О кредитном участии банковского сектора в жилищной сфере Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ИССЛЕДОВАНИЕ НА ТЕМУ

Е.у. Дорох

зам. декана (Факультета финансов и банковского дела, Белорусский гос. экономический ун-т

О КРЕДИТНОМ УЧАСТИИ БАНКОВСКОГО СЕКТОРА

В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

Значимость реализации государственных приоритетов в странах СНГ, немаловажным из которых является жилищное строительство, обусловливает расширение кредитного участия банков в реальном секторе экономики и усиление их международного сотрудничества по ведению банковского розничного бизнеса, а также по разработке и внедрению приемлемых для различных групп граждан моделей ипотечного жилищного кредитования. Это позволит разрешить ряд социально-экономических проблем государств, удовлетворить спрос на банковские услуги большей части населения, развить инвестиционную активность банков, а также будет способствовать повышению доступности жилья для граждан во всех регионах.

В большинстве стран СНГ в постсоветский период удельный вес нуждающихся в жилье граждан сохраняется на уровне 20 % всего населения. При этом на каждые 1000 человек приходится почти на 100 квартир меньше, а полезная площадь жилья на 1 человека почти вдвое ниже, чем в странах Европейского Союза. При существующих темпах жилищного строительства (3,5-4 млн. кв.м в год в Беларуси, 40-45 млн. кв.м в год в России) обеспечить жильем нуждающихся граждан возможно только через 15-20 лет.

По мере финансовой стабилизации и роста благосостояния населения стран СНГ усиливается необходимость оценки кредитного участия банковского сектора в жилищной сфере, в том числе с учетом спроса на банковские услуги, а также определения проблем организации и направлений совершенствования кредитной деятельности. В настоящее время в Беларуси подобный анализ носит узковедомственный характер, осуществляется главным образом по отдельным направлениям, без учета всех факторов, определяющих потенциал жилищного кредитования. В связи с этим обобщенно оценку банковского участия в сфере

приобретения жилья в странах СНГ можно проводить по следующим направлениям:

■ анализ состояния жилищной сферы и источников ее финансирования;

■ выявление современных тенденций кредитной деятельности банков в сфере приобретения жилья и оценка рыночной потребности населения в услугах банковского жилищного кредитования;

■ систематизация проблем организации и обоснование направлений совершенствования кредитной деятельности банков в жилищной сфере, в том числе на основе международного банковского сотрудничества.

Жилищная сфера и источники ее финансирования

В Республике Беларусь, как и в других странах СНГ, в 1990-2000 гг. осуществлялся переход от централизованного распределения жилья и бюджетного финансирования к банковскому льготному кредитованию за счет государственных ресурсов. При этом ежегодное увеличение объемов льготных кредитов на 300-400% не сопровождалось адекватным ростом строительства жилья, который находился на уровне от 17,3 до 51,5% в год, а льготные кредиты составляли от 20 до 60% денежной эмиссии, что привело к дестабилизации экономики, инфляционным потерям населения и росту стоимости жилья.

С начала 2001 г. льготные жилищные кредиты предоставляются банками за счет собственных, а не государственных ресурсов малообеспеченным трудоспособным гражданам Республики Беларусь, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Сегодня правом на получение льготных кредитов в большинстве случаев обладают граждане со среднемесячным совокупным доходом не выше суммы, эквивалентной 250 долл. США, и датой постановки на учет нуждающихся — не позднее 01.01.1993 г.

7,1%

10,7% - средства консолидированного бюджета

37,9% - льготные кредиты банков

7,1% - кредиты банков на общих основаниях

35,6% - средства населения

8,7% - средства предприятий и организаций

15,7%

48,1% - льготные кредиты АСБ “Беларусбанк” 36,2% - льготные кредиты ОАО “Белагропромбанк” 15,7% -кредиты на общих основаниях

Рис. 1. Источники финансирования жилья в 2006 г., в т.ч. кредитные ресурсы

Расширение кредитного участия банковского сектора в жилищной сфере в 2001—2005 гг. способствовало стабилизации объема жилищного строительства на среднегодовом уровне 3200—3500 тыс. кв.м. В 2006 г. большая часть запланированного в объеме 4200 тыс. кв.м жилья также обеспечивалась за счет банковских кредитов, предоставляемых как на льготных, так и на общих основаниях (рис. 1).

