CC BY
60
О способах использования имущества
С.А. Смоляк
главный научный сотрудник Центрального экономико-математического института Российской академии наук, заместитель заведующего кафедрой Московского физико-технического института, профессор Государственного университета управления, эксперт Государственной комиссии по запасам полезных ископаемых, действительный член Международной академии информатизации, доктор экономических наук (г. Москва)
Сергей Абрамович Смоляк, smolyak1@yandex.ru
1. Использование имущества
Не слишком ли вольно мы применяем термин «использование» по отношению к имуществу, добавляя к нему при желании то «существующее», то «полезное», то еще какое-нибудь? Может быть, стоит вначале задуматься о том, что это такое? Ведь, как ни странно, соответствующие понятия в оценочной литературе не имеют четкого определения. Попробуем разобраться. Но сначала ограничим круг предметов рассмотрения.
1. Мы будем говорить только об использовании имущества или активов применительно к оценке их стоимости, но не об использовании суждений и выводов оценщика, отчета об оценке или об экспертизе такого отчета.
2. Говоря о стоимости, мы будем иметь в виду только два ее вида: рыночную и инвестиционную.
3. Из имущества мы рассматриваем только уникальные (эксклюзивные) активы, способные функционировать автономно, но не массовые активы типа ценных бумаг или серийно производимое оборудование в новом состоянии. Это связано с тем, что оценка стоимости массового имущества проводится на основе сравнительного подхода и не вызывает значительных трудностей: котировки ценных бумаг на разных биржах или цены новых автомобилей у разных дилеров, как правило, известны. Об использовании такого имущества оценщики обычно не говорят. В то же время каждая подержанная машина, каждая обжитая
квартира или дача может рассматриваться как уникальный, эксклюзивный объект. Если было бы иначе, то, скажем, оценка кадастровой стоимости недвижимого имущества не представляла бы особых проблем для чиновников. Наш анализ будет относиться и к имущественным комплексам, но не к отдельным объектам в их составе, которые не могут самостоятельно функционировать вне комплекса. Это связано с тем, что трудно говорить об использовании таких объектов, не обращая внимания на то, как используется весь имущественный комплекс.
Термин «использовать» в толковом словаре Ушакова трактуется так: употребить в какое-нибудь дело, найти применение кому-чему-нибудь с целью извлечения пользы, воспользоваться кем-чем-нибудь для чего-нибудь. Соответственно, термин «использование» указывает на действия, которые совершаются (надо совершить), чтобы что-то использовать. Важно отметить, что использование в этом смысле может быть разовой операцией (использование ракеты для запуска спутника), но может быть и процессом (использование бульдозера для перемещения грунта).
Однако применительно к такому имуществу, как основные средства, использование понимается как процесс: «использование основных средств - процесс функционирования средств производства в течение многих производственных циклов за пределами одного года» [12].
Одно и то же имущество может использоваться по-разному:
1) современные токарные обрабатывающие центры позволяют точить, сверлить, фрезеровать, нарезать резьбу, делать спиральные канавки, шпоночные пазы, отверстия во фланцах и т. д. На земельном участке может выращиваться картофель или капуста. Бульдозер можно использовать для перемещения грунта или зерна (на токах);
2) погрузчик с двухчелюстным ковшом можно использовать как для копания грунта, его перемещения и выравнивания, так и в качестве грейфера - для захвата и перевалки сыпучих и штучных грузов;
3) автомобильный кран можно использовать для погрузочно-разгрузочных работ на предприятии, но его можно сдавать в аренду либо продать сегодня или через
5 лет.
Разумеется, каждый пример можно продолжить, приписав к нему еще несколько... Чего? Использований? Нет, здесь нужен иной термин, чтобы отличать одно «использование» от другого. Таким термином является «способ использования». Он применяется и в Международных стандартах оценки (МСО): «Оценка стоимости имущества коренным образом зависит от способа его использования» [9, п. 7.3 ОППО].
Таким образом, утверждение, что «одно и то же имущество может использоваться по-разному» означает, что существуют разные способы использования одного и того же имущества. О том же говорится и в МСО 2007: «Если имущество, занимаемое собственником, обладает потенциалом для некоторого альтернативного использования, в результате которого его стоимость в отрыве от бизнеса была бы более высокой, чем его стоимость как часть подразделения, приносящего денежный доход, к которому оно принадлежит, оценщик должен представить в отчете рыночную стоимость с учетом альтернативного использования» (9, п. 6.3 МПО1).
Однако прежде чем учитывать альтернативные способы использования имущества, надо вначале рассмотреть основное - существующее.
2. Существующее использование
Обычно считают, что существующее -это то, которое имеет место на момент (дату) оценки. Так трактуется это понятие в Национальном стандарте НСОИ № 4 Республики Узбекистан1 (раздел 6):
«Существующее использован ие» предполагает такое же использование актива, что и на дату оценки, с учетом способности актива продолжать вносить свой вклад в стоимость предприятия, но без учета альтернативных или более вероятных вариантов использования в случае его продажи».
Увы, это определение некорректно. Как уже отмечалось, использование - это процесс, а на дату оценки можно наблюдать только одно конкретное состояние объектов, участвующих в этом процессе. Но в этом процессе имущество все время переходит из одного состояния в другое, начиная иначе взаимодействовать с другими экономическими объектами, причем состав этих объектов и форма их взаимодействия со временем меняются. Например, сегодня бульдозер работает у владельца на одном участке дороги, а завтра находится в аренде и выполняет работу по заданию арендатора.
Наблюдая объект на дату оценки, нельзя установить все его способности, в том числе и никак не объясненную в НСОИ № 4 «способность продолжать вносить свой вклад в стоимость предприятия» [21] (не говоря уже о том, что стоимость предприятия тоже может оцениваться как при существующем, так и при несуществующем использовании).
Но, может быть, наблюдая объект на дату оценки, можно однозначно определить способ его использования? Думаю, что сделать это нельзя.
1. На дату оценки микроавтобус находится в ремонте. Значит ли это, что существующим способом его использования является постоянный ремонт?
2. На дату оценки башенный кран, работая в две смены, поднимает железобетонные плиты на 5-й этаж. Значит ли это, что
1 http://www.labrate.ru/discus/messages/6730/6731 .Мт1?1297595526
существующий способ его использования предусматривает постоянный подъем железобетонных плит на 5-е этажи в две смены, без перерывов на ремонты и передислокацию на другие объекты строительства?
3. На дату оценки круглошлифовальный станок обрабатывает вал редуктора. Значит ли этого, что существующий способ его использования предусматривает обработку только этого типа деталей и не предусматривает его переналадку на обработку других типов деталей?
4. На дату оценки арендатор офиса не внес арендную плату за предыдущий месяц. Значит ли это, что существующий способ использования предусматривает, что арендаторы не будут оплачивать аренду никогда?
