12ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО и ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО
УДК УДК 334.012
О развитии предпринимательской деятельности на рынке жилищного строительства
Панкратов Е.П., Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова, Москва, Россия; Морщинина Н.И., Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова, Севастополь, Россия
Ключевые слова: рынок жилищного строительства, экономические показатели предпринимательской деятельности, активизация строительной деятельности, меры государственной поддержки, проектное финансирование.
В статье проанализирован комплекс экономических показателей предпринимательской деятельности на рынке жилищного строительства, которыйвыступает как важнейшая составляющая экономики России.Выявлено, что именно оборот объектов недвижимости в сфере жилья занимает большую долю в реализации рыночных отношений, а в структуре рынка жилищного строительства - совокупность экономического поведения субъектов в организации создания и использования объектов жилой недвижимости. Установлено также, что градация рынка жилой недвижимости на первичный и вторичный обуславливает применение различных подходов к оценке развития предпринимательской деятельности, а вовлечение объектов сферы жилой недвижимости в оборот отвечает законным характеристикам организационно-экономической системы. При этом отмечается, что данная система предполагает совместное сотрудничество, с одной стороны -государства, с другой - профессиональных участников рынка жилой недвижимости. В работе также рассмотрена главная организационно-экономическая задача функционирования строительного комплекса, которая выступает как процесс формирования предпосылок развития предпринимательской деятельности по росту объемов качественного строительства жилого фонда, увеличению оборота сделок и инвестированных средств, результатом которых является достижение синергетического эффекта, выраженного в положительной динамике развития сферы строительства, а также смежных отраслей экономики, таких как рынок труда, банковский сектор, производство строительных материалов, сфера услуг.
About the development of entrepreneurial activity in the housing construction market
Pankratov E. P., Plekhanov Russian University of Economics, Moscow, Russia;
Morschinina N.I., Plekhanov Russian University of Economics, Sevastopol, Russia
Keywords: housing construction market, economic indicators of business activity, project financing.
The article considers a set of economic indicators of business activity in the housing construction market, which acts as an essential component of the Russian economy. They noted that the turnover of real estate in housing occupies the largest share in the realization of market relations, and the structure of housing market takes a special role of aggregate economic behavior of actors in organizations create and use residential property. The paper reveals that the gradation of the residential real estate market into primary and secondary causes the use of different approaches to assessing the development of business activities, and the involvement of residential real estate objects in the turnover meets the legal characteristics of the organizational and economic system. It is emphasized that this system involves joint cooperation, on the one hand, the state, on the other, professional participants in the residential real estate market. The paper considers the main organizational and economic task of the construction complex functioning, which acts as a process of forming prerequisites for the development of business activities to increase the volume of high-quality construction of housing stock, increase the turnover of transactions and increase the invested funds. The result is the achievement of synergistic effect, expressed in the positive dynamics of development of related industries, such as labour market, banking sector, production of construction materials, services, etc.
В настоящее время драйвером развития строительного рынка в сфере жилой недвижимости является активное применение мер государственной поддержки, как в отношении конечных потребителей, так и участников строительного сектора. Реализуемый в настоящее время национальный проект «Жилье и городская среда» предусматривает увеличение объемов жилищного строительства для удовлетворения граждан в доступном жилье. Составляющими данного проекта являются компоненты федерального уровня, такие как, ипотека, жилье, комфортная городская среда, сокращение непригодного жилищного фонда [1].
На современном этапе отмечается активное развитие предпринимательской деятельности в сфере строительства объектов жилищного фонда, однако, строительная отрасль нуждается в решении ряда проблем. Поэтому, на основе оценки влияния различных факторов, в работе выявлены основные критерии, оказывающие воздей-ствиее на развитие строительного сектора в сфере жилья и в первую очередь, в связи с региональной спецификой развития рынка жилищного строительства, состояние которого характеризуется данными таблицы 1, и дан их анализ.