Преобладание кредитных ресурсов в источниках финансирования жилищного строительства характеризует уровень участия белорусского банковского сектора в решении социальных проблем государства: в 2005 г. — 41,6%, по данным 2006 г. — 45%. Для сравнения: в России суммарный удельный вес собственных средств граждан и банковских кредитов в объеме финансирования вводимого жилья в 2005 г. составил 40,1%.

В Республике Беларусь в январе-сентябре 2006 г. введено в эксплуатацию 3 136 тыс. кв. м жилья, что на 10,3% больше, чем за аналогичный период

2005 г., и составляет 75% годового задания. В сельских населенных пунктах за указанный период введено 1 323 тыс. кв. м жилья, т.е. более трети вводимого жилья. При этом за счет кредитов банков было построено 1 222 тыс. кв. м жилья (39%), что на 15,6% выше, чем за 9 месяцев 2005 г.

Если базовым показателем ввода жилья в Беларуси считать, как принято статистическими органами, данные 1990 г. — 5 282 тыс. кв. м, то в 2006 г. объем вводимого жилья составляет 80% от базового уровня, по прогнозу 2007 г. — 90%, а к 2010 г. данный показатель планируется довести до 118%. При этом ежегодный прирост жилья в 2007—2010 гг. намечен на уровне 500 тыс. кв. м [1].

В России объем строительства жилья в последние годы равен 40-43 млн. кв. м в год, что составляет около 55% от уровня, достигнутого в 1990 г. При этом доля жилья, вводимого населением за свой счет и с помощью кредитов, увеличилась с 1990 г. более чем в 4 раза и достигла в 2005 г. почти 41%. В январе—сентябре 2006 г. в России введено в эксплуатацию 26 млн. кв. м жилья, что составило 112% к данному периоду 2005 г.

В Казахстане за 2000—2003 гг. за счет средств населения, включая кредиты, построено 4,6 млн. кв. м жилья, или 72,7% общего объема введенных в эксплуатацию жилых домов. В соответствии с Государственной программой развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005—2007 гг. в 2006 г. было запланировано ввести более 3 млн. кв.м жилой площади, а в 2007 г. — более 5 млн. кв.м, обеспечив жильем около 195 тыс. семей. При этом фактически за январь-сентябрь 2006 г. в стране построено более 4 млн. кв. м, что на 30% больше аналогичного показателя предыдущего года. В целом за 2005—2006 гг. введено около 11 млн. кв. м, из них 70% составляет индивиду-

альное жилищное строительство, что обеспечено в основном за счет активизации деятельности банковских учреждений в жилищной сфере [2].

Современные тенденции кредитной деятельности банков в сфере приобретения жилья

Мониторинг участия банковского сектора в решении жилищной проблемы ряда государств СНГ в 2003-2006 гг. выявил ряд схожих тенденций.

• Стабильный рост объема выдачи жилищных кредитов населению в рамках общих высоких темпов роста розничного банковского кредитования: в Беларуси в 2005 г. кредитная задолженность физических лиц увеличилась в

1,7 раза, за январь—сентябрь 2006 г. — в 1,5 раза, при этом объем кредитов на строительство и покупку жилья с начала 2006 г. вырос в 1,6 раза (рис. 2). В России объем задолженности по банковским кредитам, предоставленным гражданам на приобретение жилья, в том числе на ипотечной основе, в 2005 г. увеличился несколько больше, чем в Беларуси, — в 2,3 раза, за январь—сентябрь 2006 г. — в 1,53 раза, т.е. аналогично росту общего объема кредитов населению в заданном периоде — в 1,52 раза. В Казахстане наблюдается некоторое снижение ежегодного прироста объемов жилищных кредитов: если в 2003 г. рост кредитов составил 3,8 раза, в 2004 г. — 2,6 раза, то в 2005 г. — всего 1,7 раза [3,4].

—| Кредиты населению в Беларуси, млн. бел. руб.