5. На дату оценки помещение пустует, так как собственник не нашел подходящего арендатора. Значит ли это, что существующий способ использования предусматривает, что помещение будет пустовать и дальше?
Глупость подобных вопросов для оценщика очевидна. Ясно, что во всех указанных случаях под существующими способами использования имущества оценщики будут понимать что-то иное. Но что именно?
Скажем, в первом случае оценщик будет исходить из того, что через какое-то разумное время ремонт микроавтобуса закончится и он будет перевозить пассажиров до следующего ремонта и так далее до окончания какого-то разумного срока службы. При оценке экскаватора оценщик будет исходить из некоторого режима его использования, предусматривающего и перерывы на обед, и перебазировки, и ремонты. Это правильно, но такой способ использования нельзя установить в процессе осмотра, глядя на машину и всю относящуюся к ней документацию. А о том, как использовался экскаватор вчера, в прошлом месяце или году, документальной информации обычно нет. Вот почему к той информации, которую можно получить при осмотре машины, оценщик добавляет и другую, например, техническую информацию о том, как она устроена, в каком обслуживании нуждается, эксплуатационную информацию о видах выполняемых работ, загрузке по мощности
и по времени, сведения о том, как другие собственники используют аналогичные машины, и т. п.
В результате вполне разумный способ использования машины, который можно (и обычно нужно) положить в основу оценки его стоимости, будет представлять собой прогноз. И в основе его информация не только о состоянии машины на дату оценки, но и относящаяся к другим машинам и другим периодам их использования. С таким прогнозом, если он грамотно составлен, трудно спорить, но для нас важно, что это не факт, не описание чего-то реально существующего на дату оценки, а именно прогноз, допущение, предположение, основанное на фактах и технических нормах.
Но тогда два оценщика, имеющие разную техническую подготовку и по-разному анализирующие рынок, могут дать разные прогнозы процесса использования одного и того же микроавтобуса. Так, один оценщик скажет, что следующий ремонт машине надо будет сделать через 5 лет, а другой может сказать, что такой ремонт потребуется через 4 года. Один оценщик скажет, что микроавтобус и дальше будет ездить по тем же маршрутам с той же скоростью и с тем же удельным расходом топлива. Другой учтет транспортную ситуацию в городе и скажет, что средняя эксплуатационная скорость машины со временем будет снижаться, а средний расход топлива на перевозку одного пассажира будет расти. Какой же из двух получающихся в результате прогнозов будет настоящим, существующим? Дать обоснованный ответ на такой вопрос, как мне кажется, нельзя.
Заметим также, что трактовка существующего использования как имеющего место на дату оценки явно не подходит к ситуациям оценки стоимости объекта на будущую дату или на дату в далеком прошлом. О том, как использовалось оборудование 10 лет назад, или о том, как оно будет использоваться через 2 года, оценщик может только гадать.
А теперь рассмотрим еще один вариант прогноза процесса использования того же микроавтобуса. Он предусматривает, что через некоторое время после даты оценки
(или начиная с этой даты) осуществляются предпродажная подготовка и выставление на продажу. Такой вариант возможен и используется типичными участниками рынка. Но должен ли оценщик положить его в основу оценки стоимости при существующем использовании? Представляется, что не должен - подобные способы должны учитываться при оценке рыночной стоимости. Так, если оценка рыночной стоимости машины проводится методом дисконтирования денежных потоков (ДДП), оценщики обычно прогнозируют эти потоки на 3-5 лет, после чего предусматривают продажу машины по (будущей) рыночной стоимости, именуемой при этом терминальной или реверсионной. Это ничем не отличается от указанного выше способа использования машины, при котором 3-5 лет она работает, как обычно, а затем продается2. Но, применяя тот же метод ДДП, оценщик может исходить и из использования машины до полного износа. Принципиальных отличий здесь не будет. Разница только в том, что момент продажи здесь более поздний, процесс продажи машины становится процессом ее утилизации (в роли покупателей при этом выступают уже другие специализированные фирмы), а стоимость продажи становится равной утилизационной стоимости машины.
Аналогичные способы использования рассматриваются и при оценке рыночной стоимости недвижимости. Например: 1-й способ - сдача в аренду в существующем состоянии и затем продажа; 2-й способ - декоративный ремонт, затем сдача в аренду и (в конце некоторого периода) продажа; 3-й способ - полная реконструкция с переделкой в торговые площади, сдача (по другим ценам) в аренду, в конце периода - продажа. По каждому подобному способу строится поток чистых доходов и находится отвечающая ему стоимость. Наибольшая из таких стоимостей будет рыночной, а соответствующий способ использования - наиболее эффективным, хотя его никак нельзя назвать существующим использованием.
Сходная ситуация и в оценке рыночной стоимости бизнеса. Здесь, прогнозируя денежный поток, оценщики нередко «расчищают» баланс, убирают разовые, нетипичные расходы и т. п. Что это, как не построение разумного прогноза способа использования оцениваемой фирмы начиная с даты оценки? Кстати, раз уж речь зашла об оценке рыночной стоимости бизнеса. Здесь оценщики нередко вводят в ставку дисконтирования премию за риск, связанный с низкой квалификацией менеджеров, и никто с этим не спорит. А вот когда оценщик предлагает более эффективный способ использования здания или машины, начинаются разговоры о том, что применять его покупатель такого имущества не захочет. Так почему бы в таких случаях не вводить аналогичную премию за риск для учета низкой квалификации покупателей, которые не хотят более эффективно использовать имущество?
При обсуждении этой проблемы на сайтах оценщиков выяснилось, что у некоторых оценщиков есть и другие трактовки существующего использования.
Одни предлагают ориентироваться на ситуацию, когда в будущем ничего не изменится по сравнению с тем, что есть на дату оценки (или на дату осмотра объекта). Примеры 1-4, приведенные выше, показывают, к каким глупостям эта трактовка приводит.
Другие предлагают считать, что, несмотря на меняющееся со временем состояние оцениваемого объекта, приносимые его использованием выгоды будут такими же, как на дату оценки. Эта точка зрения имеет полное право на существование, поскольку прогноз, предусматривающий стабильность потока выгод, вполне разумен и ничем не хуже альтернативного, предусматривающего, скажем, постоянный рост чистых доходов с темпом 3,27% в год. Проблема только в том, что такой прогноз, равно как и альтернативный, оценщик должен как-то обосновать. А обосновать его ТОЛЬКО на основе информации о состоянии объекта на дату оценки нельзя. Нередко для обосно-
2 В Великобритании и США оценщики нередко принимают во внимание средний срок владения оцениваемым имуществом, который обычно составляет 8-12 лет.