Таблица 1
Строительство жилых домов в субъектах Российской Федерации в I полугодии 2020 года
Введено, тыс. м2 общей площади жилых помещений В % к I полугодию 2019 г.1
Регионы с учетом жилых домов, построенных на земельных участках для ведения садоводства без учета жилых домов, построенных на земельных участках для ведения садоводства
Российская Федерация 27952,6 26702,4 88,6
Центральный федеральный округ 8762,7 8564,3 84,6
Северо-Западный федеральный округ 2699,8 2544,4 80,2
Южный федеральный округ 3819,0 3571,5 92,5
Северо-Кавказский федеральный округ 1206,9 1200,8 92,1
Приволжский федеральный округ 6286,1 6121,7 96,6
Уральский федеральный округ 2081,9 1813,3 90,8
Сибирский 2250,2 2079,0 83,4
федеральный округ
Дальневосточный федеральный округ 815,9 777,4 95,3
Проведенный анализ динамики объемов строительства в сфере жилья показал, что в целом по России темп роста жилищного строительства в I полугодии 2020 г. составил 88,6%2, или это означает что в I полугодии 2020 г. наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с I полугодием 2019 г. Среди субъектов Российской
1 О жилищном строительстве в I полугодии 2020 года /электронный журнал/ https://rosstat. gov.ru/ (дата обращения 01.10.2020).
2Жилищное хозяйство в России. 2019: Стат. сб./ Росстат. - Ж72 М., 2019. - 78 с.
Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Центральном федеральном округе, где введено 8762,7 тыс.м.2 объектов жилого фонда. Лидерами среди других регионов России по строительству объектов жилья стали Приволжский и Южный федеральные округа со значениями 6286,1 тыс.м2 и 3819,0 тыс.м2 соответственно.
По мнению авторов, в качестве критерия оценки развития строительного сектора в сфере жилья следует использовать ряд показателей, основными из которых необходимо выделить [2]:
1) оценка качества - конечный потребитель не удовлетворён качеством жилищного фонда;
2) оценка количества - недостаточное количество объёмов жилья;
3) оценка инфраструктуры - недостаточная сформированность инфраструктурной сети.
Исходя из этого, нами проведен анализ строительства в сфере жилой недвижимости по показателю динамики ввода общей площади жилых помещений (табл.2). Из результатов анализа следует, что за последние 5 лет максимальная интенсивность сдачи жилищных объектов наблюдалась в 2015-2016 гг. Выявлено также, что снижение ввода жилья за период 2017-2018 гг. обусловлено кризисом 2014-2015 годов. Это связано с тем, что цикл жилищного строительства - от получения разрешения до ввода жилья, составляет 3 года. Проекты вводимого в 2017 году жилья начинали реализовываться в 2014 году. В этот период застройщики не имели необходимых средств на масштабные стройки, а покупательная способность населения из-за кризиса снизилась, что и способствовало снижению спроса на жилье.
Таблица 2 Ввод в действие жилых домов3
Годы Всего, млн. м2 общей площади жилых помещений в том числе Удельный вес в общем вводе жилых домов, построенных, процентов
населением за счет собственных и привлеченных средств жилищ но-строительными кооперативами населением за счет собственных и привлеченных средств жилых домов жилищностроительных кооперативов
2015 85,3 35,8 0,6 41,2 0,7
2016 80,2 31,8 1,0 39,6 1,2
2017 79,2 33,0 0,8 41,6 1,0
2018 75,7 32,4 0,4 42,9 0,5
2019 80,1 36,8 0,3 44,2 0,4
3Жилищное хозяйство в России. 2019: Стат. сб./ Росстат. - Ж72 М., 2019. - 78 с.
Важно также отметить, что современный этап сферы строительства характеризуется дифференциацией создания объектов жилья различных сегментов. Как показало исследование, данный процесс стал возможен вследствие реализуемых мер господдержки в отношении конечных потребителей. Из чего следует, что удовлетворение спроса на объекты жилой недвижимости обуславливает предпосылки для активизации деятельности профессиональных участников рынка жилья [3].