Кредиты на строительство и покупку жилья

8000

7000

6000

5000

4000

3000

2000

1000

01.01.2004 01.10.2004 01.01.2005 01.10.2005 01.01.2006 01.10.2006

22501

2000

1750

1500

1250

. Кредиты населению в России

1000

01.01.2004 01.10.2004 01.01.2005 01.10.2005 01.01.2006 01.10.2006

Рис. 2. Динамика роста объема розничного кредитования в России и Беларуси

0

• Структурные изменения розничного кредитного портфеля в сторону повышения удельного веса жилищных кредитов (рис. 2). В Беларуси удельный вес кредитов физическим лицам в объеме кредитных вложений банков в 2005—2006 гг. увеличился на 5,9 п.п. и по состоянию на 01.10.2006 достиг 27,8%. При этом возрастает удельный вес кредитов на приобретение жилья в общем объеме кредитов населению. В России удельный вес кредитов населению в общем объеме банковских кредитов изменяется более динамично: с 14,6% в 2005 г. до 22,1% к концу 2006 г., т.е. на 7,5 п.п. Удельный вес кредитов на приобретение жилья в общем розничном кредитном портфеле в указанном периоде изменился на 1,5 п.п., в то время как удельный вес ипотечных жилищных кредитов вырос на 4 п.п. и по состоянию на 01.10.2006 составил 7% [4]. Данная динамика подтверждает мировую тенденцию активного роста ипотеки вслед за ростом потребительского кредитования населения: например, в Чехии удельный вес ипотечного кредитования в общем объеме кредитов населению в 2006 г. увеличился до 56%, в Венгрии — до 46%, в Хорватии — до 39%, в Польше — до 35%, в США он составляет 55%.

• Нарастание темпов развития ипотечного жилищного кредитования. В России объем ипотечного жилищного кредитования в 2003—2006 гг. увеличился практически в 10 раз, в том числе за 2005 г. — в 3 раза, за 9 месяцев 2006 г. — в 2 раза. Прирост задолженности по ипотечным банковским кредитам только в первом полугодии 2006 г. составил 51,7 млрд. руб. Следствием является рост объема сделок с ипотекой на рынке жилья: если в 2005 г. только 3% сделок с жильем совершались с помощью ипотечных кредитов, то в

2006 г. — 6% [3]. В Казахстане 30% всех сделок с жилой недвижимостью осуществляется с помощью ипотеки, в то время как в странах Евросоюза значение данного показателя равно 85%. В Республике Беларусь на современном этапе становления системы ипотечного жилищного кредитования на рынке жилья преимущественно используются кредиты, обеспеченные поручительством физических лиц.

• Расширение состава банковских участников в сфере кредитования жилья. В Республике Беларусь 20 из 29 действующих банков предоставляют кредиты гражданам на покупку жилья. В России количество кредитных организаций, предоставляющих жилищные кредиты, увеличилось с 465 в 2004 г. до 663 в середине 2006 г., что составило более 55% общего количества кредитных организаций, имеющих право на осуществление банковских операций. Позитивные тенденции участия банковского капитала в развитии жилищного строительства отражает также динамика роста числа банков, реализующих ипотечные программы: в 2004 г. их количество — 204 и рост более чем в два раза данного показателя за первое полугодие 2006 г. — до 442 [4;5].

• Сохранение доминирующего положения сберегательных банков в сфере жилищного кредитования (на 01.10.2006 АСБ «Беларусбанк» предоставил более 80% всего объема кредитов населению, в том числе на покупку жилья; Сбербанк России — более 49%). При этом в Беларуси в 2000—2006 гг. за счет жилищных кредитов АСБ «Беларусбанк» построено более 9,3 млн. кв. м при ежегодном объеме строительства 3-3,5 млн.кв.м, а объем задолженности по жилищным кредитам населению за указанный период увеличился в 15 раз.