вания используют тот факт, что в прошлые годы чистые доходы от объекта были стабильными. Однако из этого не следует, что так будет и в будущем. Если было бы иначе, чем занимались бы финансовые брокеры? К тому же неясно, как быть, если в прошлые годы чистые доходы от использования объекта росли. Здесь допущение о том, что они вдруг стабилизируются, также потребует дополнительных обоснований. К тому же допущение о стабильности выгод иногда может вступить в противоречие с требованием физической реализуемости способа использования имущества (см. ниже).
Допустим, что до даты оценки здание использовалось одним и тем же способом и п риноси ло какие-то п остоян ные выгоды . Казалось бы, естественно прогнозировать, что оно и дальше будет приносить такие же выгоды. Проблема, однако, в том, что через некоторое время потребуется капитальный ремонт здания, из-за чего в соответствующем году размеры выгод уменьшатся. Аналогичная ситуация возникает при оценке ГЭС. Даже если она стабильно работает, через какое-то время потребуется заменять гидроагрегаты, а каждая такая замена существенно меняет все экономические показатели станции. Думаю, что при оценке Саяно-Шушенской ГЭС это обстоятельство не было учтено.
Таким образом, если понимать использование как процесс, то корректно разграничить существующее и несуществующее использование нельзя: и то и другое представляет собой прогнозы соответствующего процесса.
Посмотрим теперь, что по поводу существующего использования сказано в МСО 2007. Оказывается, понятие «существующее использование» здесь не определяется, зато используется, например, в таком контексте: «Чтобы оценить рыночную стоимость, оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование или наиболее вероятное использование. Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным использованием. Этот вопрос решается на основе данных рынка» (9, п. 1.2 МР 1). По-видимому,
составители стандарта либо считают, что это понятие очевидно для любого оценщика, либо уверены, что отличить существующее использование от несуществующего, альтернативного помогут данные рынка. Между тем, как мы видели, и существующий, и любые альтернативные способы использования актива представляют собой прогноз существовавшего до даты оценки способа его использования. Анализ рынка при этом может в лучшем случае ограничить круг альтернативных способов, о чем мы поговорим далее.
Встречается в литературе и понятие «рыночная стоимость для существующего использования». Оно было специально разработано для использования в финансовой отчетности и некоторое время фигурировало в Международных стандартах оценки и Международных стандартах финансовой отчетности (МСФО). Под ним понималась расчетная денежная сумма, за которую на дату оценки состоялась бы коммерческая сделка между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом по обмену имущества при условии продолжения его существующего использования, в которой продавец и покупатель действовали бы хорошо осведомленными, после надлежащего маркетинга, расчетливо и без принуждения.
В 1998 году Международный комитет по стандартам оценки и Международный комитет по стандартам финансовой отчетности отказались от использования этого термина и исключили его из стандартов. Однако в некоторых национальных стандартах (скажем, в упомянутом узбекском) оно осталось.
В то же время в МСО и МСФО упоминается показатель стоимости в использовании. «Стоимость в использовании отражает стоимость, которую организация получит от актива на протяжении его оставшегося полезного срока службы для данного бизнеса и от конечного выбытия актива. Хотя она и отражает специфику конкретной организации, для ее определения следует использовать как можно больше рыночной информации. Тем не менее если стоимость, которую организация может извлечь из продолжаю-
щегося использования актива, оказывается меньше чистых поступлений, которые можно было бы получить от его незамедлительного выведения из эксплуатации и реализации, то учетная сумма должна отражать последнюю величину» [9, п. 6.8.2 МПО 1]. Здесь термин «существующее использование», по существу, понимается как продолжающееся использование актива, как экстраполяция, прогноз прежнего процесса использования, а не как постоянное сохранение состояния актива, сложившегося на дату оценки. Однако при таком подходе существующее использование актива ничем не будет отличаться от несуществующего.
В самом деле, пусть оценщик положил в основу оценки микроавтобуса с учетом его технического состояния такой способ его использования, при котором он будет занят, скажем, на пригородных перевозках, а не на внутригородских3, как это было до даты оценки. Будет ли хуже заказчику оценки, если такой способ даст более высокую стоимость? А прогнозировать доходы и расходы от перевозок оценщику придется все равно, независимо от того, какой способ использования машины будет положен в основу оценки.
Более того, рассматриваемый пункт МСО требует сопоставлять «продолжающееся использование» актива с другим способом использования - «незамедлительным» выведением его из эксплуатации и реализацией. Такое требование вполне разумно, но чрезмерно ограничительно. А почему бы не сопоставить продолжающееся использование актива с замедлительным, скажем через 2-3 года, выведением его из эксплуатации и реализацией? Иногда такой промежуточный способ мог бы принести организации большую стоимость, чем оба «крайних», указанных в МСО.
Пойдем дальше. Даже если понимать существующее использование как продолжающееся, то при оценке актива понадобится прогнозировать доходы, приносимые им «на протяжении его оставшегося полезного сро-
ка службы», как этого требует МСО 2007. И где же взять этот оставшийся полезный срок службы? Далее мы рассмотрим этот вопрос подробнее, а пока отметим лишь, что ни наблюдаемое состояние актива на дату оценки, ни имеющаяся информация о его прежнем использовании не позволяют определить этот оставшийся срок. Не очень помогут и данные рынка. Какое бы оборудование мы ни взяли, мы увидим на рынке аналогичное оборудование самого разного возраста, о способах использования которого ничего неизвестно. Даже зная цены сделок с этими аналогами, нельзя однозначно установить, в течение какого срока продолжение использования оцениваемого оборудования будет полезным для собственника. Таким образом, как бы ни прогнозировал оценщик доходы от существующего использования активов, длительность периода получения этих доходов потребует самостоятельной оценки.
С этих позиций саму концепцию оценки стоимости применительно к существующему использованию активов следует признать неудовлетворительной, не обоснованной теоретически и не имеющей достаточно обоснованной информационной базы. Концепция МСО, ориентированная на прогнозировании продолжающегося использования активов, представляется гораздо более взвешенной и уместной, хотя и требует определенной доработки
3. Нормативное использование
В ряде случаев вместо существующего использования оценщики предлагают оценивать имущество в предположении, что оно используется по своему назначению, или говорят о нормальном использовании, придавая этим терминам нормативный характер. В качестве норм при этом принимаются характеристики, указанные в паспорте изделия, инструкциях по эксплуатации и иной технической документации. На первый взгляд это вполне разумно. Однако при
3 Более изношенные автобусы целесообразно «перебрасывать» на менее напряженные маршруты, что, собственно говоря, и делают транспортные организации. Если же организация осуществляет только внутригородские перевозки, она продает по рыночной стоимости изношенные автобусы другой организации, осуществляющей пригородные перевозки.
более внимательном рассмотрении положение меняется и возникает ряд вопросов.