Однако за первую половину 2020 года наблюдается пик замедления показателя по причине коронавирусного кризиса. В целях стабилизации строительной отрасли Правительство Российской Федерации и Банк России разработали антикризисные меры (изложенные ниже), которые на наш взгляд, смогут помочь наиболее пострадавшим регионам и градообразующим компаниям сохранить объемы строящегося жилья и увеличить динамику объёмов строительства в перспективе.
Следующим важным критерием оценки уровня предпринимательской деятельности на рынке строительства жилых объектов, по мнению авторов, является возможность приобретения жилья конечным потребителем. В частности, таким показателем может выступить доступность и желание воспользоваться кредитными средствами (табл.3).
Таблица 3
Жилищные кредиты, предоставленные кредитными организациями
физическим лицам 4
2015 2016 2017 2018 2019
Объем предоставленных кредитов — всего, млрд. руб. 5765,8 7100,6 9132,5 12366,7 14763,7
из них: жилищные кредиты 1169,2 1481,1 2027,6 3018,2 3873,1
из них ипотечные жилищные кредиты 1157,8 1472,4 2021,4 3012,7 3774,2
Средневзвешенная ставка по жилищным кредитам, процентов 13,36 12,49 10,64 9,56 8,32
из них по ипотечным жилищным кредитам 13,35 12,48 10,64 9,56 8,32
Как показало исследование, за последние пять лет показатель объема предоставленных кредитов вырос более чем в 2,5 раза (с 5765,8 млрд. руб. до 14763,7). Важным критерием роста выступает снижение процентной ставки по жилищным и ипотечным кредитам. На данный момент уровень средней кредитной ставки на приобретение жилья составляет 6,5 — 7,4%.
Следующим важным критерием активизации строительной деятельности в сфере жилья выступает добросовестность строительных организаций. Для решения
4 Инвестиции в России. 2019: Стат.сб./ Росстат. - М., 2019. — 228 с.
данной проблемы введена новая нормативно-правовая база, принятая с 2019 года к деятельности строительных организаций, которая предусматривает переход к модели проектного финансирования. По новым требованиям строительная организация может осуществлять деятельность в сфере создания жилой недвижимости не менее 3-х лет работы с объемом уже введенного жилья не менее 10 тыс.м2. Кроме этого, по введенным правилам финансовые средства дольщиков используются по прямому назначению, а строительная организация получает прибыль только после передачи объекта жилья собственнику. Посредником между конечным потребителем и строительной организацией выступает кредитная организация, которая является гарантом от использования денежных средств не по назначению, посредством аккумуляции на специальных эскроу-счетах привлекаемых средств граждан [4].
Весьма значимым критерием оценки уровня предпринимательской деятельности на рынке строительства жилых объектов является показатель количественной численности строительных предприятий и предприятий по операциям с недвижимым имуществом. Проведенный анализ динамики числа предприятий действующих в сфере строительства5 (табл. 4), за период 2017-2018 гг., показал, что в целом, данный показатель оставался практически неизменным.
Таблица 4
Число предприятий по видам экономической деятельности
за 2017-2018 гг. 6
Малые предприятия, единиц Средние предприятия, единиц
в том числе микропредприятия, единиц
2017 2018 2017 2018 2017 2018
Всего 2754577 2659943 2497879 2421651 13309 13682
из них
строительство 343471 338467 311657 309008 1594 1625
деятельность по операциям с недвижимым имуществом 210477 206316 192377 189240 409 417
В процентах к итогу
строительство 12,5 12,7 12,5 12,8 12,0 11,9
деятельность по операциям с недвижимым имуществом 7,6 7,8 7,7 7,8 3,1 3,0
5 Деловой климат в строительстве в IV квартале 2019 года. - М.: НИУ ВШЭ, 2020. - 11 с.
6 Малое и среднее предпринимательство в России. 2019: Стат.сб./ М 19 Росстат. - М., 2019. - 87 с.
Однако результаты анализа динамики количества действующих предприятий на рынке жилищного строительства за 2019 г. характеризуются своей неоднородностью. Процесс сокращения строительных предприятий (малые — на 2,4 тыс.ед., средние — на 107 ед.) связан с тем, что некоторые финансово-неустойчивые фирмы (особенно малые, из-за их низкой эффективности, слабого производственно-технического и инвестиционного потенциала) не смогли адаптироваться к новой модели проектного финансирования на рынке жилищного строительства и вынуждены были прекратить свою деятельность.