• Упрощение процедуры и смягчение условий предоставления жилищных кредитов, в том числе на ипотечной основе. Срок по кредитам на приобретение жилья в последние годы планомерно увеличивается и в начале

2007 г. в России равен 10-27 лет, в Беларуси, как и в Казахстане, — 10-20 лет. Первоначальный взнос по жилищному кредиту в России и Казахстане составляет, как правило, 10-15%, в то время как в Беларуси — 25-30%. Процентная ставка по кредитам на жилье в странах СНГ имеет общую тенденцию к снижению, но варьируется в зависимости от принятых стандартов и программ кредитования. В Беларуси в начале 2007 г. процентная ставка по льготным кредитам, выдаваемым отдельным категориям граждан, равна 3-5% годовых, в то время как по коммерческим жилищным кредитам — 13-17% годовых в национальной валюте. В Казахстане рыночная процентная ставка по жилищным кредитам составляет 12-13% годовых в тенге, а по стандартным ипотечным кредитам Казахстанской ипотечной компании — 10% годовых. В России процентная ставка по коммерческим жилищным кредитам составляет 12-18% годовых в рублях, в то время как по кредитам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) — 10% в рублях.

• Использование различных моделей кредитного участия банков в сфере строительства и покупки жилья. В России в 2004—2007 гг. развивается двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования на основе стандартов АИЖК, созданного для решения проблемы недостатка долгосрочных ресурсов посредством приобретения у банков обязательств по ипотечным кредитам и выпуска на их основе ипотечных ценных бумаг. АИЖК в 2007 г. сотрудничает с банками в 76 регионах. В рамках заключенных договоров банки ежемесячно переуступают Агентству более 2000 ипотечных кредитов.

В Казахстане с аналогичной целью в 2000 г. образована Казахстанская ипотечная компания (КИК). К началу 2004 г. КИК было приобретено 3410 кредитов на сумму 5,6 млрд.тенге, что составляет 19% общей задолженности по ипотечным кредитам физическим лицам. Кроме того, в Казахстане реализована модель т.н. строительных сбережений. В 2005 г. сбережения в системе составили 67 млн. тенге, заключено 1400 договоров на сумму 1 млрд. тенге.

В Республике Беларусь начата работа по формированию нормативно-правовой базы, позволяющей развивать деятельность банков в жилищной сфере на основе ипотечного механизма кредитования. В 2006 г. белорусские банки получили возможность выпускать ипотечные ценные бумаги в объеме 70% от суммы выданных жилищных кредитов.

Новаторским в сфере кредитования жилья является опыт АСБ «Беларусбанк» по организации в стране локальной системы жилищных строительных сбережений, введенной в действие с 1 июля 2006 г. Участие в данной системе предполагает для клиента прохождение двух этапов: период накопления и период кредитования. При этом вкладчик самостоятельно выбирает вариант накопления средств (3, 5 или 7 лет) и определяет сумму для дальнейшего инвестирования в приобретение жилья. Средства размещаются в целевом вкладе «Жилищно-накопительный», предусматривающем начисление процентов по вкладу по ставке рефинансирования (на 01.01.2007 — 10%) с ежемесячной капитализацией. При этом минимальная сумма накопления средств установлена банком в размере 25% от общей суммы планируемых средств для финансирования жилья. После завершения этапа накопления банк предоставляет вкладчику кредит на условиях более льготных по сравнению с действующими условиями жилищного кредитования. При этом право на получение кредита возникает у клиента только после завершения минимально установленного срока хранения средств (19 месяцев). Процентная ставка за пользование кредитом в национальной валюте установлена на уровне ставки рефинансирования плюс один процентный пункт (11% годовых), срок пользования — 20 лет. На 01.01.2007 в банк привлечено более 30 млрд.руб. жилищных сбережений, вкладчиками являются более 4 тыс. граждан.

Несмотря на активизацию деятельности банковских структур на жилищном рынке, в большинстве стран СНГ только 2-4% граждан, нуждающихся в жилье, ежегодно улучшают свои жилищные условия. При этом в Беларуси в 2006 г. удельный вес граждан-кредитополучателей в общем количестве экономически активного населения составил 4,8%, в Казахстане — 6%, в то время как в странах Западной Европы — 20-30%.

Рыночная потребность населения в услугах банковского жилищного кредитования

На современном этапе в большинстве стран СНГ рынок розничных кредитных услуг, в том числе на цели приобретения жилья, характеризуется значительным потенциалом развития, реализация которого все сильнее зависит от дальнейшего роста доходов населения.

