исполнения договора участия в долевом строительстве создается новая вещь и вовлекается в хозяйственный оборот новый объект гражданских прав, способ приобретения права собственности именно в связи со сложностью предмета договора участия в долевом строительстве и включением в него принадлежащего застройщику земельного участка уже можно характеризовать как производный. Объем прав участника долевого строительства, в частности, применительно к земельному участку, включаемому в состав общего имущества, будет определяться правом застройщика на этот участок. Но действующее законодательство не предусматривает механизм прекращения права собственности застройщика на земельный участок и включения его в состав общего имущества.
Если же земельный участок не принадлежит застройщику на праве собственности, используется по договору аренды, застройщик-арендатор вообще не может своим волеизъявлением изменить его юридическую судьбу и передать участникам долевого строительства, и в состав общего имущества такой участок автоматически войти не может.
Предлагаемая Концепцией модель могла бы быть удобной для строительства на арендованной земле, позволяя зарегистрировать право собственности на здание, оформить право собственности на земельный участок под ним, а затем передать участникам долевого строительства. Но положения Концепции исключают приобретение права собственности на вновь созданную недвижимость арендатором земельного участка, что согласуется с принципом единства судьбы земельного участка и расположенной на нём недвижимости и, по-видимому, должно быть соотнесено с положениями Закона о долевом участии.
На сегодняшний момент отношения существенно осложняются и залогом в силу закона, установленным ст. 13-15 Закона о
долевом участии, который не может прекратиться до момента исполнения застройщиком своих обязательств перед всеми участниками долевого строительства [8], что прямо предусмотрено и абзацем 2 пункта 21 «Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества», утвержденной Приказом Минюста РФ от 09.06.2005 г. № 82. И соответственно нельзя прекратить право собственности застройщика на земельный участок до момента прекращения права залога.
Таким образом, несмотря на то, что участнику долевого строительства объект долевого строительства, включающий и общее имущество, передан, право участников на помещение и неразрывно связанную с ним долю в праве на общее имущество зарегистрировано, земельный участок продолжает принадлежать на праве собственности либо в силу договора аренды застройщику и это право обременено залогом.
В этой связи государственная регистрация права собственности застройщика на многоквартирный жилой дом или иной объект при наличии ранее зарегистрированного права собственности на земельный участок будет удобна в целях исправления сложившейся ситуации и станет соответствовать классическому принципу о принадлежности постройки собственнику земельного участка.
При этом права участников долевого строительства не будут затронуты - обязательства, вытекающие из договоров долевого участия, не прекратятся, а право застройщика будет зарегистрировано с обременением (залог в силу закона в пользу участников долевого строительства и договоры долевого участия с каждым дольщиком).
1. См.: Кузьмина И. Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. -Томск : Изд-во Томского ун-та, 2002. - С. 81.
2. См., например: Комментарий к Федеральному закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - М. : Изд. Группа Норма-Инфра-М,
1999. - С. 132; Козлова Е. Б. Государственная регистрация права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости и объекты незавершенного строительства // Юридический мир. - 1999. - № 7. - С. 48; Гришаев С. П. Всё о недвижимости. - М. : БЕК,
2000. - С. 52-53.
3. См.: Берникова И. В. Ответы на вопросы // Бюллетень государственного учреждения юстиции Нижегородской области. - 2000. - № 1. - С. 66-67; Недвижимое имущество. Порядок государственной регистрации прав на территории Свердловской области // Информационно-справочный бюллетень «Ажур». - Екатеринбург, 2001. - № 100. - С. 22; Информационно-методический сборник учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «Волгоградское областное регистрационное управление». - Волгоград, 2000. -С. 105-106.
4. Хаскельберг Б. Л. К вопросу об исполнении в натуре обязательства долевого строительства // Правовые проблемы укрепления российской государственности. Ч. 5 / под ред. д-ра юрид. наук Б. Л. Хаскельберга. - Томск : Изд-во Томск. ун-та, 2001. - С. 8.
5. Козлова Е. Б. Там же.
6. Концепция совершенствования гражданского законодательства о вещном праве // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 4. - С. 130.
7. Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. - М. : Статут, 2003 (Классика российской цивилистики). - С. 303.
8. См., например: Постановление ФАС ВолгоВятского округа от 28.08.2008 г. по делу № А82-349/2008-14; по делу № А82-348/2008-14 // СПС «КонсультантПлюс».