1. Как сказано в документах завода-изготовителя, современный токарный обрабатывающий центр позволяет точить, сверлить, фрезеровать, нарезать резьбу, делать спиральные канавки, шпоночные пазы, отверстия во фланцах и т. д. Но должны ли эти операции выполняться всеми владельцами в одной и той же пропорции? С какой сменностью предписывает завод использовать центр? Будут ли износ такого центра, периодичность ремонтов и срок его службы одними и теми же независимо от того, нарезает он резьбу или делает отверстия во фланцах? Ответа на эти вопросы в заводской документации нет.
2. Объект мог проектироваться и изготавливаться много лет назад и в другой стране. Следует ли отсюда, что необходимо ориентироваться на тот способ использования, который тогда предусматривался? Например, здание с самого начала проектировалось в качестве дворца культуры. Значит ли это, что и сейчас надо ориентироваться именно на такое его использование?
3. Если даже в технической документации указан какой-то способ использования объекта, означает ли это, что все другие способы использования являются физически невозможными или приводящими к авариям?
Скорее всего, ответ на все эти вопросы отрицательный. Но тогда становится неясным, чем нормативный способ использования лучше каких-то других. Думаю, что он лучше только потому, что проектировщики и конструкторы просто не рассматривали другие способы. Из истории авиации известно, что порой летчики обнаруживали такие способности самолета, о которых конструкторы даже не подозревали.
Принципиальный недостаток нормативных способов использования мы видим в том, что такие способы отражают только технический аспект процесса использования имущества. В этой части они адресованы, по существу, пользователям, а не собственникам. Грубо говоря, в них имущество рассматривается как некий физический объект, производитель определенной продукции (работ, услуг) для своего пользователя.
Между тем имущество для оценщика - это экономический объект, «производитель» выгод для своего собственника. Однако именно экономический аспект имущества в технической документации не отражен. Зачастую на ее основе нельзя оценить (даже в натуральном выражении), сколько и какой продукции (работ, услуг) будет производить объект за то или иное время, сколько и каких ресурсов при этом будет израсходовано. Не указывается в ней и зависимость технических характеристик изделия от его возраста или наработки. А ведь без этого нельзя дать прогноз эксплуатационных характеристик имущества, оценить приносимые им выгоды или хотя бы сравнить его с аналогами. Это означает, что указанные в подобных документах способы использования недостаточно детализированы и, по сути, не являются «полноценными» способами.
Особого рода нормативным является и разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемое в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации. С одной стороны, такое использование затрагивает лишь технический аспект процесса использования, причем значительно более размытый по сравнению с технической документацией на оборудование. Предположим, один из видов разрешенного использования земельного участка звучит так: «для размещения и обслуживания административного здания». Естественно, что под такое указание подпадают сотни возможных способов использования участка, различающихся тем, какое именно здание на нем будет размещено, и как именно оно будет обслуживаться. С другой стороны, такое использование имеет обязательный характер. Это означает, что при оценке земельного участка или объекта капитального строительства нельзя принимать во внимание какие-либо способы его использования, не удовлетворяющие требованиям разрешенного использования.
4. Способы и сроки использования имущества
Поскольку четкого определения понятия «использование имущества» в оценочной
литературе нет, попробуем дать такое определение, основываясь на следующих соображениях. Мы уже отмечали, что использование имущества - это процесс. В ходе этого процесса само имущество как ресурс взаимодействует с другими ресурсами (в здании моют полы, оборудование потребляет электроэнергию), а его владелец - с другими хозяйствующими субъектами (работниками, арендаторами, государством). К тому же в процессе использования само имущество меняется, переходит из одного состояния в другое. Если указанная система взаимодействий меняется, то и способ использования имущества становится иным. На этом основании мы можем предложить следующее общее определение.
Способ использования имущества - система меняющихся во времени взаимодействий имущества с другими экономическими ресурсами, а его собственника - с другими экономическими субъектами.
Понятие «способ использования» применимо всегда к определенному отрезку времени. Можно говорить о том, каким способом использовалось имущество в прошлом году или сегодня в первую смену, или о том, каким способом оно будет использоваться три следующих года. С этой точки зрения говорить о существующем использовании имущества вполне допустимо, если только суметь разумным образом «растянуть» дату оценки, превратив ее в некоторый отрезок времени, скажем квартал. Но тогда термин «существующее использование» будет относиться к способу использования имущества в последнем квартале перед датой оценки.
В принципе любой актив с момента ввода его в эксплуатацию как-то использовался и приносил какие-то выгоды, поэтому, с формальной точки зрения, вполне правомерно говорить, например, о том, какими способами актив использовался три года тому назад и какие выгоды он приносил. Но нужно ли это для целей оценки? Оказывается, нет. Какова бы ни была история использования актива, она отразилась в его
текущем (на дату оценки) состоянии. Кроме того, для целей стоимостной оценки важно знать не только, как будет использоваться имущество, но и в течение какого срока после даты оценки оно будет использоваться своим собственником, пока не будет продано или утилизировано4. Это предполагает рассмотрение всего срока предстоящего использования имущества: от даты оценки до момента его продажи или утилизации. Введем два соответствующих определения.
Срок предстоящего использования имущества некоторым способом - это период от даты оценки имущества до (предусмотренного данным способом) момента продажи или утилизации имущества.
Способ предстоящего использования имущества - система меняющихся во времени взаимодействий имущества с другими экономическими ресурсами, а его собственника - с другими экономическими субъектами в течение всего срока предстоящего использования: от даты оценки до момента продажи или утилизации.
Обратите внимание, что срок предстоящего использования мы рассматриваем как одну из неотъемлемых характеристик способа использования - каждому способу отвечает какой-то свой срок.
Теперь мы можем сказать, что стоимость актива на дату оценки будет определяться только его текущим состоянием и способом его предстоящего использования.
5. Наиболее эффективное использование
Для определения рыночной стоимости имущества российские, американские и международные стандарты рекомендуют ориентироваться на наиболее эффективный способ его использования. Как же измерять эту эффективность и по ее величине отбирать наиболее эффективный способ? Чтобы ответить на этот вопрос, обратимся к данным в МСО определениям еще более общих понятий имущества (актива) и его стоимости.
4 При утилизации имущество обычно продается, например, в виде металлолома и некоторого количества годных для дальнейшего использования деталей.
«В терминологии бухгалтерского учета активы представляют собой ресурсы, которые в результате прошлых событий находятся под управлением организации и от которых в будущем ожидается поток экономических выгод для организации» [9, п. 3.4 ОППО].
«Экономическое понятие стоимости отражает взгляд рынка на выгоды, получаемые тем, кто является собственником данных товаров или пользуется данными услугами на дату оценки» [9, п. 4.5 ОППО].
Таким образом, главное, что определяет стоимость имущества, - это его способность приносить выгоды своему владельцу.