В России в 2000-2005 гг. уровень реальных располагаемых доходов граждан увеличился на 86%, уровень реальной заработной платы — на 130%, в то

время как реальный объем ВВП — только на 48% [3]. За январь-сентябрь

2006 г. реальные располагаемые денежные доходы населения увеличились на 11,8%, в то время как объем розничных кредитов — на 52,4% [3]. В Республике Беларусь за 2001-2005 гг. реальные денежные доходы населения возросли на 76,7%, а уровень реальной заработной платы — в 2 раза [1]. За январь-сентябрь 2006 г. реальные располагаемые денежные доходы населения увеличились на 17,5%, что значительно меньше роста объема жилищных кредитов.

Потребность населения в услугах банковского жилищного кредитования и потенциал развития данного рынка можно оценить посредством сопоставления среднего остатка кредитной задолженности и уровня заработной платы граждан: в России данный показатель равен 0,95, в Беларуси — 0,77, в Казахстане — 1,29, в то время как в странах Восточной Европы соотношение варьируется от 1,79 (Чехия) до 3,08 (Венгрия) (рис. 3).

Рис. 3. Индикаторы развития розничного кредитного рынка в 2006 г.

При этом в России объем потребительского кредитования на душу населения составляет 266 долл., в то время как объем ипотечной задолженности — только 21 долл. Обремененность ипотечными кредитами, таким образом, в России в 40 раз меньше, чем в Венгрии, и в 30 раз меньше, чем в Чехии.

Рыночная потребность населения в услугах банковского жилищного кредитования предопределена их покупательной способностью. В России, по данным Минрегионразвития, семья со средними доходами в 2005 г. могла накопить на квартиру за 4,7 года, на период 2006 г. — только за 6 лет, т.е. покупательная способность граждан на рынке жилья снизилась на 15-30%.

В Беларуси возможная степень участия населения в строительстве жилья за счет собственных средств определяется соотношением заработной платы

граждан и рыночной стоимости 1 кв. м жилья: в 2000 г. данное соотношение составляло 0,28; в 2001 г. — 0,31; в 2002 г. — 0,33; в 2004 г. — 0,36; в 2006 г. — 0,40. По данным Министерства экономики Республики Беларусь, цены на жилье в 2007 г. для граждан, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, составят 400 долл. за 1 кв. м. При этом размер реальной заработной платы должен увеличиться на 8-9%, т.е. к концу 2007 г. среднемесячная заработная плата будет на уровне 350 долл. В данном случае доступность жилья увеличится лишь для граждан, строящих жилье с господдержкой.

Аналогичная ситуация наблюдается и в других странах СНГ. Это означает, что в зависимости от региона население в среднем за год способно за счет собственных средств оплатить немногим более 5-10% стоимости новой квартиры. Соответственно, банкам в рамках СНГ целесообразно согласовывать пороговый размер кредита.

Подтверждением необходимости межстранового взаимодействия банков в жилищной сфере является также недостаточное развитие розничного банковского кредитного бизнеса в странах СНГ: кредитная задолженность населения в 2006 г. в Беларуси и России составляет 5% ВВП, а в странах Евросоюза — 45%, в США — 75%.

Вместе с тем то обстоятельство, что средний уровень заработной платы в России и Беларуси отличается от ее уровня в странах Восточной Европы в среднем в 1,5-2 раза, а рынок жилищного кредитования в 15-20 раз меньше, свидетельствует о наличии проблем организации кредитной деятельности, в том числе на ипотечной основе (недостаток долгосрочных ресурсов, трудности в формировании качественного залогового обеспечения, неразвитость инфраструктуры, сложность механизма секьюритизации).

Направления взаимодействия банковского сектора стран СНГ в решении жилищной проблемы

Основываясь на мировом опыте участия банковских структур в сфере приобретения жилья, автором разработана переходная модель ипотечного жилищного кредитования, в основу которой предлагается положить новый механизм ресурсного обеспечения банков за счет предоставления средств со стороны банковских учреждений стран СНГ (рис. 4).