Такое положение обусловлено ещё и тем, что основную долю строительных организаций составляют мелкие строительные предприятия, значительная часть которых нуждается в повышении эффективности их работы как за счёт их укрупнения, наращивания мощностей, так и увеличения их загрузки. Укрупнение мелких строительных организаций, их кооперация и интеграция отвечают особенностям и требованиям современного этапа развития экономики, предпринимательской деятельности, повышения её эффективности, улучшения организационной структуры отрасли, более полного использования её производственно-технического потенциала. Чем крупнее предприятие, тем больше условий для специализации производства и кооперирования, широкого применения и эффективного использования современной техники, улучшения организации и управления строительством, снижения его стоимости. В результате крупные строительные организации в сравнении с мелкими, как правило, имеют лучшие показатели по производительности труда, себестоимости, срокам и темпам строительства.
При этом важно также отметить, что уже 2019 год характеризовался ростом показателя ввода жилья, хотя с 2016 года (табл.5) данный показатель имел тенденцию к снижению. По мнению авторов, стабилизация макроэкономической ситуации и динамики курса рубля в 2019 г. позволили выровнять финансовое положение предприятий строительной отрасли и динамику объёмов выполняемых работ.
Важными критерием оценки предпринимательской деятельности в жилищном строительстве является также показатель объема инвестиций в основной капитал строительной отрасли (табл.6). Устойчивая тенденция роста данного показателя
Таблица 5
Основные макроэкономические показатели 7
2015 2016 2017 2018 2019
Ввод в действие мощностей и объектов жилищного и социально-культурного назначения: жилых домов млн. м2 общей площади жилых помещений 85,3 80,2 79,7 75,7 83,4
в процентах к предыдущему году 101,4 94,0 98,7 95,5 110,2
7Жилищное хозяйство в России. 2019: Стат. сб./ Росстат. - Ж72 М., 2019. — 78 с.
Таблица 6
Инвестиции в основной капитал по видам экономической деятельности 8 (в фактически действовавших ценах; миллиардов рублей)
2015 2016 2017 2018 2019
Всего 13897,2 14748,9 16027,3 17595,0 20586,7
строительство 401,2 443,7 511,5 636,2 744,1
деятельность по операциям с недвижимым имуществом 2572,3 2604,3 2627,9 2608,4 2603,2
в процентах к общему объёму инвестиций
строительство 2,9 3,0 3,2 3,6 3,6
деятельность по операциям с недвижимым имуществом 18,5 17,7 16,4 14,8 12,6
Рис.1. Индекс предпринимательской уверенности в строительстве9 (по материалам выборочного обследования)
наблюдается за 2017-2019 гг. Ситуация на сегодняшний момент достигла среднего уровня 2019 г. По итогам анализа, самым популярным сегментом для инвестиций за 2019 г. стал рынок жилой недвижимости, а в 2018 г. первенство с небольшим отрывом приходилось на офисные площади.
Следующим критерием оценки уровня жилищного строительства, по мнению авторов, выступает и индекс предпринимательской уверенности в строительстве [5], предполагающий расчет средней арифметической балансов оценок уровня производственной программы и ожидаемых изменений в техническом потенциале и численности занятых в данной сфере (рис.1).
8 Экономика №6 (54) /электронный журнал/ июнь 2020 года https://cbr.ru/ (дата обращения 01.10.2020).
'Инвестиции в России. 2019: Стат.сб./ Росстат. - М., 2019. - 228 с.01.10.2020).