Далее, однако, мы будем акцентировать внимание на самом имуществе (активе), а не на его собственнике. В таком случае словосочетание «выгоды, получаемые от использования объекта его собственником (владельцем)» оказывается слишком громоздким. Вместо этого мы будем говорить о выгодах, приносимых активом, или о выгодах от использования актива.
Заметим теперь, что приносить выгоды актив может только в процессе своего использования5. А использоваться актив может по-разному. Поскольку использование имущества собственником мы рассматриваем как процесс, то и получение им выгод - тоже процесс, характеризуемый размерами, структурой (номенклатурой) и сроками получения выгод. Размер получаемых выгод с распределением по видам выгод и срокам их получения можно назвать потоком выгод. В этом потоке могут отражаться и отрицательные выгоды (потери, ущербы). С использованием земельного участка связаны не только выручка от продажи выращенной, например, капусты, но и расходы, например, на семена, полив и уборку урожая. К отрицательным выгодам от использования оборудования могут быть
отнесены и затраты на его ремонты и утилизацию. Вот почему далее под выгодами мы будем понимать чистые выгоды, учитывающие и положительную, и отрицательную их составляющие.
Ранее мы сказали, что стоимость актива на дату оценки определяется только его текущим состоянием и способом предстоящего использования. Это значит, что для оценки актива имеет значение только то, какие выгоды он будет приносить в течение всего срока предстоящего использования. Это важное положение лежит в основе используемого оценщиками «принципа предвидения, который трактует стоимость как создаваемую ожиданием будущих выгод» [9, п. 5.12.1 МР 1]. Таким образом, стоимость актива определяется потоком выгод от предстоящего его использования.
Рассмотрим поток выгод от конкретного предстоящего использования некоторого актива. Тогда найдется такая сумма С, что владельцу актива будет безразлично, использовать ли актив этим способом и получать соответствующие выгоды или получить сумму С на дату оценки. Эту сумму можно назвать стоимостью актива, отвечающей данному способу его предстоящего использования (или стоимостью актива при данном способе его использования). Такое словосочетание достаточно понятно для оценщиков и не противоречит уже приведенной выше цитате из МСО: «Оценка стоимости имущества коренным образом зависит от способа его использования» [9, п. 7.3 ОППО]6.
Мы не будем подробно останавливаться на том, как «конвертировать» поток выгод от использования актива в его стоимость. Остановимся вкратце лишь на одном из возможных способов такой конвертации (более подробно см., например [3, 8, 16]). Он основан на том, что выгодам от исполь-
5 Возможны и такие случаи, когда актив приносит выгоды, находясь в запасе или резерве (запасные части к оборудованию, запас сырья на складе) либо просто в исправном состоянии (система охраны помещения, система автоматического пожаротушения). Но это означает, что именно таким является соответствующий способ использования актива.
6 Если точно следовать МСО, то надо было бы говорить об оценке стоимости актива при данном его использовании. Другая альтернатива предполагает использование термина «эффект» из теории оценки эффективности проектов - «эффект от данного способа использования актива». Обе эти альтернативы представляются автору менее удачными.
зования имущества в некотором отрезке времени можно дать стоимостное выражение. При этом стоимость актива находится как сумма дисконтированных выгод7 за весь период применения данного способа использования актива. В общем случае стоимостная оценка выгод определяется как разность между рыночной стоимостью производимой с помощью актива продукции (работ, услуг) и рыночной стоимостью затрачиваемых при этом всех остальных (кроме оцениваемого имущества) ресурсов. Такая разность (если ее можно рассчитать) практически совпадает с величиной чистых доходов от использования актива. Однако зачастую воспользоваться этим методом измерения выгод непосредственно нельзя, например, потому, что производимая продукция (работы или услуги) не обращаются на рынке8. Тем не менее экономическое содержание стоимостной оценки выгод от использования актива и стоимости актива при данном способе его использования и в этих случаях будет таким же.
Теперь с изложенных позиций можно попытаться определить и используемое оценщиками понятие наиболее эффективного использования. В его основу можно положить следующее рассуждение.
Допустим, что оценщик рассмотрел несколько способов использования имущества некоторым участником рынка. Каждому из них отвечает какая-то стоимость имущества. Среди этих стоимостей есть наибольшая. Стало быть, соответствующий способ и есть наиболее эффективный и «настоящая» стоимость имущества отвечает именно ему. Важно, что это рассуждение применимо к оценке как рыночной, так и инвестиционной стоимости: все зависит от того, применительно к какому участнику рынка (типичному или конкретному) определяются выгоды, приносимые активом при
рассматриваемых способах его использования.
Таким образом, самое простое определение могло бы звучать так: наиболее эффективный - это тот способ предстоящего использования актива, которому отвечает наибольшая стоимость актива.
Важно, что при этом способ использования актива понимается как процесс и относится ко всему периоду предстоящего его использования. Близкая точка зрения отражена и в учебнике «Оценка стоимости недвижимости»: «Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений» [11, с. 81].
Тем не менее приведенное простое определение не очень удачное! Дело в том, что в нем не отражено, из какой группы способов надо выбирать наиболее эффективный -без такой конкретизации круг подлежащих рассмотрению альтернативных способов становится безграничным и необозримым, и в него могут попасть самые фантастические способы. На этом основании многие оспаривают требование оценивать стоимость имущества применительно к наиболее эффективному способу его использования. Если такие возражения возникают, значит, есть основания. Значит, есть опасения, что наиболее эффективный способ может оказаться «неправильным». Но тогда круг способов использования следует существенно ограничить.
6. Приемлемые способы использования имущества
Те способы использования имущества, среди которых надо выбирать наиболее эффективный, назовем приемлемыми, все
7 В МСО 2007 особо отмечается, что при этом ставка дисконтирования «должна быть совместима с рассматриваемым видом ожидаемых выгод» (п. 5.14.2.2.5 МР 6). Это можно понимать и так, что если актив одновременно приносит несколько разных видов выгод, то ставки дисконтирования соответствующих потоков выгод априори не обязаны быть одинаковыми. Такой же вывод вытекает и из некоторых моделей оптимального функционирования экономических субъектов в условиях рыночной экономики.
8 Оценить затраты на содержание письменного стола в принципе можно. Неясно лишь, как оценить стоимость тех услуг, которые он оказывает своему владельцу. Однако из этого не следует, что такие услуги имеют нулевую стоимость - если это было бы так, то и сам письменный стол ничего бы не стоил.
остальные - неприемлемыми. Оценщик должен детально рассмотреть каждый приемлемый способ и оценить отвечающую ему стоимость актива, поскольку именно этот способ может оказаться наиболее эффективным. А вот неприемлемые способы детального рассмотрения не заслуживают и должны быть отброшены сразу же. Но тогда вначале следует установить те критерии, по которым надо отделять приемлемые способы от неприемлемых. Набор таких критериев дается, например, в МСО. Рассмотрим их внимательно.