Внедрение предлагаемой модели целесообразно осуществлять в два этапа:

I. Организация переходной модели кредитования, включающей создание Фонда строительства жилья за счет средств иностранных банков.

II. Формирование двухуровневой системы ипотечного кредитования, одним из участников которой явится Национальное ипотечное агентство.

Этап I

Договор подряда

Технический

надзор

Приемка выпол-' ненных работ

Разрешение на _ отвод земельного ^участка

Сводный сметный расчет стоимости строительства жилья

Заключение экспер-. тизы проектов и

Разрешение на проведение СМР

Городской

исполнительный

комитет

Проектный

институт

Министерство архитектуры и строительства

Государственный

строительный

надзор

Договор

долевого

строительства

Фонд строительства жилья (заказчик-застройщик)

* Строительный кредит -- Потребительский кредит

Закладная

Государство-

учредитель

агентства

(гарант)

Иностранный банк - инвестор и учредитель Фонда

Переоформление

задолженности

т,

Национальное

ипотечное

агентство

Риэлторская

компания

Гарантии

Договор

регистрации

залога

_ Договор ' оценки жилья

Договор — страхования жилья

Договор

реализации

-заложенного

жилья

Средства граждан в погашение кредита

“I—

Договор доверительного управления

Договор о порядке осуществления операций с ипотечными облигациями

Е

Инвесторы

(пенсионные и страховые фонды, инвестиционные и трастовые компании)

Выплата купонного дохода по облигациям

Этап II

Рис. 4. Институционально-организационные основы модели ипотечного жилищного кредитования и механизм ресурсного обеспечения

смет

Механизм банковского взаимодействия в рамках данной модели заключается в совокупности мероприятий и определении порядка предоставления иностранным кредитодателем средств, поступающих в уполномоченный банк-резидент, для дальнейшего финансирования проектно-изыскательских работ и строительства жилья.

Поскольку Фонд строительства жилья в даной модели выполняет функции заказчика, учитывает особенности данного строительного процесса и осуществляет контроль на каждой стадии строительства, было бы целесообразно управление обязательствами, обеспеченными построенным жильем (ипотекой), также возложить на него. Необходимость создания Фонда вызвана отсутствием в настоящее время у банков реальной возможности контролировать целевое использование средств, направляемых подрядным организациям на строительство.

На основе исследования российского и казахского опыта развития ипотечных отношений на втором этапе предлагается создание Национального ипотечного агентства, в функции которого входили бы выпуск и размещение ипотечных ценных бумаг с целью рефинансирования банков. В целом, на наш взгляд, переходная модель кредитования необходима, поскольку первоначально, когда еще не сформирован рынок ипотечных ценных бумаг, ее использование позволит аккумулировать достаточный ресурсный потенциал, а следовательно, повысить доверие граждан к банковской системе и снизить кредитные риски.

Таким образом, сравнительный анализ кредитного участия банковского сектора в решении жилищной проблемы в Республике Беларусь, России и других странах СНГ выявил схожие тенденции развития и результаты воздействия макроэкономических и правовых факторов, а также подтвердил растущую потребность населения в банковских услугах.

Разработка и создание новых моделей банковского жилищного кредитования, в том числе за счет привлечения иностранных инвестиций, позволит увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения стран СНГ, а также активизировать деятельность банковского сектора на рынке жилья и обеспечить развитие строительного комплекса.

ИСТОЧНИКИ

1. Об утверждении программы социально-экономического развития Республики Беларусь на 2006—2010 гг.: Указ Президента Республики Беларусь от 12 июня 2006 г. // Консультант Плюс: Беларусь [Электрон. ресурс]. 2007.

2. Ахметов Д. Динамика строительства жилья // Жилищное строительство [Электрон. ресурс]. 2007.

3. Аналитическая и статистическая информация Национального банка Республики Беларусь и Центрального банка Российской Федерации (на 01.10.2006). Минск: НБ РБ, 2006.

4. Бюллетень банковской статистики Центрального банка Российской Федерации. М.: ЦБ РФ, 2006.

5. Бюллетень банковской статистики Национального банка Республики Беларусь. Минск: НБ РБ, 2006.