Индекс предпринимательской уверенности в строительстве характеризует состояние делового климата в данной отрасли, а именно содержит данные о состоянии
Рис.2. Факторы, ограничивающие производственную деятельность строительных организаций10 (по материалам выборочного обследования на период III квартал 2019)
портфеля заказов на строительство жилья, уровня объема строительных работ и финансового состояния компаний. Проведенный анализ показал, что индекс предпринимательской уверенности российских девелоперов за 2019 г. имеет определённую тенденцию к росту и по данным таблицы 7 составил (-20), в то время как в 2018 году он составлял (-25). Положительное значение индекса предпринимательской уверенности в 2019 г. отмечалось в большинстве регионов России, что означает определённую стабилизацию всей строительной сферы.
При этом следует отметить, что сектор предпринимательской деятельности на рынке жилищного строительства чувствителен к текущей экономической и политической ситуации [6]. Именно поэтому при оценке и анализе перспектив развития строительной сферы был проведен анализ факторов, ограничивающих деятельность строительных предприятий (рис.2). Среди основных, как видно из рисунка, наибольшую долю занимает высокая налоговая нагрузка и постоянно растущие цены на строительные материалы.
В исследовании отмечено, что стабилизация сектора жилищного строительства со стороны Правительства РФ выразилась во введении льготной ипотеки на первичном рынке, процент которой составил 6,5%. При этом вторичный рынок жилья оказался в вакууме по причине более высоких ставок по жилищным кредитам и невозможности приобретения квартир в формате on-line.
Таким образом, рассмотрение комплекса экономических показателей предпринимательской деятельности на рынке жилищного строительства позволило провести анализ организационно-экономических критериев активизации и развития предпринимательской деятельности на рынке строительства жилья. При этом наиболее значимыми экономическими показателями, характеризующими уровень раз-
10 Малое и среднее предпринимательство в России. 2019: Стат. сб./ М 19 Росстат. - M., 2019. - 87 с.
вития предринимательства на рынке жилой недвижимости, являются следующие: доступность жилья; количество и качество жилищных объектов; инвестиционная активность в строительной отрасли; развитость инфраструктуры в сфере жилья; государственная поддержка строительного сектора; нововведения в финансировании объектов жилья.
Анализ критериев развития предпринимательской деятельности в сфере жилищного строительства позволил сделать ряд выводов и обобщений:
1. Исследование показало, что на современном этапе сфера жилищного строительства претерпевает структурные изменения под влиянием экономических и политических факторов. Так, в I полугодии 2020 года наблюдается устойчивая тенденция к снижению объёмов жилья на стадии строительства: с 121 млн. м2 в январе 2020 г. до 113 млн. м2 в июне 2020 г. Разница в объёмах обусловлена как влиянием распространения коронавирусной инфекции и соответствующих решений о режиме нерабочих дней, которые привели к спаду объёмов строительства, так и высокими показателями объёма строящегося жилья в I полугодии 2019 года, связанными с ожиданиями к переходу отрасли к новой модели финансирования жилищного строительства с использованием счетов-эскроу, когда девелоперы заранее создавали запасы проектов до контрольной даты перехода к новой модели с 30 июня 2019 года.
2. Отмечается и то обстоятельство, что в текущих условиях восстановление строительной отрасли весьма затруднительно без государственной поддержки. Среди мер государственной поддержки в сфере жилищного строительства наибольшее положительное влияние имеют меры по стимулированию спроса - это введение льготной ипотечной программы, в рамках которой до 1 ноября 2020 года гражданам РФ предоставляются ипотечные кредиты по ставке 6,5% годовых.
При этом, в текущих условиях важным ключевым стимулом спроса на жилье является также непосредственное улучшение материального положения нуждающихся в жилье потребителей.
3. По мнению авторов, включение строительства в перечень пострадавших отраслей позволит снизить риски банкротства и сокращения рабочих мест в отрасли, а также улучшить финансовое состояние строительных организаций.
4. В целом, как показывают результаты анализа, принятые меры поддержки в сфере жилищного строительства положительно отразятся на состоянии строительной отрасли. А конечным результатом этих преобразований будет являться достижение синергетического эффекта, выраженного в положительной динамике развития всех смежных отраслей экономики страны.
Библиография
1. Семенков А.В., Завьялова Н.Б., Головина А.Н., Завьялов Д.В., Сагинова О.В., Скоробогатых И.И., Дьяконова Л.П., Сагинов Ю.Л., Мельников М.С., Строганов И.А. Методы исследований в менеджменте: учебное пособие. - 2018. C. 291.