1. Приемлемый способ должен быть физически возможным и юридически допустимым. Требование вполне разумное, но означает оно только то, что использование этого способа не нарушает законы природы и общества и согласовано с техническими и технологическими возможностями оцениваемого имущества и экономики в целом. Здесь уместно еще раз вернуться к вопросу
об использовании информации о способах использования, указанной в разного рода паспортах и инструкциях по эксплуатации. Подобная информация на практике может иметь разную степень нормативности.
В одних случаях речь идет о законодательных ограничениях. Таково требование разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, нарушение которого юридически недопустимо.
В других случаях речь идет о некоторых границах (технических нормах), выход за пределы которых либо приводит к повреждению или утрате имущества, либо создает опасность для другого имущества, персонала или третьих лиц. Физическая возможность способа использования имущества означает соблюдение соответствующих норм. На практике же эти нормы иногда нарушаются, и связанный с этим риск принимает на себя пользователь имущества. Подобные «рискованные» способы использования оценщик не должен принимать во внимание.
Наконец, иногда в нормативных документах указываются просто некоторые значения или границы изменения технической характеристики без какого-либо указания на их обязательность или экономическую целесообразность. Иногда подобная информация представляет собой разумные рекомендации, отступление от которых ухудшает технико-экономические показатели объекта. Примером могут быть устанавливаемые некоторыми иностранными фирмами требования к периодичности и объему проведения разного рода технических об-служиваний и текущих ремонтов. В подавляющем большинстве случаев оценщики должны учитывать подобные требования. Однако иногда нормативный характер информации, указанной в технической документации, неясен, тогда они становятся юридически не обязательными для оценщика. Так, в паспорте трансформатора указано: «Номинальная частота 50 Гц». Здесь неясно, означает ли это, что при частоте 49,5 Гц трансформатор выходит из строя? А может быть, этот трансформатор нуждается в дополнительном оснащении стабилизатором частоты? Но, может быть, имеется в виду, что при частоте 51 Гц трансформатор становится опасным для окружающих? Представляется, что подобные требования не могут рассматриваться как ограничения физической возможности тех или иных способов использования имущества. Не могут они, как правило, ограничивать и юридическую допустимость, поскольку закон не предусматривает никаких санкций за нарушение соответствующих требований. Так, в пункте 3.2.10 технического паспорта квартиры указывается допустимая температура в ее различных помещениях в холодный и теплый периоды года, хотя закон не предусматривает применение каких-либо санкций к собственникам квартиры в случае, если температура оказалась недопу-стимой9. Но в таком случае рассматривать способы использования, выходящие за подобные границы, вполне допустимо.
9 Таким образом, оценщик имеет полное право оценивать муниципальную квартиру как при допущении, что в ней не соблюдаются подобные «нормы», так и при допущении, что она должна быть оснащена дополнительным нагревательным оборудованием.
Заметим, кстати, что авторами соответствующих требований обычно являются проектировщики, конструкторы и заводы-изготовители, которые допускают в работе не меньше ошибок, чем оценщики и иные специалисты. Не случайно суды прислушиваются к их мнениям, но не обязаны принимать их как истину в последней инстанции. Почему же оценщики должны поступать иначе? Особенно это относится к нормативным срокам службы, которые иногда указываются в технической документации и ведомственных нормативнометодических документах. О том, чего стоят эти сроки, можно судить по словам Александра Стражникова, в то время главы Мосжилинспекции: «25-летний срок службы лифтов придумали еще при советской власти. На самом деле срок эксплуатации направляющих - 100 лет, канатов - 40 лет, а все остальное - в зависимости от пробега и состояния»10.
2. Приемлемый способ должен иметь надлежащее оправдание. Это требование совершенно непонятно. Почему кто-то должен оправдывать применяемые им способы использования имущества? Перед кем он должен оправдываться? Разве автовладельцы оправдываются перед кем-либо за выбор маршрута поездки на дачу или на работу? И нефтяная компания ни перед кем не оправдывается, отключая скважину с низким дебитом при низких ценах на нефть и включая ее при высоких. Думаю, что рассматриваемое требование совершенно излишне.
3. Приемлемый способ должен быть финансово осуществимым. На первый взгляд, это нормальное требование: если для осуществления данного способа нет денег, то такой способ нечего и рассматривать. Однако не все так просто. Нам ведь нужен не просто какой-то способ использования имущества, а тот способ, который может применить потенциальный (при оценке рыночной стоимости) или конкретный (при оценке инвестиционной стоимости) поку-
патель этого имущества. А этот покупатель заведомо будет располагать средствами для оплаты приобретенного имущества, поэтому «совсем бедным» он быть не может. Стало быть, речь может идти только о тех ситуациях, когда после приобретения имущества покупателю необходимо будет осуществить еще какие-то дополнительные операции с ним, на которые собственных средств уже не хватит. Примерами могут служить транспортировка и монтаж купленного у дилера оборудования, капитальный ремонт приобретенного здания или строительство дома на купленном земельном участке. В подобных ситуациях круг потенциальных покупателей должен быть ограничен. В их число следует включить тех, кто имеет возможность профинансировать покупку и использование имущества за счет собственных и (при необходимости) заемных средств11. Дело не в том, хватит ли денег для финансирования способа использования имущества. Гораздо важнее для оценки определить круг участников рынка, которые потенциально могут приобрести имущество и использовать его этим способом. Чем больше средств необходимо для приобретения имущества и осуществления дополнительных операций с ним, тем уже будет круг его потенциальных покупателей. Но для тех, кто вошел в этот круг, приобретение имущества будет уже финансово осуществимо, так что особо выделять такое требование нет необходимости. Кстати, этого требования нет в американских стандартах ^РАР [4]. Например, в указаниях стандартов 6-2л и 7-3а говорится только о юридической и физической возможности и экономической целесообразности.
В учебнике [11] требование финансовой реализуемости трактуется иначе: «Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую сумму возврата капитала. Таким образом, все виды использования,
10 Газета «Известия». 2011. 18 февраля. С. 8.
11 При этом имеется в виду, что часть заемных средств может быть получена не на дату оценки, а в тот более поздний момент, когда собственные средства будут израсходованы.
которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении». На первый взгляд трактовка вполне логичная и правильная. Но приглядимся к ней внимательнее. В соответствии с ней приемлемый вариант использования должен обеспечить требуемую норму возврата капитала. Это означает, что сумма дисконтированных по этой норме чистых эксплуатационных доходов должна превышать сумму дисконтированных по этой же норме капитальных расходов на приобретение и (при необходимости) строительство или реконструкцию объекта. Остается заметить, что размер такого превышения точно совпадает либо с рыночной, либо с инвестиционной стоимостью объекта в зависимости от того, совпадает или не совпадает требуемая норма возврата капитала с рыночной ставкой дисконтирования. Таким образом, в рассматриваемой трактовке способ использования считается финансово приемлемым, если ему отвечает положительная стоимость имущества. Но в таком случае в самостоятельном требовании финансовой приемлемости нет никакой необходимости. Тому есть две причины.
1. Чтобы признать способ использования финансово неприемлемым в указанном смысле, его вначале надо рассмотреть и оценить отвечающую ему стоимость имущества. Между тем отбор приемлемых способов должен предшествовать их детальному рассмотрению.
2. Возможны ситуации, когда даже наиболее эффективному использованию имущества отвечает отрицательная стоимость. «В исключительных случаях рыночная стоимость может иметь отрицательную величину. К таким случаям относятся определенное арендованное имущество, некоторые специализированные объекты имущества, устаревшие объекты недвижимости, снос которых обходится дороже стоимости земельного участка, некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей среды и др.» [9, п. 6.9 МСО 1]. В подобных ситуациях все способы ис-
пользования имущества оказываются, с позиций авторов учебника, финансово неприемлемыми, а составление отчета об оценке - невозможным.
Финансовую осуществимость способа использования имущества иногда понимают иначе: как требование, чтобы потенциальный покупатель имущества располагал необходимыми для применения этого способа финансовыми ресурсами. Но почему только финансовыми? Видимо, авторы Стандарта имели в виду, что все остальные ресурсы этот покупатель может приобрести за имеющиеся деньги. Но так ли это? Все ли на свете продается и покупается? Думаю, что нет. И к числу ресурсов, необходимых для использования имущества, приобретение которых может оказаться затруднительным или невозможным, я бы отнес прежде всего трудовые ресурсы, кадры. Чтобы применять любой способ использования любого актива, нужны люди, умеющие это делать. Для осуществления определенных видов деятельности нужна команда единомышленников, которая за деньги не покупается, и которую подчас нужно создавать годами12.
Казалось бы, здесь надо потребовать, чтобы приемлемый способ использования имущества был обеспечен необходимыми кадрами. Однако выдвигать такое требование не надо. И не потому что оно относится к довольно редким ситуациям. Дело в том, что в подобных ситуациях использование имущества собственником невозможно без создания некоторого эксклюзивного сочетания ресурсов. Но тогда мы уже имеем дело не с оценкой имущества, а с оценкой эффективности конкретного инвестиционного проекта. Таким образом, при оценке имущества вводить дополнительные требования обеспеченности ресурсами (финансовыми, трудовыми или иными) не стоит.
4. Приемлемый способ должен быть рациональным и вероятным [9, п. 5.8.2 МР 1]. «В чистом виде» эти требования непонятны. Говорить о вероятности (а тем более о наибольшей вероятности, как это предла-
12 После продажи одной из франчайзинговых компаний из нее ушла соответствующая команда менеджеров, а пришедшие им на смену довольно быстро практически обесценили бренд.
гается рядом авторов) какого-либо способа использования можно только, если такие способы возникают случайно. Между тем оценщик обычно сравнивает известные всем участникам рынка, давно апробированные (а в ряде случаев закрепленные в технической документации) способы, о вероятности которых говорить так же бессмысленно, как и о вероятности использования кресла или дивана для отдыха. Разумеется, какой-то собственник актива может случайно обнаружить какой-то новый способ его использования, но учитывать его при оценке рыночной стоимости можно будет только тогда, когда этот способ станет известным типичным участникам рынка и будет ими оценен и «принят на вооружение». Тем более нельзя говорить о вероятности такого способа использования имущества, который приводит к случайному потоку выгод. К примеру, разные способы разработки нефтяного месторождения предусматривают бурение разного количества скважин в разных местах. Результат применения любого способа случайный, так как некоторые скважины могут не дать притока нефти. И как же тогда оценивать вероятности разных способов и выбирать из них наиболее вероятный?
Что же касается требования рациональности, то это понятие предполагает наличие какого-то субъекта, который может признать что-то рациональным или нерациональным. Но тогда, если субъект считает способ использования имущества рациональным, это означает, что он может и готов использовать этот способ, если только он окажется лучше других приемлемых. При оценке рыночной стоимости таким субъектом может быть только рынок, группа типичных участников рынка. При этом для формулировки рассматриваемого условия лучше использовать иные термины, не допускающие разночтений. Представляется, что здесь уместен термин «признаваемый рынком». В таком случае данное требование можно было бы сформулировать так: при оценке рыночной стоимости имущества
способ его использования должен признаваться рынком. Это значит, что участники рынка, став владельцами имущества, должны иметь возможности применить этот способ и быть согласны его применять, если, по их мнению, он (с учетом соответствующего риска) приведет к более высокому значению стоимости актива. В частности, признаваемыми рынком можно считать любые способы, фактически используемые его типичными участниками.
Такое требование позволяет исключить из рассмотрения многие фантастические способы использования имущества, поскольку оценщик не сможет подтвердить, что достаточно большая группа типичных участников рынка готова их применять13.
Отметим, что приемлемые способы могут предусматривать и определенные признаваемые рынком изменения в самом объекте и его окружении. На это указывается и в американских стандартах 1^РАР:
«Оценщик должен анализировать влияние на стоимость (если оно существует) предвидимых общественных или частных усовершенствований как на оцениваемом объекте, так и вокруг него, в тех пределах, в которых рынок отражает эти предвидимые усовершенствования на дату оценки.
.при оценивании недвижимой собственности оценщик должен проанализировать воздействие на ее стоимость и использование таких факторов, как действующее земельное законодательство, возможные разумные модификации такого законодательства...» [4, правило стандарта 1-4е, указание стандарта 6-2к].
Еще один критерий приемлемости обнаружился в Национальном стандарте республики Узбекистан, посвященном оценке недвижимости. Здесь также говорится о том, что наиболее эффективное использование должно быть «разумно обоснованным». Но как это понимать?
Возможно, имеется в виду, что оценщики должны выбирать наиболее эффективный способ из числа разумно обоснованных. Стало быть, вначале каждый из рассматри-
13 В то же время подобные способы следует рассматривать при оценке эффективности соответствующих проектов, предусматривающих инвестиции в имущество.
ваемых оценщиком способов использования надо обосновать. Но как это сделать? И что именно должно при этом обосновываться? Если физическая возможность или юридическая допустимость, то такие требования упомянуты отдельно. Если же имеется в виду, что данный способ представляется разумным для типичных участников рынка, то это значит, что этот способ признается рынком. В то же время если стандарты требуют от оценщика разумных обоснований и при этом не указывают критерия разумности, то оценщики будут вынуждены в своих отчетах каждый раз приводить соответствующие обоснования, а любой «проверяльщик» будет иметь прекрасную возможность поставить разумность этих обоснований под сомнение.