2. Нехайчук Е.В., Шевчук И.А. К вопросу оценки уровня эффективности деятельности предприятия. Проблемы информационной безопасности // Труды VI Всероссийской с международным участием научно-практической конференции. - 2020. С. 33-35.
3. Панкратов Е.П., Панкратов О.Е., Путяк И.П. О принципах и состоянии системы блокчейн в сделках с недвижимостью // Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании. материалы X Международной научно-практической конференции, посвященной
113-летию РЭУ им. Г. В. Плеханова. - 2020. С. 272-277.
4. Морщинина Н.И., Кащавцев П.С. К вопросу исследования мотивации труда персонала // Актуальные вопросы управления устойчивым развитием территорий: современные тренды и перспективы. Сборник материалов всероссийской национальной (с международным участием) научно-практической конференции. Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова. - 2019. С. 118-123.
5. Панкратов Е.П., Морщинина Н.И., Храброва Н.И. Роль капитального строительства в реализации кластер-
ных инициатив на территории Крымского полуострова // Экономика строительства. — 2020. - N° 2. С. 33-43.
6. Шевчук И.А., Нехайчук Д.В. Основные управленческие подходы к реорганизации предприятий // Пробле-
мы информационной безопасности. Труды VI Всероссийской с международным участием научно-практической конференции. - 2020. С. 47-49.
References
1. Semenkov A.V., Zavyalova N. B., Golovina A. N., Zavyalov D. V., Saginova O. V., Skorobogatykh I. I., Diakonova
L. P., Saginov Y. L., Melnikov M. S., Stroganov I. A. Research Methods in management: textbook. - 2018, pp. 291 (in Russ.).
2. Nekhaychuk D. V., Shevchuk I. A. On the issue of evaluating the level of efficiency of the enterprise. in the collection: Problems of information security // Proceedings of the VI all-Russian scientific and practical conference with international participation. - 2020, pp. 33-35 (in Russ.).
3. Pankratov E. P., Pankratov, O. E., Putak I. P. About the principles and state of the blockchain system in real estate transactions. In the collection // Modern problems of project management in the investment and construction sphere and environmental management. materials of the X International scientific and practical conference dedicated to the 113th anniversary of Plekhanov Russian University of Economics. - 2020, pp. 272-277 (in Russ.).
4. Morschinina N. I., Kaschavtsev P.S. On the issue of staff motivation research. In collection // Actual problems of management of sustainable development of territories: modern trends and perspectives. Collection of materials of the all-Russian national (with international participation) scientific and practical conference. Plekhanov Russian University of Economics. - 2019, pp. 118-123 (in Russ.).
5. Pankratov E. P., Morschinina N. I., Khrabrova N. I. The Role of capital construction in the implementation of cluster initiatives on the territory of the Crimean Peninsula //Ekonomika stroitel'stva [Economics of Construction], 2020, no 2, pp. 33-43 (in Russ.).
6. Shevchuk I. A., Nekhaychuk D. V. Main management approaches to enterprise reorganization. in the collection // Problems of information security. Proceedings of the VI all-Russian scientific and practical conference with international participation. - 2020, pp. 47-49 (in Russ.).
Авторы
Панкратов Евгений Павлович, доктор экономических наук, профессор, Заслуженный строитель РФ, профессор Базовой кафедры «Управление проектами и программами Capital Group» ФГБОУ ВО «Российский экономический университет» (Стремянный пер., 36, г Москва, 117997, Российская Федерация), тел. +7 (499)237-87-91; e-mail: ер-ран@таП.ги;
Морщинина Наталья Ивановна, кандидат экономических наук, доцент кафедры менеджмента, туризма и гостиничного бизнеса ФГБОУ ВО «Российский экономический университет» (ул. Вакуленчука, д. 29., г. Севастополь, 299053, Российская Федерация), тел. +7 (978)034-49-42;
e-mail: Sirnik35@mail.ru