Но, возможно, данное требование следует понимать иначе: разумно обоснованным должен быть только тот способ использования, который выбирается в качестве наиболее эффективного. Тогда требование разумной обоснованности относится уже не к способу использования имущества, а к процедуре выбора наиболее эффективного из этих способов. Однако эта процедура в стандартах описана четко: выбираться должен тот способ, которому отвечает наибольшая стоимость имущества. Таким образом, для достижения разумной обоснованности достаточно просто выполнять это правило. Но тогда соответствующее требование вообще излишне.
Итак, приемлемыми должны быть такие способы использования имущества, которые физически возможны, юридически допустимы и признаются рынком14. И наиболее эффективный способ должен выбираться только среди них. Теперь ему можно дать корректное определение.
Наиболее эффективным следует считать тот приемлемый способ использования имущества, которому отвечает наибольшая стоимость имущества.
Заметим, что приведенное ранее «самое простое» определение наиболее эффективного способа использования было неудач-
ным именно потому, что в нем не было указания на необходимость рассмотрения только приемлемых способов использования.
Из проведенных выше рассуждений, казалось бы, вытекает, что необходимость установления наиболее эффективного способа использования имущества возникает только при применени так называемого доходного подхода к оценке. Представляется, что это не так. Знать наиболее эффективный способ использования необходимо и при применении сравнительного (рыночного) подхода к его оценке. Например, анализируя техническое состояние оцениваемого подержанного оборудования, можно выяснить, что применять его для выполнения определенных технологических операций невозможно или нецелесообразно. Это обстоятельство следует учесть при рассмотрении цен аналогичного оборудования, поскольку некоторые аналоги могут выполнять соответствующие операции (и потому при прочих равных условиях будут продаваться по более высоким ценам). Другой пример. Анализ рынков недвижимого имущества развитых стран (см., например [10, 18-20]) показал, что сроки владения (holding period) имуществом обычно колеблются от 5 до 15 лет. В такой ситуации было бы неправильно оценивать здание исходя из получения доходов от его использования за оставшийся (до сноса) срок его службы, который может составлять 30 и более лет.
А вот для применения затратного подхода к оценке зданий и сооружений знать наиболее эффективный способ их использования действительно не нужно. Тем не менее рассмотрим этот подход внимательнее. Здесь в основу оценки кладутся затраты на создание замещающего объекта, идентичного оцениваемому по основным характеристикам или обладающего той же полезностью. Но в таком случае оценщик должен выбрать такой замещающий объект и такой вариант его создания, которому отвечает наименьшая сумма затрат15. Этому
14 При оценке других видов стоимости требования к приемлемым способам использования имущества могут быть другими, тогда как сам термин было бы полезно сохранить и в этом случае.
15 При длительных сроках строительства совокупные затраты, разумеется, следует определять с учетом их разновременности, то есть применяя к затратам разных лет соответствующие коэффициенты дисконтирования (или, при приведении к дате оценки, коэффициенты компаундирования).
в некотором смысле будут отвечать наиболее эффективные проектные решения (как в проекте строительства, так и в проекте организации строительства). Таким образом, наиболее эффективные способы появляются и при затратном подходе к оценке, только теперь они относятся к способу создания, а не использования объекта.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Аркин В. И., Сластников А. Д., Смоляк С. А. Оценка имущества и бизнеса в условиях неопределенности (проблема «хвоста» и «начала») // Аудит и финансовый анализ. Приложение. Сборник научных трудов. 2006. № 1.
2. Аркин В. И., Сластников А. Д., Смоляк С. А. Оценка недвижимости в условиях неопределенности / Анализ и моделирование экономических процессов : сборник статей / под ред. В. З. Беленького М. : ЦЭМИ РАН, 2009. Вып. 6.
3. Виленский П. Л., Лившиц В. Н., Смоляк С. А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика : учебное пособие. 4-е изд., перераб. и доп. М. : Дело, 2008.
4. Единые стандарты 2005: Единые стандарты профессиональной практики оценки
2005. М. : Квинто-Консалтинг, 2005.
5. Канторер С. Е. Амортизация и сроки службы машин в строительстве. М. : Строй-издат, 1975.
6. Колегаев Р. Н. Определение наивыгоднейших сроков службы машин. М. : Эко-номиздат, 1963.
7. Лившиц В. Н., Смоляк С. А. Сроки службы основных фондов в оптимальном плане / Первая конференция по оптимальному планированию и управлению народным хозяйством, секция 1. М. : ЦЭМИ АН СССР, 1971. Вып. 1.
8. Методические рекомендации 2000: Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция). Издание официальное. М. : Экономика, 2000.
9. МСО 2007: Международные стандарты
оценки. Восьмое издание 2007 / пер. с англ. М. : Российское общество оценщиков, 2008.
10. Оценка недвижимого имущества: от стоимости к ценности / С. Сейс [и др.] / пер. с англ. М. : Российское общество оценщиков, 2009.
11. Оценка стоимости недвижимости / С. В. Грибовский [и др.]. М. : Интерреклама, 2003.
12. Райзберг Б. А, Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б. Современный экономический словарь. 5-е изд. М. : ИНФРА-М, 2007.
13. Смоляк С. А. Оценка эффективности инвестиционных проектов в условиях риска и неопределенности (теория ожидаемого эффекта). М. : Наука, 2002.
14. Смоляк С. А. Плюсы и минусы метода сценариев / Анализ и моделирование экономических процессов : сборник статей / под ред. В. З. Беленького. М. : ЦЭМИ РАН,
2006. Вып. 3.
15. Смоляк С. А. Дисконтирование денежных потоков в задачах оценки эффективности инвестиционных проектов и стоимости имущества. М. : Наука, 2006.
16. Смоляк С. А. Проблемы и парадоксы оценки машин и оборудования. М. : РИО МАОК, 2008.
17. Газета «Известия». 2011. 18 февраля.
18. Collett D., Lizieri C. & Ward C. Timing and the holding periods of institutional real estate investors, Real Estate Economics, 31. 2003.
19. Gardner A., Matysiak G. Holding periods and investment performance: Analysing UK office returns 1983-2003 // Paper presented at the 12th Annual European Real Estate Society (ERES) Conference Dublin: Ireland June 2005. URL: http://www.henley.reading.ac.uk/rep/ fulltxt/3105.pdf
20. Koh W. T. H, Ng E. H. K. Investing in Real Estate: Mortgage Financing Practices and Optimal Holding Period. International Real Estate Rewiew, 2004, Vol. 7, No 1.
21. Национальный стандарт НСОИ № 4 Республики Узбекистан. URL: http:// www.labrate.ru/discus/messages/6730/6731. html?1297595526
Окончание в следующем номере.
